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Property Market Insights

Acheter une propriété au Portugal : Tout ce que vous devez savoir

Le Portugal attire beaucoup l’attention des acheteurs internationaux de résidences secondaires. Il n’est pas surprenant qu’il bénéficie d’un climat agréable, d’une excellente qualité de vie et d’énormes avantages fiscaux pour ceux qui viennent de l’étranger pour y investir dans l’immobilier.

Mais se retrouver dans un système immobilier étranger peut s’avérer délicat et vous voudrez être sûr d’être parfaitement préparé à toutes les taxes et à tous les coûts que vous aurez à payer. Voici un guide de ce à quoi vous pouvez vous attendre lorsque vous vous préparez à acheter une propriété au Portugal.

N’oubliez pas d’utiliser nos guides régionaux pour avoir un aperçu des villes, régions et quartiers du Portugal.

Ces dernières années, le gouvernement a mis en place des mesures très intéressantes pour les étrangers désireux d’acheter une propriété au Portugal. Le permis de résidence non habituelle (NHR) est accessible aux citoyens de l’UE. Si vous venez d’un pays hors de l’UE, vous pouvez bénéficier du programme “Golden Visa”, qui vous donne droit à cinq ans de résidence si vous investissez plus de 500 000 € dans un bien immobilier.

Documents importants

Avant d’acheter un bien immobilier au Portugal, assurez-vous que vos documents d’identification sont en ordre. Vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscale, appelé “número de contribuinte” ou “NIF”, que vous pouvez obtenir au bureau du conseil local auprès de la direction financière du gouvernement, Finanças.

Les autres documents dont vous aurez besoin sont un justificatif de domicile et une preuve d’identité, comme votre carte de citoyen ou votre passeport.

Contrat de promesse de vente et d’achat (Contrato Promessa de Compra e Venda)

Le contrat promoteur est un contrat obligatoire contraignant signé par l’acheteur et le vendeur, dans lequel tous deux déclarent leur engagement à réaliser la transaction immobilière. L’accord doit identifier l’acheteur et le vendeur, le prix et les conditions de paiement, et indiquer clairement tous les stocks et les actifs qui sont inclus dans la transaction.

À ce stade, vous verserez généralement un dépôt (appelé sinal en portugais) d’un montant de 10 à 20 % du prix d’achat total. Si vous ne parvenez pas à conclure l’achat dans le délai convenu, vous perdez votre dépôt. En revanche, si le vendeur ne remplit pas sa part du contrat, il doit vous verser le double de la valeur de l’acompte.

Acte d’achat et de vente (Escritura de Compra e Venda)

L’acte d’achat et de vente est généralement signé au plus tard quatre-vingt-dix jours après la prise d’effet du contrat à ordre, et clôt effectivement la transaction immobilière. L’acte peut être signé par vous-même et le vendeur ou par vos avocats agissant en tant que mandataires en votre nom.

L’acte doit être signé en présence d’un notaire portugais qui vérifiera ensuite tous les documents impliqués dans le processus. Ensuite, votre avocat enregistrera votre propriété dans le registre foncier (Registo Predial).

Coûts de transaction et taxes à connaître

Les différents coûts et taxes que vous devez connaître lorsque vous achetez une propriété au Portugal sont les suivants :

  1. Prix d’achat
  2. Impôt sur le transfert de propriété (IMT) ou TVA
  3. Droit de timbre
  4. Impôt sur la fortune
  5. Frais de notaire
  6. Frais d’enregistrement de l’acte
  7. Frais juridiques (facultatif)
  8. Frais de services publics
  9. Frais de géomètre (facultatif)

Prix d’achat

Tout d’abord, vous et le vendeur conviendrez d’un prix d’achat, payable au vendeur. Celui-ci aura été fixé par écrit dans le contrat de promesse et l’acte de vente.

Impôt sur le transfert de propriété (IMT)

L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), ou taxe sur les transferts de propriété, est le paiement que vous effectuez lorsque vous achetez une propriété à quelqu’un d’autre (si la propriété est neuve, vous payez la TVA). Elle doit être payée avant la signature de l’acte et vous (ou votre avocat, si vous en avez un) la payez au bureau de la Finanças. Vous devez présenter la preuve du paiement au notaire.

L’IMT est calculé comme suit :

IMT = prix convenu du bien immobilier OU valeur nette d’inventaire (la valeur la plus élevée des deux) x niveau d’imposition applicable – abattement fiscal.

Des calculs en ligne sont disponibles ou vous pouvez consulter votre avocat pour obtenir la valeur correcte que vous devez payer.

Droit de timbre (Imposto do Selo)

Le droit de timbre est une taxe sur les contrats, les documents juridiques et autres documents présentés dans le cadre d’une transaction immobilière, qui doit être payée en même temps que le TMI et les frais de notaire.

Le montant du droit de timbre est calculé comme suit :

Droit de timbre = prix convenu de la propriété OU valeur nette des actifs (la valeur la plus élevée des deux) x 0,8 %

Exemple :

La valeur d’une propriété est de 500 000 €.

€500,000 x 0.08% = €400

Le droit de timbre à payer est de 400 €

Impôt sur la fortune (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis)

L’impôt sur la fortune est payable par ceux qui détiennent une part de propriété portugaise d’une valeur supérieure à 600 000 €, qu’ils soient résidents ou non. Mis en œuvre en 2017, le taux d’imposition est actuellement de 0,7 %.

Lorsqu’il y a deux propriétaires, le seuil passe à une valeur combinée de 1,2 million d’euros, ce qui pourrait être favorable aux investisseurs internationaux.

Frais de notaire

Le notaire est un “intermédiaire” indépendant que vous êtes légalement obligé d’engager pour superviser le processus de vente. Vous devrez le payer pour qu’il approuve vos documents et assiste à la signature de l’acte par le vendeur et vous-même. Les notaires facturent généralement 1 à 3 % du prix d’achat.

Frais d’enregistrement de l’acte

Les frais d’enregistrement de l’acte sont versés au notaire lorsqu’il approuve tous les documents relatifs à la propriété.

Frais juridiques (facultatifs)

Faire appel à un représentant légal pour vous guider et agir en votre nom à certains égards pour l’achat de la propriété est bénéfique si vous n’avez pas le temps de suivre le processus vous-même, ou si vous préférez faire confiance à quelqu’un qui connaît mieux le système.

Si vous décidez de faire appel à un avocat, vous devrez prendre en compte les frais de justice. Au Portugal, les avocats facturent généralement 1 à 2 % du prix d’achat, plus la TVA.

Frais de services publics

Si vous achetez une nouvelle propriété, vous devrez installer l’électricité, le gaz, l’eau et les autres services publics nécessaires, car ils ne sont pas inclus. Si vous achetez à un ancien propriétaire, veillez à ce que tous les services publics soient transférés à votre nom.

Frais de géomètre (facultatif)

Même si cela ne soit pas obligatoire, il est conseillé de faire appel à un géomètre agréé lors de l’achat d’une propriété au Portugal. Vous pouvez lui demander d’effectuer une évaluation, une enquête sur l’achat d’une maison ou les deux (une enquête structurelle complète).

De nombreux bâtiments portugais anciens sont vulnérables à divers défauts et même les bâtiments plus récents peuvent avoir été victimes de certaines coupures dues à l’instabilité économique de ces dernières années. C’est pourquoi il est toujours utile d’organiser une inspection indépendante pour avoir l’esprit tranquille.

Il est préférable de faire inspecter le bien avant de signer le contrat de prêt, car vous pourrez toujours vous rétracter s’il s’avère être dans un état défavorable.

Le prix d’une expertise complète est relativement bas au Portugal. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) est une organisation britannique qui opère au Portugal et où vous pouvez trouver des professionnels réglementés. Cependant, il est important de garder à l’esprit que si vous recherchez un expert anglophone, assurez-vous qu’il a une connaissance approfondie des bâtiments portugais.

Il est conseillé de prévoir un budget égal à environ 8-10% du prix d’achat pour couvrir ces frais.

Si vous venez de l’étranger, le processus d’achat d’une propriété au Portugal peut sembler être une tâche décourageante. Mais tant que vous avez tous les documents en règle, vous ne serez pas surpris par des coûts inattendus.

Et n’oubliez pas : conservez tous les documents relatifs à la propriété ! Si vous envisagez de vendre ou de louer votre maison à l’avenir, vous aurez besoin de tous ces documents.

Plus d’informations sur le blog : Retour aux bases : Qu’est-ce que Proptech ?


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