CASAFARI collecte des données dans 16 pays à travers le monde.

Le Guide des Zones de CASAFARI regroupe treize guides de villes répartis entre la France, la Belgique et le Luxembourg. Chaque guide détaille la dynamique des quartiers, le profil des acquéreurs, les infrastructures de transport, la carte scolaire et le cadre réglementaire local, en s’appuyant sur l’agrégation des annonces et transactions immobilières de CASAFARI. L’indicateur en direct ci-dessus fournit les valeurs actuelles par mètre carré.

Qu’il s’agisse d’arbitrer entre un appartement dans le 7e arrondissement de Lyon et une maison à Villeurbanne, de comprendre pourquoi les droits d’enregistrement bruxellois diffèrent des règles wallonnes ou d’évaluer le marché résidentiel de la ville de Luxembourg face aux communes transfrontalières, la décision immobilière exige une vision précise des territoires.

Quelles villes couvre le guide ?

Le Guide des Zones structure l’analyse immobilière autour de treize métropoles réparties sur trois pays européens :

• France : vous pouvez consulter le guide des quartiers de Paris ainsi que les synthèses consacrées à l’Île-de-France, Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux, Toulouse et Ajaccio. L’ensemble des territoires métropolitains est accessible depuis la page regroupant tous les guides de villes en France.
• Belgique : la section dédiée présente les guides de villes en Belgique, couvrant Bruxelles, Anvers, Gand et Liège. L’analyse tient compte des spécificités fiscales propres à chaque région administrative.
• Luxembourg : le guide de la ville de Luxembourg analyse la capitale et ses cantons limitrophes, où la forte demande est soutenue par les flux de travailleurs transfrontaliers venus de France, de Belgique et d’Allemagne.

Que trouve-t-on dans chaque guide de ville ?

Chaque guide de ville adopte un plan rigoureux articulé autour de six piliers : l’identité des quartiers, le profil démographique des acheteurs, les projets de transports en commun, la carte scolaire, les contraintes d’urbanisme ou de location, et les données de marché CASAFARI.

Les données statistiques de CASAFARI sont issues de la collecte et du nettoyage exhaustif des annonces publiées par les agences et portails immobiliers. En France, ces indicateurs sont croisés avec les prix de vente historiques de la base Demande de Valeur Foncière (DVF). Pour apprécier l’écart d’imposition sur le marché, il convient de distinguer le prix affiché par le vendeur du prix de vente réellement signé chez le notaire, écart qui mesure la marge de négociation moyenne constatée. Une explication détaillée est disponible dans la fiche expliquant la différence entre prix affiché et prix de vente.

Pour obtenir une vision officielle et agrégée à l’échelle nationale, les investisseurs se réfèrent également à l’indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens en France, aux prix de l’immobilier publiés par Statbel en Belgique, ou aux publications de l’Observatoire de l’Habitat du Luxembourg.

Quels frais d’acquisition prévoir en France, en Belgique et au Luxembourg ?

Les droits fiscaux exigés lors de l’acquisition d’un logement varient sensiblement selon la juridiction et le statut de l’acquéreur :

• France : la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116) autorise les conseils départementaux à relever le taux plafond des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,50 % à 5,00 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Les primo-accédants restent préservés de cette hausse. De plus amples précisions sont fournies sur le portail Service-Public.fr concernant les frais de notaire et droits de mutation.
• Belgique : la fiscalité des acquisitions relève des régions. En Flandre, le taux du droit de vente pour l’achat d’une habitation propre et unique s’élève à 2,0 % depuis le 1er janvier 2025 (consulter le droit de vente en Flandre). En Wallonie, le taux réduit pour un logement unique est de 3,0 % depuis cette même date. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, le taux général reste fixé à 12,5 %, assorti d’un abattement sur la tranche initiale de 200 000 € pour les biens n’excédant pas 600 000 € (voir les droits d’enregistrement à Bruxelles).
• Luxembourg : les droits d’enregistrement et de transcription totalisent 7,0 % (6,0 % + 1,0 %). Les acquéreurs d’une résidence principale bénéficient du crédit d’impôt Bëllegen Akt, plafonné à 40 000 € par personne physique.

Quelles règles s’imposent aux bailleurs et aux loueurs en meublé de tourisme ?

L’investissement locatif est encadré par des réglementations environnementales et locales strictes :

• Performance énergétique (DPE) : en France métropolitaine, l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) interdit la mise en location sous un nouveau bail des logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025. L’échéance s’étendra aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis à la classe E au 1er janvier 2034. Vous pouvez vérifier ce que le DPE change pour un bailleur ainsi que le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques.
• Encadrement des loyers : instauré à titre expérimental par la loi ELAN, ce dispositif fixe un loyer de référence majoré dans plusieurs agglomérations, notamment Paris, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier et au sein de collectivités de la région parisienne. Il convient de consulter la liste mise à jour des villes soumises à l’encadrement des loyers.
• Meublés de tourisme : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) autorise les communes à réduire la durée maximale de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an. La déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement s’impose désormais à l’ensemble du territoire français, tandis que la transformation d’une résidence secondaire reste soumise au régime d’autorisation préalable avec compensation dans les grandes métropoles (voir la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme).

Transports, écoles et résidence : les trois questions clés

Avant de formaliser un projet d’achat, trois facteurs d’usage influencent directement la valeur patrimoniale du bien :

1. Infrastructures de transport : la mise en service de nouvelles lignes modifie rapidement l’attractivité des quartiers. C’est le cas du prolongement de la ligne 14 du métro parisien inauguré en juin 2024 ou des futures lignes du réseau dont on peut suivre le calendrier du Grand Paris Express. De même, les extensions de tramway à Bordeaux et Nice ou la création de la ligne C du métro à Toulouse reconfigurent la demande locative.
2. Carte scolaire : en France, l’affectation dans les établissements publics du premier et second degré répond au découpage de la carte scolaire sectorisée par adresse résidentielle. La proximité des sections internationales ou des établissements privés constitue un critère déterminant pour les familles.
3. Conditions de résidence : l’acquisition d’un bien immobilier en France, en Belgique ou au Luxembourg ne fait l’objet d’aucune restriction fondée sur la nationalité de l’acheteur. Toutefois, la détention d’un patrimoine immobilier ne confère pas de droit de séjour automatique. Pour les ressortissants hors Union européenne souhaitant séjourner plus de 90 jours par période de 180 jours, l’obtention d’un titre de séjour demeure obligatoire. Les démarches d’entrée sont détaillées sur le portail officiel pour les visas de long séjour sur France-Visas.

Comment comparer deux quartiers avec les données CASAFARI ?

Pour affiner votre analyse comparative avant toute transaction, l’outil Area Insights, les indicateurs de marché par quartier permet de consulter à l’échelle micro-locale le volume de stocks disponibles, les prix moyens affichés, les délais de vente et le rendement locatif brut estimé. Vous pouvez vérifier les zones géographiques couvertes par les données CASAFARI sur notre centre d’aide.

Lorsqu’un bien précis est identifié, la solution pour estimer un bien avec les Comparables aide à fixer une valeur d’expertise réaliste basée sur des propriétés similaires récemment vendues ou sur le marché. Pour en savoir plus sur les méthodes d’analyse, consultez notre guide expliquant comment repérer les emplacements les plus rentables.

Les équipes techniques et les développeurs souhaitant intégrer ces données via API peuvent se référer à la documentation Area Insights (en anglais). Pour accéder directement à l’interface professionnelle, vous pouvez créer un compte sur la plateforme CASAFARI.

Il est recommandé d’ouvrir le guide de la ville visée, puis de valider les métriques du quartier retenu au sein de l’application avant de planifier vos visites sur le terrain.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en France, en Belgique ou au Luxembourg ?

Oui, l’achat d’un bien immobilier résidentiel en France, en Belgique ou au Luxembourg n’est soumis à aucune restriction de nationalité ni de résidence. Cependant, la propriété immobilière ne confère pas automatiquement un droit de séjour : les ressortissants non communautaires prévoyant un séjour de plus de 90 jours par période de 180 jours doivent solliciter un visa de long séjour via les services officiels comme France-Visas. Il est recommandé de s’adresser à un notaire local et à un établissement bancaire spécialisé dans le financement des non-résidents pour sécuriser la transaction.

Quels frais d’acquisition faut-il prévoir selon le pays ?

En France, l’acquéreur s’acquitte des droits de mutation à titre onéreux prélevés par le département (portés jusqu’à 5,0 % dans les départements ayant voté la hausse) ainsi que des émoluments du notaire. En Belgique, la fiscalité est régionale : le droit d’enregistrement s’élève à 2,0 % en Flandre et 3,0 % en Wallonie pour l’habitation propre et unique, tandis qu’il atteint 12,5 % à Bruxelles avec un abattement sur les premiers 200 000 €. Au Luxembourg, les droits d’enregistrement et de transcription s’élèvent à 7,0 %, réduits par le crédit d’impôt Bëllegen Akt.

Peut-on encore louer un logement classé F ou G au DPE ?

En France métropolitaine, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont qualifiés d’indécents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail de location depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience étendra cette interdiction aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E dès le 1er janvier 2034. Pour les baux en cours, le locataire peut exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe E.

Combien de nuits peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?

Le plafond national de location d’une résidence principale en meublé de tourisme est fixé à 120 nuits par an. Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), les communes ont la faculté d’abaisser cette limite à 90 nuits par an sur délibération du conseil municipal, mesure adoptée dans plusieurs grandes métropoles telles que Paris, Lyon ou Nice. L’enregistrement de la location avec obtention d’un numéro officiel est obligatoire, et la transformation d’une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage avec compensation dans les zones les plus tendues.