Paris

Paris intra-muros compte 2 103 778 habitants sur 105,40 km² selon l’INSEE (janvier 2026) et demeure le premier marché résidentiel de France. Au troisième trimestre 2026, CASAFARI Area Insights enregistre un prix affiché moyen de 11 804 €/m² et un loyer de référence de 48,1 €/m² par mois, tandis que les actes notariés de la Chambre des Notaires de Paris établissent le prix de vente signé à 9 560 €/m² au deuxième trimestre 2026.

Situation géographique, connectivité et dynamique du Grand Paris

Délimité par le boulevard périphérique, le territoire parisien se structure en 20 arrondissements répartis de part et d’autre de la Seine, entre Rive Droite et Rive Gauche. S’étendant sur 105,40 km², la commune présente une densité démographique élevée de 19 959,9 habitants par kilomètre carré (INSEE, janvier 2026). Au cœur de la région Île-de-France et de la Métropole du Grand Paris, la capitale bénéficie d’une accessibilité sans équivalent, que vous retrouverez détaillée dans notre guide du marché immobilier en France et dans le marché immobilier d’Île-de-France.

Les infrastructures de transport transforment en profondeur l’attractivité des différents quartiers. Avec six grandes gares ferroviaires, deux aéroports internationaux et le déploiement du réseau du Grand Paris Express supervisé par la Société des grands projets en septembre 2026, la connectivité métropolitaine se renforce. Les prolongements de la ligne 14 vers Saint-Denis - Pleyel et l’aéroport de Paris-Orly, en service depuis juin 2024, rapprochent durablement les bassins d’emploi de la couronne métropolitaine.

Cadre de vie, urbanisme haussmannien et profil du parc de logements

L’identité architecturale de Paris repose sur ses immeubles en pierre de taille haussmanniens, ses larges avenues, et la singularité de ses quartiers emblématiques tels que les Grands Boulevards, Saint-Germain-des-Prés, Le Marais, Montmartre ou Belleville. Derrière cette façade patrimoniale, l’anatomie du parc immobilier se révèle particulièrement dense.

Selon les données de l’INSEE en janvier 2026, Paris totalise 1 402 024 logements. Cette offre se décompose entre 80,2 % de résidences principales, 9,9 % de résidences secondaires ou pieds-à-terre, et 9,9 % de logements vacants. Parmi les résidences principales, la structure d’occupation témoigne de la prépondérance de la location : 61,9 % des ménages parisiens sont locataires (dont 18,1 % logés dans le parc HLM social), 33,2 % sont propriétaires occupants, et 4,9 % sont hébergés à titre gratuit.

Ce marché attire des profils d’acquéreurs variés : des primo-accédants locaux, des investisseurs patrimoniaux à la recherche de valeurs refuges, des acheteurs internationaux ciblant la Rive Gauche et le Triangle d’Or, ainsi que des opérateurs institutionnels.

Prix au m² et loyers à Paris : les données du marché en 2026

L’analyse rigoureuse du marché immobilier parisien impose de distinguer strictement les prix affichés par les vendeurs sur les portails numériques et les prix effectivement signés chez les notaires.

Du côté de la demande et des portails d’annonces, CASAFARI Area Insights indique un prix affiché moyen des appartements à la vente de 11 804 €/m² au troisième trimestre 2026, affichant une quasi-stabilité annuelle de -0,4 % par rapport aux 11 852 €/m² observés au troisième trimestre 2025. Précisons qu’il s’agit d’une valeur indicative issue des annonces indexées par CASAFARI, hors valeurs aberrantes. À la location, le loyer affiché moyen s’établit à 48,1 €/m² par mois au troisième trimestre 2026 (contre 45,5 €/m²/mois au troisième trimestre 2025, soit une progression de +5,7 %), sous l’effet d’une raréfaction de l’offre locative.

À l’inverse, les transactions effectives enregistrées par la Chambre des Notaires de Paris au deuxième trimestre 2026 font état d’un prix de vente signé dans l’ancien (acte en main) de 9 560 €/m², s’inscrivant dans la continuité des 9 530 €/m² relevés en avril 2026. Cet indicateur met en lumière des disparités territoriales marquées, s’étalant de 7 690 €/m² dans le 19e arrondissement jusqu’à 13 980 €/m² dans le 6e arrondissement. L’écart structurel entre le prix affiché sur les portails et le prix signé chez le notaire reflète les marges de négociation, l’impact des décotes énergétiques et la prime qualitative des biens d’exception.

Pour approfondir ces dynamiques, vous pouvez consulter notre analyse sur les prix de vente et de location à Paris.

Fiscalité, encadrement des loyers, DPE et urbanisme : les règles à connaître

L’investissement et la gestion d’actifs à Paris obéissent à un cadre réglementaire et fiscal particulièrement strict :

• Frais de acquisition (DMTO) : En application de l’article 116 de la loi de finances 2025, le taux départemental des droits de mutation à titre onéreux est passé de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, portant les taxes globales à environ 6,32 % dans l’ancien (Notaires de France). Les primo-accédants achetant leur résidence principale bénéficient toutefois d’une exonération et restent soumis au taux de 4,50 %.
• Fiscalité locale : La Ville de Paris maintient le taux global de la taxe foncière (TFPB) à 20,50 % (2025–2026). Pour les résidences secondaires et pieds-à-terre, la surtaxe sur la part municipale de la taxe d’habitation (THRS) est appliquée au taux maximal de 60 % (taux de base de 20,32 %).
• Encadrement des loyers : Réglementé par l’arrêté préfectoral de la Ville de Paris en date du 12 juin 2026, le loyer de référence majoré fixe un plafond strict (augmenté de 20 % par rapport au loyer de référence médian), tandis que le loyer minoré est fixé à -30 %.
• Locations meublées de tourisme : La loi Le Meur et la réglementation de la Ville de Paris limitent la location d’une résidence principale à 90 jours par an (depuis le 1er janvier 2025), assortie d’un numéro d’enregistrement obligatoire via le téléservice national au 20 mai 2026. Toute location de résidence secondaire exige une autorisation de changement d’usage avec compensation.
• Performance énergétique et urbanisme : Les interdictions de location liées au DPE frappent les logements classés G depuis janvier 2025 (voir l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique sur les transactions et les précisions sur Service-Public.fr), en attendant les échéances de 2028 (F) et 2034 (E), conjuguées à la réforme du coefficient de conversion électrique intervenue en janvier 2026. Par ailleurs, le Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb), en vigueur depuis novembre 2024, renforce les servitudes de mixité sociale dès 500 m² créés.

Comment analyser et prospecter le marché parisien avec CASAFARI

Dans un marché aussi fragmenté que celui de Paris, où chaque îlot urbain présente des caractéristiques uniques, les professionnels disposent d’outils technologiques précis pour sécuriser leurs décisions d’investissement.

Les investisseurs et les asset managers utilisent CASAFARI Insights de Zone pour suivre en temps réel l’évolution des prix affichés et des loyers par arrondissement et par quartier. Pour estimer la valeur vénale d’un actif en croisant les annonces en ligne et les données officielles de closing, l’outil d’Évaluations et d’Étude de Marché CASAFARI intègre l’ensemble des transactions notariales (DVF) et les comparables du marché.

Les agents immobiliers et les chasseurs de biens s’appuient quant à eux sur la Recherche de Propriétés CASAFARI pour identifier de manière exhaustive et dédupliquée les biens disponibles sur les portails français, détecter les baisses de prix et repérer les opportunités décotées en raison d’un mauvais diagnostic énergétique. Pour les équipes techniques et les fonds d’investissement automatisant leurs flux de données, la documentation technique de l’API Area Insights (en anglais) détaille les méthodes d’intégration, tandis que vous pouvez vous connecter à la plateforme CASAFARI pour lancer vos requêtes.

Questions fréquentes

Quelles sont les règles d’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?

Les baux résidentiels conclus à Paris sont régis par l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026. Le loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé pour chaque quartier, tandis qu’un loyer minoré est également défini à -30 %. L’application d’un complément de loyer demeure strictement encadrée et réservée aux biens présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles.

Comment fonctionne la location meublée touristique (Airbnb) à Paris avec la loi Le Meur ?

Depuis le 1er janvier 2025, la durée maximale de location d’une résidence principale en meublé de tourisme est abaissée à 90 jours par an à Paris. Les loueurs doivent obligatoirement s’enregistrer via le téléservice national mis en place en mai 2026. Toute mise en location d’une résidence secondaire nécessite quant à elle une autorisation préalable de changement d’usage assortie d’une compensation commerciale.

Quel est le montant des frais de notaire (DMTO) et de la taxe foncière à Paris ?

Pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, le taux départemental des droits de mutation (DMTO) à Paris est porté de 4,50 % à 5,00 % en vertu de la loi de finances, portant les taxes totales dans l’ancien à environ 6,32 %. Les primo-accédants achetant leur résidence principale bénéficient d’une exonération et restent au taux de 4,50 %. La taxe foncière (TFPB) est quant à elle maintenue à un taux global de 20,50 %, les résidences secondaires subissant en outre une surtaxe municipale de 60 % sur la taxe d’habitation.

Quel est l’impact du calendrier DPE sur l’investissement locatif à Paris ?

Le calendrier réglementaire en vigueur en France interdit la mise en location des passoires énergétiques par étapes : les logements classés G sont proscrits depuis janvier 2025, suivis par les biens F en janvier 2028 et E en janvier 2034. Néanmoins, la réforme du coefficient de conversion de l’électricité entrée en vigueur en janvier 2026 a permis à de nombreux petits appartements parisiens chauffés à l’électricité d’améliorer leur étiquette sans travaux lourds.

Qu’est-ce que le PLU bioclimatique change pour les propriétaires et marchands de biens à Paris ?

Approuvé fin 2024, le Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb) renforce les contraintes sur les restructurations immobilières. Il étend le dispositif de pastillage à environ un millier de parcelles pour préserver le logement social et abaisse à 500 m² de surface créée le seuil déclenchant les servitudes de mixité sociale et de Bail Réel Solidaire.

Quelles lignes du Grand Paris Express transforment la connectivité de la capitale ?

Les prolongements de la ligne 14 vers l’aéroport d’Orly et Saint-Denis - Pleyel fonctionnent depuis juin 2024, plaçant l’aéroport à 25 minutes du centre. Le calendrier se poursuit avec l’ouverture de la première section de la ligne 18 en décembre 2026, puis de la ligne 15 Sud au printemps 2027, structurant ainsi de nouveaux axes de transport autour de la métropole.