Immobilier à Encamp : prix, tendances et règles pour acheter en Andorre

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché d'un appartement à Encamp atteint 5 517 €/m² selon CASAFARI Area Insights, soit une hausse de 21,7 % sur un an. Il s'agit de prix demandés dans les annonces (hors valeurs aberrantes), bien supérieurs au prix acté moyen de 3 242 €/m² enregistré en 2025 par le Departament d'Estadística (l'institut statistique andorran), le plus bas des sept paroisses. La paroisse relie Andorre-la-Vieille au domaine skiable de Grandvalira, du Funicamp jusqu'au Pas de la Casa.

Où se situe Encamp et pourquoi cette paroisse compte-t-elle pour qui achète en Andorre ?

Un samedi de janvier, un couple venu de Toulouse ou de Perpignan monte au Pas de la Casa pour le week-end. Devant la vitrine d'une agence, un studio affiche plus de 5 000 €/m². De retour chez eux, ils découvrent pourtant dans les statistiques officielles qu'Encamp est la paroisse la moins chère d'Andorre. Tout le marché local tient dans cet écart entre ce que les vendeurs espèrent en vitrine et ce que les acheteurs signent chez le notaire.

Le bourg d'Encamp s'établit à 1 238 mètres d'altitude sur la Valira d'Orient, à dix minutes d'Andorre-la-Vieille par la route CG-2. Depuis le village, le funitel Funicamp s'élève sur 6 kilomètres pour rejoindre directement les pistes : c'est la porte d'entrée la plus proche de la capitale vers le domaine Grandvalira et ses 215 km de pistes répartis sur sept secteurs (données Grandvalira, saison 2025/26).

En réalité, la paroisse réunit trois marchés immobiliers bien distincts :

• Le bourg d'Encamp et les quartiers de Vila et Les Bons, prisés pour la résidence principale.
• Le Pas de la Casa, à la frontière française, composé majoritairement de studios de ski recherchés par une clientèle française et espagnole.
• Grau Roig, qui ne compte qu'une poignée de biens d'altitude.

Avec une population estimée à 13 710 habitants en juillet 2026 selon le Departament d'Estadística (via Diari d'Andorra), en hausse de 2,2 % sur un an sur un total national de 90 021 résidents, Encamp est la troisième paroisse du pays.

Combien coûte un appartement à Encamp en 2026 ?

Pour suivre ce que demandent les propriétaires et les agences, il faut interroger la série de prix d'Area Insights pour la paroisse d'Encamp (identifiant de localisation 2113). Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché des appartements s'établit à 5 517 €/m², contre 4 534,9 €/m² au troisième trimestre 2025, soit une progression de 21,7 % en un an et de 45,0 % depuis le premier trimestre 2023 (3 804,8 €/m²).

L'évolution s'est faite en deux temps. Entre le premier trimestre 2023 et le quatrième trimestre 2024 (4 171,6 €/m²), les prix demandés ont connu une hausse régulière d'environ 9,6 %. Le mouvement s'est nettement accéléré à partir de la mi-2025 : 4 534,9 €/m² au T3 2025, 4 828,8 €/m² au T4 2025, 5 205 €/m² au T1 2026, 5 311,7 €/m² au T2 2026, jusqu'à 5 517 €/m² au T3 2026. Rappelons à chaque étape qu'il s'agit des prix affichés dans les annonces, et non des prix effectivement payés par les acquéreurs.

Prix affichés ou prix actés : quel est le vrai écart à Encamp ?

La photographie chez les notaires raconte une histoire plus mesurée. Selon les prix actés 2025 par paroisse publiés par le Departament d'Estadística (via Bondia), le mètre carré d'appartement vendu à Encamp s'est négocié en moyenne à 3 242 €/m² en 2025 (+3,8 % sur un an), contre 4 547,3 €/m² pour l'ensemble de l'Andorre (+8,2 %), 3 752,4 €/m² à Canillo et 4 134,5 €/m² à Ordino.

Cet écart avec le cœur urbain explique l'attrait de la paroisse : dès la fin 2024, les prix actés à Escaldes-Engordany et Andorre-la-Vieille rapportés par Ara Andorra atteignaient déjà 5 407 €/m² et 5 105 €/m² au quatrième trimestre, contre 3 176 €/m² à Encamp (+13,3 % sur un an) et 4 149 €/m² au niveau national.

Indicateur (appartements)	Prix au m²	Évolution annuelle	Période et source
Prix moyen affiché à Encamp	5 517 €/m²	+21,7 %	T3 2026, CASAFARI Area Insights
Prix moyen acté à Encamp	3 242 €/m²	+3,8 %	Année 2025, Departament d'Estadística
Prix moyen acté en Andorre	4 547,3 €/m²	+8,2 %	Année 2025, Departament d'Estadística

Pourquoi une telle différence entre l'annonce et l'acte ? Les offres en ligne surreprésentent les programmes neufs ou rénovés et les petites surfaces du Pas de la Casa, tandis que les vendeurs anticipent la hausse dans un marché étroit. Parallèlement, le volume se tasse : si Encamp a compté 379 biens transmis en 2025 (+15,9 % sur 2024, dans un marché national de 6 356 biens à +37,3 %), on observe au niveau national un recul des ventes de logements au premier trimestre 2026 selon le Diari d'Andorra de 9,1 % (398 transactions contre 438 au T1 2025). En pratique, qui s'aligne sans vérifier sur le prix affiché paie trop cher, et qui met en vente au prix fort attend plus longtemps ; d'où l'utilité de consulter les Comparables et l'étude de marché pour vérifier un prix affiché ou d'estimer un bien à Encamp en ligne avant toute décision.

Maisons à Encamp : pourquoi les chiffres bougent-ils autant ?

Du côté des maisons individuelles, CASAFARI Area Insights relève un prix moyen affiché de 4 909,2 €/m² au troisième trimestre 2026, contre 4 072,1 €/m² un an plus tôt (+20,6 % sur un an, et +27,3 % depuis le T1 2023).

Il faut toutefois lire cette courbe avec précaution. Le parc immobilier d'Encamp est très majoritairement collectif ; les maisons — quelques bordes rénovées ou des chalets à Vila, Les Bons ou Grau Roig — sont rares et chères en valeur absolue. En 2023, la moyenne passait par exemple de 3 855,7 €/m² au T1 à 3 604,7 €/m² au T2, avec des oscillations de plusieurs centaines d'euros jusqu'en 2025. Quelques annonces suffisent à déplacer l'indicateur : la série donne un ordre de grandeur utile en 2026, mais ne doit pas s'interpréter trimestre par trimestre.

Qui achète à Encamp et à Pas de la Casa en 2026 ?

Trois profils d'acquéreurs se partagent la paroisse. Le premier regroupe des ménages andorrans et espagnols en quête d'une résidence principale, souvent jeunes, repoussés par les tarifs d'Escaldes-Engordany et d'Andorre-la-Vieille. Selon la statistique des ménages 2025 du Departament d'Estadística, Encamp comptait 6 521 ménages au 31 décembre 2025 (2,07 personnes par foyer), soit 789 ménages supplémentaires (+13,8 %) depuis 2021.

Le deuxième groupe rassemble les acheteurs de résidences secondaires de ski au Pas de la Casa, principalement espagnols et français, même si aucune part officielle de résidences secondaires n'est publiée à l'échelle de la paroisse. Le troisième réunit les investisseurs non résidents : leurs achats de logements ont doublé dans le pays en 2025 (+100,3 % par rapport à 2024) et représentaient encore 26,8 % des acquisitions par des particuliers au premier trimestre 2026 (241 sur 898), les Andorrans et les Espagnols arrivant en tête tandis que les acheteurs français reculaient de 17,5 % à l'échelle nationale. Pour accompagner cette demande dans une vallée où l'offre est dispersée, les agences utilisent Property Sourcing pour repérer les biens d'Encamp sur tous les portails.

Acheter en Andorre quand on vient de France : impôts, autorisation et frais

Pour un acquéreur non résident venant de France ou de Belgique, le parcours d'achat en 2026 obéit à des règles précises qu'il convient de valider avec un notaire andorran ou une gestoria (cabinet de démarches administratives) :

• Autorisation préalable : tout acheteur non résident doit obtenir une autorisation d'investissement étranger auprès du Govern d'Andorra (le gouvernement andorran) avant la signature de l'acte authentique, conformément au régime général posé par le texte de la Llei 3/2024 sur le Portal Jurídic d'Andorra.
• Impôt sur l'investissement étranger immobilier (IEI) : entré en vigueur le 29 février 2024, cet impôt a vu ses taux relevés en 2026. Depuis la Llei 2/2026 de continuïtat i consolidació (Òmnibus II), en vigueur le 13 février 2026 et précisée par le Decret 58/2026 du 26 février 2026, on observe le doublement de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier en février 2026 : il s'élève désormais à 6 % de la valeur réelle pour un premier bien (contre 3 % auparavant) et à 10 % à partir du deuxième bien (contre 5 %). Un abattement de 90 % est prévu si le logement est loué comme résidence habituelle pendant au moins dix ans.
• Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : à la charge de l'acquéreur, le taux de l'ITP sur le site du Govern d'Andorra est fixé à 4 % de la valeur réelle du bien, réparti entre 1 % pour le Govern et 3 % pour le Comú d'Encamp (la mairie de la paroisse). Une exonération existe pour l'achat d'une première résidence principale sous conditions de résidence et de revenus.
• Résidence et location touristique : l'achat d'un bien immobilier ne donne aucun droit au séjour ; la résidence passive exige un dossier spécifique dont les seuils ont récemment évolué. De même, les meublés de tourisme (habitatges d'ús turístic, ou HUT) au Pas de la Casa s'inscrivent dans un cadre réglementé à vérifier au cas par cas.

Comment suivre le marché d'Encamp avec les données CASAFARI ?

L'ensemble des courbes de prix affichés présentées dans ce guide provient directement de l'écran Area Insights pour la paroisse d'Encamp (location id 2113), que vous pouvez mettre en regard avec l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI sur d'autres territoires européens.

Les équipes techniques et les analystes peuvent reproduire exactement ces séries chronologiques via l'API ou le MCP, où chaque appel consomme des tokens selon le plan souscrit : les paramètres sont détaillés dans la documentation Area Insights pour développeurs (en anglais) ainsi que dans la documentation Comparables et valorisation (en anglais).

À Encamp plus qu'ailleurs en Andorre, la clé d'une transaction réussie consiste à confronter le prix affiché en vitrine, la moyenne des actes notariés et les biens réellement comparables dans le même secteur avant de formuler une offre. Pour accéder aux séries complètes ou récupérer vos clés d'accès, vous pouvez ouvrir un compte sur la plateforme CASAFARI ou parcourir la présentation de notre outil d'analyse Area Insights.