Immobilier à Sant Julià de Lòria : prix et règles 2026

Combien coûte un logement à Sant Julià de Lòria ? Au T3 2026, le prix moyen affiché d'un appartement dans la paroisse s'établit à 5 508,7 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, hors valeurs aberrantes), soit +27,5 % en un an, tandis qu'une maison s'affiche à 4 873,8 €/m² (+8,7 %). Il s'agit de prix affichés et non de prix de vente, dans ce qui reste la paroisse la moins chère d'Andorre face à une offre nationale à 7 178 €/m² mi-2026 selon l'AGIA. Voici la tendance, la comparaison par paroisse, les règles pour les acheteurs étrangers et la méthode pour vérifier ces chiffres.

Combien coûte un logement à Sant Julià de Lòria en 2026 ?

Un samedi matin, un couple installé à Escaldes-Engordany depuis deux ans descend la route générale CG-1 vers le sud. À Sant Julià de Lòria, ils découvrent qu'un appartement de 80 m² s'affiche autour de 440 000 € en moyenne, sur la base des 5 508,7 €/m² relevés au T3 2026 par les séries de prix d'Area Insights par paroisse (location id 2285, requête du 23 octobre 2026). Pour une maison, la moyenne affichée est de 4 873,8 €/m² au T3 2026.

Ces montants sont des moyennes d'annonces indexées par CASAFARI, hors valeurs aberrantes, et non des prix d'acte. En Principauté, l'écart entre les prétentions des vendeurs et les valeurs signées chez le notaire reste marqué : alors que le rapport semestriel de l'AGIA sur les prix affichés par paroisse situe l'offre nationale à 7 178 €/m² au premier semestre 2026 (7 495 €/m² pour les appartements, 5 735 €/m² pour les maisons), le prix de transaction des appartements en Andorre s'établissait à 4 547,3 €/m² fin 2025 (+8,2 % sur un an) et à 4 415,9 €/m² au T1 2026 (+3 % sur un an) selon le Departament d'Estadística. À Sant Julià non plus, la moyenne de paroisse ne remplace pas l'évaluation d'un bien précis.

Où se trouve Sant Julià de Lòria et pourquoi est-ce la porte d'entrée de l'Andorre ?

Pour un acheteur francophone familier du Pas de la Case, la géographie mérite d'être posée d'emblée : Sant Julià de Lòria est la paroisse la plus au sud et la plus basse de la Principauté (le bourg se situe vers 940 mètres d'altitude). C'est la plus éloignée de la frontière française, mais la véritable porte d'entrée du pays depuis l'Espagne, à une dizaine de minutes de La Seu d'Urgell par la CG-1 qui traverse la vallée.

Le marché s'y divise nettement selon le relief. Le bourg concentre l'essentiel des immeubles collectifs, autour du centre historique lié à l'héritage du tabac et du campus de l'Universitat d'Andorra. Les maisons individuelles et les chalets se répartissent dans les villages perchés de la paroisse — Aixirivall, Auvinyà, Juberri, Fontaneda et Bixessarri — sur la route qui monte vers le domaine de Naturland à La Rabassa.

Côté démographie, alors que la population d'Andorre en septembre 2026 atteint 90 122 résidents (+1,7 % sur un an selon le Departament d'Estadística), Sant Julià compte environ 10 300 résidents et n'en a gagné que 116 en un an, soit la croissance la plus lente des sept paroisses.

Pourquoi les prix des appartements rattrapent-ils le reste du pays ?

Si le couple d'Escaldes constate que l'écart de prix fond d'un trimestre à l'autre, les données historiques le confirment. Dans CASAFARI Area Insights, le prix affiché des appartements à Sant Julià est passé de 3 535,6 €/m² au T1 2023 à 5 508,7 €/m² au T3 2026, soit une hausse de 55,8 %. La progression a été presque continue (seuls le T3 2023 et le T1 2025 ont marqué un léger repli), avec une nette accélération depuis les 4 319,3 €/m² du T3 2025 (+27,5 % en un an).

Le mécanisme tient au report des ménages résidents. Chassés par les niveaux affichés à Escaldes-Engordany (8 724 €/m² au premier semestre 2026 selon l'AGIA), Ordino (7 519 €/m²) et Andorre-la-Vieille (7 246 €/m²), les acheteurs locaux se tournent vers le sud, d'autant que l'offre nationale s'est contractée de 10,5 % en un an pour tomber à 1 590 logements à vendre mi-2026. Ce report a provoqué un croisement inédit dans la paroisse : moins chers au m² que les maisons jusqu'au début de 2026, les appartements les ont dépassées au T2 2026 (5 347,7 €/m² contre 4 885,7 €/m²) et affichent un écart de 13,0 % au T3 2026.

Paroisse / Périmètre	Prix moyen affiché (€/m²)	Source et période	Périmètre de la donnée
Sant Julià de Lòria (appartements)	5 508,7 €/m²	CASAFARI Area Insights, T3 2026	Annonces d'appartements indexées (hors valeurs aberrantes)
Sant Julià de Lòria (maisons)	4 873,8 €/m²	CASAFARI Area Insights, T3 2026	Annonces de maisons indexées (hors valeurs aberrantes)
Andorre-la-Vieille	7 246 €/m²	AGIA, 1er semestre 2026	Offre globale de logements publiée par l'AGIA
Ordino	7 519 €/m²	AGIA, 1er semestre 2026	Offre globale de logements publiée par l'AGIA
Escaldes-Engordany	8 724 €/m²	AGIA, 1er semestre 2026	Offre globale de logements publiée par l'AGIA
Moyenne nationale Andorre	7 178 €/m²	AGIA, 1er semestre 2026	Offre globale (appartements 7 495 €/m², maisons 5 735 €/m²)

Une nuance s'impose toutefois lorsqu'on examine l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI : le marché lauredià est étroit. Selon les chiffres 2025 des transactions du Departament d'Estadística, Sant Julià n'a enregistré que 376 opérations immobilières en 2025, le total le plus bas des sept paroisses. Sur un volume aussi restreint, la variation d'un trimestre reflète autant le renouvellement des annonces mises en ligne qu'une revalorisation générale.

Les maisons suivent-elles la même courbe ?

Les maisons individuelles racontent une histoire différente. Si leur prix affiché a progressé de 60,4 % depuis le T1 2023 (3 038,0 €/m²), la courbe a touché un sommet à 5 033,8 €/m² au T1 2026 avant de céder 3,2 % en deux trimestres pour revenir à 4 873,8 €/m² au T3 2026 (contre 4 482,9 €/m² au T3 2025, soit +8,7 % sur un an).

Là encore, la lecture doit rester prudente : le segment des maisons de village à Auvinyà, Juberri ou Fontaneda est encore plus mince que celui des appartements du bourg, et la mise en vente ou le retrait de quelques grandes propriétés suffit à déplacer la moyenne.

Pour un acquéreur, le signal est néanmoins utile. Sur une maison, une marge de négociation réapparaît, alors que l'activité ralentit dans toute la Principauté avec trois trimestres consécutifs de baisse des ventes nationales (492 transactions au T1 2026, soit -3,7 % sur un an, puis 473 au T2 2026, soit -11,8 %). Enfin, aucune série de loyers n'étant disponible pour cette paroisse dans CASAFARI Area Insights (location id 2285), aucun rendement locatif brut indicatif n'est calculé ici.

Quelles règles s'appliquent à un acheteur étranger ou nouvellement résident ?

Pour un citoyen français non résident — ou titulaire d'un permis de résidence en Andorre depuis moins de trois ans — le cadre d'acquisition a profondément changé entre 2024 et 2025.

D'une part, l'achat nécessite une autorisation préalable d'investissement étranger auprès du Govern et déclenche une taxe dédiée instaurée en février 2024. Comme le précise le texte consolidé de la Llei 3/2024 sur la taxe d'investissement étranger, ce régime s'applique aux personnes physiques non résidentes, aux résidents en Andorre justifiant de moins de trois ans de séjour ininterrompu, aux sociétés étrangères ainsi qu'aux sociétés andorranes à capital étranger d'au moins 50 % (les achats convenus avant le 5 septembre 2023 restant exonérés). Un ménage français installé en Principauté en 2025 relève donc pleinement de ce dispositif.

D'autre part, le texte consolidé de la Llei 5/2025, dite loi òmnibus (publiée au BOPA núm. 33 du 26 mars 2025 et entrée en vigueur le 10 avril 2025), plafonne le volume de biens qu'un investisseur étranger peut acquérir : au maximum une maison individuelle, ou deux appartements ou studios accompagnés de leurs annexes (dans la limite de trois places de parking et trois caves par logement). La promotion immobilière étrangère est par ailleurs interdite, sauf à affecter au moins 50 % des logements à de la location à prix abordable.

Quant à la fiscalité commune à tous les acheteurs, résidents de longue date ou non, la page du Govern d'Andorra sur l'ITP fixe l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières à 4 % de la valeur réelle du bien (1 % pour l'État et 3 % pour le comú), à la charge de l'acquéreur, auquel s'ajoutent les honoraires du notaire andorran. À l'échelle nationale, les non-résidents ont représenté 24,9 % des achats effectués par des particuliers en 2025 (1 464 opérations, contre 75,1 % pour les résidents) et 26,8 % au T1 2026 ; avant de signer un compromis à Sant Julià, il est indispensable de faire valider votre statut et vos taxes par un notaire ou un gestor de la Principauté.

Comment vérifier ces chiffres et suivre le marché de Sant Julià ?

Vous pouvez reproduire cette analyse trimestre par trimestre dans CASAFARI. Dans Area Insights, la paroisse entière est indexée sous l'identifiant location id 2285 intitulé « Área de Sant Julià » (la requête « Sant Julià de Lòria » désignant le bourg seul), en interrogeant les métriques de prix affichés au m² pour les appartements et les maisons.

Si vous visez un bien précis plutôt qu'une tendance paroissiale, vous pouvez estimer un bien précis avec Comparables à partir des biens réellement similaires du secteur, ou rechercher les annonces du moment à Sant Julià avec Property Sourcing pour consulter le stock actif dédupliqué.

Les agences, cabinets de conseil et équipes techniques qui souhaitent intégrer ces séries directement dans leurs outils trouveront la documentation Area Insights pour développeurs (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais). Il suffit d'ouvrir un compte sur la plateforme CASAFARI pour accéder aux données de marché d'Andorre en libre-service.