Immobilier à Escaldes-Engordany : prix, loyers et règles en 2026

Au T3 2026, le prix moyen demandé pour un appartement à Escaldes-Engordany atteint 8 870,2 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs extrêmes exclues), en hausse de 24,7 % sur un an et de 73,4 % depuis le T1 2023, ce qui en fait la paroisse la plus chère des sept d'Andorre. Il s'agit de prix demandés dans les annonces, non de prix signés chez le notaire, tandis que les loyers affichés plafonnent autour de 26 à 27 €/m²/mois, ramenant le rendement locatif brut indicatif à 3,5 %. Ce guide détaille l'écart avec les prix notariés, le profil des acheteurs, l'impôt sur l'investissement étranger porté à 6 % et 10 % en février 2026, ainsi que les points de vigilance avant d'acheter.

Où se situe Escaldes-Engordany, et pourquoi tout le monde y veut un appartement

Imaginez un couple toulousain installé depuis deux ans dans la Principauté d'Andorre. Ils louent 3 200 € par mois un trois-pièces lumineux à deux pas du centre thermo-ludique Caldea. Lorsqu'ils regardent la vitrine de l'agence au pied de leur immeuble pour acheter, l'appartement voisin du leur est affiché à près de 8 900 €/m², alors même que la presse locale rapporte un prix moyen des actes notariés dans le pays autour de 4 570 €/m². Toute la question qui se pose à eux — et à leurs conseils — tient en quelques mots : à quel prix faut-il réellement signer ?

Pour qui connaît Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany n'est pas une ville distincte : c'est le prolongement immédiat de la capitale, à 1 000 mètres d'altitude, séparé par une simple rue. La paroisse occupe un fond de vallée étroit d'un à deux kilomètres le long de la rivière Valira. On y fait tout à pied, entre la rue piétonne commerçante de l'avinguda Carlemany, le complexe de Caldea, l'hôpital et les principaux services du pays.

Le marché s'y divise en trois secteurs bien distincts :

• Le centre urbain (autour de Caldea et de l'avinguda Carlemany), qui mêle immeubles des années 1970 à 2000 et tours récentes prisées pour la vie à l'année ou le pied-à-terre.
• Els Vilars d'Escaldes, sur le versant nord-ouest ensoleillé, où se concentrent maisons contemporaines et grands appartements en terrasse ; selon le portail Pisos.ad au T2 2026, c'est la micro-localisation la plus chère d'Andorre.
• La route d'Engolasters, qui monte vers le lac et offre une ambiance plus résidentielle et calme en surplomb de la vallée.

La rareté y est d'abord géographique. Le fond de vallée n'a plus de foncier disponible ; l'offre neuve ne sort que par densification ou sur les versants. Pourtant, selon l'analyse semestrielle de l'AGIA au S1 2026 (Col·legi d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra, l'ordre des agents immobiliers), Escaldes-Engordany concentre 25,7 % des logements mis en vente dans tout le pays, au premier rang des sept paroisses. C'est là que le marché tourne, porté par une démographie bien réelle : la paroisse comptait 16 350 résidents fin juillet 2026 (+2,2 % en un an, soit 347 habitants de plus) sur les 90 021 habitants du pays (+1,9 %), selon les estimations du Departament d'Estadística relayées par le Diari d'Andorra en août 2026, et 6 986 ménages en 2025 (+10,8 % depuis 2021, soit 2,31 personnes par ménage), juste derrière Andorre-la-Vieille (11 284 ménages).

Combien coûte un appartement à Escaldes-Engordany en 2026 ?

Au T3 2026, le prix moyen demandé des appartements à Escaldes-Engordany s'établit à 8 870,2 €/m² selon les séries de prix d'Area Insights pour Escaldes-Engordany (location id 2339, prix affichés des annonces indexées, valeurs extrêmes exclues). En un an, la hausse affichée est de 24,7 % (contre 7 113,7 €/m² au T3 2025). Depuis le T1 2023, où le mètre carré s'affichait à 5 115,9 €, la progression atteint 73,4 %.

La trajectoire n'a connu qu'une seule légère respiration en trois ans et demi : au T4 2024, la moyenne demandée est passée de 6 383,5 €/m² à 6 228,3 €/m². À partir de la mi-2025, la pente s'est nettement redressée, passant de 7 113,7 €/m² au T3 2025 à 7 593,6 €, puis 8 293,6 €, 8 660,8 € et enfin 8 870,2 €/m² au T3 2026.

En ordre de grandeur, un appartement de 80 m² proposé au prix moyen demandé représente environ 710 000 € hors frais. En pratique, le stock mis en vente tire vers les grandes surfaces et les programmes récents : à titre de recoupement, le rapport trimestriel du portail Pisos.ad (relayé par Bondia au T3 2026) situe le prix moyen demandé sur sa plateforme à 9 814,23 €/m² à Escaldes-Engordany — soit 1 298 081 € par appartement en moyenne — contre une moyenne nationale de 8 142,94 €/m². De son côté, l'AGIA relevait un prix demandé moyen de 8 724 €/m² dans la paroisse à la fin du S1 2026. Quelle que soit la source d'annonces retenue pour suivre l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI, Escaldes-Engordany arrive en tête des sept paroisses.

Prix demandés ou prix signés : quel est l'écart ?

C'est le chiffre qui change la lecture du marché pour un acheteur. Alors que les annonces d'Escaldes-Engordany dépassent 8 870 €/m² au T3 2026, le Departament d'Estadística du Govern d'Andorra publie, à partir des actes notariés, un prix moyen des appartements effectivement vendus de 4 569,7 €/m² au T2 2026 sur l'ensemble du pays, contre 4 559,9 €/m² au T2 2025 (+0,2 % sur un an), selon les données officielles reprises par Bondia en août 2026.

Indicateur	Périmètre	Source et nature du chiffre	Niveau récent	Évolution sur un an
Prix moyen au m² (annonces)	Escaldes-Engordany	CASAFARI Area Insights (prix demandés, T3 2026)	8 870,2 €/m²	+24,7 %
Prix moyen au m² (portail)	Escaldes-Engordany	Pisos.ad (prix demandés, T3 2026)	9 814,23 €/m²	n.c.
Prix moyen au m² (actes notariés)	Andorre (national)	Departament d'Estadística, A145 (prix signés, T2 2026)	4 569,7 €/m²	+0,2 %

Il faut lire cette comparaison avec honnêteté méthodologique : le chiffre de 4 569,7 €/m² est une moyenne nationale issue des actes notariés (le détail par paroisse n'est pas publié pour des raisons de secret statistique), tandis que les 8 870,2 €/m² reflètent les prix demandés dans la paroisse la plus chère, où le neuf et les terrasses des Vilars pèsent lourd dans le stock affiché. On ne peut donc pas en conclure mécaniquement à une décote de 50 % sur un même bien. Mais l'ampleur de l'écart entre ce que demandent les vendeurs et ce qui se signe effectivement dans le pays reste inhabituelle en Europe.

D'autant que les volumes ralentissent. Au T2 2026, les statistiques de transactions du T2 2026 relayées par le Diari d'Andorra (série A117) dénombrent 473 transactions immobilières dans toute l'Andorre, en baisse de 11,8 % sur un an (contre 536 au T2 2025), et 1 090 biens transmis (-35 %). C'est le troisième recul trimestriel consécutif. Le marché est passé d'une phase d'euphorie à un face-à-face attentiste entre vendeurs et acheteurs.

En pratique, formuler une offre à partir du seul prix affiché expose à surpayer. Acheteurs et agents ont intérêt à s'appuyer sur des comparables et étude de marché pour fixer un prix d'offre, tandis qu'un propriétaire qui envisage de vendre peut d'abord estimer en ligne un appartement d'Escaldes-Engordany pour confronter ses attentes à la réalité du secteur.

Que rapporte un appartement en location ?

Du côté locatif, la hausse s'est arrêtée. Selon CASAFARI Area Insights (location id 2339), le loyer moyen demandé pour un appartement à Escaldes-Engordany est de 26,2 €/m²/mois au T3 2026. Après avoir progressé de 23,6 % depuis le T1 2024 (21,2 €/m²/mois), la courbe plafonne entre 26 et 27 €/m²/mois depuis le début de l'année 2025 et recule même de 3,0 % sur un an (contre 27,0 €/m²/mois au T3 2025).

Ce plafonnement des loyers au mètre carré ne signifie pas qu'il est facile de se loger. Le marché locatif andorran est minuscule : au T3 2026, Pisos.ad ne recensait que 87 appartements à louer dans tout le pays, avec un loyer moyen affiché de 3 050,92 €/mois au niveau national et de 3 215 €/mois à Escaldes-Engordany (28,38 €/m²/mois sur ce portail). Faute d'offre disponible à la location, nombre de cadres et d'entrepreneurs nouvellement installés se résolvent à acheter dès qu'ils le peuvent.

Pour un investisseur, le croisement d'un prix demandé en forte hausse et d'un loyer stable comprime mécaniquement la rentabilité. Le rendement locatif brut indicatif (calculé en rapportant douze mois de loyer demandé au prix demandé au m², soit 12 × 26,2 ÷ 8 870,2) ressort à 3,5 % au T3 2026, contre 4,6 % au T3 2025 et 4,7 % au T1 2025.

Ce taux de 3,5 % est purement indicatif, puisqu'il repose sur des prix et des loyers d'annonces avant charges, fiscalité et négociation. Mais le message pour un acheteur francophone est clair : on se rapproche des rendements bruts des beaux quartiers parisiens ou genevois, avec en prime une fiscalité d'entrée alourdie pour les non-résidents. À Escaldes-Engordany en 2026, un achat se justifie d'abord par l'usage personnel ou l'installation en résidence principale, beaucoup plus rarement par le seul rendement locatif.

Qui achète à Escaldes-Engordany ?

Contrairement à une idée répandue, le marché andorran reste majoritairement porté par les résidents. Au T2 2026, selon le Departament d'Estadística (relayé par Bondia), 77,4 % des achats réalisés par des personnes physiques en Andorre l'ont été par des résidents (Andorrans ou résidents espagnols, portugais et français installés de longue date). Les acheteurs non résidents ont représenté 22,6 % des achats de particuliers, soit 184 biens acquis au T2 2026 (-14,5 % sur un an).

Dans les rues d'Escaldes-Engordany, la demande se répartit autour de trois profils bien identifiés :

• Les familles et cadres résidents qui s'installent à l'année et cherchent un trois ou quatre-pièces permettant de tout faire à pied, entre les écoles des trois systèmes éducatifs (andorran, espagnol et français, avec le lycée Comte de Foix dans la vallée) et les commerces.
• Les acquéreurs de pied-à-terre, attirés par le secteur Caldea et l'avinguda Carlemany, à une vingtaine de minutes des accès aux domaines skiables de Grandvalira et Vallnord.
• Les nouveaux arrivants fortunés, qui ciblent les grandes surfaces avec terrasse ou les maisons individuelles sur le versant d'Els Vilars.

Les acheteurs français occupent une place visible dans ce paysage, derrière les Espagnols mais en progression régulière. La proximité géographique avec Toulouse et l'Ariège (environ deux heures trente de route hors aléas hivernaux), l'usage courant du français dans les commerces et l'environnement fiscal de la Principauté (impôt sur le revenu des personnes physiques plafonné à 10 %, absence d'impôt sur la fortune et de droits de succession) expliquent cet intérêt, sans qu'il existe de statistique officielle par nationalité à l'échelle de la paroisse. Il n'existe pas non plus de décompte officiel des résidences secondaires par paroisse ; Escaldes-Engordany étant un cœur urbain habité toute l'année, la part de résidences secondaires y est toutefois moins marquée que dans les paroisses de montagne comme Canillo ou La Massana. Pour les professionnels qui accompagnent cette clientèle sur un marché aussi concentré, l'outil Property Sourcing pour repérer les biens à la vente dans la paroisse permet de consolider l'ensemble des mandats affichés sans doublons.

Quelles règles et quels impôts pour un acheteur français ou résident récent ?

Le cadre légal et fiscal andorran s'est nettement durci entre 2024 et 2026 pour freiner la hausse des prix. Un acheteur français non résident — ou résident en Andorre depuis moins de trois ans — doit intégrer cinq règles précises avant de signer un compromis.

1. Autorisation préalable d'investissement étranger. En vertu de la Llei 3/2024 de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier, toute personne physique non résidente, toute personne morale étrangère et tout résident andorran justifiant de moins de trois ans de résidence ininterrompue (décomptés à partir de l'obtention du permis d'immigration) doivent obtenir une autorisation d'investissement étranger auprès du Govern d'Andorra avant l'achat. Les sociétés andorranes détenues à 50 % ou plus par des capitaux étrangers sont soumises au même régime (et partiellement entre 5 % et 50 %). Après trois ans de résidence continue, l'acheteur n'est plus considéré comme investisseur étranger pour ses acquisitions suivantes.
2. Impôt sur l'investissement étranger immobilier doublé en 2026. Depuis le 13 février 2026, date d'entrée en vigueur de la Llei 2/2026 sur le portail juridique andorran (dite loi Òmnibus 2), cet impôt s'élève à 6 % de la valeur réelle du bien pour l'achat d'un premier logement (ou d'un bien avec ses annexes) et à 10 % à partir du deuxième bien (contre 3 % et 5 % sous la loi de 2024). Une bonification de 90 % de l'impôt est prévue si le bien est mis en location à usage de résidence principale et permanente pendant au moins dix ans. En 2025, avant même ce doublement, cette taxe avait rapporté 18 millions d'euros à l'État andorran, selon les chiffres communiqués par la ministre Conxita Marsol devant le Consell General (le parlement andorran) le 22 janvier 2026.
3. ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) à 4 % pour tous. Tout acheteur d'un bien dans l'ancien, résident ou non, acquitte l'ITP au taux global de 4 % de la valeur déclarée dans l'acte : 1 % pour l'État et 3 % pour le Comú (la mairie), le taux communal étant fixé à 3 % dans toutes les paroisses, dont le Comú d'Escaldes-Engordany, selon la FAQ du Govern d'Andorra sur l'ITP. S'y ajoutent les honoraires du notaire. Une exonération d'ITP existe pour l'achat d'une première résidence principale, mais elle est réservée aux personnes justifiant d'au moins cinq ans de résidence en Andorre sur les dix dernières années et soumise à des plafonds de revenus.
4. Résidence passive (sans activité lucrative) à 1 000 000 €. Pour les candidats à l'installation en résidence passive, la Llei 2/2026 a relevé le seuil minimal d'investissement en actifs andorrans de 600 000 € à 1 000 000 €, selon la synthèse des nouveaux seuils de résidence passive (Llei 2/2026) établie par le cabinet Advantia. Si cet investissement passe par l'immobilier, chaque logement acquis doit désormais valoir plus de 800 000 € (le seuil est ramené à 400 000 € si les fonds sont placés dans le Fons d'Habitatge, le fonds public du logement). Par ailleurs, le dépôt de 50 000 € versé à l'AFA (Autoritat Financera Andorrana) est devenu non remboursable, et le demandeur doit justifier de revenus supérieurs à 300 % du salaire minimum annuel andorran.
5. Locations touristiques (HUT) gelées pour les appartements. Si vous envisagez d'acheter un appartement pour le louer à la semaine aux skieurs ou aux curistes de Caldea, la porte est fermée : l'article 62 de la Llei 5/2025 du 6 mars suspend pour une durée indéfinie l'octroi de toute nouvelle autorisation de logement à usage touristique (Habitatge d'Ús Turístic, HUT) pour les appartements et studios, comme le rappelle la page officielle des logements à usage touristique (HUT). Point crucial lors d'un achat : la vente d'un appartement déjà titulaire d'une licence HUT entraîne la radiation d'office de cette licence au changement de propriétaire. Depuis le 17 avril 2026, l'administration peut également radier une licence après douze mois sans hôte enregistré.

Illustration arithmétique : pour un acheteur français non résident qui acquiert son premier appartement dans l'ancien à Escaldes-Engordany au prix de 700 000 €, la facture fiscale d'entrée comprend 28 000 € d'ITP (4 %) et 42 000 € d'impôt sur l'investissement étranger (6 %), soit 70 000 € d'impôts avant honoraires de notaire et frais bancaires. Ce calcul est donné à titre purement indicatif ; faites toujours chiffrer l'opération exacte par un notaire ou un conseil fiscal andorran avant de vous engager.

Quels risques surveiller avant de signer ?

Le marché d'Escaldes-Engordany combine des fondamentaux solides (rareté foncière, croissance démographique, centralité) et plusieurs signaux de fin de cycle haussier qu'un acheteur averti doit peser :

• Le risque de convergence entre prix affichés et prix signés. Avec trois trimestres consécutifs de baisse des transactions nationales (-11,8 % au T2 2026) et un prix notarié national stable à 4 569,7 €/m², les vendeurs qui affichent près de 9 000 €/m² sur des biens ordinaires des années 1980 ou 1990 risquent de devoir ajuster leurs prétentions s'ils veulent réellement vendre.
• La compression du rendement locatif. À 3,5 % brut indicatif au T3 2026 et avec des loyers plafonnant autour de 26,2 €/m²/mois depuis début 2025, la marge de sécurité pour absorber des travaux de copropriété ou une vacance locative est étroite.
• Le risque réglementaire et politique. Le logement est devenu le premier sujet politique en Andorre, où le loyer moyen affiché dépasse 3 000 €/mois. Après avoir doublé la taxe sur les achats étrangers en février 2026, le Consell General a débattu en janvier 2026 d'une proposition de suspension totale des nouvelles autorisations d'achat immobilier étranger (rejetée par 18 voix contre 6). D'autres mesures d'encadrement restent possibles.
• Le biais statistique d'un petit marché. Dans une paroisse de 16 350 habitants où se négocient quelques dizaines d'annonces par trimestre, la mise en vente simultanée de quelques propriétés d'exception aux Vilars d'Escaldes suffit à tirer la moyenne trimestrielle vers le haut. Il faut toujours regarder la tendance sur plusieurs trimestres et la qualité intrinsèque de l'immeuble plutôt que le dernier point de la courbe.

Comment vérifier ces chiffres soi-même

Toutes les séries de prix et de loyers demandés présentées dans ce guide proviennent de CASAFARI Area Insights pour l'entité géographique Escaldes - Engordany (location id 2339, niveau region), identifiée via le produit Location Lookup. Ces moyennes agrègent les annonces immobilières actives en dédupliquant les biens publiés par plusieurs agences et en écartant les valeurs extrêmes pour éviter qu'une erreur de saisie ne fausse le trimestre.

Si vous êtes analyste, family office ou développeur, vous pouvez consulter la documentation Area Insights (en anglais) pour reproduire la requête par API ainsi que la documentation Comparables et valorisation (en anglais). Il vous suffit de créer un compte et obtenir une clé sur platform.casafari.com pour interroger directement les séries temporelles en libre-service. Pour ceux qui travaillent avec des assistants conversationnels ou des flux automatisés, Casafari MCP pour interroger ces données depuis un agent IA donne accès aux mêmes indicateurs de marché ; sur l'API comme sur le serveur MCP, la consommation des requêtes est décomptée en tokens.

Avant de formuler une offre sur un appartement à Escaldes-Engordany, demandez systématiquement quatre éléments à votre agent : les prix de vente réellement signés sur des biens comparables dans la même rue au cours des douze derniers mois, l'année de construction et le bilan énergétique de l'immeuble, l'existence d'une ou deux places de stationnement en sous-sol (indispensables dans le centre), et l'exposition exacte par rapport au versant pour mesurer l'ensoleillement hivernal. Pour préparer cette analyse en quelques minutes, vous pouvez ouvrir les séries de prix d'Area Insights pour Escaldes-Engordany et les croiser avec les comparables du quartier.