Gand

Carrefour universitaire et technologique de premier plan en Flandre-Orientale, Gand rassemble 274 042 habitants selon Statbel en janvier 2026 et s’impose comme une alternative prisée à Bruxelles, située à seulement 36 minutes en train. Le marché immobilier gantois conjugue un patrimoine historique d’exception et une dynamique économique soutenue, avec un prix affiché moyen des appartements qui atteint 4 796 €/m² au T3 2026 (+9,0 % sur un an) et un loyer affiché moyen s’établissant à 15,2 €/m² par mois (+8,6 %), selon les analyses de CASAFARI Area Insights.

Situation géographique, connexions ferroviaires et cadre de vie à Gand

Établie au confluent de la Lys et de l’Escaut, Gand bénéficie d’une position stratégique au sein du réseau urbain belge, détaillée dans notre marché immobilier en Belgique. La démographie gantoise poursuit sa croissance : le registre communal de Stad Gent dénombrait 273 790 résidents fin 2025, tandis que le bilan global de Statbel établit la population officielle à 274 042 habitants en janvier 2026, soit une augmentation nette de 1 401 habitants en l’espace d’un an.

La connectivité ferroviaire constitue l’un des atouts majeurs de la cité pour les navetteurs et les investisseurs internationaux. Depuis la gare de Gand-Saint-Pierre (Gent-Sint-Pieters), les horaires de la SNCB/NMBS recensés en octobre 2026 font état de 86 trains directs quotidiens vers Bruxelles (temps de parcours de 36 minutes, comparable au guide immobilier de Bruxelles), 56 liaisons directes par jour vers Anvers en 58 minutes (voir le marché immobilier d’Anvers) et 93 dessertes quotidiennes vers Bruges en 28 minutes en moyenne, avec des liaisons expresses ramassant le trajet entre 21 et 22 minutes.

Au-delà de ses infrastructures, Gand séduit par sa qualité de vie urbaine (« leefbaarheid »), caractérisée par l’une des plus vastes zones piétonnes d’Europe en hypercentre, un réseau dense de tramways et pistes cyclables, ainsi qu’une vie culturelle et gastronomique animée autour des quais Graslei et Korenlei, du Vrijdagmarkt, du pôle multimédia De Krook et de la base de loisirs de Blaarmeersen.

Typologie de l’habitat, quartiers prisés et profils d’acquéreurs

Le marché résidentiel gantois se compose de micro-marchés aux identités marquées :

• Le Centre historique (Kuip, Patershol, Graslei/Korenlei, Prinsenhof) : caractérisé par ses maisons de maître patriciennes, ses façades à pignons flamands et ses appartements de caractère, ce secteur attire en priorité les ménages à hauts revenus, les professions libérales et les amateurs de patrimoine.
• Le Quartier de la gare et le Miljoenenkwartier (Stationsbuurt-Sint-Pieters) : ce quartier résidentiel abrite des villas Art déco et des demeures bourgeoises de l’entre-deux-guerres, complétées par des programmes contemporains haut de gamme très prisés par les cadres naviguant vers Bruxelles et les chercheurs internationaux.
• Les quartiers en mutation et anciens bassins portuaires (Oude Dokken, Sint-Amandsberg, Dampoort, Ledeberg) : portés par la requéance de friches industrielles, ces secteurs proposent des maisons mitoyennes traditionnelles (« rijhuizen ») et des résidences neuves éco-performantes qui retiennent l’attention des jeunes familles et des investisseurs en quête de potentiel de valorisation.

Cette vitalité immobilière repose sur des moteurs économiques solides, à l’instar du Tech Lane Ghent Science Park, qui rassemble plus de 120 entreprises et entre 4 400 et 5 500 professionnels de la haute technologie et chercheurs sur ses campus Ardoyen et Eiland Zwijnaarde, ainsi que le North Sea Port, pôle portuaire transfrontalier regroupant plus de 550 entreprises et 106 000 emplois directs et indirects.

Prix au m² et loyers à Gand : les données du marché en 2026

Pour appréhender avec précision la valeur d’un bien à Gand, il convient de distinguer rigoureusement les prix affichés dans les annonces de vente et de location de ceux enregistrés lors des signatures d’actes authentiques chez les notaires.

Selon Insights de Zone de CASAFARI, les prix affichés moyens des appartements à vendre à Gand se sont établis à 4 796 €/m² au troisième trimestre 2026, en progression de +9,0 % par rapport au T3 2025 où la moyenne atteignait 4 399 €/m² (valeurs aberrantes exclues). Concernant le marché locatif, le loyer mensuel affiché moyen des appartements s’élève à 15,2 €/m² au T3 2026, contre 14,0 €/m² un an plus tôt au T3 2025, soit une hausse de +8,6 %.

En parallèle, les statistiques officielles des prix de vente médians actés publiées par Statbel pour le premier semestre 2026 (issues des actes notariés enregistrés) offrent une vision consolidée des transactions réellement conclues. Le prix de vente médian acté d’un appartement à Gand s’établit à 305 000 € au S1 2026, affichant une stricte stabilité par rapport à la moyenne observée sur l’ensemble de l’année 2025 (305 000 €). Pour les maisons, le prix de vente médian acté atteint 409 051 € au S1 2026 (contre 386 100 € en 2025), avec une ventilation de 382 500 € pour les maisons mitoyennes ou semi-mitoyennes (2 ou 3 façades) et de 595 500 € pour les maisons unifamiliales ouvertes à 4 façades.

Cette lecture croisée permet aux acquéreurs de mesurer l’écart entre la dynamique des portails d’annonces et la réalité notariale des actes enregistrés, un exercice facilité par l’outil d’évaluation immobilière et d’étude de marché.

Fiscalité, PEB (EPC) et réglementation locative à Gand en 2026

L’investissement immobilier en Région flamande et à Gand obéit à un cadre réglementaire strict qu’il importe de maîtriser :

• Droits d’enregistrement (verkooprecht) : le barème flamand (recensé sur le portail officiel de la Région flamande) fixe un taux réduit de 2 % pour l’acquisition de la seule et unique habitation propre (« enige eigen woning »). Depuis le 1er janvier 2026, ce dispositif est strictement réservé aux personnes physiques acquérant la pleine propriété et s’engageant à y établir leur domicile dans les trois ans pour une durée ininterrompue d’un an minimum. Le taux standard de 12 % s’applique aux résidences secondaires, aux investissements locatifs et aux terrains à bâtir.
• Obligation de rénovation énergétique (renovatieverplichting) : conformément à l’arrêté du gouvernement flamand du 12 décembre 2025 en vigueur en 2026 (directives de rénovation énergétique sur Vlaanderen.be), tout logement résidentiel acquis avec un certificat de performance énergétique (EPC) de classe E ou F doit faire l’objet de travaux pour atteindre au minimum le label D dans un délai de 6 ans suivant la signature de l’acte authentique (le délai initial de 5 ans ayant été étendu, tandis que le calendrier de durcissement post-2028 vers les labels C, B et A a été supprimé).
• Fiscalité locale (Stad Gent) : le précompte immobilier intègre 1 088 centimes additionnels communaux (« opcentiemen ») reconduits pour la période 2026–2031. Par ailleurs, la taxe municipale sur les résidences secondaires et les logements dépourvus d’inscription au registre de la population est passée de 1 668 € en 2025 à 2 000 € par an pour le tarif standard 2026 (le tarif professionnel étant fixé à 350 €).
• Encadrement du logement étudiant (Kotatgent) : afin de préserver le parc résidentiel destiné aux familles, la Ville de Gand interdit la location en colocation d’une maison unifamiliale ou d’un appartement ordinaire par des étudiants. Ceux-ci doivent impérativement résider dans des chambres étudiantes (« koten ») autorisées, des chambres chez l’habitant (« hospitakamers ») ou des complexes agréés disposant d’un certificat de conformité (« conformiteitsattest »). Les loyers moyens constatés sur la plateforme municipale Kotatgent s’échelonnent entre 533 et 542 € par mois charges comprises pour une chambre, et atteignent 718 € par mois pour un studio.
• Locations touristiques de courte durée : l’activité de type Airbnb est soumise à l’obtention préalable d’un numéro d’enregistrement auprès de Toerisme Vlaanderen (obligatoire sur l’ensemble des annonces depuis le 20 mai 2026), ainsi qu’au respect des normes de sécurité incendie, de souscription d’assurance et de perception de la taxe de séjour. La mise en location d’un appartement entier, d’un studio ou d’une maison de plus de 220 m² est autorisée sans permis d’urbanisme pour un maximum de 4 périodes de 30 jours consécutifs par an, tandis que les maisons unifamiliales de moins de 220 m² ne peuvent en aucun cas être louées en totalité à des touristes. La location partielle de sa résidence principale demeure permise toute l’année à condition d’occuper moins de 50 % de la surface totale (maximum 100 m², 3 chambres et 9 hôtes).

Analyser et prospecter le marché immobilier gantois avec CASAFARI

Pour les investisseurs, les promoteurs et les professionnels de l’immobilier, l’accès à des données exhaustives et actualisées est indispensable pour sécuriser une acquisition en Flandre. La suite technologique CASAFARI permet d’optimiser chaque étape de la prospection :

• Suivez l’évolution trimestrielle des prix affichés au m² et des volumes d’annonces à l’échelle de chaque quartier grâce aux Insights de Zone de CASAFARI.
• Identifiez les biens sous-évalués ou les opportunités à rénover (notamment les biens classés EPC E et F) en utilisant la Recherche de Propriétés CASAFARI qui agrège l’ensemble des portails et réseaux d’agences en Belgique.
• Connectez vos flux de données et automatisez vos analyses via l’écosystème de la plateforme, accessible directement en vous connectant sur la plateforme CASAFARI.

Questions fréquentes

Quels sont les meilleurs quartiers où acheter ou investir à Gand ?

Le centre historique (Patershol, Kuip) et le Miljoenenkwartier près de la gare de Gand-Saint-Pierre offrent une forte valeur patrimoniale et attirent les cadres et chercheurs du Tech Lane Ghent Science Park, qui regroupe plus de 120 entreprises. Les anciens bassins portuaires (Oude Dokken), Sint-Amandsberg, Dampoort et Ledeberg concentrent quant à eux les projets de réhabilitation urbaine et proposent des tickets d’entrée plus accessibles pour les jeunes ménages et investisseurs locatifs.

Quels sont les droits d’enregistrement pour un achat immobilier à Gand en 2026 ?

En Région flamande, le taux des droits d’enregistrement (verkooprecht) est fixé à 2 % pour l’acquisition de la seule et unique habitation propre. Depuis le 1er janvier 2026, ce taux réduit est strictement réservé aux personnes physiques achetant en pleine propriété et s’engageant à y établir leur domicile dans les trois ans pour une durée d’un an minimum. Pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou un terrain à bâtir, le taux standard s’élève à 12 %.

Quelle est l’obligation de rénovation énergétique (EPC) en Flandre ?

Tout acheteur d’une maison ou d’un appartement affichant un certificat de performance énergétique (EPC) de classe E ou F en Flandre doit réaliser des travaux pour atteindre au minimum le label D. En vertu de l’arrêté du gouvernement flamand du 12 décembre 2025 applicable en 2026, le délai pour se conformer à cette obligation a été porté à 6 ans à compter de l’acte authentique, et le calendrier de durcissement ultérieur vers les classes C, B et A a été supprimé.

Peut-on louer un appartement ordinaire à des étudiants en colocation à Gand ?

Non, la Ville de Gand (Stad Gent / Kotatgent) interdit formellement aux étudiants de louer ensemble une maison unifamiliale ou un appartement classique afin de préserver le parc de logements familiaux. Les étudiants doivent obligatoirement loger dans des chambres étudiantes agréées (koten), des chambres chez l’habitant (hospitakamers) ou des résidences disposant d’un certificat de conformité valide, où les loyers moyens s’échelonnent entre 533 et 542 € par mois pour une chambre et atteignent 718 € pour un studio.

Quelles sont les règles pour la location courte durée type Airbnb à Gand ?

Toute location touristique à Gand requiert l’obtention d’un numéro d’enregistrement auprès de Toerisme Vlaanderen (obligatoire sur les annonces depuis le 20 mai 2026), la conformité aux normes de sécurité incendie et la perception de la taxe de séjour. La location entière d’un appartement, d’un studio ou d’une maison de plus de 220 m² est autorisée sans permis d’urbanisme jusqu’à 4 périodes de 30 jours par an, tandis que les maisons unifamiliales de moins de 220 m² ne peuvent jamais être louées en totalité. La location partielle de sa résidence principale est permise toute l’année sous réserve de ne pas dépasser 50 % de la surface, 100 m², 3 chambres et 9 voyageurs.

Quel est le montant de la taxe sur les résidences secondaires à Gand ?

À Gand, tout logement qui n’est pas la résidence principale d’une personne inscrite au registre de la population est assujetti à la taxe municipale sur les résidences secondaires. Le tarif standard est passé de 1 668 € en 2025 à 2 000 € par an en 2026, tandis qu’un tarif professionnel spécifique de 350 € est appliqué à certaines activités. Les chambres d’étudiants réglementaires disposant d’un certificat de conformité bénéficient quant à elles d’une exonération totale fixée à 0 € pour les exercices 2025 et 2026.