Immobilier à Cannes : prix au m², quartiers et règles en 2026

Au T3 2026, le prix moyen affiché des appartements à Cannes atteint 10 744 €/m² selon les séries de prix d'Area Insights de CASAFARI (annonces indexées, valeurs aberrantes exclues), en hausse de 4,4 % sur un an et de 13,9 % depuis le T1 2023. Il s'agit de prix affichés en vitrine et non de prix actés chez le notaire, dans une commune où 44,2 % des logements sont des résidences secondaires selon le recensement 2023 de l'Insee.

Imaginez un appartement trois pièces mis en vente en septembre à deux rues de la Croisette, entre la rue d'Antibes et le boulevard de la République. Son prix affiché dépasse nettement ce que la moyenne communale laisse deviner. Pour l'acheteur parisien ou lyonnais venu passer le week-end sur la Côte d'Azur, la question est immédiate : regarde-t-on le véritable prix du marché ou un tarif de fin d'été affiché par un vendeur qui n'est pas pressé ? Comprendre le marché cannois suppose de lire ensemble les prétentions des vendeurs et la réalité des actes signés.

Combien coûte le m² à Cannes en 2026 ?

Pour les appartements, qui constituent 92,4 % du parc immobilier de la commune selon le dossier complet de l'Insee sur la commune de Cannes (recensement 2023), le prix moyen affiché s'établit à 10 744 €/m² au T3 2026 d'après CASAFARI Area Insights (requête du 23 octobre 2026), contre 10 287,6 €/m² au T3 2025 (+4,4 % sur un an). Sur le segment des maisons, le prix moyen affiché atteint 12 561,1 €/m² au T3 2026 contre 11 662,4 €/m² un an plus tôt (+7,7 %), mais sur une série nettement moins fournie.

Ces indicateurs reposent sur les prix affichés des annonces immobilières indexées par CASAFARI, après déduplication et exclusion des valeurs aberrantes, avec une mise à jour hebdomadaire. Ils mesurent l'offre active à un instant donné et ne doivent pas être confondus avec les prix définitivement actés chez le notaire après négociation.

Les prix montent-ils encore à Cannes ?

La lecture de la courbe depuis le début de l'année 2023 montre un marché en trois temps. Selon CASAFARI Area Insights, le prix affiché des appartements a d'abord progressé en 2023, passant de 9 429 €/m² au T1 2023 à 10 285,8 €/m² en fin d'année. Il est ensuite entré dans un long plateau entre le T1 2024 et le T2 2026, oscillant dans un couloir étroit compris entre 10 119,7 €/m² et 10 445,1 €/m². Le passage de 10 345,5 €/m² au T2 2026 à 10 744 €/m² au T3 2026 représente un saut trimestriel de +3,9 %.

Il convient toutefois de lire ce troisième trimestre avec prudence. La période estivale correspond traditionnellement à la mise en vitrine de biens de villégiature haut de gamme, ce qui modifie la composition du stock d'annonces sans traduire nécessairement une hausse générale de la valeur vénale ; il faudra attendre le T4 2026 pour vérifier si ce niveau se maintient.

Du côté des ventes effectivement signées, le paysage est beaucoup plus calme. Selon l'Insee, l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens en Provence-Alpes-Côte d'Azur s'établit à 128,9 au T2 2026 (donnée provisoire publiée le 8 septembre 2026) contre 128,7 au T2 2025, soit une quasi-stabilité à +0,2 % sur un an. À l'échelle nationale, l'indice Notaires-Insee du T2 2026 recule de 0,8 % sur un an (-0,1 % pour les appartements, -1,3 % pour les maisons), avec 958 000 transactions cumulées sur douze mois à fin juin 2026. Pour replacer ces mouvements dans leur contexte hexagonal, vous pouvez consulter notre analyse sur l'évolution du marché immobilier en France.

Que valent les maisons et villas, de Super Cannes à la Californie ?

Le marché de la maison individuelle à Cannes est structurellement étroit. Selon le recensement 2023 de l'Insee, la commune ne compte que 5 141 maisons, soit 7,0 % de l'ensemble des logements, concentrées sur les collines de La Californie, de Super Cannes, de la Croix-des-Gardes ou du Petit Juas.

Dans ce segment restreint, le prix moyen affiché relevé par CASAFARI Area Insights atteint 12 561,1 €/m² au T3 2026, en hausse de 7,7 % sur un an et de 13,0 % depuis le T1 2023 (11 115,9 €/m²). D'un trimestre à l'autre, la variation atteint +6,5 % au T3 2026. Plus qu'une flambée soudaine des valeurs, cet écart illustre la volatilité statistique d'un petit échantillon : il suffit de la mise en vente de quelques propriétés d'exception avec vue mer pour déplacer la moyenne trimestrielle.

Pour évaluer une villa ou une propriété sur les hauteurs, la moyenne communale n'est donc pas un repère suffisant. Il est préférable d'estimer un bien précis avec Comparables et une étude de marché en sélectionnant des références réellement similaires par leur terrain, leur exposition et leur adresse.

Pourquoi Cannes est-elle une ville de résidences secondaires ?

C'est le chiffre qui explique la tenue des prix affichés : d'après le recensement 2023 de l'Insee (publié en 2026), Cannes compte 73 529 logements pour 74 350 habitants (38 787 ménages), et 44,2 % de ces logements — soit 32 466 biens — sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels. Les résidences principales représentent 52,5 % du parc et les logements vacants seulement 3,4 %.

Cette proportion dépasse nettement celle des territoires voisins et de la moyenne nationale. Toujours selon l'Insee en 2023, la part des résidences secondaires s'élève à 36,8 % dans la communauté d'agglomération Cannes Pays de Lérins, à 29,6 % dans le bassin de vie de Cannes et à 9,7 % en France. Sur longue période, le phénomène s'est accentué : la commune comptait 40,9 % de résidences secondaires en 2012, puis 44,1 % en 2017 et 44,2 % en 2023.

Territoire	Part des résidences secondaires (Insee 2023)
Commune de Cannes	44,2 %
Agglomération Cannes Pays de Lérins	36,8 %
Bassin de vie de Cannes	29,6 %
France entière	9,7 %

Pour un acquéreur, cette structure emporte deux conséquences directes. D'une part, les propriétaires de résidences secondaires vendent rarement sous la contrainte, ce qui explique pourquoi les prix affichés résistent même lorsque les volumes nationaux ralentissent. D'autre part, seuls 47,4 % des ménages cannois sont propriétaires de leur résidence principale (Insee 2023) : la demande locale reste très active et entre en concurrence avec les acheteurs de pied-à-terre sur les appartements de deux et trois pièces situés en retrait du littoral.

Quel quartier choisir : Croisette, Palm Beach, Le Suquet, La Californie ou La Bocca ?

Dans une commune étroite coincée entre la rade et les collines, le marché se découpe en micro-secteurs aux usages bien distincts. Les acheteurs qui hésitent entre plusieurs villes de la Côte d'Azur peuvent également mettre ces quartiers en perspective avec notre guide du marché immobilier de Nice ou parcourir l'ensemble des marchés analysés dans le guide des zones de France.

• La Croisette et la Banane (Centre-ville) : le cœur battant du marché du pied-à-terre et des congrès. Entre le Palais des Festivals, la rue d'Antibes et le front de mer, on recherche l'accès à pied aux plages et aux commerces. Le calendrier événementiel (Festival de Cannes, MIPIM, Cannes Lions, MIPCOM) y soutient une demande constante pour des appartements rénovés.
• Pointe Croisette et Palm Beach : à l'extrémité est de la baie, ce secteur plus résidentiel et aéré attire les acheteurs français et internationaux en quête de plages, de calme et de terrasses profondes, loin de l'agitation immédiate du Palais.
• La Californie et Super Cannes : les collines de l'est cannois regroupent les grandes résidences de standing avec parc et piscine (souvent issues d'anciens hôtels de la Belle Époque) ainsi que les villas avec vue sur la mer et les îles de Lérins.
• Le Suquet : le berceau historique de Cannes, au-dessus du Vieux-Port. Ses ruelles piétonnes et ses immeubles anciens séduisent une clientèle attachée au charme provençal et à la proximité du marché Forville, avec une attention particulière à porter à l'absence fréquente d'ascenseur.
• Carnot, Petit Juas et République : en remontant vers le nord depuis la gare TGV de Cannes, ces quartiers concentrent l'habitat permanent, les commerces du quotidien et les immeubles bourgeois ou des années 1960-1970 recherchés par les actifs et les retraités qui s'installent à l'année.
• Cannes La Bocca et la Croix-des-Gardes : à l'ouest de la commune, La Bocca offre un front de mer plus familial, un marché provençal très vivant et des résidences plus accessibles, où se rencontrent primo-accédants locaux et acheteurs de résidences secondaires au budget mesuré.

L'ensemble de ces quartiers bénéficie d'une desserte directe par la gare TGV en plein centre-ville et de la proximité de l'aéroport Nice Côte d'Azur, situé à une trentaine de minutes par la route ou le rail.

Quels impôts et frais prévoir pour une résidence secondaire à Cannes ?

Lors d'un achat dans l'ancien en 2026, le premier poste à intégrer au plan de financement concerne les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément inclus dans les « frais de notaire ». Alors que plusieurs départements français ont relevé leur taux, les Alpes-Maritimes ont choisi de maintenir la part départementale à 4,5 %, comme le confirme le budget 2025 du Département des Alpes-Maritimes. En ajoutant la taxe communale et les frais d'assiette de l'État, les droits d'enregistrement totaux s'établissent à 5,81 % du prix d'acquisition dans l'ancien (barèmes 2026). Sur un appartement acheté 500 000 €, ces droits représentent 29 050 €, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire et les débours.

Le second sujet suivi de près par les propriétaires de pied-à-terre est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Bien que située en zone tendue, la municipalité n'applique aucune surtaxe en 2026 : alors que 1 666 des 3 689 communes éligibles en France ont voté une majoration comprise entre 5 % et 60 % (dont 688 au taux maximal de 60 %, selon les données 2026 de la DGFiP), la page Finances de la Ville de Cannes rappelle l'absence de majoration de la part communale depuis 2014. Il faut toutefois garder à l'esprit que cet avantage relève d'un choix budgétaire annuel : une délibération du conseil municipal votée avant le 1er octobre suffirait à modifier la règle pour l'année suivante.

Enfin, le droit français n'impose aucune restriction à l'achat par des non-résidents ou des acquéreurs étrangers, qui acquittent les mêmes droits d'enregistrement et impôts locaux que les résidents fiscaux français.

Peut-on louer en meublé de tourisme à Cannes en 2026 ?

Beaucoup d'acheteurs envisagent de rentabiliser leur résidence secondaire en la louant lors des congrès ou pendant l'été. En 2026, cette pratique s'inscrit dans un cadre national nettement resserré par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, consultable via la loi Le Meur sur Légifrance.

Les règles nationales applicables à tout projet locatif de courte durée sont les suivantes :

• Déclaration et enregistrement : tout meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie et afficher un numéro d'enregistrement obligatoire sur chaque annonce (article L.324-1-1 du Code du tourisme).
• Autorisation de changement d'usage : louer une résidence secondaire sur de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable au titre de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation. L'exercice sans autorisation expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € (article L.631-10 du CCH).
• Exigence de performance énergétique (DPE) : depuis le 21 novembre 2024, l'autorisation de changement d'usage est refusée aux logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, un point déterminant à Cannes où une part importante des immeubles date d'avant 1975.
• Fiscalité micro-BIC : l'abattement fiscal du régime micro-BIC a été ramené à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Au niveau communal, la Ville de Cannes encadre strictement les autorisations de changement d'usage. Avant toute acquisition destinée à la location saisonnière ou événementielle, il est indispensable de vérifier les modalités en vigueur directement auprès du service urbanisme de la mairie ainsi que l'absence de clause d'habitation bourgeoise exclusive dans le règlement de copropriété. Face à ces contraintes, une partie des propriétaires s'oriente désormais vers le bail meublé classique à l'année ou vers la revente.

Comment suivre le marché cannois avec les données CASAFARI ?

Dans un marché où l'écart entre le prix affiché en vitrine et le prix signé chez le notaire constitue toute la marge de négociation, disposer d'une donnée fraîche et exhaustive permet de conseiller un client ou d'acheter au juste prix. Les courbes présentées dans ce guide sont issues directement de l'interface Area Insights de CASAFARI pour la commune de Cannes.

Au quotidien, les agents immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine et investisseurs des Alpes-Maritimes utilisent la plateforme pour passer de la tendance macroéconomique à l'analyse d'un bien précis :

• Estimer à l'adresse : l'outil Comparables croise les biens actuellement en vente et l'historique du secteur pour bâtir un dossier d'estimation argumenté.
• Chasser les opportunités : vous pouvez repérer les biens à vendre avec Property Sourcing en filtrant l'ensemble de l'offre cannoise dédupliquée par quartier, surface ou baisse de prix.
• Automatiser vos analyses : les équipes techniques et les analystes peuvent interroger les séries temporelles via notre API ou connecter un assistant IA grâce à Casafari MCP. Vous retrouverez le détail des paramètres dans la documentation Area Insights (en anglais) ainsi que dans la documentation Comparables et estimation (en anglais).

Que vous prépariez l'acquisition d'un pied-à-terre près de la rue d'Antibes ou l'estimation d'une villa sur les hauteurs de La Californie, vous pouvez créer un compte sur la plateforme CASAFARI pour explorer en direct les données du marché cannois.