Immobilier à Andorre-la-Vieille : prix, loyers et règles d'achat en 2026

Dans la paroisse d'Andorre-la-Vieille, le prix d'affichage moyen d'un appartement atteint 7 359 €/m² au T3 2026 selon CASAFARI Area Insights (location id 2341), en hausse de 14,7 % sur un an et de 47,2 % depuis le T1 2023. Il s'agit des prix demandés sur les annonces indexées, à distinguer du prix notarié moyen officiel de la paroisse, établi à 4 885,9 €/m² fin 2025 par le Departament d'Estadística. Les loyers affichés ressortent à 24,3 €/m²/mois, soit un rendement brut indicatif d'environ 4,0 %. Tout achat par un non-résident requiert désormais une autorisation préalable du Govern d'Andorra et supporte une taxe de 3 % à 10 % sur l'investissement étranger immobilier.

Combien coûte un appartement à Andorre-la-Vieille en 2026 ?

Imaginez un couple venu de Toulouse, à un peu plus de deux heures de route par l'Ariège, qui visite un appartement de 90 m² à quelques rues de l'Avinguda Meritxell avant d'en voir un second dans la paroisse voisine d'Escaldes-Engordany. Sur les portails immobiliers, le budget demandé dépasse régulièrement les 650 000 € ; pourtant, dans l'étude du notaire, les moyennes enregistrées pour la même rue semblent appartenir à un autre marché. Comprendre la capitale andorrane suppose de lire ces deux séries côte à côte.

Du côté de l'offre en ligne, le prix d'affichage moyen des appartements dans la paroisse d'Andorre-la-Vieille s'établit à 7 359 €/m² au T3 2026 selon la page Area Insights de CASAFARI (location id 2341, interrogé le 23 octobre 2026). Ce chiffre progresse de 4,2 % sur un trimestre (contre 7 060,1 €/m² au T2 2026) et de 14,7 % sur un an (contre 6 418 €/m² au T3 2025).

Depuis le début de la série au T1 2023, où le mètre carré affiché s'élevait à 5 000 €, la hausse atteint 47,2 %, sans qu'aucun trimestre n'ait enregistré de repli. CASAFARI Area Insights calcule cette moyenne à partir des annonces immobilières indexées à l'échelle de la paroisse (identifiée sous le code 2341 via Location Lookup), après exclusion des valeurs aberrantes et déduplication des biens publiés par plusieurs agences.

Prix affichés ou prix notariés : lequel croire ?

La statistique notariale raconte une histoire plus mesurée. Selon le bilan 2025 des transactions du Departament d'Estadística rapporté par Bondia (série A145), le prix de transaction moyen des appartements dans la paroisse d'Andorre-la-Vieille s'est établi à 4 885,9 €/m² au T4 2025, contre 5 063,6 €/m² un an plus tôt, soit un recul de 3,5 %. C'était alors la seule paroisse en baisse, tandis que la moyenne nationale des appartements montait à 4 547,3 €/m² (+8,2 %). Au T2 2026, le prix notarié national des appartements s'est stabilisé à 4 569,7 €/m², soit +0,2 % sur un an selon les chiffres du T2 2026 du Departament d'Estadística rapportés par le Diari d'Andorra. De son côté, le 4e rapport de marché de l'AGIA (Col·legi Professional d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra), publié en janvier 2026, situe Andorre-la-Vieille à 5 106 €/m² et Escaldes-Engordany, la paroisse la plus chère du pays, à 5 408 €/m², pour une moyenne nationale de 4 373 €/m² (+46,5 % en trois ans).

Source et périmètre	Prix au m²	Période	Nature de la donnée
CASAFARI Area Insights (Andorre-la-Vieille, id 2341)	7 359 €/m²	T3 2026	Prix d'affichage moyen des appartements (annonces)
AGIA, 4e rapport (Andorre-la-Vieille)	5 106 €/m²	Janvier 2026	Référence professionnelle des agents
AGIA, 4e rapport (Escaldes-Engordany)	5 408 €/m²	Janvier 2026	Référence professionnelle des agents
Departament d'Estadística A145 (Andorre-la-Vieille)	4 885,9 €/m²	T4 2025	Prix notarié moyen des appartements
Departament d'Estadística A145 (Andorre, national)	4 569,7 €/m²	T2 2026	Prix notarié moyen des appartements

Pourquoi un écart d'environ 50 % entre le prix demandé en vitrine et le prix signé chez le notaire ? D'abord parce que le stock publié en ligne surreprésente les programmes neufs, les grandes surfaces et les prestations haut de gamme, alors que les actes authentiques couvrent l'ensemble des ventes, y compris les appartements anciens, les petites surfaces et les lots annexés (places de stationnement ou caves) intégrés aux actes. Ensuite parce qu'à l'échelle d'une paroisse où moins d'un millier de biens changent de mains par an, une poignée de grandes transactions suffit à déplacer la moyenne trimestrielle.

En pratique, la série affichée indique où les vendeurs placent leurs prétentions aujourd'hui, tandis que la série notariale reflète ce qui a été effectivement payé quelques mois plus tôt. Pour évaluer un appartement précis rue par rue, les acheteurs et leurs conseils s'appuient sur Comparables et l'étude de marché CASAFARI afin de confronter les biens actuellement en vente aux références comparables.

Où se situe la paroisse et quels quartiers comptent ?

Paroisse capitale de 27 km², Andorre-la-Vieille (Andorra la Vella en catalan, sous l'administration du Comú d'Andorra la Vella) compte 24 884 résidents en juillet 2026 (+0,5 % sur un an) sur les 90 021 habitants de la Principauté (+1,9 %), selon la population d'Andorre en juillet 2026 publiée par le Departament d'Estadística. Au 31 décembre 2025, la paroisse regroupait 11 284 ménages (+2,6 % sur un an, soit 2,20 personnes par ménage) sur les 40 664 du pays (Departament d'Estadística, série A013).

Le tissu urbain s'organise autour du centre historique, de la Casa de la Vall, des sièges gouvernementaux et bancaires, et de l'axe commerçant de l'Avinguda Meritxell, qui se prolonge sans discontinuité vers Escaldes-Engordany à l'est. En descendant la vallée vers le sud-ouest en direction de la frontière espagnole et de La Seu d'Urgell, les secteurs résidentiels de Santa Coloma et de La Margineda offrent un habitat plus calme ; la frontière française du Pas de la Casa, dans la paroisse d'Encamp, se trouve à environ une heure de route. Contrairement aux paroisses de ski comme Canillo ou La Massana, le marché est ici celui de la résidence principale, des familles et des actifs.

Que valent les loyers et le rendement locatif ?

Au T3 2026, le loyer d'affichage moyen d'un appartement à Andorre-la-Vieille s'établit à 24,3 €/m²/mois selon CASAFARI Area Insights (location id 2341). Si la hausse atteint 27,2 % depuis le début de la série locative au T1 2024 (19,1 €/m²/mois), la dynamique s'essouffle nettement : le loyer demandé ne progresse plus que de 2,5 % sur un an (contre 23,7 €/m²/mois au T3 2025) et recule de 4,0 % sur le dernier trimestre par rapport aux 25,3 €/m²/mois du T2 2026.

Rapporté au prix d'affichage de 7 359 €/m², ce loyer de 24,3 €/m²/mois donne un rendement brut indicatif de 3,96 %, soit environ 4,0 % au T3 2026 (calculé selon la formule 12 × 24,3 ÷ 7 359), contre 4,4 % au T3 2025 (12 × 23,7 ÷ 6 418). Ce ratio, purement brut et calculé sur les prix affichés, s'entend avant l'impôt de transmission de 4 %, la taxe sur l'investissement étranger, les charges de copropriété et l'éventuelle vacance locative.

Pour un investisseur français, l'investissement locatif financé à crédit offre donc une marge étroite à ces niveaux de prix. La seule stratégie ouverte aux non-résidents depuis mars 2025 demeure la location de longue durée destinée aux ménages résidents. À ce titre, la Llei 3/2024 prévoit une bonification de 90 % de la taxe sur l'investissement étranger lorsque le bien est loué comme résidence principale à loyer abordable pendant au moins dix ans — un mécanisme à faire chiffrer par un notaire andorran. Vous pouvez suivre ces indicateurs trimestre après trimestre sur la page consacrée à l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI.

Qui achète à Andorre-la-Vieille et pourquoi ?

Le marché demeure avant tout domestique. En Andorre, les particuliers résidents ont réalisé 73,2 % des achats de particuliers au T1 2026, contre 26,8 % pour les non-résidents (241 achats sur 898), après une part de 24,9 % sur l'année 2025 (1 464 achats), selon les données A117 du Departament d'Estadística rapportées par le Diari d'Andorra. Les acquéreurs âgés de 30 à 59 ans concentrent 65,2 % des achats au T1 2026.

Parmi les non-résidents figurent principalement des acheteurs espagnols puis français, dont beaucoup préparent une installation sous statut de résidence active ou passive (la fiscalité personnelle et les règles françaises d'expatriation relevant quant à elles d'un conseil fiscal dédié). Dans une vallée étroite où la population croît et où, selon l'AGIA (janvier 2026), l'offre à moins de 400 000 € est devenue quasi inexistante pour un rythme d'environ 25 transactions pour 1 000 habitants par an, la rareté du foncier soutient les prix affichés.

Les volumes signés, en revanche, se replient. Après une année 2025 record à l'échelle nationale (2 175 transactions, +35,3 % sur un an, pour 6 356 biens transmis et 1 397,9 millions d'euros, dont 2 004 appartements vendus contre 1 374 en 2024), le marché a enregistré au T2 2026 son troisième trimestre consécutif de baisse : 473 transactions (−11,8 % sur un an) et 1 090 biens transmis (−35 %), avec un recul tant chez les résidents (628 biens, −20,6 %) que chez les non-résidents (184 biens, −14,5 %). Dans la seule paroisse d'Andorre-la-Vieille, 980 biens avaient été transmis en 2025 contre 1 123 en 2024, pour un volume légèrement inférieur à 200 millions d'euros (environ 45 millions de moins qu'en 2024, selon le Departament d'Estadística rapporté par le Diari d'Andorra). Quant aux sociétés à capital majoritairement étranger, après 412 achats en 2025 (+43,1 %), leurs acquisitions ont chuté de 71 % au T2 2026. Pour les agents qui cherchent à capter ce stock rare dispersé entre de multiples agences, Property Sourcing pour repérer les rares biens en vente regroupe l'offre de l'ensemble des portails.

Quelles règles s'appliquent à un acheteur français ou non résident ?

Le cadre juridique applicable aux acheteurs étrangers a changé à trois reprises en dix-huit mois. Voici les règles en vigueur à la date de rédaction (octobre 2026) :

1. Septembre 2023 – février 2024 : le moratoire. La Llei 16/2023 du 7 septembre 2023 a suspendu les autorisations d'investissement étranger immobilier jusqu'au 29 février 2024.
2. Depuis le 29 février 2024 : la taxe sur l'investissement étranger immobilier. Instituée par le texte de la Llei 3/2024 sur le Portal Jurídic d'Andorra, elle s'applique aux personnes physiques non résidentes ainsi qu'aux résidents justifiant de moins de trois ans de résidence continue en Andorre. Son taux s'élève à 3 % de la valeur réelle pour l'achat d'un premier logement, 5 % pour un deuxième, et jusqu'à 10 % à partir de dix logements ou pour une opération de promotion immobilière. Une bonification de 90 % est accordée si le bien est affecté pendant au moins dix ans à la location de résidence principale à loyer abordable.
3. Depuis le 6 mars 2025 : la loi Omnibus. La Llei 5/2025 pour la croissance durable et le droit au logement redéfinit le régime d'autorisation préalable du Govern d'Andorra — indispensable avant toute signature devant notaire pour un non-résident ou un résident de moins de trois ans — et interdit désormais l'investissement étranger dans les logements à usage touristique ou de vacances ainsi que dans la promotion immobilière destinée à la revente. Un bien acquis sous ce régime doit donc servir à l'usage propre de l'acheteur ou à la location de longue durée.

À ces dispositions s'ajoute, pour toute acquisition, l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières (ITP) : selon la fiche ITP du Govern d'Andorra, il s'élève à 4 % de la valeur réelle du bien (1 % pour le Govern et 3 % pour le comú), à la charge de l'acquéreur. L'exonération prévue pour une première résidence principale exige notamment la nationalité andorrane ou au moins cinq ans de résidence légale sur les dix dernières années, sous conditions de revenus et de valeur du bien, ce qui exclut de fait la plupart des nouveaux arrivants. Les textes ayant évolué rapidement, il est indispensable de vérifier la réglementation applicable à votre dossier sur le Portal Jurídic d'Andorra et auprès d'un notaire de la Principauté.

Comment vérifier ces chiffres soi-même avec CASAFARI ?

Dans l'interface CASAFARI, l'étape Location Lookup résout « Andorra la Vella » vers le location id 2341, que l'écran Area Insights utilise pour restituer les séries trimestrielles de prix et de loyers affichés.

Pour les équipes techniques qui souhaitent intégrer ces séries à leurs outils, la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais) détaillent les requêtes correspondantes ; chaque appel API ou MCP est décompté en tokens. Les agents et experts immobiliers peuvent croiser la surface, l'étage et le stationnement d'un appartement précis dans Comparables, ou utiliser Casafari MCP pour interroger ces données depuis un assistant IA. Vous pouvez créer un compte sur platform.casafari.com pour accéder à la console et consulter directement les données d'Andorre-la-Vieille.