Immobilier en Andorre : prix, règles et marché 2026

En Andorre, le prix moyen demandé pour un appartement à la vente atteint 6 466,3 €/m² au T3 2026 selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs aberrantes exclues), en hausse de 20,9 % sur un an et de 55,0 % depuis le T1 2023. À l'inverse, les prix de transaction officiels du Departament d'Estadística s'établissaient à 4 569,7 €/m² au T2 2026 (+0,2 % sur un an), soit un écart d'environ 38 % entre l'affichage et les actes signés. Un Français non résident peut acheter avec une autorisation préalable du Govern d'Andorra, en s'acquittant depuis février 2026 d'un impôt de 6 % sur un premier logement (10 % au-delà) ainsi que de l'impôt de transmission (ITP) de 4 %.

Combien coûte un appartement en Andorre en 2026 ?

Un couple de Toulouse repère en ligne un trois-pièces à Escaldes-Engordany, affiché autour de 6 500 €/m². Après deux visites sur place un vendredi après-midi, ils repartent avec l'impression nette qu'aucun acheteur ne signe à ce tarif. En consultant les registres publics, ils découvrent en effet que les actes notariés du trimestre précédent se sont conclus en moyenne à 4 570 €/m². Toute la lecture actuelle du marché andorran tient dans ce décalage entre les vitrines des agences et la réalité des signatures chez le notaire.

Du côté de l'offre affichée, la série Area Insights pour l'Andorre établit le prix moyen demandé des appartements à 6 466,3 €/m² au T3 2026, soit une progression de 2,7 % sur un trimestre, de 20,9 % sur un an (contre 5 349,6 €/m² au T3 2025) et de 55,0 % depuis le T1 2023 (4 171 €/m²). Cette série statistique mesure exclusivement les prix demandés dans les annonces immobilières indexées par CASAFARI après exclusion des valeurs aberrantes, et non les prix figurant dans les actes de vente. Elle progresse à chaque trimestre depuis le début de l'année 2023, sur quatorze trimestres consécutifs, sans interruption ni valeur répétée.

Pour un acquéreur francophone habitué aux métropoles régionales comme Toulouse ou aux stations des Pyrénées françaises, l'ordre de grandeur est élevé : au prix moyen affiché au T3 2026, un appartement de 80 m² représente un budget demandé d'environ 517 000 €, avant impôts et frais d'acquisition.

Pourquoi les prix demandés ont-ils accéléré depuis fin 2025 ?

La hausse des prix affichés ne s'est pas produite de manière linéaire. D'après les données de CASAFARI Area Insights, le rythme annuel d'augmentation des prix demandés est resté contenu autour de 9 % tout au long de l'année 2024 (+8,7 % au T1, +8,8 % au T2, +10,0 % au T3 et +9,8 % au T4). Il s'est ensuite établi entre 11 % et 12 % durant les trois premiers trimestres de 2025 (+11,0 % au T1, +11,4 % au T2, +12,1 % au T3), avant d'accélérer nettement à +16,5 % au T4 2025, puis de franchir le seuil des 20 % en 2026 (+19,8 % au T1, +21,6 % au T2 et +20,9 % au T3 2026).

En moyenne annuelle, toujours selon CASAFARI Area Insights, le mètre carré demandé est ainsi passé de 4 306,9 €/m² en 2023 à 4 710,6 €/m² en 2024, puis à 5 313,7 €/m² en 2025, pour atteindre 6 265,6 €/m² sur les trois premiers trimestres de 2026.

Cette tension s'explique d'abord par la géographie et l'urbanisme. Sur un territoire montagneux de 468 km² aux fonds de vallée étroits, où chaque paroisse (comú, l'équivalent de la commune) encadre la constructibilité, le foncier disponible est rare. L'offre neuve à moins de 400 000 € a pratiquement disparu des vitrines : selon le rapport de marché de l'AGIA (janvier 2026), l'ordre professionnel des agents et gestionnaires immobiliers d'Andorre, le prix moyen d'un logement mis en vente s'établit à 1 256 770 €, avec des prix de clôture relevés par la profession à 6 737 €/m².

Parallèlement, la demande démographique reste soutenue. La Principauté compte 90 122 habitants en septembre 2026 selon le Departament d'Estadística (rapporté par le Diari d'Andorra), soit 1 473 résidents supplémentaires en un an (+1,7 %), portés par l'installation de ressortissants français, espagnols et désormais sud-américains (Colombie, Pérou, Argentine), à laquelle s'ajoute la demande de résidences secondaires autour des domaines skiables de Grandvalira et Pal-Arinsal. Enfin, un fort effet de composition tire la moyenne vers le haut : le stock d'annonces en ligne se concentre de plus en plus sur des programmes neufs et haut de gamme situés à Escaldes-Engordany et Andorra la Vella.

Prix demandés ou prix payés : quel est le vrai prix en Andorre ?

Pour comprendre la réalité des transactions, il convient de placer les prix demandés recensés par CASAFARI en regard des prix d'actes publiés par le Departament d'Estadística d'Andorra (transactions et prix de vente officiels) dans le cadre de son opération statistique A145. Ces chiffres officiels, repris par la presse andorrane et qu'il est toujours utile de recouper directement sur le portail statistique gouvernemental, racontent une histoire beaucoup plus calme.

Trimestre	Prix moyen demandé (CASAFARI Area Insights)	Prix moyen de transaction (Departament d'Estadística, A145)	Écart affichage / acte
T2 2025	5 178,7 €/m²	4 559,9 €/m²	+13,6 %
T1 2026	6 034,1 €/m²	4 415,9 €/m²	+36,6 %
T2 2026	6 296,5 €/m²	4 569,7 €/m²	+37,8 %

En l'espace d'un an, sur des trimestres strictement comparables, l'écart entre le prix demandé par les vendeurs et le prix effectivement payé par les acheteurs est passé de 13,6 % au T2 2025 à 37,8 % au T2 2026 (le prix officiel du T3 2026 n'étant pas encore publié). Selon les prix de transaction du T2 2026 rapportés par le Diari d'Andorra, la valeur actée des appartements est restée quasi stable sur un an (+0,2 %, après +3 % au T1 2026 à 4 415,9 €/m²). Dans le même temps, le volume d'activité se contracte : on compte 473 transactions immobilières au T2 2026 (−11,8 % sur un an) et 1 090 biens transmis (−35 %), ce qui marque un troisième trimestre consécutif de baisse selon le recul des transactions au T2 2026 (El Periòdic d'Andorra) à partir de la série officielle A117.

Pour un acheteur, cette divergence signale une marge de négociation bien réelle et des délais de vente qui s'allongent face à des propriétaires qui maintiennent des prix d'affichage élevés. Dans un marché aussi étroit, quelques ventes de programmes neufs de prestige suffisent à déplacer les moyennes : il ne faut donc jamais lire la moyenne de 6 466,3 €/m² comme le prix normal d'un appartement ancien à rafraîchir à Encamp ou Sant Julià de Lòria. Pour un vendeur ou un agent immobilier, la conclusion est inverse : fixer un prix de mise sur le marché en se calant uniquement sur les annonces voisines expose à bloquer la vente ; il est préférable d'estimer un bien avec Comparables et une étude de marché fondée sur l'historique réel du secteur.

Où acheter : les sept paroisses vues depuis la France

L'Andorre est divisée en sept paroisses reliées par deux axes routiers principaux : la CG-1 au sud vers La Seu d'Urgell et l'Espagne (où se trouve l'aéroport d'Andorra–La Seu d'Urgell, en complément des accès internationaux par Toulouse-Blagnac et Barcelone-El Prat), et la CG-2 au nord-est qui rejoint la frontière française, la RN22 et Ax-les-Thermes par le Pas de la Casa, le port d'Envalira ou son tunnel.

Pour une résidence principale, les recherches des cadres et indépendants francophones se concentrent sur Escaldes-Engordany et Andorra la Vella. Ce cœur urbain regroupe les administrations, les écoles des trois systèmes éducatifs (dont le système français), les cliniques, l'axe commercial et le centre thermoludique Caldea. Ce sont les secteurs les plus onéreux du pays en affichage, même si la statistique officielle nuance le tableau : sur l'année complète 2025, alors que le prix de transaction national des appartements progressait de 8,2 % à 4 547,3 €/m², Andorra la Vella a été la seule paroisse à enregistrer un léger repli des prix actés (−3,5 %, à 4 885,9 €/m² selon le Departament d'Estadística via Bondia).

Pour un pied-à-terre de montagne, les familles venant d'Occitanie privilégient généralement les paroisses de Canillo (villages de Soldeu et El Tarter) et d'Encamp (qui inclut le Pas de la Casa), au pied du domaine de Grandvalira. Le Pas de la Casa présente la particularité d'être directement accessible depuis la France par la RN20 et la RN22 sans avoir à franchir le col d'Envalira en hiver. Au nord-ouest, La Massana et Ordino donnent accès aux pistes de Pal-Arinsal et d'Ordino Arcalís dans un environnement plus résidentiel et villageois, tandis que Sant Julià de Lòria, à l'entrée sud, et le bourg d'Encamp demeurent les marchés les plus accessibles de la Principauté. Pour comparer les biens réellement en vente dans chaque vallée, les professionnels utilisent repérer l'offre disponible paroisse par paroisse avec Property Sourcing.

Un Français peut-il acheter en Andorre, et à quel coût fiscal ?

Un ressortissant français non résident a parfaitement le droit d'acquérir un bien immobilier en Andorre, mais le cadre réglementaire s'est considérablement durci entre 2024 et 2026. En vertu de la Llei 5/2025 sur la croissance durable et le droit au logement du 6 mars 2025, toute acquisition par un non-résident — ou par un résident ne pouvant justifier d'au moins trois années de résidence au cours des dix dernières années — est qualifiée d'investissement étranger immobilier et requiert une autorisation administrative préalable du Govern d'Andorra (le gouvernement).

Surtout, cet achat supporte une fiscalité spécifique instaurée par la Llei 3/2024 créant l'impôt sur l'investissement étranger immobilier (en vigueur le 29 février 2024 avec un barème initial de 3 % à 10 %), dont les taux ont été doublés en février 2026. Depuis le 13 février 2026 et la publication du Decret 58/2026 au Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA du 26 février 2026), comme le détaille le doublement de l'impôt à 6 % en février 2026, l'acheteur étranger doit acquitter :

• 6 % de la valeur réelle pour l'acquisition d'un premier logement (accompagné d'au plus deux places de stationnement et deux caves ou débarras) ;
• 10 % de la valeur réelle dès le deuxième logement ou pour tout bien sortant de ce périmètre.

À cette taxe s'ajoute, pour tous les acheteurs résidents ou non, l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières (ITP). Selon le taux de l'ITP expliqué par le Govern d'Andorra (consulté en octobre 2026), il s'élève à 4 % de la valeur déclarée dans chacune des sept paroisses (1 % pour l'État et 3 % pour le comú), hors frais de notaire et d'enregistrement. Concrètement, pour un acheteur français non résident acquérant un premier appartement de 500 000 €, la facture fiscale s'établit à 30 000 € d'impôt sur l'investissement étranger (6 %) plus 20 000 € d'ITP (4 %), soit 50 000 € d'impôts (10 % du prix) avant les émoluments notariaux.

Par ailleurs, la Llei 5/2025 (articles 9 et 18) interdit désormais aux investisseurs étrangers d'acheter ou de construire pour revendre (promotion immobilière), à la seule exception des projets intégralement voués à la location permanente dont au moins 50 % à loyer abordable, sous peine d'une amende de 25 % de l'investissement (minimum 50 000 €). Enfin, la convention fiscale France–Andorre sur le BOFiP, signée le 2 avril 2013 et entrée en vigueur le 1er juillet 2015, régit la double imposition sur les revenus (son article 25 réservant à la France une faculté d'imposer ses nationaux résidents d'Andorre qui n'a pas été mise en œuvre par le législateur français selon la réponse ministérielle du 10 mars 2016), mais elle ne couvre ni les taxes d'acquisition andorranes, ni l'impôt sur la fortune immobilière, ni les successions : la consultation d'un conseil fiscal franco-andorran avant la signature est indispensable.

Peut-on louer son appartement aux skieurs ? Le gel des licences HUT

Le calcul consistant à acheter un studio au Pas de la Casa ou à Soldeu pour l'occuper quelques semaines et le louer le reste de l'hiver sur les plateformes de courte durée ne correspond plus au droit positif andorran. En application de l'article 62 de la Llei 5/2025, la délivrance de nouvelles autorisations de logements à usage touristique (habitatges d'ús turístic, ou HUT) pour les appartements et studios est suspendue sans limite de durée.

Il n'est pas non plus possible d'acheter un appartement déjà doté d'une licence pour l'exploiter : selon la réglementation des logements à usage touristique (HUT) publiée par le Ministeri de Turisme i Comerç (consultée en octobre 2026), les licences existantes doivent être renouvelées tous les trois ans et tout changement de propriétaire autre qu'une transmission par succession entraîne l'annulation automatique de l'inscription HUT.

Dans un contexte de forte tension sur le logement local — marqué par l'encadrement des loyers et les débats parlementaires sur la mobilisation des logements vacants —, l'acheteur non résident doit donc envisager son acquisition soit pour son strict usage personnel, soit pour de la location résidentielle à l'année.

Qui achète en Andorre aujourd'hui ?

Contrairement à une idée répandue, le marché andorran est avant tout animé par ses propres habitants. D'après les données du Departament d'Estadística (opération A117, rapportées par le Diari d'Andorra), les résidents ont réalisé environ les trois quarts des achats effectués par des particuliers en 2025, la part des non-résidents s'établissant à 24,9 % sur l'année 2025 et à 26,8 % au T1 2026 (241 achats sur 898). Au T2 2026, dans un marché en repli, les particuliers non résidents ont acquis 184 biens (−14,5 % sur un an) contre 628 pour les résidents (−20,6 %).

L'année 2025 avait pourtant constitué un sommet d'activité avant le relèvement fiscal de février 2026 : le pays avait enregistré 2 175 opérations immobilières (+34 % par rapport à 2024) portant sur 6 356 biens transmis (dont 2 004 appartements vendus contre 1 374 en 2024) pour une valeur totale de 1 397,9 millions d'euros (+33,9 %). Sur cette même année 2025, le Govern d'Andorra a autorisé 843 opérations d'investissement étranger immobilier (+55,5 % par rapport aux 542 de 2024), représentant plus de 500 millions d'euros selon Ara Andorra. Rapporté à la population, cela représente environ 25 transactions pour 1 000 habitants par an selon le rapport de janvier 2026 de l'AGIA, contre 10 à 14 dans les pays voisins, ce qui témoigne d'une rotation inhabituelle pour un marché d'à peine quelques centaines de ventes par trimestre.

Comment suivre le marché andorran avec les données CASAFARI

Dans un marché où l'écart entre le prix affiché et le prix signé dépasse un tiers, disposer d'une donnée nettoyée et mise à jour est déterminant. CASAFARI agrège et déduplique l'offre des portails et des agences de la Principauté : la série trimestrielle des prix demandés utilisée dans ce guide provient directement d'Area Insights (identifiant géographique 2001 pour l'Andorre, obtenu via Location Lookup). Les lecteurs souhaitant observer les prochains trimestres peuvent suivre l'évolution du marché immobilier sur nos pages d'analyse.

Pour les agents immobiliers, les banques et les conseillers patrimoniaux, Comparables permet d'évaluer un appartement rue par rue à partir de l'offre active et de l'historique des annonces, tandis que Property Sourcing centralise la veille sur les biens disponibles dans les sept paroisses. Les équipes techniques et les analystes peuvent également interroger les données andorranes depuis un agent IA avec Casafari MCP.

Si vous souhaitez intégrer ces séries statistiques ou nos outils d'estimation dans vos propres applications, la documentation Area Insights (en anglais) présente la requête exacte ayant servi à générer les graphiques de cette page, en complément de la documentation Comparables et estimation (en anglais). La facturation des appels d'API et de Casafari MCP s'effectue en tokens. Vous pouvez dès maintenant créer un compte sur platform.casafari.com pour générer vos clés d'accès ou explorer directement les données de marché andorranes sur la plateforme.