Immobilier à Antibes et Juan-les-Pins : prix au m² en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché d'un appartement à Antibes et Juan-les-Pins s'établit à 7 177,1 €/m² selon Area Insights, les séries de prix par zone de CASAFARI (prix d'annonces hors valeurs aberrantes pour la commune d'Antibes, Juan-les-Pins compris). Cela représente une hausse de 0,5 % sur un an et de 8,4 % depuis début 2023, marquant un plateau depuis 2024. Les maisons et villas s'affichent entre 12 050 et 12 554 €/m² sur les quatre trimestres précédents, dans une commune où 33,5 % des logements sont des résidences secondaires (INSEE, 2023).

Un mardi matin, un couple d'ingénieurs en poste à Sophia Antipolis visite un trois-pièces des années 1970 sur les hauteurs de la route de Nice, avec une échappée sur le Fort Carré, affiché tout près de la moyenne communale. Au même instant, sur le versant ouest du Cap d'Antibes, la mise en ligne d'une seule propriété pieds dans l'eau suffit à déplacer la moyenne statistique des maisons de toute la ville. Comprendre le marché antibois suppose de distinguer ces deux réalités qui cohabitent sous le même code postal.

Antibes et Juan-les-Pins : une seule commune, deux marchés

Située sur le littoral des Alpes-Maritimes entre Nice et Cannes, la commune d'Antibes compte 77 637 habitants sur 26,5 km², soit une densité de 2 931,9 habitants par km² selon les populations de référence 2023 de l'INSEE en vigueur au 1er janvier 2026 (contre 72 999 habitants en 2017, soit +6,4 %). Elle est desservie par l'autoroute A8, par deux gares sur la ligne Marseille–Vintimille (Antibes et Juan-les-Pins) et par l'aéroport Nice Côte d'Azur à une vingtaine de kilomètres.

Le territoire communal réunit des micro-marchés très différents : le vieil Antibes et ses remparts, le secteur du Port Vauban et du Fort Carré, la station balnéaire de Juan-les-Pins et son front de mer, la presqu'île du Cap d'Antibes, les abords de Golfe-Juan à l'ouest, ainsi que les collines tournées vers Biot et Sophia Antipolis dans l'arrière-pays. Antibes est par ailleurs le siège de la Communauté d'agglomération Sophia Antipolis, ce qui ancre dans la ville une demande résidente d'actifs et de familles tout au long de l'année.

Une précision méthodologique s'impose avant de lire les chiffres : les données de CASAFARI portent sur l'ensemble de la commune d'Antibes (location id 493109). Le quartier de Juan-les-Pins (location id 493134 dans Location Lookup) est inclus dans cette moyenne communale, mais ne dispose pas d'une série statistique isolée.

Quel est le prix au m² à Antibes en 2026 ?

Prix moyens affichés au m² pour les appartements à la vente, mis à jour chaque semaine par CASAFARI Area Insights (commune d'Antibes, id 493109, Juan-les-Pins inclus).

Au T3 2026, les appartements à vendre dans la commune d'Antibes s'affichent en moyenne à 7 177,1 €/m² (CASAFARI Area Insights, requête du 23 octobre 2026). Sur un an, la variation est quasi nulle : +0,5 % par rapport aux 7 142,9 €/m² du T3 2025 (+34,2 €/m²). Depuis le début de la série au T1 2023 (6 618,1 €/m²), la progression atteint +8,4 % (+559,0 €/m²).

La lecture trimestrielle montre deux phases distinctes. L'essentiel de la hausse s'est produit en 2023, avec un rattrapage de +5,6 % entre le T1 et le T3 2023. Depuis le T1 2024, la courbe décrit un plateau : le prix affiché oscille dans un couloir étroit d'environ ±2 % autour de 7 100 €/m², dans un contexte de taux de crédit immobilier qui restent nettement supérieurs à ceux du début de la décennie. Le point haut de la série a été atteint au T1 2026 à 7 261,5 €/m² ; le T3 2026 se situe 1,2 % en dessous de ce pic.

Ces chiffres reflètent les prix affichés dans les annonces immobilières indexées par CASAFARI, et non les prix de vente définitivement actés chez le notaire. Dans les secteurs littoraux prisés, un écart subsiste habituellement entre les prétentions initiales des vendeurs et les valeurs signées, qu'il convient d'intégrer lors d'une négociation. Pour replacer cette stabilisation dans son contexte hexagonal, on peut consulter l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI.

Maisons et villas : pourquoi le prix au m² du T3 2026 est à relativiser

La série des maisons et villas illustre l'effet d'un échantillon restreint sur un marché hétérogène. Entre le T2 2025 et le T2 2026, le prix moyen affiché au m² des maisons à Antibes est resté compris dans une bande régulière allant de 12 049,9 €/m² à 12 554,0 €/m² (CASAFARI Area Insights). Au T2 2026, il s'établissait à 12 340,3 €/m², en hausse mesurée de +3,6 % sur un an (contre 11 914,2 €/m² au T2 2025) et de +6,0 % depuis le T1 2023 (11 638,5 €/m²).

Au T3 2026, la moyenne bondit soudainement à 14 548,6 €/m², soit +17,9 % en un seul trimestre et +18,7 % sur un an (contre 12 253,0 €/m² au T3 2025). Ce saut ne traduit pas un renchérissement général des maisons antiboises en trois mois : sur un volume d'annonces limité, la mise sur le marché de quelques villas d'exception au Cap d'Antibes suffit à déplacer la moyenne arithmétique.

Le niveau observé au T2 2026 (autour de 12 340 €/m²) offre donc un repère beaucoup plus représentatif du marché courant des maisons individuelles. À ce niveau, le mètre carré de maison s'affiche 1,73 fois plus cher que celui d'un appartement (12 340,3 €/m² contre 7 130,5 €/m² au T2 2026, contre un ratio de 2,03 au T3 2026 sur la valeur volatile).

Au Cap d'Antibes, où le tissu urbain protégé maintient une faible densité bâtie, les propriétés demeurent parfois longtemps en vitrine à des prix d'appel ambitieux. Pour évaluer une villa ou une maison de ville sans se laisser tromper par le bruit statistique, il est préférable d'écarter la moyenne communale et de travailler sur des biens directement comparables via les outils de Comparables et étude de marché pour estimer un bien à Antibes.

Segment (commune d'Antibes, id 493109)	Prix affiché T3 2026	Niveau de référence T2 2026	Variation sur 1 an	Variation depuis T1 2023
Appartements	7 177,1 €/m²	7 130,5 €/m²	+0,5 % (T3/T3)	+8,4 %
Maisons et villas	14 548,6 €/m² (échantillon volatil)	12 340,3 €/m²	+3,6 % (au T2 2026)	+6,0 % (au T2 2026)

Un logement sur trois est une résidence secondaire : ce que cela change

La structure du parc immobilier antibois explique à la fois la tenue des prix et le rythme particulier des transactions. Selon le dossier complet INSEE de la commune d'Antibes (RP2023), la ville compte 65 414 logements en 2023. Parmi eux, 33,5 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels (soit 21 945 logements), 61,2 % sont des résidences principales et 5,3 % sont des logements vacants.

Rapportée à la moyenne nationale, cette proportion est plus de trois fois supérieure : sur la France entière, les résidences secondaires représentent 9,7 % des 37 878 249 logements en 2023, pour 82,4 % de résidences principales et 7,8 % de logements vacants selon le comparateur de territoires INSEE, Antibes et France entière.

Ce poids de la villégiature est l'héritage de plus d'un demi-siècle de construction balnéaire. Le nombre de résidences secondaires à Antibes a été multiplié par cinq depuis la fin des années 1960 : l'INSEE en recensait 4 379 en 1968, 8 986 en 1975, 12 407 en 1982, 15 108 en 1990, 16 703 en 1999, 17 044 en 2007 et 18 648 en 2012, avant un point haut à 22 438 en 2017 et un léger repli à 21 945 en 2023.

Pour un acquéreur ou un agent immobilier, cette configuration a trois conséquences pratiques :

• Un parc ancien à auditer attentivement : 69,8 % des résidences principales ont été achevées entre 1946 et 1990 (26,7 % entre 1946 et 1970, et 43,1 % entre 1971 et 1990, INSEE 2023). Les grandes copropriétés des années 1970 et 1980 appellent une vérification rigoureuse des procès-verbaux d'assemblée générale, des ravalements votés, des charges de chauffage collectif et du diagnostic de performance énergétique (DPE), les logements classés G puis F étant progressivement exclus de la location longue durée.
• Une majorité de propriétaires occupants parmi les résidents : 55,7 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire (INSEE 2023).
• Une saisonnalité marquée des visites : une part importante des vendeurs et des acheteurs ne résidant pas sur place à l'année, les mises en vente et les visites se concentrent au printemps et autour de l'arrière-saison.

Pour comparer ces équilibres avec le reste du territoire ou avec la métropole voisine, vous pouvez consulter le guide du marché immobilier en France ainsi que le guide du marché immobilier de Nice.

Qui achète à Antibes et à Juan-les-Pins, et où ?

La demande se partage entre deux grands profils d'acheteurs qui ne ciblent ni les mêmes rues ni les mêmes typologies.

Le premier marché est celui de la résidence principale. Il est porté par les ménages actifs travaillant à Sophia Antipolis, à Antibes même ou le long de l'axe ferroviaire vers Nice et Cannes, qui recherchent des appartements familiaux avec stationnement et extérieur dans les copropriétés des années 1970 et 1980 en retrait du littoral. Il est également soutenu par l'installation de retraités venus de la région parisienne ou du nord de l'Europe : en 2023, 27,7 % des habitants d'Antibes ont 65 ans ou plus (21 498 personnes sur 77 637, dont 18,3 % de 65 à 79 ans et 9,4 % de 80 ans et plus, selon l'INSEE).

Le second marché est celui de la résidence secondaire et de l'investissement patrimonial ou saisonnier :

• Le vieil Antibes et les abords du Port Vauban : recherchés pour leur vie piétonne et l'économie du yachting (équipages, prestataires, locations meublées), avec un bâti ancien composé de petites surfaces aux contraintes patrimoniales marquées.
• Le front de mer de Juan-les-Pins : prisé des acheteurs franciliens, lyonnais et européens pour ses plages et sa saison estivale, avec une forte concentration de studios et de deux-pièces tournés vers la villégiature et la location saisonnière.
• Le Cap d'Antibes : marché international de villas et de quelques résidences de grand standing, où la rareté des terrains maintient des valeurs sans commune mesure avec le reste de la ville.

Dans tous ces quartiers, la rareté foncière demeure le principal soutien des prix : avec une côte entièrement bâtie, un Cap protégé et près de 3 000 habitants par km², les programmes neufs restent marginaux.

Frais de notaire, surtaxe d'habitation, meublés de tourisme : les règles avant d'acheter

Plusieurs dispositions fiscales et réglementaires, nationales ou départementales, pèsent directement sur le budget d'acquisition et sur l'exploitation locative en 2026.

Des droits de mutation restés à 4,5 % dans les Alpes-Maritimes. Alors que la loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028, le département des Alpes-Maritimes a choisi de maintenir sa part à 4,5 %, comme le confirme le décompte de la Banque des Territoires sur les taux départementaux de droits de mutation (données DGFiP, toujours à 4,5 % au 1er juin 2026). Le total des droits s'établit ainsi à environ 5,81 % du prix d'achat dans l'ancien, contre environ 6,32 % dans les départements passés à 5 % comme le Var voisin. Sur un appartement de 400 000 €, cela représente une économie d'environ 2 000 € de taxes.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Classée en zone tendue, la commune d'Antibes applique une majoration sur la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Le taux exact en vigueur doit être vérifié avant l'achat auprès des services fiscaux de la Ville ou sur le dernier avis d'imposition du bien.

Meublés de tourisme et loi Le Meur. Le cadre de la location de courte durée a été resserré par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, détaillée dans le guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (ministère de la Transition écologique) publié le 1er septembre 2025 :

• Depuis mai 2026, toute location d'un meublé de tourisme (résidence principale ou secondaire) nécessite un numéro d'enregistrement obtenu via un téléservice national unique, qui doit obligatoirement figurer sur chaque annonce.
• Pour louer une résidence secondaire en courte durée dans une commune soumise au changement d'usage, l'autorisation est conditionnée à la présentation d'un DPE classé entre A et E.
• La location de la résidence principale est plafonnée au niveau national à 120 jours par an, avec la faculté pour les communes de l'abaisser à 90 jours par délibération ; il convient de vérifier auprès de la mairie d'Antibes Juan-les-Pins le plafond annuel et les règles de compensation applicables au quartier visé, ainsi que l'absence d'interdiction dans le règlement de copropriété.

Acheteurs non-résidents et risques naturels. Le droit français n'impose aucune restriction à l'achat immobilier par un acquéreur étranger, européen ou non. Les propriétaires dont le patrimoine immobilier net imposable en France dépasse 1,3 million d'euros sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière sur impots.gouv.fr (articles 964 et suivants du Code général des impôts). Enfin, sur le front de mer et les zones basses de Juan-les-Pins, une attention particulière doit être portée à l'état des risques (exposition à la submersion marine et aux tempêtes côtières dans le plan de prévention des risques) ainsi qu'aux conditions d'assurance de la copropriété.

Comment estimer un bien et suivre le marché d'Antibes avec CASAFARI

Que l'on prépare une mise en vente, un mandat ou une acquisition, la précision de l'analyse repose sur la qualité des données locales.

Un propriétaire particulier qui souhaite situer son appartement avant de rencontrer un professionnel peut obtenir une première valeur grâce à l'outil d'estimation immobilière en ligne. Pour aller plus loin, les agents immobiliers et les investisseurs s'appuient sur Comparables et étude de marché pour estimer un bien à Antibes, qui agrège et dédoublonne les annonces de la commune afin d'isoler les biens réellement similaires par quartier, étage et état.

Le suivi des tendances trimestrielles s'effectue dans Area Insights, les séries de prix par zone de CASAFARI, tandis que Property Sourcing pour repérer les biens dès leur mise en ligne permet d'identifier immédiatement un deux-pièces à Juan-les-Pins ou une villa au Cap à travers l'ensemble des portails et agences.

Pour les équipes techniques et les développeurs qui souhaitent intégrer directement ces indicateurs dans leurs propres outils, la requête utilisée pour produire les séries de ce guide est détaillée dans la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais), aux côtés de la documentation Comparables et valorisation sur developers.casafari.com (en anglais). La consommation des appels API et du Casafari MCP est décomptée en tokens ; il suffit de créer un compte et une clé sur platform.casafari.com pour interroger les données d'Antibes en direct.