Immobilier à Biarritz : prix au m², tendance 2026 et règles à connaître

Au T3 2026, le prix moyen affiché des appartements à vendre à Biarritz s'établit à 8 455,6 €/m² selon les séries de prix d'Area Insights pour chaque commune de CASAFARI (location id 467946), en recul de 3,1 % sur un an et de 9,8 % depuis le pic du T2 2023. Les maisons résistent à 8 682 €/m² (-0,6 % sur un an). Il s'agit de prix d'annonce, non de prix de vente actés, dans un marché où l'acheteur a désormais la main. Toute décision d'achat ou de détention se heurte aujourd'hui à deux règles strictes : la surtaxe de 60 % sur la taxe d'habitation des résidences secondaires et l'obligation de compensation pour louer en meublé de tourisme.

Combien coûte le m² à Biarritz au T3 2026 ?

L'histoire récente du marché biarrot tient dans le courrier d'automne d'un propriétaire parisien. En ouvrant son avis de taxe d'habitation affecté de la majoration communale de 60 %, il comprend dans le même temps, après l'arrêt du Conseil d'État de juin 2026, que son deux-pièces de la Côte des Basques ne pourra plus être loué à la semaine l'été prochain pour amortir les charges. Quelques semaines plus tard, son bien rejoint les vitrines des agences.

Au troisième trimestre 2026 (trimestre débutant le 1er juillet 2026, interrogé le 23 octobre 2026), les données CASAFARI Area Insights pour Biarritz (location id 467946) fixent le prix moyen affiché des appartements à 8 455,6 €/m² et celui des maisons à 8 682 €/m². Ces chiffres sont calculés à partir de la moyenne des annonces immobilières indexées sur la commune, après exclusion des valeurs aberrantes.

Il convient de lire cette donnée pour ce qu'elle est : un indicateur des prétentions des vendeurs, et non le prix figurant dans les actes notariés. Sur la Côte basque, nombre de propriétaires ancrent encore leur prix de présentation sur les niveaux de 2022 ou 2023, tandis que les acquéreurs négocient fermement avant de signer.

Malgré cet ajustement, Biarritz demeure le marché résidentiel le plus cher de la façade atlantique et l'une des communes les plus onéreuses de France hors Paris. À l'échelle de la Nouvelle-Aquitaine, la station balnéaire évolue très au-dessus de la métropole régionale, dont on peut consulter les repères dans notre guide du marché immobilier à Bordeaux ainsi que dans le guide du marché immobilier en France.

La géographie des prix s'organise autour d'une poignée de micro-marchés bien identifiés : le front de mer (Grande Plage, Miramar, Côte des Basques, le Phare), le cœur commerçant qui vit à l'année autour des Halles et de Saint-Charles, les secteurs plus résidentiels vers la gare de La Négresse, et le continuum urbain formé avec les communes voisines d'Anglet et de Bayonne.

Les prix baissent-ils vraiment à Biarritz ?

La correction des appartements est désormais installée. Entre le T3 2025 (8 723,5 €/m²) et le T3 2026 (8 455,6 €/m²), le prix moyen affiché recule de 3,1 % selon CASAFARI Area Insights. Si l'on remonte au début de la série au T1 2023 (9 181,8 €/m²), le repli atteint 7,9 %, et 9,8 % depuis le point haut du T2 2023 à 9 378,2 €/m². Sur quatorze trimestres d'observation, dix s'inscrivent en baisse, sans aucun trimestre de reprise durable.

Les maisons racontent une tout autre histoire. Affichées en moyenne à 8 682 €/m² au T3 2026 contre 8 733,2 €/m² un an plus tôt (-0,6 %) et 8 835,4 €/m² au T1 2023 (-1,7 %), elles évoluent depuis trois ans dans un couloir étroit compris entre 8 497,6 €/m² et 8 842,9 €/m². Les maisons individuelles ne représentent qu'une fraction réduite du bâti biarrot et changent rarement de mains, ce qui protège leurs valeurs affichées. Fait marquant de ce cycle : les courbes se sont croisées au T4 2024 (8 694,7 €/m² pour les maisons contre 8 654,4 €/m² pour les appartements), et le m² de maison reste depuis lors supérieur à celui de l'appartement.

Segment à Biarritz (location id 467946)	T1 2023	Pic T2 2023	T3 2025	T3 2026	Variation sur 1 an	Variation depuis T1 2023
Appartements (prix affiché)	9 181,8 €/m²	9 378,2 €/m²	8 723,5 €/m²	8 455,6 €/m²	-3,1 %	-7,9 % (-9,8 % depuis le pic)
Maisons (prix affiché)	8 835,4 €/m²	—	8 733,2 €/m²	8 682,0 €/m²	-0,6 %	-1,7 %

Comment interpréter cet écart ? Biarritz connaît le dégonflement classique d'un marché de villégiature après l'euphorie des années 2021 à 2023, accéléré par l'alourdissement de la fiscalité et l'encadrement des locations saisonnières sur les petites surfaces. Pour autant, une demande solvable et patrimoniale continue d'empêcher toute chute brutale.

Replacée dans l'évolution du marché immobilier en France, la correction des appartements biarrots est plus marquée que la moyenne nationale. Selon l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens au T2 2026 (publication provisoire du 8 septembre 2026), les prix en France reculent de 0,8 % sur un an (-0,1 % pour les appartements, -1,3 % pour les maisons, et -1,0 % en province), dans un marché qui totalise environ 958 000 transactions sur douze mois à fin juin 2026.

Une précaution méthodologique s'impose toutefois : sur un marché aussi étroit que Biarritz, la moyenne trimestrielle des prix affichés peut varier sensiblement d'un trimestre à l'autre au gré de la mise en vente de quelques biens de prestige sur le front de mer.

Pourquoi Biarritz reste si chère : 40 % de résidences secondaires sur 12 km²

La cherté structurelle de Biarritz tient d'abord à sa géographie. La commune s'étend sur à peine 12 km², déjà presque entièrement bâtis, enserrés entre l'océan Atlantique, la commune d'Anglet et l'approche de l'estuaire de l'Adour. Les réserves foncières y sont quasi inexistantes et les programmes neufs très rares.

Selon les chiffres clés de Biarritz au recensement 2023 (INSEE), la ville compte 26 457 logements pour 26 206 habitants répartis en 15 335 ménages. Seulement 57,8 % du parc est occupé à titre de résidence principale (dont 53,7 % par des ménages propriétaires), tandis que 40,1 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles et que la vacance résidentielle se limite à 2,1 %. Le contraste avec le reste de l'agglomération est saisissant : au recensement 2023, la part de résidences secondaires s'établit à 15,4 % à Anglet (43 271 habitants) et à 4,4 % à Bayonne (54 306 habitants). Sur longue période, l'INSEE dénombrait 2 449 résidences secondaires à Biarritz en 1968, 6 834 en 1999 et 10 783 en 2020 (soit 41,3 % du parc d'alors).

Malgré un solde naturel négatif de -1,0 % par an entre 2017 et 2023, la population municipale a continué de croître de 0,5 % par an en moyenne sur la période. Ce sont les arrivées de nouveaux résidents — retraités, cadres en télétravail, familles venues de Paris, de Bordeaux ou de Toulouse — qui soutiennent la démographie et font vivre les commerces à l'année.

La desserte explique largement cette attractivité : l'aéroport de Biarritz Pays Basque relie la côte aux grandes métropoles françaises et européennes, le TGV place la gare de Biarritz (La Négresse) à environ quatre heures de Paris, l'autoroute A63 irrigue toute la façade atlantique et Saint-Sébastien se trouve à moins d'une heure de route. Un segment d'acheteurs internationaux, modeste en volume mais très présent sur les emplacements de premier rang face à l'océan, continue de fixer les prix plafonds, tandis que les ménages actifs locaux se reportent de plus en plus sur Anglet, Bayonne ou l'arrière-pays.

Résidence secondaire à Biarritz : quelle taxe d'habitation et quelles règles de location ?

Depuis trois ans, la puissance publique a profondément modifié l'équation financière de la détention d'un pied-à-terre sur la Côte basque. Le premier levier est fiscal : dès 2021, le conseil municipal de Biarritz a voté la majoration maximale de 60 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, permise en zone tendue par l'article 1407 ter du Code général des impôts.

Selon l'enquête de France 3 sur la surtaxe et les fausses résidences principales publiée en mai 2026, la municipalité a constaté un recul de 11,5 % du nombre de résidences secondaires déclarées depuis 2024, plus de 1 000 logements ayant été requalifiés en résidence principale par leurs propriétaires, soit un manque à gagner estimé par la Ville à 750 000 €. En réponse, la mairie a signé une convention de contrôle avec les services fiscaux afin de croiser les données et de redresser les déclarations fictives, avec des rappels possibles sur trois ans.

Le second levier est réglementaire. Face à l'essor des locations de courte durée — l'Agence d'urbanisme Atlantique et Pyrénées (AUDAP), citée dans une question écrite à l'Assemblée nationale, recensait plus de 16 000 meublés de tourisme au Pays Basque après une hausse de 130 % entre 2016 et 2020 —, la Communauté d'Agglomération Pays Basque (CAPB) a adopté les 5 mars et 9 juillet 2022 un règlement strict, entré en vigueur en 2023 dans 24 communes de la zone tendue dont Biarritz. Transformer un logement qui n'est pas sa résidence principale en meublé de tourisme exige désormais une autorisation préalable de changement d'usage assortie d'une compensation : le propriétaire doit transformer en logement un local non résidentiel de surface au moins équivalente dans la même commune, une condition presque impossible à réunir à Biarritz.

Après plusieurs années de contentieux, la décision du Conseil d'État du 11 juin 2026 sur la compensation au Pays Basque (décisions n° 504736, 504737, 504743 et 504754), saluée par le communiqué de la Communauté d'Agglomération Pays Basque, a validé définitivement ce dispositif en reconnaissant qu'il répond à une « raison impérieuse d'intérêt général ». Le régime d'autorisation temporaire sans compensation demeure, quant à lui, strictement réservé aux personnes physiques, ce qui exclut les biens détenus via une SCI.

La location d'une résidence principale reste autorisée dans la limite légale de 120 jours par an, sous réserve d'une déclaration en mairie et d'un numéro d'enregistrement, dans un cadre national par ailleurs durci par la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024 (fiscalité micro-BIC moins favorable et exigences accrues de diagnostic de performance énergétique). Pour un investisseur, la conclusion est limpide : l'achat d'un appartement à Biarritz fondé sur le rendement de la location saisonnière appartient au passé ; seuls demeurent le bail meublé de longue durée, la location nue ou l'usage personnel.

Acheter à Biarritz en 2026 : frais, négociation et points de vigilance

Au moment de boucler un budget d'acquisition en 2026, il faut intégrer la hausse des frais d'acte. Dans le cadre de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 (applicable jusqu'au 31 mars 2028), le conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques a porté sa part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,50 % à 5 % à compter du 1er mai 2025. Comme le détaille la liste des départements passés à 5 % de droits de mutation, le total des droits atteint désormais environ 6,32 % du prix d'achat dans l'ancien (hors émoluments du notaire et débours). Seuls les primo-accédants qui achètent leur résidence principale conservent le taux départemental de 4,50 %.

Sur le terrain de la négociation, le rapport de force penche en faveur de l'acquéreur, en particulier sur les appartements où les prix affichés reculent depuis trois ans et où le coût du crédit continue de filtrer les acheteurs endettés. Avant de formuler une offre, il est indispensable de comparer une annonce aux biens vendus et affichés avec Comparables afin de mesurer l'écart réel entre les prétentions initiales dans le quartier et les valeurs de marché.

Quelques points de vigilance propres à Biarritz méritent une attention particulière :

• La liquidité par segment : sur un marché de petite taille, une maison bien située ou un appartement sans défaut proche des Halles se vend rapidement, tandis qu'un bien surévalué ou assorti de travaux lourds reste de longs mois en vitrine. Les professionnels et les chasseurs utilisent Property Sourcing pour suivre les nouvelles annonces et les baisses de prix sur chaque rue.
• Le recul du trait de côte : l'érosion du littoral et l'instabilité des falaises sur les secteurs de la Côte des Basques et de Miramar imposent de consulter attentivement le plan de prévention des risques littoraux et le calendrier des travaux municipaux de confortement avant tout achat en première ligne.
• Le réalisme du prix de mise en vente : pour un propriétaire vendeur, afficher en 2026 au prix du printemps 2023 condamne le bien à l'usure commerciale ; mieux vaut estimer un bien à Biarritz en ligne à partir des données récentes avant la mise sur le marché.

Pour les agences, les réseaux, les analystes et les équipes techniques qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils, l'ensemble des séries chronologiques de Biarritz (location id 467946) et des communes de la Côte basque est accessible via la documentation de l'API Area Insights (en anglais) ainsi que la documentation de Comparables et des évaluations (en anglais). Il suffit de créer un compte sur la plateforme CASAFARI pour interroger directement les données du marché.