Willhelm Stahlke IV, notre vice-président des investissements chez CASAFARI Portfolio Solutions, a été interviewé par Proptech Buzz, un podcast qui s’adresse aux leaders de Proptech se concentrant sur les actions à réaliser pour construire des entreprises prospères, présenté par Ravi Kumar.
Ils ont discuté des investissements dans les résidences unifamiliales, de l’impact de la pandémie sur le marché locatif, de l’évolution de la perception des investissements en Europe par les investisseurs et du scénario pour les sociétés Proptech. Découvrons ce que Willhelm avait à nous raconter !
Quelle est le rôle de CASAFARI ?
CASAFARI est née en tant que société œuvrant dans le secteur des données, nous voulions apporter de la transparence au marché de l’immobilier. Nos fondateurs, Nils, Mila et Mitya, ont en fait fondé la société en Espagne parce qu’ils essayaient d’investir de l’argent par eux-mêmes dans le secteur de l’immobilier après avoir connu quelques réussites avec d’autres startups.
Ils ont réalisé qu’il était très difficile d’obtenir des informations sur le marché de l’immobilier. Il est possible d’aller sur différentes plateformes, ou plutôt sur des marketplaces, et de trouver des biens à vendre, mais il était difficile de déterminer le prix auquel ces biens devraient être évalués, de faire des analyses comparatives, d’examiner la trajectoire de l’évolution des prix dans une ville donnée ou même à un niveau plus granulaire.
CASAFARI est donc né pour apporter de la transparence au marché de l’immobilier. Nous nous sommes beaucoup développés ces dernières années et aujourd’hui, nous proposons essentiellement deux types de solutions à nos clients : notre solution SaaS (software as a service), qui est un logiciel B2B que nous proposons à toute entreprise du secteur de l’immobilier et qui a besoin d’informations sur l’immobilier, et nous avons Portfolio Solutions, qui est le vertical spécifiquement consacré à l’assistance aux investisseurs institutionnels et qui les aide à construire des actifs immobiliers granulaires à travers l’Europe.
Donc, deux services différents, servant deux types de clients différents, mais tous basés sur un incroyable niveau en disposant que la gigantesque base de données que nous disposons.
Il y a différents services sur Portfolio Solutions : acquisition, gestion des biens, gestion des actifs. Pouvez-vous nous en parler également ?
Lorsqu’une institution ou un investisseur professionnel s’adresse à nous chez Portfolio Solutions, il y a toute l’inscription, le développement de la stratégie d’investissement et la thèse.
Ce que nous faisons, c’est que nous écoutons les paramètres d’investissement de cet investisseur particulier et nous construisons une stratégie d’investissement sur mesure autour de cela. Ils disent : “Je voudrais ce type de profil de risque, ce type d’actifs, je préfère une exposition à ce type de géographies, voici mon objectif de TRI sur X périodes de temps.“ Lorsque nous disposons de toutes les informations sur ce dont l’investisseur a besoin pour se conformer à ses paramètres internes, nous sommes en mesure de concevoir la stratégie pour lui.
Une fois que nous avons obtenu le mandat, c’est là que commencent les trois phases de déploiement du capital. Nous avons notre équipe d’acquisition, que nous appelons nos spécialistes des transactions immobilières, qui sont des personnes ayant une connaissance approfondie du marché local dans les villes où ils opèrent. Ce sont eux qui vont chercher les biens, en utilisant toujours la solution CASAFARI pour la recherche de biens, les analyses comparatives, tout ce qui se réfère à l’acquisition – de l’identification à la clôture de l’actif, avec la négociation et tout ce qui se trouve entre les deux.
Il est très important de réaliser que nos intérêts avec CASAFARI Portfolio Solutions sont parfaitement alignés depuis le début de l’acquisition jusqu’au moment de la cession. Si l’on prend du recul et que l’on considère la phase de souscription de l’investissement, nous projetons les remises que nous pouvons acquérir pour chaque actif. Nous projetons également les niveaux de loyer. Tout cela est donc fait et donne vie au business plan au stade de l’acquisition.
Après la clôture, il s’agit de la gestion de la propriété. Louer l’actif, s’assurer que les prix sont optimisés pour ce que le marché peut supporter et faire en sorte que l’actif soit rapidement loué par un locataire solide.
À la fin, lors de la troisième phase, il y a la gestion des actifs – tout ce qui est lié à la gestion des actifs, en particulier la cession de ces actifs dans le temps. Il s’agit de s’assurer qu’il est correctement commercialisé et vendu au prochain acheteur. Nous couvrons donc l’ensemble du cycle de vie d’un investissement dans le secteur locatif privé (PRS).
Du côté de l’acquisition, quels seraient les cas d’utilisation ?
Si vous regardez comment les investisseurs institutionnels fonctionnent, ils ont généralement plusieurs fonds qui ont des critères de rendement différents. Pas nécessairement des critères de rendement, mais aussi la nécessité de s’exposer à certains types de classes d’actifs. Ainsi, les investisseurs institutionnels viennent généralement nous voir et nous disent : « Voici le niveau de risque que je veux, voici le rendement dont j’ai besoin, quelles sont mes options ? Ils viennent nous voir avec ces paramètres en tête et nous recherchons les opportunités qui correspondent à ces critères.
Parce que nous sommes en mesure de voir ce qui se passe non seulement à l’échelle de la ville, mais également dans les différentes zones, en examinant les montants d’acquisition et ce que vous pouvez louer – bien évidemment, le côuts pour améliorer cet actif à un certain niveau que vous voudriez atteindre par rapport aux niveaux de loyer que vous souhaitez, vous obtenez alors tous les différents rendements.
C’est ce que nous ferons dans la phase de stratégie. Cependant, lorsqu’il s’agit d’acquisition, une fois que nous avons construit la boîte d’achat (prix moyen de l’actif, emplacements, profil de rendement, etc.), grâce à notre technologie, au lieu de devoir examiner des dizaines de milliers d’unités à vendre, nous sommes en mesure, avec tous les différents filtres, de recevoir immédiatement une liste de toutes les différentes propriétés qui sont conformes à tout ce qui est dans la boîte d’achat.
Nous choisissons les meilleurs d’entre eux pour commencer à passer des appels, à faire des visites, à nous assurer qu’ils sont à vendre, à voir quelle est la situation du vendeur, à négocier éventuellement si l’actif est approuvé, tout cela. Il s’agit donc d’être rapidement capable d’identifier les opportunités et de le faire à grande échelle.
Ces investisseurs ont déjà leurs propres business modèles d’entreprise. Les partagent-ils avec vous ou construisez-vous également des modèles d’entreprise afin d’obtenir une bonne prévision de l’évolution des investissements dans le temps ?
Nous commençons généralement nos conversations par « voici ce que nous pensons que vous pouvez obtenir sur la base de vos paramètres d’investissement ». Toutefois, il s’agit toujours de ce que j’appellerai un processus de co-inscription dans lequel nous développons ensemble la thèse d’investissement.
Notre équipe au sein de Portfolio Solutions, nous venons de milieux de la finance d’investissement, de milieux de l’immobilier. Nous parlons certainement le même langage que ces investisseurs institutionnels. Il s’agit donc d’un exercice très collaboratif et il est nécessaire d’avoir l’adhésion de l’investisseur institutionnel, également l’affirmation de notre part, en tant qu’experts locaux de l’immobilier, pour garantir que ce qu’ils attendent est réalisable sur le marché. Car c’est une chose d’élaborer un plan d’affaires, c’en est une autre de le concrétiser.
Les investisseurs institutionnels sont-ils plus enclins à choisir les SFR (résidences unifamiliales) que les maisons multifamiliales ? Y a-t-il une préférence de l’un par rapport à l’autre ?
Il y a une tendance de préférence pour le logement multifamilial pour de nombreuses raisons. D’abord, c’est quelque chose de plus facile à gérer et le processus de gestion est très important. Si vous avez un portefeuille de 300 logements, qu’ils soient situés dans un seul bâtiment ou dispersés, du point de vue de l’économie d’échelle et de la gestion, il est plus facile d’opter pour des logements multifamiliaux dans un seul bâtiment que pour des logements individuels.
Toutefois, je pense qu’une chose qui est unique en Europe, et en particulier dans nos centres-villes, car nous n’avons pas cette pléthore d’espace que vous pouvez avoir dans les villes des États-Unis, si vous voulez une exposition pour appeler cela des actifs plus centralisés, SFR est vraiment la seule solution.
Si je pense à Madrid, je ne peux pas réaliser un bâtiment dans le plein centre de Madrid, ou d’une construction de plain-pied. Vous le pouvez, toutefois, il s’agit généralement de projet très coûteux. Et le chemin est rempli d’obstacles. C’est pourquoi, si vous regardez l’Espagne, un grand nombre de projets BTR (built to rent) se trouvent en quelque sorte à la périphérie des villes, et non au cœur du centre.
Ce que je veux dire, c’est que comme il est difficile de construire un immeuble locatif spécialement conçu pour en centre-ville en Europe, votre seule alternative si vous voulez un emplacement de premier ordre ou située au centre est d’acquérir des logements individuelles et de les réunir dans un portefeuille, plutôt que d’être capable d’acquérir un immeuble unique rempli de biens locatifs.
Ce portefeuille dispersé est le cœur de SFR. Nous accompagnons les investisseurs en leur présentant ce qu’il est possible de le faire de manière efficace en termes de construction et de gestion, et que vous serez exposé à un emplacement différent de celui du BTR.
Étant donné que vous êtes également exposé aux États-Unis, pouvez-vous expliquer la croissance de ce pays et son impact attendu sur les marchés résidentiels européens ?
Si vous regardez le parc de logements locatifs, en particulier aux États-Unis, il s’agissait traditionnellement de logements multifamiliaux. La quantité de terrains était favorable. Ils étaient plus grands, ce qui favorisait les investisseurs désireux de construire des immeubles BTR sur mesure.
Cependant, ce que nous avons vu au cours des 10 dernières années, c’est la croissance des biens SFR et je pense que l’Europe d’une certaine manière, en particulier l’Espagne, est un peu en retard sur les États-Unis. Ainsi, le BTR en Espagne est quelque chose de relativement nouveau et le SFR est encore plus récent. Je pense que l’impact attendu est que le pourcentage du parc de logements locatifs qui est dans le multifamilial par rapport au bien unifamilial penche le plus vers le multifamilial.
Avec le temps, en Europe, l’écart ne sera plus aussi important, car nous permettons aux investisseurs de se constituer des portefeuilles de logements individuels. Je pense qu’il y a beaucoup plus d’intérêt pour cela, simplement parce qu’il est intéressant d’avoir une exposition à des emplacements plus centraux, ce qui n’est possible que par le biais de SFR.
L’évolution de la dynamique dans le sud de l’Europe, en particulier les propriétaires qui veulent devenir locataires, vont vendre leur stock et cela crée une opportunité d’achat pour les investisseurs, essentiellement une transition du stock de propriétaires occupants vers le stock de location géré par des professionnels.
Expliquons également la croissance en Europe grâce aux réglementations plus élevées mis en place ici, notamment en ce qui concerne les objectifs de réduction des émissions de carbone.
Il s’agit d’un point très intéressant concernant les objectifs de réduction du carbone et les réglementations différents de ce que nous avons en Europe. Je pense que l’Union Européenne a sans aucun doute été en avance ces dernières années pour atteindre des objectifs de neutralité carbone. Si l’on considère l’application aux marchés du logement, cela signifie que la capacité de réaffecter le parc immobilier existant au lieu de construire de nouveaux logements contribuera certainement à la réalisation de ces objectifs.
Il y a beaucoup de travail, et quand je dis travail, c’est en termes d’utilisation des ressources qui sont impliquées dans le BTR et la construction d’un bâtiment à partir de la base, alors que dans le SFR, si vous réutilisez essentiellement des logements, vous les améliorez, pas seulement en changeant les cuisines dans nos salles de bains, mais en rendant ce parc de logements plus respectueux de l’environnement. Par exemple, en remplaçant les fenêtres par des fenêtres à double peinture pour éviter les fuites de chaleur ou d’air conditionné, ou en installant des chaudières plus économes en énergie. Il s’agit de moderniser le parc existant.
C’est quelque chose qui peut être réalisé de manière plus rentable et moins intensive, du point de vue climatique. Je pense que cela sera crucial pour créer un secteur du logement viable à long terme.
L’intérêt de l’espace locatif pour les investisseurs, pourquoi est-il devenu si populaire récemment ? Quelles sont les tendances macroéconomiques qui ont abouti à cette orientation ?
Si vous regardez l’Europe du Sud, culturellement, nous avons une préférence pour la propriété de notre maison. Si vous regardez le marché espagnol, par exemple, sur l’ensemble du parc immobilier, les trois quarts environ sont occupés par des propriétaires. 25% sont des logements locatifs.
Au cours des dernières années, il y a eu de nombreux changements de dynamique, avec plus de personnes jeunes qui se déplacent vers les centres-villes, ou simplement la mobilité en général, car en étant propriétaire de votre maison, il devient moins facile de pouvoir se déplacer. Ainsi, comme la population est devenue un peu plus mobile et que la croissance des salaires n’a pas nécessairement suivi la croissance du prix du parc immobilier, en raison d’une préférence et d’une baisse des prix, il est devenu difficile pour la jeune génération d’acquérir sa première propriété plus tôt que la génération de ses parents.
Cela signifie que la pandémie n’a pas seulement accéléré ce phénomène, mais qu’elle l’a plutôt mis en évidence. Les investisseurs se rendent compte qu’il existe une demande pour davantage de logements locatifs, et la pandémie a montré qu’il s’agissait d’un secteur extrêmement résilient. Vous avez vu qu’il n’y a pas eu de vague massive de défauts de paiement sur les prêts hypothécaires au logement ou qu’il n’y a pas eu d’exode massif des locataires ou de leurs maisons pendant la perte d’emplois. Cela s’explique en partie par le fait que, pendant la pandémie, le gouvernement a certainement apporté un soutien important aux personnes qui se sont retrouvées au chômage. Mais, néanmoins, la résilience du secteur du logement a certainement été renforcée par la pandémie.
Ce qui en résulte, c’est que les investisseurs veulent s’exposer au marché du logement locatif, en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande. Et pour nous, CASAFARI, je pense que cela nous confère une position unique, car nous avons une vision du marché basée sur des données et nous sommes en mesure d’aider les investisseurs à identifier les endroits où ils peuvent non seulement extraire de la valeur en termes de rendement, mais aussi améliorer le parc de logements et réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande qui existe actuellement.
Si c’est la prochaine grande opportunité, que recherchez-vous ? Quelles sortes d’opportunités préparez-vous pour les acteurs de PropTech dans cet entretien aujourd’hui ?
Je pense que la PropTech est un énorme secteur qui ne cesse de se développer et qui le sera encore plus dans le futur. Le secteur de l’immobilier tel qu’il est aujourd’hui, est relativement archaïque. Il n’est pas aussi digitalisé, il ne va pas aussi loin ou aussi rapidement que d’autres secteurs. Donc, souvent, je pense que l’adage dit que si ce n’est pas cassé, il n’y a pas besoin de le réparer.
Je pense que c’est ainsi que travaillent beaucoup d’opérateurs dans l’immobilier. Toutefois, je pense que si je devais regrouper les opportunités PropTech, du moins dans le domaine spécifique dans lequel je travaille, avec l’information et les investissements, je dirais qu’il y a des sociétés qui peuvent fournir des solutions pour les investisseurs particuliers et d’autres qui peuvent fournir des solutions pour les investisseurs institutionnels.
Il s’agit d’une niche par rapport à l’écosystème PropTech dans son ensemble, mais je parle de solutions concernant les données parce que, si l’on compare l’Europe du Sud à l’Europe du Nord, ou certainement aux États-Unis, on constate un manque de transparence sur le marché de l’immobilier. Il est difficile de savoir où les prix ont évolué, de savoir non seulement ce qui se passe au niveau des biens, mais aussi au niveau des villes. Ainsi, toute entreprise capable d’apporter de la clarté à ces marchés fragmentés et opaques peut apporter beaucoup de valeur.
Ensuite, si l’on passe au secteur de l’investissement, il s’agit presque de démocratiser l’investissement immobilier, en cherchant à servir les investisseurs particuliers. Je pense à des entreprises comme Prop Brick, qui démystifient le processus d’investissement immobilier et aident les investisseurs individuels à faire le saut pour acheter leur premier bien d’investissement ou une partie de leur premier bien d’investissement. Et en leur offrant une nouvelle voie d’investissement.
Ce que nous faisons dans CASAFARI Portfolio Solutions, c’est servir les investisseurs institutionnels. Les investisseurs institutionnels ont été actifs dans l’immobilier non seulement sur les marchés du Nord, ils ont été très actifs sur le marché espagnol, mais pas dans cet espace SFR. Il s’agit en quelque sorte d’apporter une autre voie d’investissement dans cette sous-classe d’actifs spécifique qui était auparavant trop difficile, trop longue pour les investisseurs institutionnels, et d’accélérer l’ensemble du processus, en apportant un niveau de clarté et d’analyse qui était auparavant trop difficile à établir.
Y a-t-il aujourd’hui des concurrents à CASAFARI en Europe dans ce secteur ?
Au moins en Europe du Sud, pas vraiment. Nous avons une plateforme à 360 degrés. Il y a des entreprises qui, par exemple, fournissent d’excellentes solutions de gestion immobilière, mais CASAFARI est un partenaire qui dispose d’une connaissance approfondie des données et des capacités opérationnelles pour mettre en œuvre et concrétiser le plan. Ainsi, je pense que notre solution sur mesure, la solution de A à Z que nous offrons, n’a pas d’équivalent.
Cela est essentiel, car ce serait formidable si je disais à un investisseur que je peux investir X millions d’euros pour lui, et que je peux lui indiquer un pourcentage de retour. Ensuite, après les acquisitions, je pourrais automatiser le processus. Ce ne sont pas des gestionnaires immobiliers, ils ont peut-être des gestionnaires d’actifs dans leur équipe, mais cette connexion, l’alignement des intérêts de l’acquisition à la cession, est tout simplement impératif pour s’assurer que les paramètres du plan d’affaires sont atteints et pour permettre à ces investisseurs institutionnels de faire ce qu’ils font le mieux, c’est-à-dire réaliser des investissements. Ils ne sont pas là pour gérer ces propriétés, en particulier les propriétés fractionnées.
Quel est le délai pour un investisseur institutionnel de taille moyenne, de l’acquisition à la cession ?
En général, nous travaillons avec des plans d’affaires sur cinq ans. Il faut un peu de temps pour constituer le portefeuille, puis le stabiliser et l’optimiser. Et, finalement, vous voulez le vendre à son niveau d’optimisation maximum pour obtenir la plus grande marge bénéficiaire possible.
Concernant les points forts de CASAFARI. Le processus de bout en bout en est un et vous avez également mentionné sa base de données immobilière exhaustive, qui permet à cette nouvelle division commerciale d’aller de l’avant. Pouvez-vous nous éclairer sur ce point également ?
Nous sommes nés en tant que fournisseur de solutions concernant les données, quelqu’un qui apporte de la transparence sur le marché. Nous avons vu le niveau d’intérêt des investisseurs pour le marché du logement et en particulier pour le regroupement de portefeuilles pour nos investisseurs qui veulent une exposition à ce type particulier de secteur. Il s’agissait simplement de joindre la force et la qualité des données dont nous disposions avec le désir de ces investisseurs d’avoir ce niveau d’exposition. La combinaison de ces deux éléments était une véritable réussite.
Je pense que pour nous, chez CASAFARI, du moins dans le cadre de Portfolio Solutions, c’est un peu comme ça que nous fonctionnons. Nous disposons de beaucoup d’équipes derrière nous, derrière les solutions SaaS et Portfolio Solutions : notre équipe concernant les données, les personnes qui sont capables de construire tous ces algorithmes et de capturer les données, de les dédupliquer, de les rassembler en un seul endroit et d’effectuer des analyses sur ces données.
Sans notre équipe chargée de la gestion des données et le niveau d’investissement interne que nous avons consacré à la collecte et au nettoyage des données, nous n’aurions pas dans Portfolio Solutions ou dans notre SaaS un outil aussi puissant à proposer à nos utilisateurs finaux. Ainsi, pour nous, il y a une véritable connexion de valeur et un désir commun pour le succès.
Vous voulez découvrir l’interview complète et encore plus de questions auxquelles Willhelm a répondu ? Le podcast est disponible sur la chaîne Youtube de Proptech Buzz. Merci de nous avoir reçus, Ravi !
