Marseille

Marseille, deuxième commune de France avec 886 040 habitants selon les chiffres officiels de population de l’INSEE (janvier 2026) au cœur d’une métropole de 1 939 077 habitants, associe un port méditerranéen majeur à 16 arrondissements en pleine mutation urbaine. Reliée à Paris en 3 h 04 par TGV, la cité phocéenne impose un cadre réglementaire rigoureux pour l’investissement immobilier, marqué par le renforcement de la compensation des meublés touristiques et l’extension du permis de louer.

Géographie, architecture et mutations urbaines des 16 arrondissements

Déployée sur un vaste amphithéâtre naturel de 240 km² bordé par la mer Méditerranée et les massifs calcaires de l’Étoile, du Garlaban et des Calanques, Marseille s’organise en 16 arrondissements aux identités marquées. La cité phocéenne, riche de 2 600 ans d’histoire portuaire, juxtapose des patrimoines architecturaux contrastés : la Cité Radieuse de Le Corbusier (Unité d’Habitation) dans le 8e arrondissement, la tour CMA CGM dessinée par Zaha Hadid (2010) au cœur du quartier d’affaires, ou encore le musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (Mucem). Inauguré le 7 juin 2013 sur le site du J4, le bâtiment principal du Mucem a été conçu par l’architecte Rudy Ricciotti en association avec Roland Carta, Bernard Latarjet en ayant assuré la direction du projet culturel.

Les opérations de régénération urbaine d’Euroméditerranée I et II ont métamorphosé le littoral du 1er, 2e, 3e, 14e et 15e arrondissement, créant des pôles tertiaires et résidentiels modernes. Ce dynamisme contraste avec les ruelles historiques du Vieux-Port, du Panier et de Noailles, tandis que les arrondissements résidents du sud (7e, 8e, 9e) et de l’est (12e) conservent une attractivité établie auprès des familles et des cadres.

Transports et infrastructures : comment se déplacer et rejoindre Marseille ?

Le réseau de transports en commun de la RTM (Régie des Transports Métropolitains) dessert l’ensemble de la commune grâce à 2 lignes de métro, 3 lignes de tramway et 93 lignes de bus. Étape majeure pour la mobilité urbaine, la Métropole Aix-Marseille-Provence et la RTM ont mis en service le 7 janvier 2026 l’extension nord-sud du tramway T3. Ce prolongement de 6,2 km et 12 nouvelles stations permet désormais de relier directement la station Capitaine Gèze au nord (15e arrondissement) à La Gaye au sud (9e arrondissement), portant le tracé complet à 9,8 km et 22 stations.

À l’échelle nationale et internationale, Marseille bénéficie d’interconnexions stratégiques :

• Desserte ferroviaire : La gare TGV Marseille-Saint-Charles relie Paris-Gare de Lyon en 3 h 04 au trajet le plus rapide.
• Desserte aérienne : L’aéroport Marseille Provence a enregistré 11 281 542 passagers en 2025 (contre 11 167 485 en 2024), proposant environ 132 destinations opérées par plus de 35 compagnies aériennes.

Pour analyser la valeur des biens à proximité immédiate de ces nouveaux axes de transport, les professionnels s’appuient sur l’outillage d’analyse territoriale Insights de Zone CASAFARI ainsi que sur notre outil d’évaluation immobilière et d’étude de marché.

Climat méditerranéen et ensoleillement tout au long de l’année

Selon les normales climatiques de Météo-France pour Marseille-Marignane (période 1991-2020, fiche publiée en juin 2025), la ville enregistre un ensoleillement annuel moyen exceptionnel de 2 897,6 heures (147,9 heures en janvier et 372,2 heures en juillet). La température moyenne s’établit à 7,7 °C en janvier (minimale 3,6 °C, maximale 11,8 °C) et à 25,2 °C en juillet (minimale 19,7 °C, maximale 30,7 °C). Le vent de nord-ouest, le Mistral, assainit régulièrement l’atmosphère.

Ces conditions climatiques influencent directement les critères de recherche immobilière. La présence d’espaces extérieurs (balcons, terrasses, loggias), la ventilation traversante et la qualité de l’isolation thermique revêtent une importance prépondérante, rendant cruciale l’analyse de l’[importance du diagnostic de performance énergétique (DPE)] pour l’exploitation locative des bâtiments anciens.

Économie, cadre de vie, fiscalité et réglementation locative à Marseille

Premier port de commerce de France, Marseille s’appuie sur des pôles commerciaux majeurs (Les Terrasses du Port, Les Docks Village, Prado Shopping, Centre Bourse) et un rayonnement culturel mondial. En 2024, la commune et l’Office de Tourisme ont comptabilisé 5 millions de visiteurs (représentant plus de 16,3 millions de nuitées touristiques) et un record de 2,5 millions de croisiéristes.

Sur le plan locatif, l’Observatoire Local des Loyers (ADIL 13 / ANIL, données 2024-2025) indique un loyer médian hors charges de 13,7 €/m² à l’échelle métropolitaine. À Marseille même, les loyers médians se situent autour de 15,1 €/m² pour les studios et T2, et de 12,6 €/m² pour les logements de type T3 et plus.

L’investissement immobilier s’inscrit dans un cadre fiscal et réglementaire strictement défini :

• Fiscalité locale : Pour 2025 et 2026, le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties s’élève à 47,13 % (44,54 % pour la part communale et 2,59 % pour la part métropolitaine), hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Pour les résidences secondaires, la Ville applique la majoration maximale de 60 % sur la part communale de la taxe d’habitation (THRS).
• Meublés de tourisme : Le règlement municipal de la Ville de Marseille sur les meublés de tourisme impose une obligation de compensation dès le premier logement loué en résidence secondaire dans l’ensemble des 16 arrondissements (depuis le 29 avril 2025). À compter de 2026, la location d’une résidence principale est plafonnée à 90 jours par an.
• Permis de louer : Institué le 15 octobre 2019 à Noailles, le permis de louer a été étendu le 15 mai 2025 aux secteurs Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan (3e arrondissement) afin de lutter contre l’habitat indigne.

Les professionnels en quête d’opportunités d’acquisition ciblées utilisent la solution de Recherche de Propriétés CASAFARI pour identifier les biens conformes à ces exigences.

Que voir et où s’installer aux portes de Marseille, des Calanques à Cassis ?

L’attractivité résidentielle marseillaise repose également sur son patrimoine naturel d’exception. Le Parc national des Calanques, englobant les sites emblématiques de Sormiou, Morgiou et En-Vau, prend naissance au sein même des 8e et 9e arrondissements, tandis que l’archipel du Frioul fait face au Vieux-Port.

En poursuivant vers l’est, la commune littorale de Cassis, située à 26 km et accessible en environ 20 minutes par le train TER depuis la gare Saint-Charles, offre un cadre de vie prisé. Pour élargir votre analyse du marché provençal, consultez notre guide des zones immobilières en France ainsi que notre guide immobilier de Nice. Pour accéder à l’ensemble de nos bases de données, vous pouvez directement accéder à la plateforme CASAFARI ou consulter la documentation technique de l’API Area Insights (en anglais).

Questions fréquentes

Quelles sont les règles pour la location saisonnière de type Airbnb à Marseille en 2026 ?

Depuis le 29 avril 2025, le règlement municipal de changement d’usage impose une obligation de compensation dès le premier logement loué en meublé de tourisme hors résidence principale, et ce dans les 16 arrondissements. La compensation nécessite de transformer simultanément un local commercial en logement résiduel. Par ailleurs, à compter de 2026, la durée maximale de location de la résidence principale est abaissée de 120 à 90 jours par an, sous peine de sanctions administratives.

L’encadrement des loyers et le permis de louer s’appliquent-ils à Marseille ?

Marseille est située en zone tendue : l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation s’y applique (dispositif prorogé par le décret du 20 juillet 2026), mais le plafonnement strict par loyer de référence majoré n’est pas en vigueur en octobre 2026. En revanche, le permis de louer est obligatoire à Noailles depuis octobre 2019 et a été étendu le 15 mai 2025 aux secteurs Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan. Les bailleurs doivent obtenir cette autorisation préalable sous peine d’amende.

Quel est le taux de la taxe foncière et de la taxe sur les résidences secondaires à Marseille ?

Pour 2025 et 2026, le taux global de la taxe foncière sur les propriétés bâties s’établit à 47,13 %, combinant la part communale de 44,54 % et la part intercommunale de la Métropole Aix-Marseille-Provence de 2,59 %, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Concernant les résidences secondaires, la municipalité applique la majoration maximale autorisée de 60 % sur la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).

Comment l’extension du tramway T3 en 2026 améliore-t-elle la desserte des quartiers marseillais ?

Mise en service le 7 janvier 2026 par la Métropole et la RTM, l’extension nord-sud de la ligne T3 ajoute 6,2 km de voies et 12 nouvelles stations. Le tramway relie désormais Capitaine Gèze au nord (15e arrondissement) à La Gaye au sud (9e arrondissement), portant la ligne à un total de 9,8 km et 22 stations. Ce tracé renforce considérablement la connexion entre le pôle Euroméditerranée II et les quartiers résidentiels du sud.