Analyse du marché immobilier en France par zone

Le marché immobilier résidentiel français se stabilise en 2026 avec 951 000 transactions conclues dans l’ancien sur 12 mois glissants à la fin août 2026, selon les Notaires de France, pour des prix en très légère baisse de -0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026. L’acquisition d’un bien exige toutefois d’intégrer des réformes majeures : hausse des droits de mutation (DMTO) à 6,32 % dans la plupart des départements, encadrement fiscal du LMNP par la loi Le Meur et interdiction progressive des logements énergivores.

Comment évolue le marché immobilier français en 2026 ?

Avec 951 000 ventes recensées sur 12 mois glissants à la fin août 2026 (+3,6 % sur un an), le volume d’activité sur le marché de l’ancien s’est redressé après plusieurs trimestres de contraction. L’évolution des prix au niveau national témoigne d’un ajustement modéré (-0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon l’indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens), recouvrant une dynamique à deux vitesses : les appartements restent quasi stables (-0,1 % sur un an au deuxième trimestre 2026), tandis que les maisons enregistrent un repli plus marqué (-1,3 %).

Pour l’ensemble de l’année 2026, les proyections arrêtent le volume annuel autour de 920 000 transactions. Les données issues des avant-contrats indiquent une stabilisation des prix d’ici la fin novembre 2026 (-0,5 % sur un an pour les appartements et -0,4 % pour les maisons).

Dans ce contexte où les moyennes nationales masquent des écarts territoriaux importants, les professionnels et investisseurs s’appuient sur des données géolocalisées. Grâce à notre solution Insights de Zone, les acteurs de l’immobilier analysent la trajectoire des prix, la vitesse de rotation des stocks et les marges de négociation au niveau de chaque quartier.

Quels sont les marchés clés : de Paris et l’Île-de-France aux grandes métropoles régionales ?

La hiérarchie des prix en France reflète une polarisation marquée entre la capitale, le littoral méditerranéen et les métropoles régionales. Selon les prix médians notariés des appartements anciens au deuxième trimestre 2026, Paris conserve son statut de marché le plus valorisé à 9 560 €/m² (+0,6 % sur un an), tandis que le marché immobilier en Île-de-France affiche un prix médian pour les maisons anciennes de 321 900 € en juillet 2026. L’analyse détaillée de la capitale est disponible sur notre guide immobilier de Paris.

Les grandes métropoles du Sud affichent une solide tenue des prix. Le marché immobilier de Nice atteint 4 980 €/m² (+4,9 % sur un an), alors que le guide immobilier de Toulouse met en évidence un prix médian de 3 290 €/m² (+4,3 %) pour les appartements et de 351 400 € pour les maisons au premier trimestre 2026. De son côté, acheter ou investir à Marseille s’effectue sur une base médiane de 3 210 €/m² (+2,5 %), tandis que le marché immobilier d’Ajaccio en Corse-du-Sud s’établit à 3 780 €/m² pour les appartements et 484 900 € pour les maisons au premier trimestre 2026.

À l’inverse, d’autres grands centres urbains poursuivent leur consolidation tarifaire. Pour investir à Lyon, les acquéreurs bénéficient de prix médians à 4 350 €/m² (-0,4 % sur un an). Dans notre guide de Bordeaux et sa métropole, le prix médian des appartements s’établit à 3 990 €/m² (-2,3 % sur un an), avec un prix médian des maisons à 323 000 € au premier trimestre 2026.

Ces tendances s’expliquent également par le déploiement des grands chantiers d’infrastructure. L’extension du réseau de transports francilien, illustrée par la ligne 14 enregistrant 820 000 voyageurs quotidiens en 2026, la mise en service de la ligne 18 entre Massy - Palaiseau et Christ de Saclay en décembre 2026 et la ligne 15 Sud en 2027 selon le calendrier d’avancement du Grand Paris Express, renforce l’attractivité des communes périphériques. En région, les travaux d’accès nord de Toulouse et sud de Bordeaux pour la ligne à grande vitesse GPSO (horizon 2032) et le projet LNPCA en région PACA soutiennent la valeur immobilière à long terme.

Fiscalité immobilière, frais de notaire et règles de location : ce qui change en 2026

Le coût d’acquisition d’un bien immobilier varie fortement entre le secteur ancien et le neuf. Dans l’ancien, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 7 % à 8,5 % du prix de vente. Dans le cadre de la loi de finances 2025, les conseils départementaux ont été autorisés à relever le taux plafond de leur part de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,50 % à 5,00 % jusqu’en 2028. Selon le barème officiel des droits d’enregistrement et DMTO de la DGFiP (février 2026), la majorité des départements ont appliqué cette hausse, portant le taux global de taxation à 6,32 % (contre 5,81 % auparavant). Les primo-accédants faisant l’acquisition de leur résidence principale restent toutefois exonérés de cette majoration de 0,5 point. Dans le neuf (VEFA), les frais réduits s’établissent entre 2 % et 3 %, soutenus par une taxe de publicité foncière fixée à 0,715 %.

En matière de gestion locative, l’encadrement des meublés de tourisme et du régime LMNP a été profondément remanié par la loi n° 2024-1039 (dite loi Le Meur) et les dispositions fiscales applicables en 2026, consultables sur les règles fiscales des locations meublées de tourisme sur Impots.gouv.fr. Pour les meublés de tourisme non classés sous le régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire est ramené à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Pour les meublés classés, l’abattement s’élève à 50 % jusqu’à 83 600 € de chiffre d’affaires en 2026 (77 700 € pour les revenus 2025), tandis que la location meublée de longue durée conserve son abattement de 50 % jusqu’à 77 700 €. Au régime réel LMNP, la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable s’applique pour toutes les reventes conclues depuis le 15 février 2025, et les prélèvements sociaux sur les BIC meublés s’élèvent à 18,6 % en 2026. Par ailleurs, les municipalités peuvent désormais réduire de 120 à 90 jours par an le plafond de location de la résidence principale.

Sur le plan environnemental, la loi Climat et Résilience poursuit son calendrier d’exigences. Selon le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques sur Service-Public.fr, les logements affichant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe G sont interdits de mise en location en France métropolitaine depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra à la classe F au 1er janvier 2028, puis à la classe E au 1er janvier 2034. Prendre en compte l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les transactions est indispensable pour évaluer les décotes à l’achat et estimer le coût des rénovations nécessaires.

Crédit immobilier, investisseurs étrangers et analyse de marché avec CASAFARI

Les conditions de financement restent strictement encadrées par les normes d’octroi de crédit du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Les banques doivent respecter un taux d’effort maximal de 35 % (assurance emprunteur comprise) et une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans (portée à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour l’achat dans le neuf ou la réalisation de travaux représentant 25 % du coût total). La marge de dérogation de 20 % accordée aux établissements prêteurs est principalement réservée aux acquéreurs de leur résidence principale. D’après l’Observatoire Crédit Logement-CSA, le taux d’intérêt moyen hors assurance s’est établi à 3,40 % en septembre 2026 (3,39 % sur 20 ans, pour une durée moyenne des prêts de 252 mois), pour un taux d’usure fixé à 5,40 % au quatrième trimestre 2026 sur les contrats à taux fixe de 20 ans et plus.

Pour les investisseurs internationaux et les non-résidents, la réglementation française garantit une totale liberté d’acquisition sans condition de nationalité ni de résidence. Cependant, l’achat d’un bien ne confère aucun droit automatique à l’obtention d’un titre de séjour. Pour les séjours supérieurs à 90 jours, les citoyens hors UE/EEE/Suisse doivent solliciter un visa de long séjour (VLS-TS) ou une carte de séjour « visiteur », soumise à une taxe de première délivrance de 350 € depuis le 1er mai 2026. Concernant la fiscalité des non-résidents, les revenus locatifs nets sont soumis à un taux d’imposition minimal de 20 % jusqu’à 29 579 € (30 % au-delà). Les plus-values immobilières subissent un prélèvement forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux (17,2 %, ramenés à un prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les affiliés à un régime de sécurité sociale de l’UE/EEE/Suisse/Royaume-Uni, soit 26,5 % au total). L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et l’exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Dans ce paysage réglementaire et financier exigeant, l’accès à une donnée immobilière exhaustive constitue un avantage stratégique. Grâce à la Recherche de Propriétés CASAFARI, les investisseurs et professionnels centralisent l’ensemble des annonces du marché français, éliminent les doublons et suivent l’historique des ajustements de prix. Combinée à l’outil d’évaluation immobilière et d’étude de marché CASAFARI, cette analyse permet d’estimer précisément la valeur des biens en s’appuyant sur des comparables vérifiés. Pour aller plus loin dans l’analyse macroéconomique, consultez notre analyse de l’évolution du marché immobilier français.

Pour découvrir les fonctionnalités d’analyse et d’évaluation, les professionnels du secteur peuvent accéder directement à la plateforme CASAFARI.

Questions fréquentes

Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier en France en 2026 ?

Les frais d’acquisition, communément appelés frais de notaire, s’élèvent à environ 7 % à 8,5 % du prix d’achat dans l’ancien, contre 2 % à 3 % dans le neuf (VEFA). Suite à l’article 116 de la loi de finances 2025, la majorité des départements ont relevé leur taux de droits de mutation (DMTO) de 0,5 point entre 2025 et 2028, portant le taux global d’imposition à 6,32 % contre 5,81 % auparavant. Les acquéreurs primo-accédants réalisant l’achat de leur résidence principale bénéficient toutefois d’une exonération de cette hausse de 0,5 point.

Quelles sont les nouvelles règles de la loi Le Meur pour le LMNP et la location saisonnière ?

Pour les meublés de tourisme non classés au régime micro-BIC, l’abattement fiscal est désormais réduit à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, tandis que les meublés classés conservent 50 % jusqu’à 83 600 € en 2026 et la location meublée longue durée 50 % jusqu’à 77 700 €. Depuis le 15 février 2025, au régime réel du LMNP, les amortissements déduits pendant la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. De plus, les maires ont désormais la faculté d’abaisser la durée maximale de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an.

Un acheteur étranger peut-il acheter un bien en France et obtenir un titre de séjour ?

Toute personne étrangère, qu’elle soit résidente ou non-résidente, ressortissante ou non de l’Union européenne, peut librement acheter un bien immobilier en France devant notaire. Toutefois, la détention d’un patrimoine immobilier n’accorde aucun droit automatique à un visa ou à un titre de séjour. Pour les séjours supérieurs à 90 jours, les ressortissants hors UE/EEE/Suisse doivent obtenir un visa de long séjour (VLS-TS) ou une carte de séjour « visiteur », dont la taxe de première délivrance s’élève à 350 € depuis le 1er mai 2026.

Quelles sont les passoires thermiques interdites à la location en France ?

Selon le calendrier de la loi Climat et Résilience en France métropolitaine, les logements classés DPE G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra aux logements de classe F au 1er janvier 2028, puis à ceux de classe E au 1er janvier 2034. Ces exigences de décence énergétique s’appliquent lors de la signature d’un nouveau bail ainsi qu’au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat.

Quels éléments dois-je vérifier avant de finaliser une acquisition immobilière pour estimer le coût des travaux de rénovation énergétique ?

Il est indispensable de consulter le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du bien, qui classe les logements de A à G. Cette analyse vous permet d’évaluer les décotes potentielles à l’achat tout en anticipant les travaux nécessaires pour anticiper les interdictions de mise en location progressives, prévues pour les classes F en 2028 puis E en 2034.

Comment puis-je évaluer la dynamique de négociation d’un quartier précis avant de formuler une offre d’achat ?

Pour affiner votre stratégie, vous pouvez utiliser notre solution Insights de Zone qui permet d’analyser la vitesse de rotation des stocks et les marges de négociation locales. En exploitant ces données géolocalisées, vous obtenez une vision objective du marché au-delà des tendances nationales, ce qui vous aide à mieux calibrer votre proposition de prix.