Immobilier à Ordino (Andorre) : prix, loyers et règles d'achat

Au 3e trimestre 2026, le prix moyen demandé pour un appartement à Ordino atteint 6 224 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs aberrantes exclues), en hausse de 17,8 % sur un an et de 46,2 % depuis le 1er trimestre 2023. Il s'agit de prix affichés : le Departament d'Estadística relève un prix de transaction moyen de 4 134,5 €/m² fin 2025. Avec des loyers demandés à 21,1 €/m²/mois, le rendement brut indicatif s'établit à 4,1 %, tandis que les acheteurs non-résidents sont soumis à une autorisation préalable et à un impôt de 6 % à 10 % depuis février 2026.

Lorsqu'une famille installée à Escaldes-Engordany monte visiter un appartement de 180 m² à La Cortinada pour gagner de l'espace et du calme, le premier contact avec le marché d'Ordino passe par les vitrines des agences : plus de 6 200 €/m² affichés en moyenne. Puis vient l'échange avec le notaire ou le conseiller immobilier, qui rappelle que les actes signés dans la paroisse tournent plutôt autour de 4 135 €/m². Comprendre Ordino en 2026, c'est d'abord comprendre cet écart entre ce que demandent les vendeurs et ce que paient réellement les acheteurs.

Combien coûte un appartement à Ordino en 2026 ?

(Le compteur ci-dessus affiche la dernière valeur hebdomadaire des prix demandés selon CASAFARI Area Insights pour la paroisse d'Ordino, identifiant 2336 ; l'analyse détaillée qui suit porte sur le 3e trimestre 2026, dernier trimestre complet.)

La progression des prix affichés à Ordino ne connaît aucun trimestre de repli depuis plus de trois ans. Selon les données Area Insights pour la paroisse d'Ordino, le prix moyen demandé des appartements est passé de 4 256,7 €/m² au 1er trimestre 2023 à 5 285,6 €/m² au 3e trimestre 2025, avant d'atteindre 6 224 €/m² au 3e trimestre 2026. Cela représente une hausse de 17,8 % en un an et de 46,2 % sur l'ensemble de la période.

Chacun des quinze trimestres de la série enregistre une valeur distincte : la tendance haussière des prix demandés est continue et ne résulte pas d'un simple artefact statistique lié à quelques biens d'exception mis en vente simultanément.

À l'échelle de la Principauté, Ordino s'impose comme l'une des paroisses les plus onéreuses à l'affichage. Selon l'étude AGIA sur les prix affichés par paroisse (en catalan) arrêtée à la fin du 1er semestre 2026, le prix moyen demandé national s'élève à 7 178 €/m² (+24,8 % sur un an), et Ordino figure au deuxième rang des paroisses à 7 519 €/m², juste derrière Escaldes-Engordany (8 724 €/m²). L'écart de niveau entre l'enquête des agents immobiliers (AGIA) et la série CASAFARI Area Insights (6 224 €/m² sur les appartements au 3e trimestre 2026) tient au périmètre retenu — déduplication des annonces multi-agences, filtrage des valeurs extrêmes et distinction entre appartements et maisons individuelles — mais les deux sources décrivent la même dynamique.

Prix demandés et prix de transaction : pourquoi l'écart ?

Le chiffre interpelle tout acheteur averti : 6 224 €/m² demandés dans les annonces au 3e trimestre 2026 selon CASAFARI Area Insights, contre 4 134,5 €/m² constatés dans les actes notariés à la fin de l'année 2025 (+12 % par rapport aux 3 691,7 €/m² de fin 2024), d'après le bilan 2025 des transactions par paroisse rapporté par Bondia (en catalan) à partir des relevés du Departament d'Estadística.

Quatre facteurs expliquent cet écart de plus de 2 000 €/m² entre l'offre affichée et les ventes signées :

• Un effet de composition de l'offre : le stock d'annonces en ligne à Ordino comporte une proportion importante de très grands appartements récents, de duplex de montagne et de biens rénovés haut de gamme qui tirent la moyenne affichée vers le haut, tandis que les transactions portent plus souvent sur le parc existant standard.
• Un décalage temporel : entre la mise en ligne d'un bien, la négociation, l'obtention éventuelle d'une autorisation d'investissement étranger et la signature chez le notaire, il s'écoule couramment six à douze mois dans un marché en hausse.
• L'étroitesse du marché paroissial : Ordino ne comptant que quelques dizaines de ventes par trimestre, la livraison d'une seule promotion ou la vente de quelques lots plus anciens suffit à déplacer la moyenne trimestrielle des actes.
• La marge de négociation : dans un marché où les délais de vente s'allongent pour les biens affichés au prix fort, l'écart reflète aussi la discussion réelle entre vendeurs et acquéreurs.

Territoire	Prix moyen de transaction des appartements (fin 2025)	Évolution annuelle (2025 vs 2024)	Prix moyen demandé des appartements (T3 2026)
Ordino	4 134,5 €/m²	+12,0 %	6 224,0 €/m² (+17,8 % sur un an)
Andorre-la-Vieille	4 885,9 €/m²	-3,5 %	—
Moyenne nationale (Andorre)	4 547,3 €/m²	+8,2 %	—

Sources : les statistiques de transactions immobilières du Departament d'Estadística fin 2025 (via Bondia) pour les prix de transaction ; CASAFARI Area Insights au 3e trimestre 2026 pour les prix demandés à Ordino.

Le constat est net : si Ordino est très chère à l'affichage, elle reste en dessous de la moyenne nationale (4 547,3 €/m²) et d'Andorre-la-Vieille (4 885,9 €/m²) dans les actes enregistrés fin 2025. Pour un acquéreur comme pour un propriétaire vendeur, il est donc indispensable de comparer un prix affiché aux transactions avec Comparables avant de formuler une offre ou de fixer un prix de mandat.

Où acheter dans la paroisse : Ordino village, La Cortinada, Llorts, El Serrat, Arcalís

Située au nord-ouest de la Principauté, la paroisse d'Ordino s'étire le long de la vallée du Valira del Nord par la route CG-3, à une vingtaine de minutes d'Escaldes-Engordany et d'Andorre-la-Vieille en passant par La Massana. Les données de prix et de loyers de CASAFARI Area Insights sont calculées à l'échelle de la paroisse entière (identifiant 2336, de type région) : il n'existe pas de série statistique distincte par village, mais la vocation immobilière de chaque secteur est bien marquée sur le terrain.

• Ordino (le bourg) : cœur administratif où siège le Comú (la mairie), le village regroupe les écoles, les commerces de proximité, l'auditorium national et les services. C'est le secteur privilégié par les familles résidentes à l'année qui cherchent de grands appartements ou des maisons de ville accessibles à pied.
• La Cortinada et Ansalonga : à quelques minutes en amont sur la CG-3, autour de l'église romane Sant Martí de la Cortinada et du parcours de golf, ces villages offrent un compromis très recherché entre ensoleillement, calme résidentiel, petits collectifs en pierre et ardoise et proximité immédiate du bourg.
• Llorts et Arans : plus haut dans la vallée, l'ambiance devient résolument montagnarde. On y trouve des résidences intimistes et des maisons familiales, prisées autant par les résidents qui télétravaillent que par les amateurs de randonnée.
• El Serrat et les abords d'Ordino Arcalís : au fond de la vallée, à proximité du parc naturel de Sorteny, du pic du Casamanya, des lacs de Tristaina et du domaine skiable d'Ordino Arcalís, le marché est dominé par la résidence secondaire et les studios ou appartements de vacances. L'altitude et les conditions d'accès hivernal y sont des critères déterminants lors d'une visite.

L'omniprésence des espaces naturels protégés et une politique d'urbanisme stricte limitent fortement le foncier constructible dans toute la vallée, ce qui explique la rareté structurelle des programmes neufs.

Loyers et rendement : que rapporte un appartement à Ordino ?

Alors que les prix affichés à la vente ont continué d'accélérer en 2026, le marché locatif d'Ordino marque le pas. Selon CASAFARI Area Insights, le loyer moyen demandé pour un appartement s'établit à 21,1 €/m² par mois au 3e trimestre 2026. Après avoir atteint un point haut à 22,5 €/m²/mois au 1er trimestre 2026, les loyers affichés reculent de 5,0 % sur un an (contre 22,2 €/m²/mois au 3e trimestre 2025), tout en restant supérieurs de 12,2 % à leur niveau du 1er trimestre 2024 (18,8 €/m²/mois).

Concrètement, sur la base de ce loyer demandé moyen de 21,1 €/m²/mois au 3e trimestre 2026, un appartement familial de 90 m² s'affiche autour de 1 900 € par mois (calcul indicatif hors charges).

Cet effet de ciseaux — hausse rapide des prix de vente demandés, léger tassement des loyers affichés — comprime mécaniquement la rentabilité locative. En rapportant le loyer annuel demandé au prix d'achat demandé (12 × 21,1 € ÷ 6 224 €), le rendement brut indicatif ressort à 4,1 % au 3e trimestre 2026, contre 5,0 % un an plus tôt (12 × 22,2 € ÷ 5 285,6 € au 3e trimestre 2025).

Pour un investisseur, deux paramètres réglementaires pèsent directement sur l'équation locative en Andorre :

1. L'allègement fiscal lié à la location longue durée : en vertu de la Llei 3/2024 créant l'impôt sur l'investissement étranger immobilier (en catalan), entrée en vigueur en février 2024, les acquéreurs soumis à cette taxe peuvent bénéficier d'une bonification de 90 % de l'impôt s'ils s'engagent à louer le bien à titre de résidence principale et permanente pendant au moins dix ans (il convient de faire vérifier par son notaire les modalités exactes d'application de cet abattement à la suite des réformes de 2026).
2. L'encadrement des baux et du meublé touristique : les règles de prorogation des baux d'habitation et de modération des loyers font l'objet d'un suivi politique constant en Principauté, tandis que les licences de location saisonnière (habitatges d'ús turístic) sont encadrées à l'échelle nationale et communale. Avant d'acheter un bien à El Serrat ou La Cortinada en espérant le louer à la semaine aux skieurs, il est impératif de vérifier auprès du Comú d'Ordino et dans le règlement de copropriété si une licence touristique est effectivement transférable ou délivrable.

Qui achète à Ordino, et pourquoi ?

Ordino demeure la paroisse la moins peuplée d'Andorre, mais sa démographie est dynamique : elle comptait 5 633 habitants en juillet 2025 (+3,2 % sur un an) et a gagné 134 résidents sur l'ensemble de l'année 2025 (+2,4 %), tandis que la Principauté franchissait le cap des 89 058 habitants au 31 décembre 2025 (+2,3 % en un an), selon la population de l'Andorre fin 2025 selon Altaveu (en catalan) à partir des données du Departament d'Estadística.

Sur le terrain, la demande se répartit entre trois profils bien distincts :

• Les ménages déjà résidents en Andorre : familles andorranes, espagnoles, françaises ou portugaises installées de longue date à Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany ou La Massana, qui revendent un appartement urbain devenu très cher pour acheter plus grand à Ordino.
• Les nouveaux résidents actifs ou passifs : entrepreneurs, cadres et professions libérales (français, belges, espagnols ou latino-américains) qui choisissent d'emblée Ordino pour son cadre de vie préservé et sa proximité avec les écoles.
• Les acquéreurs non-résidents de résidences secondaires : souvent frontaliers d'Occitanie (Toulouse, Ariège, Pyrénées-Orientales) ou francophones européens attachés au domaine d'Arcalís.

À l'échelle nationale, l'année 2025 a marqué un rebond spectaculaire après la levée du moratoire sur les achats étrangers de 2023-2024 : le Departament d'Estadística a recensé 2 175 transactions immobilières en 2025 pour un volume de 1 398 millions d'euros (+34 % par rapport à 2024), dont 2 004 appartements vendus contre 1 374 en 2024. Sur ce total, 1 464 acquisitions ont été réalisées par des non-résidents, soit 24,9 % du marché national, avec un doublement (+100,3 %) des achats effectués par des personnes physiques non résidentes (aucune ventilation par paroisse n'est publiée).

Le début de l'année 2026 montre toutefois un changement de rythme qu'il faut surveiller : au 1er trimestre 2026, le nombre de ventes de logements en Andorre a reculé de 9,1 % sur un an (398 ventes contre 438 au 1er trimestre 2025), alors que le prix moyen de transaction des appartements progressait encore de 3 % à 4 415,9 €/m², d'après le recul des ventes au premier trimestre 2026 selon le Diari d'Andorra (en catalan). Ce repli des volumes conjugué à des prix hauts est typique d'une fin de cycle haussier ; vous pouvez suivre l'évolution du marché immobilier andorran trimestre après trimestre pour observer si ce ralentissement se traduit dans les prix affichés.

Quelles règles et quels impôts pour un acheteur étranger à Ordino ?

Depuis septembre 2023, le cadre juridique andorran applicable aux acheteurs étrangers a été durci à trois reprises (suspension temporaire fin 2023, création de la taxe spécifique en février 2024, puis relèvement des seuils et des taux en 2025 et février 2026). Si vous êtes de nationalité française, belge ou suisse et que vous n'êtes pas résident de longue date en Principauté, cinq règles structurent votre projet d'achat à Ordino en 2026 :

1. Qui doit demander une autorisation d'investissement étranger ?

En application de la Llei 5/2025 pour la croissance durable et le droit au logement (en catalan) telle que modifiée début 2026, toute personne physique non résidente — ainsi que tout résident en Andorre qui ne peut pas justifier d'au moins trois années de résidence effective au cours des dix dernières années — doit obtenir une autorisation préalable d'investissement étranger en biens immeubles auprès du Govern d'Andorra avant de signer l'acte authentique.

2. Combien de biens un investisseur étranger peut-il acheter ?

La Llei 5/2025 plafonne strictement le patrimoine immobilier accessible à un investisseur étranger en Andorre : vous êtes autorisé à acquérir au maximum une maison individuelle (chalet ou maison unifamiliale), ou deux appartements ou studios, accompagnés d'au plus trois places de stationnement et trois caves (ou débarras) par logement. Les personnes liées sont appréciées conjointement, et la promotion immobilière est fermée aux capitaux étrangers (hors programmes spécifiques de logements locatifs à prix abordable ou paroisses ayant révisé leur plan d'urbanisme).

3. L'impôt sur l'investissement étranger immobilier : 6 % à 10 % depuis février 2026

Entrée en vigueur le 13 février 2026 (et précisée par le Decret 58/2026), la réforme dite Òmnibus II a doublé les taux de la taxe créée en 2024. Selon le texte de la Llei 2/2026 sur le Portal Jurídic d'Andorra (en catalan), l'impôt sur l'investissement étranger immobilier (impost sobre la inversió estrangera immobiliària) s'élève désormais à :

• 6 % de la valeur réelle du bien pour l'acquisition d'un premier logement (une maison individuelle ou un premier appartement avec ses annexes) ;
• 10 % de la valeur réelle pour le second appartement autorisé.

Pour mémoire, ces taux étaient de 3 % et 5 % sous le régime initial de 2024-2025.

4. Les droits de mutation (ITP) : 4 % dans toutes les paroisses

En sus de la taxe sur l'investissement étranger, tout acheteur d'un bien immobilier dans l'ancien s'acquitte de l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières (ITP). D'après le taux de l'ITP expliqué par le Govern d'Andorra (en catalan), ce droit est de 4 % de la valeur réelle du bien, réparti entre 1 % pour le Govern d'Andorra et 3 % pour le Comú d'Ordino. L'exonération d'ITP pour l'achat d'une première résidence principale (sous plafond de valeur de 360 000 € et conditions de revenus) est réservée aux citoyens andorrans et aux résidents établis depuis au moins cinq ans.

Au total, un acheteur non-résident qui acquiert un premier appartement dans l'ancien à Ordino supporte donc 10 % de fiscalité d'acquisition (6 % d'impôt sur l'investissement étranger + 4 % d'ITP), auxquels s'ajoutent les honoraires de notaire et les frais d'inscription.

5. Résidence passive : le seuil porté à 1 000 000 €

Acheter un appartement ou un chalet à Ordino n'accorde en soi aucun droit au séjour. Si votre acquisition s'inscrit dans une demande de résidence sans activité lucrative (dite « résidence passive »), la Llei 2/2026 de février 2026 a relevé l'investissement minimal requis de 600 000 € à 1 000 000 € en actifs andorrans. Si vous réalisez cet investissement dans l'immobilier, chaque bien acquis doit représenter une valeur minimale de 800 000 € (ce seuil est abaissé à 400 000 € en cas de versement au Fons d'Habitatge public).

Pour les acheteurs qui conservent leur domicile fiscal en France, en Belgique ou en Suisse, l'acquisition d'une résidence secondaire ou locative en Andorre implique des obligations déclaratives dans leur pays de résidence (application de la convention fiscale franco-andorrane, impôt sur la fortune immobilière, imposition des revenus fonciers et des plus-values) : il est indispensable de valider le montage avec un avocat fiscaliste et un notaire andorran avant tout compromis.

Comment suivre le marché d'Ordino avec CASAFARI

Dans une paroisse où l'offre est rare et où l'écart entre prix affichés et prix signés dépasse 30 %, disposer de données actualisées semaine après semaine fait la différence entre une négociation réussie et un bien qui reste en vitrine.

• Pour analyser les tendances de prix et de loyers : la série trimestrielle présentée dans ce guide provient d'Area Insights (accessible via Location Lookup en recherchant « Ordino », identifiant 2336).
• Pour estimer un bien précis : l'outil Comparables permet de confronter un appartement à La Cortinada ou au bourg d'Ordino aux biens similaires actuellement en vente et récemment retirés du marché.
• Pour les professionnels de l'immobilier : les agences et chasseurs immobiliers peuvent trouver des biens et des mandats à Ordino avec Property Sourcing en consolidant l'ensemble des portails et agences de la Principauté sans doublons.

Si vous êtes développeur, analyste ou en charge des outils data d'une agence ou d'une banque privée, vous pouvez intégrer ces indicateurs directement dans vos modèles en consultant la documentation Area Insights pour les développeurs (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais). Vous pouvez également interroger ces séries depuis un agent IA avec Casafari MCP. L'utilisation de l'API et de Casafari MCP est décomptée en tokens selon votre forfait (à ne pas confondre avec les access tokens OAuth d'authentification).

Que vous prépariez une acquisition familiale à Ordino ou que vous conseilliez des clients francophones en Principauté, vous pouvez explorer les données de la paroisse dès aujourd'hui ou ouvrir un compte sur platform.casafari.com.