Guide immobilier Canillo 2026 : prix, ski à Grandvalira et fiscalité

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché pour un appartement à Canillo atteint 6 221,9 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonceurs indexés, hors valeurs extrêmes ; il s'agit de prix affichés et non de prix de vente actés), en hausse de 29,0 % sur un an. Portée par le domaine skiable de Grandvalira et une forte croissance démographique, la paroisse attire acheteurs français et espagnols, malgré un durcissement fiscal instaurant une taxe de 6 % à 10 % sur les investissements étrangers depuis février 2026.

À moins de deux heures et demie de route de Toulouse par le col d'Envalira ou le tunnel éponyme, la haute vallée d'Orient offre un visage singulier sur le marché immobilier pyrénéen. Lorsque l'on descend vers Soldeu ou El Tarter, les grues qui habillent les versants témoignent d'un appétit qui ne se dément pas pour les résidences skis aux pieds. Pourtant, derrière l'attrait alpin de la plus haute paroisse d'Andorre, le cadre réglementaire et le rythme des transactions ont profondément évolué au début de l'année 2026.

Quelle est l'évolution des prix affichés des appartements et maisons à Canillo ?

Sur le segment des appartements, qui constitue l'essentiel de l'offre locale, la trajectoire des prix demandés par les vendeurs et promoteurs est nettement haussière. Selon les données issues de la documentation CASAFARI Area Insights (en anglais) pour l'identifiant de localité 2110, le prix moyen affiché d'un appartement à Canillo s'établit à 6 221,9 €/m² au troisième trimestre 2026. Ce chiffre marque une progression de 7,3 % en un seul trimestre (contre 5 798,7 €/m² au deuxième trimestre 2026) et de 29,0 % sur douze mois glissants (4 823,5 €/m² au troisième trimestre 2025).

En prenant davantage de recul, la série enregistre quinze trimestres consécutifs de hausse depuis le premier trimestre 2023, époque où le mètre carré affiché s'échangeait autour de 3 799,1 €/m², soit une appréciation cumulée de 63,8 % en un peu plus de trois ans. Il convient de rappeler que ces indicateurs mesurent les prix de présentation issus des annonces immobilières agrégées par CASAFARI, et non les valeurs finales enregistrées devant notaire.

Le marché de la maison individuelle — composé de chalets d'altitude et de bordes réhabilitées — affiche quant à lui une moyenne de 6 905,9 €/m² au troisième trimestre 2026, en hausse de 13,9 % sur un an (6 063,0 €/m² au troisième trimestre 2025). Toutefois, le faible nombre de biens mis en vente d'un trimestre à l'autre rend cette série statistique particulièrement volatile. Depuis 2023, les valeurs moyennes ont oscillé dans une large fourchette allant de 4 787,1 €/m² à 6 905,9 €/m² au gré de la mise sur le marché de quelques propriétés d'exception. Il est donc préférable de lire ce chiffre comme un ordre de grandeur indicatif plutôt que comme une tendance linéaire.

Pourquoi un tel écart entre les prix affichés et les transactions enregistrées ?

Pour un investisseur ou un professionnel habitué aux marchés français, la lecture des statistiques officielles andorranes réserve souvent une surprise. Alors que les annonces immobilières à Canillo dépassent les 6 200 €/m² en 2026, le Departament d'Estadística d'Andorra (cité par le quotidien Bondia pour le bilan annuel 2025) a relevé un prix moyen de transaction enregistré de 3 752,4 €/m² pour les 423 appartements vendus dans la paroisse en 2025 (un volume en hausse de 63,3 % par rapport à 2024, pour des prix actés en progression de 5,2 %). À l'échelle nationale, la moyenne des transactions d'appartements s'établissait à 4 547,3 €/m² en 2025.

Indicateur immobilier	Périmètre	Période	Prix moyen au m²	Évolution annuelle	Nature de la donnée
Appartements (CASAFARI)	Paroisse de Canillo	T3 2026	6 221,9 €/m²	+29,0 %	Prix affiché (annonces)
Maisons (CASAFARI, échantillon restreint)	Paroisse de Canillo	T3 2026	6 905,9 €/m²	+13,9 %	Prix affiché (annonces)
Appartements vendus (Estadística)	Paroisse de Canillo	Année 2025	3 752,4 €/m²	+5,2 %	Prix de transaction enregistré
Appartements vendus (Estadística)	Ensemble de l'Andorre	T2 2026	4 569,7 €/m²	+0,2 %	Prix de transaction enregistré

Cet écart prononcé s'explique par deux phénomènes distincts. D'une part, le stock actuellement commercialisé en ligne à Canillo concentre une forte proportion de programmes neufs haut de gamme et d'appartements rénovés au pied des pistes de Soldeu et d'El Tarter, dont la valorisation faciale tire la moyenne des annonces vers le haut. D'autre part, les actes notariés intègrent des reventes de studios plus anciens des années 1980 et 1990, ainsi que des livraisons de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) dont les contrats de réservation avaient été signés deux ou trois ans plus tôt à des tarifs inférieurs.

Par ailleurs, le marché global montre des signes d'accalmie sur les volumes. Au deuxième trimestre 2026, selon le Departament d'Estadística rapporté par le Diari d'Andorra, la Principauté a enregistré 1 090 transferts de propriété tous biens confondus, soit un repli de 35 % sur un an, tandis que le prix acté des appartements au niveau national s'est stabilisé à 4 569,7 €/m² (+0,2 % sur un an). Pour évaluer précisément un bien de revente face à des prétentions parfois ambitieuses, le recours à des évaluations immobilières et études de marché fondées sur des comparables récents demeure indispensable.

Quels sont les moteurs de la demande immobilière à Canillo ?

Trois facteurs soutiennent la valorisation de la paroisse malgré le ralentissement national des volumes d'actes :

• L'attractivité du domaine de Grandvalira : Avec 215 kilomètres de pistes et 75 remontées mécaniques culminant à 2 640 mètres d'altitude pour la saison 2025/2026, Grandvalira est le plus vaste domaine skiable des Pyrénées. Trois de ses sept secteurs — Canillo, El Tarter et Soldeu — se trouvent directement sur le territoire de la paroisse, garantissant une demande soutenue pour les résidences secondaires auprès d'une clientèle issue de Toulouse, de Barcelone et de Madrid.
• La dynamique démographique la plus forte du pays : Canillo n'est plus uniquement une station d'hiver. Selon les données du Departament d'Estadística publiées par le Diari d'Andorra en août 2026, la paroisse comptait 6 593 résidents en juillet 2026, enregistrant une croissance annuelle de 5,0 % (+316 habitants en un an). Il s'agit de la progression la plus rapide de toute l'Andorre, dont la population totale a franchi le cap des 90 021 habitants (+1,9 % sur un an).
• Le report des résidents permanents : Face à la cherté historique des paroisses centrales d'Escaldes-Engordany et d'Andorre-la-Vieille, de nombreux nouveaux résidents — notamment des entrepreneurs et télétravailleurs français — choisissent de s'installer à l'année dans les vallées d'altitude, où le foncier constructible reste par nature limité par le relief escarpé entre 1 500 et 1 800 mètres.

Fiscalité 2026 et résidence passive : quelles sont les nouvelles règles en Andorre ?

Face à la tension sur le logement local, le gouvernement andorran a resserré les conditions d'accès à la propriété pour les acheteurs internationaux. Tout investisseur non-résident (ainsi que tout résident établi en Andorre depuis moins de trois ans) doit obtenir une autorisation préalable d'investissement étranger avant la signature de l'acte.

Depuis l'entrée en vigueur de la Llei 2/2026 le 13 février 2026, qui est venue amender la Llei 3/2024 sur la fiscalité des investissements étrangers dans l'immobilier, les taux de la taxe spécifique sur les acquisitions étrangères ont doublé :

• 6 % de la valeur réelle du bien lors de l'acquisition d'une première propriété (contre 3 % auparavant) ;
• 10 % de la valeur réelle pour l'achat d'un second bien immobilier (contre 5 % auparavant), avec des tranches supérieures pour les portefeuilles plus importants ;
• Un abattement fiscal de 90 % est toutefois prévu par la loi si l'acquéreur s'engage à louer le bien à titre de résidence principale pendant une durée minimale de dix ans, afin d'alimenter le parc locatif destiné aux résidents du pays.

En parallèle, la Llei 2/2026 du 22 janvier 2026 a relevé les seuils d'accès à la résidence passive (résidence sans activité lucrative). Désormais, le candidat doit investir au minimum 1 000 000 € dans des actifs andorrans (seuil ramené à 400 000 € si les fonds sont placés dans le Fons d'Habitatge public). Lorsque cet investissement prend la forme de biens immobiliers, chaque unité acquise doit dorénavant présenter une valeur supérieure à 800 000 €.

Ces nouvelles barrières financières expliquent en partie le repli des achats par les non-résidents au deuxième trimestre 2026 (184 acquisitions au niveau national, soit -14,5 % sur un an, alors qu'ils représentaient 24,9 % des opérations sur l'ensemble de l'année 2025). Elles orientent également les candidats à la résidence passive vers des appartements spacieux ou des penthouses dépassant le seuil réglementaire des 800 000 €.

Dans quels secteurs acheter à Canillo : Soldeu, El Tarter, le bourg ou Incles ?

La paroisse s'étire le long de la route générale CG-2 et se divise en micro-marchés aux profils bien distincts, qu'il est utile de comparer en suivant l'évolution du marché immobilier trimestre après trimestre :

• Soldeu (1 800 m) : C'est le cœur historique du ski haut de gamme dans la paroisse, doté d'hôtels cinq étoiles et d'un accès direct par télécabine au cœur de Grandvalira. Les programmes neufs y affichent les prix au mètre carré les plus élevés du secteur, ciblant une clientèle internationale en quête de prestations hôtelières et d'appartements de 80 à 150 m².
• El Tarter et Ransol (1 700 m) : Très prisé des familles françaises et catalanes, El Tarter combine un accès rapide aux pistes (notamment la célèbre piste Avet de Coupe du monde) et une ambiance de village de montagne dynamique. Le vallon voisin de Ransol et le hameau de L'Aldosa offrent un compromis recherché entre calme résidentiel, ensoleillement et proximité des remontées.
• Le bourg de Canillo (1 530 m) : Chef-lieu administratif de la paroisse, abritant le Palau de Gel (patinoire et piscine olympique), les écoles et les commerces de proximité, mais aussi sa propre télécabine vers le secteur familial de Mon(t) Magic. C'est le secteur privilégié par les résidents permanents et les acheteurs cherchant un budget plus mesuré qu'à Soldeu.
• La Vall d'Incles : Cette vallée glaciaire préservée, classée et fermée à la circulation automobile classique en été, ne compte qu'un nombre très restreint de bordes traditionnelles en pierre et de résidences d'altitude. Les mises en vente y sont rares et s'adressent à des acquéreurs privilégiant l'isolement et la nature.

Pour les professionnels de l'immobilier, les banques privées et les investisseurs institutionnels qui souhaitent suivre ces disparités locales avec finesse, notre outil de recherche immobilière ainsi que l'API Comparables et valorisation (documentation en anglais) permettent d'isoler chaque transaction et chaque annonce sur mesure. Vous pouvez dès à présent créer votre compte ou accéder directement à la console sur la plateforme CASAFARI pour analyser les données de Canillo et de l'ensemble de la Principauté d'Andorre.