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Property Market Insights

Reprise du marché immobilier au Portugal, visa d’or et résidents non habituels

Beaucoup de gens se sont demandés ce qu’il a bien pu se passer sur le marché immobilier au Portugal en 2017. Pourquoi les prix augmentent-ils, pourquoi est-il si difficile de trouver une propriété, et surtout, y a-t-il une bulle ?

Afin de répondre à ces questions, cet article vous fera découvrir le passé économique du pays, la reprise du marché immobilier portugais et la manière dont il a réussi à se redresser en adoptant des initiatives telles que les visas d’or et le programme pour les résidents non habituels.

Pourquoi le Portugal était-il en crise ?

Au début du XXIe siècle, le Portugal était confronté à un taux de chômage croissant et à des taux de croissance faibles (près de -1% en 2003). Cette faible croissance était principalement associée à une faible productivité, elle-même liée au faible niveau d’éducation des Portugais et à une importante fuite des cerveaux.

En raison de plusieurs autres facteurs, le Portugal n’était pas considéré comme un pays productif ni compétitif, ce qui faisait fuir les investisseurs étrangers potentiels. De plus, les dépenses sociales élevées ont conduit ce pays à accumuler une énorme dette.

Alors que nous pensions que la situation ne pouvait pas être pire, la crise mondiale de 2008 a frappé. Celle-ci a provoqué des perturbations massives sur le marché portugais, comme partout ailleurs. De plus, à la fin de l’année 2008, deux banques, la BPP et la BPN, furent accusées de fraude, car elles accumulaient les pertes depuis des années. Le PDG de BPN a été arrêté, et la banque a été considérée comme trop importante pour faire faillite. Par la suite, la banque a donc été renflouée par le gouvernement portugais, avec une perte future pour les contribuables.

Des jours sombres ont suivi et en 2011, le Portugal était en détresse financière et incapable de rembourser sa dette. Le pays a été sauvé par les institutions européennes qui ont injecté 78 milliards d’euros dans l’économie portugaise afin d’éviter l’insolvabilité.

Reprise du marché immobilier au Portugal

Visa d’or et programme pour les résidents non habituels

Juste après le renflouage, le gouvernement a commencé à chercher des moyens d’attirer les investissements étrangers. Les initiatives les plus réussies ont concerné le marché de l’immobilier, avec l’introduction des Golden Visas (“résidence dorée” ou “visa immobilier”) et du programme pour les résidents non habituels (NHR). Ces initiatives sont très simples et directes.

En voici le principe :

Le Visa d’or

  • Le Golden Visa stipule que si vous investissez dans un bien immobilier d’une valeur supérieure à 500 000 €, vous pouvez automatiquement obtenir la nationalité portugaise et donc un passeport européen.
  • En outre, si vous achetiez une propriété ancienne qui nécessitait un réaménagement et des travaux de construction, cette valeur tomberait à 350 000 €. Une bonne opportunité d’investissement si vous êtes un citoyen non-européen et que vous avez besoin d’un permis de séjour permanent dans les pays de l’espace Schengen.
  • Selon les données, 4 423 visas ont été accordés à des investisseurs étrangers entre 2012 et aujourd’hui. Les Chinois constituent une grande majorité des demandeurs de visa, avec un score de plus de 71 %.
  • Environ 2,7 milliards d’euros ont été investis dans le pays uniquement grâce au régime du visa d’or.

Le programme NHR

  • Le programme NHR est considéré par PwC comme “le secret le mieux gardé d’Europe”. Il a été introduit dans le but d’attirer au Portugal des personnes qui exercent des activités à forte valeur ajoutée de nature scientifique, artistique ou technique, ainsi que leur famille.
  • Comment ? En leur accordant un régime fiscal d’un taux forfaitaire de 20 % sur le revenu. Et cerise sur le gâteau : vous bénéficiez également de tous les avantages d’un résident fiscal portugais ordinaire, comme les soins de santé (le système de santé public portugais est classé 12e au monde, selon l’OMS).
  • Selon les défenseurs du NHR au Portugal, les principaux demandeurs de ce régime sont les retraités britanniques et français, suivis des Suédois, des Irlandais et d’autres citoyens européens.

Le tourisme comme moyen de sortir de la crise

En outre, après le renflouement, le gouvernement portugais a décidé de réaliser d’importants investissements dans le tourisme.

Selon CityLab, “ses efforts ont été extrêmement efficaces, l’industrie touristique de Lisbonne ayant connu une croissance de plus de 50 % par an au cours des trois dernières années. Avec l’essor d’Airbnb et du marché de la location à court terme, un nombre croissant d’investisseurs étrangers ont trouvé des raisons d’investir dans la ville, qu’il y ait un visa ou non”.

Vivre au Portugal aujourd’hui

Cet investissement immobilier continu a ressuscité de vieux quartiers oubliés comme Bairro Alto, Cais do Sodre ou Alfama à Lisbonne et a successivement donné une nouvelle vie à Porto et à l’Algarve également.

Le Portugal est perçu comme cool maintenant. C’est un pays branché et ça ne fait que commencer. Si vous n’y croyez pas, venez le voir par vous-même. Vous serez étonné. Lisbonne, en particulier, attire des investisseurs du monde entier, et pas seulement dans le secteur de l’immobilier.

Cet endroit est devenu un nouveau point de mire pour tous ceux qui recherchent des impôts peu élevés et des coûts opérationnels peu élevés. Les célébrités ont également trouvé un intérêt à s’installer dans le pays. Madonna, Michael Fassbender, Garrett McNamara, Philippe Starck, Christian Louboutin, Norman Brenninkmeijer (l’homme le plus riche des Pays-Bas) sont quelques-unes des célébrités qui ont trouvé asile au Portugal.

Cette augmentation de la demande de biens immobiliers a fait grimper les prix des logements dans les principales villes et a été le signe d’une accélération de l’économie du pays.

Depuis l’année dernière, le taux de chômage a baissé de 2,2 %, les salaires ont augmenté et le ratio dette/PIB devrait baisser de plus de 20 % d’ici 2020. Il y a quelques semaines à peine, la note de crédit du pays est passée de “junk” à “investment grade” par S&P Global Ratings.

Mais y a-t-il une bulle ?

En effet, les prix de l’immobilier ont augmenté, et la dernière fois que nous avons assisté à cela en 2008, toute l’économie a chuté. Mais il n’y a pas lieu de s’inquiéter. Les choses sont différentes aujourd’hui. Les banques ont des normes différentes en matière de prêt de crédit et il n’est plus si populaire d’emprunter de l’argent. En 2016, 95 % des transactions immobilières au Portugal ont eu lieu sans financement.

Les agences immobilières et les banques sont également optimistes. Elles affirment ne pas être dans une période de pré-bulle et s’attendent à une croissance soutenue et saine pour les années à venir.

En prévision de la demande à venir, certaines entreprises ont déjà entrepris une “stratégie de poussée” :

  • REMAX Portugal a engagé 520 nouveaux agents cette année.
  • ING a investi 400 millions d’euros dans des actifs immobiliers portugais en 2016. La semaine dernière, elle a annoncé un investissement supplémentaire de 67 millions d’euros.
  • ROSP Group, une société appartenant à Sandra Ortega, fille du propriétaire de Zara et femme la plus riche d’Espagne, investit également 50 millions d’euros cette année.

Selon l’Institut national des statistiques, cette année, le nombre de ventes immobilières a augmenté de 25% à Lisbonne, de 27% à Porto et les prix ont augmenté de 8%. Rien qu’au cours des 6 premiers mois de 2017, les transactions immobilières ont représenté un montant record de 8,9 milliards d’euros.

Les prix devraient continuer à augmenter et le centre-ville deviendra bientôt trop cher pour que les familles pauvres puissent y vivre, ce qui les poussera à quitter la ville. Différentes nationalités prendront le relais car 85 % des transactions immobilières devraient provenir d’acheteurs étrangers.

La ville s’internationalise déjà et on peut l’entendre directement en se baladant dans la rue. La demande va continuer à augmenter et, espérons-le, l’offre rattrapera enfin le retard. 


Julia

Content @CasafariRE – property search for pros. Formerly fintech, international student exchange. Alum @ University of Latvia with a Master degree in Language Studies. In my free time I am practicing yoga, hiking, reading, travelling and learning about different cultures.

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