Toulouse

Avec 514 819 habitants intra-muros au recensement INSEE en vigueur au 1er janvier 2026 et 841 524 habitants au sein de Toulouse Métropole, la capitale occitane attire 5 878 nouveaux résidents par an. Portée par la filière aéronautique et plus de 120 000 étudiants, Toulouse offre un rendement locatif brut moyen de 4,6 % à 4,9 %, soutenu par des projets d’infrastructure majeurs comme la future ligne C du métro.

Géographie et démographie : pourquoi Toulouse attire-t-elle autant d’habitants ?

Située dans le département de la Haute-Garonne, au cœur de la région Occitanie, Toulouse occupe une position stratégique dans le Sud-Ouest de la France. Distante d’environ 150 kilomètres de la mer Méditerranée et 200 kilomètres de l’océan Atlantique, la métropole toulousaine s’épanouit au pied des Pyrénées, le long du méandre de la Garonne.

L’échelle du territoire dépasse largement le périmètre communal. Toulouse Métropole réunit 37 communes réparties sur une superficie de 458,20 km², abritant 841 524 habitants selon le dossier complet du recensement de la population publié par l’INSEE en 2026. Entre 2017 et 2023, la métropole a enregistré une progression démographique moyenne de +1,5 % par an, reflétant un dynamisme résidentiel continu.

Sur la seule commune de Toulouse, la population officielle s’établit à 514 819 habitants, soit un gain de 35 266 personnes en six ans (+1,2 % par an). Cet apport démographique régulier génère une demande structurelle forte en matière de logements, qu’il s’agisse d’acquisitions en résidence principale ou d’investissements locatifs destinés aux actifs et aux étudiants.

Économie, enseignement supérieur et art de vivre dans la Ville Rose

Le moteur économique toulousain repose sur une assise industrielle et scientifique de premier plan. Capitale européenne de l’aéronautique et du spatial, l’agglomération accueille le siège mondial d’Airbus et d’Airbus Commercial Aircraft à Blagnac, autour desquels gravite un écosystème de sous-traitants, d’ingénierie, de systèmes embarqués et de biotechnologies, notamment réunis au sein de l’Oncopole et du pôle de compétitivité Aerospace Valley.

La population étudiante constitue le second pilier du marché local. L’académie de Toulouse dénombre 152 900 étudiants inscrits au printemps 2026 selon le ministère de l’Enseignement supérieur, dont plus de 120 000 à 130 000 concentrés dans l’agglomération. La nouvelle Université de Toulouse, constituée au 1er janvier 2025, rassemble à elle seule 37 000 étudiants. Cette communauté académique alimente une demande permanente pour les petites surfaces meublées et les logements partagés.

Surnommée la Ville Rose en raison de la brique foraine en terre cuite qui compose ses façades historiques, Toulouse se caractérise par un climat tempéré chaud, offrant des automnes ensoleillés et des étés chauds. Cet art de vivre est renforcé par une vie culturelle et sportive intense. Le Stade Toulousain, club emblématique de rugby à XV, affiche le plus beau palmarès d’Europe avec 25 titres de champion de France (Top 14) et 6 titres de champion d’Europe en 2026. La ville vibre également au rythme de manifestations renommées telles que le festival Rio Loco, Piano aux Jacobins ou le Marathon des mots.

Patrimoine et lieux emblématiques : que voir à Toulouse et sur les bords de la Garonne ?

Le patrimoine architectural toulousain s’illustre à travers des édifices majeurs. La commune compte trois sites classés au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre de deux biens culturels distincts : le Canal du Midi (inscrit en 1996, auquel se rattache le canal de Brienne) ainsi que la basilique Saint-Sernin et l’Hôtel-Dieu Saint-Jacques (inscrits en 1998 au titre des Chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle).

Le cœur historique s’articule autour de la place du Capitole, bordée par l’hôtel de ville du XVIIIe siècle et le théâtre national. À quelques pas, le couvent des Jacobins présente un chef-d’œuvre de l’art gothique méridional, tandis que l’hôtel d’Assézat, demeure renaissance du XVIe siècle, abrite l’Académie des Jeux floraux. Les quais de la Garonne, le Pont-Neuf et la perspective sur le dôme de La Grave offrent des promenades prisées des résidents.

Vers l’est de l’agglomération, la Cité de l’espace constitue un pôle scientifique et touristique majeur, complétant l’offre culturelle aux côtés des croisières fluviales sur le canal du Midi et la Garonne.

Mobilité et transports : comment le réseau Tisséo et la ligne C redessinent-ils la métropole ?

L’organisation des déplacements au sein de Toulouse Métropole s’appuie sur le réseau Tisséo. Il comprend deux lignes de métro automatique VAL (lignes A et B, totalisant 38 stations sur 28,2 km), une ligne de tramway active (T1), le téléphérique urbain Téléo qui relie l’Oncopole à l’université Paul-Sabatier, ainsi que 13 lignes de bus à haut niveau de service Linéo représentant 153 km de voies dédiées depuis septembre 2025. La gare de Toulouse-Matabiau centralise quant à elle les liaisons ferroviaires régionales liO et nationales.

Plusieurs chantiers majeurs redéfinissent la carte de la mobilité métropolitaine :

• Prolongement de la ligne B : la connexion entre Ramonville et Labège est programmée pour l’automne 2027.
• Création de la ligne C du métro : cette troisième ligne de 27 kilomètres et 21 stations reliera Colomiers à Labège en passant par la gare Matabiau d’ici la fin de l’année 2028.
• Desserte de l’aéroport Toulouse-Blagnac : l’ancienne ligne de tramway T2 a été interrompue en juin 2023 pour céder la place au chantier de la future Ligne Aéroport (tramway express reliant la station Blagnac aux aérogares en 7 minutes, prévu fin 2026 / début 2027). Dans l’intervalle, la Navette Aéroport Tisséo assure la liaison depuis Matabiau et le centre-ville toutes les 15 minutes en moins de 25 minutes au tarif de 9 €.

Le réseau routier s’organise en étoile autoroutière connectant Toulouse à Bordeaux (A62), Narbonne et Montpellier (A61), Tarbes et Bayonne (A64) ainsi qu’Albi (A68).

Marché locatif, fiscalité et réglementation : ce qu’il faut vérifier avant d’investir

Sur le plan de la performance locative, les données publiées par SeLoger en octobre 2026 indiquent un loyer moyen de 15,30 €/m² à 15,40 €/m² pour un appartement et de 12,70 €/m² pour une maison. Ces niveaux de loyer permettent de dégager un rendement locatif brut moyen de 4,6 % à 4,7 %, ce rendement atteignant 4,9 % sur les appartements de deux pièces (T2).

Le cadre réglementaire toulousain impose une attention particulière aux investisseurs :

1. Zone tendue et permis de louer : Toulouse est classée en zone tendue, ce qui fixe le préavis du locataire à un mois. Bien que le plafonnement préfectoral des loyers ne soit pas appliqué, la métropole a instauré un permis de louer expérimental depuis le 3 novembre 2025 dans le quartier Arnaud-Bernard, couvrant 3 420 logements afin de contrôler la salubrité des biens mis en location.
2. Meublés de tourisme (Airbnb) : la location saisonnière exige un numéro d’enregistrement préalable en mairie. La résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an. Pour les résidences secondaires, l’autorisation de changement d’usage est accordée pour deux ans temporairement aux personnes physiques (dans la limite de deux biens). Pour les personnes morales ou à partir du troisième bien pour un particulier, elle requiert une compensation commerciale définitive.
3. Fiscalité foncière 2026 : le conseil municipal de Toulouse et le conseil métropolitain ont maintenu leurs taux inchangés en 2026. La taxe foncière sur les propriétés bâties affiche un taux cumulé de 48,55 % (35,35 % pour la ville et 13,20 % pour la métropole, porté à 49,67 % avec les taxes syndicales, hors TEOM fixée à 8,10 %). La taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’élève à 34,75 %, majorée de 20 % sur la part communale.

Pour étudier les caractéristiques microscopiques d’un quartier ou suivre l’évolution des loyers rue par rue, les professionnels de l’immobilier et les investisseurs s’appuient sur les Insights de Zone de CASAFARI. Les développeurs et équipes data peuvent également consulter la documentation technique de l’API Area Insights (en anglais). Les estimations précises s’effectuent via l’outil d’évaluation immobilière et d’étude de marché, tandis que la prospection de biens s’appuie sur le logiciel de recherche immobilière CASAFARI. Pour comparer la situation toulousaine avec d’autres métropoles du Sud-Ouest, vous pouvez consulter notre guide immobilier de Bordeaux ainsi que nos guides des grandes métropoles françaises.

Les professionnels souhaitant analyser l’ensemble des données du marché toulousain peuvent se connecter directement sur la plateforme CASAFARI.

Questions fréquentes

Y a-t-il un encadrement des loyers à Toulouse ?

Non, bien que Toulouse soit classée en zone tendue, ce qui fixe le préavis de départ du locataire à un mois pour un logement vide, aucun plafonnement préfectoral des loyers à la relocation ne s’y applique en 2026. La revalorisation du loyer entre deux locataires reste encadrée par l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers, sauf travaux majeurs de rénovation. En outre, un dispositif expérimental de permis de louer est en vigueur depuis le 3 novembre 2025 dans le quartier Arnaud-Bernard, couvrant 3 420 logements.

Quelles sont les règles pour louer en meublé touristique (Airbnb) à Toulouse ?

Toute location meublée de courte durée à Toulouse exige l’obtention préalable d’un numéro d’enregistrement auprès de la mairie. Pour une résidence principale, la mise en location est plafonnée à 120 jours par an. S’agissant d’une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est obligatoire : elle est délivrée à titre temporaire pour une durée de deux ans aux personnes physiques détenant au maximum deux biens, mais impose une compensation commerciale définitive dès le premier logement pour les personnes morales et à partir du troisième bien pour les particuliers.

Quel est le taux de la taxe foncière à Toulouse ?

En 2026, la ville de Toulouse et la métropole ont maintenu leurs taux d’imposition foncière inchangés, portant le taux cumulé de la taxe foncière sur les propriétés bâties à 48,55 % (35,35 % pour la part communale et 13,20 % pour la part métropolitaine). Avec les taxes syndicales additionnelles, le taux global atteint 49,67 %, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fixée à 8,10 %. De son côté, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’élève à 34,75 %, assortie d’une majoration de 20 % sur la part communale.

Comment l’arrivée de la ligne C du métro transforme-t-elle la mobilité à Toulouse ?

Longue de 27 kilomètres et jalonnée de 21 stations, la future ligne C du métro automatique connectera Colomiers à Labège à l’horizon de la fin de l’année 2028. Ce nouveau tracé reliera directement les bassins d’emplois aéronautiques de l’ouest, la gare de Toulouse-Matabiau et le pôle scientifique et technologique du sud-est. Ce projet majeur sera précédé par la mise en service du prolongement de la ligne B à l’automne 2027 et par l’ouverture de la Ligne Aéroport fin 2026, reliée en sept minutes depuis Blagnac.