Immobilier à Courchevel : prix au m², tendances et fiscalité en 2026

Le prix moyen affiché pour un appartement à la vente à Courchevel s'établit à 17 107,5 €/m² au T3 2026, selon les données Area Insights, la source des prix au m² de ce guide (requête du 23 octobre 2026 sur la commune entière). Ce niveau marque un repli de 4,0 % sur un an, mais une progression de 7,0 % depuis le T1 2023, dessinant un plateau. Cette moyenne regroupe toute la commune, du Praz à 1850 où les biens se négocient nettement au-dessus, dans un parc composé à 84,4 % de résidences secondaires selon l'INSEE (2022).

Imaginez un propriétaire lyonnais d'un trois-pièces à Courchevel Moriond (1650). En octobre 2026, il reçoit son avis de taxe d'habitation — toujours sans majoration communale — tout en lisant que la station la plus chère de France aurait perdu 4 % en un an. Lorsqu'il cherche à savoir ce que vaut réellement son appartement, il se heurte vite au grand écart entre une moyenne statistique calculée sur toute une vallée et la réalité de sa copropriété au pied des pistes.

Combien coûte le mètre carré à Courchevel en 2026 ?

Au T3 2026 (trimestre débutant le 1er juillet 2026), le prix moyen demandé pour un appartement dans la commune de Courchevel est de 17 107,5 €/m², d'après la base de données CASAFARI Area Insights (location id 497928, valeurs aberrantes exclues, requête du 23 octobre 2026). Sur un trimestre, par rapport aux 17 691,5 €/m² du T2 2026, le repli est de 3,3 %. Sur un an, par rapport au sommet de 17 824,2 €/m² atteint au T3 2025, la variation est de −4,0 % (−716,7 €/m²).

En prenant du recul, le marché évolue sur un plateau compris entre 17 000 et 17 800 €/m² depuis le printemps 2023. Le prix affiché au T3 2026 demeure supérieur de 7,0 % (+1 119,7 €/m²) à son niveau du T1 2023, qui était de 15 987,8 €/m².

Il convient de préciser la nature exacte de cette série : dans ce guide, la série Area Insights de CASAFARI mesure les prix affichés dans les annonces immobilières indexées sur l'ensemble de la commune, et non les prix actés chez le notaire. De plus, ce périmètre couvre tous les niveaux d'altitude, depuis Saint-Bon et Le Praz jusqu'à Courchevel 1850. Même en intégrant les villages plus accessibles, cette moyenne se situe quatre à cinq fois au-dessus du niveau médian du département de la Savoie tel que rapporté pour 2025 par l'Observatoire des notaires des Savoie.

Pourquoi une seule moyenne cache-t-elle plusieurs marchés ?

Depuis le 1er janvier 2017, la commune nouvelle de Courchevel réunit les anciennes communes de Saint-Bon-Tarentaise et de La Perrière, comme le rappelle la note de l'INSEE sur le logement dans la commune de Courchevel. Dans le référentiel géographique Location Lookup de CASAFARI, une recherche sur « Courchevel » renvoie d'ailleurs à l'identifiant 497928 sous le libellé historique « Saint-Bon-Tarentaise ».

Ce périmètre administratif unique s'étage de 1 300 mètres d'altitude au Praz jusqu'à Courchevel 1850, en passant par La Perrière, le chef-lieu de Saint-Bon, Courchevel Village (1550) et Courchevel Moriond (1650). Les écarts de valorisation y sont considérables. Le cœur de 1850 — notamment les secteurs du Jardin Alpin, de Bellecôte et de Nogentil — se négocie bien au-dessus de la moyenne communale, tandis que Le Praz, Saint-Bon et La Perrière se situent en dessous.

Cette structure engendre un fort effet de composition d'un trimestre à l'autre. Il suffit qu'une saison d'hiver voit arriver sur le marché davantage d'appartements familiaux à 1550 et 1650, et un peu moins de grandes surfaces à 1850, pour que la moyenne communale fléchisse de quelques points sans qu'aucun propriétaire n'ait baissé son prix demandé.

L'attrait de ces différents niveaux repose aussi sur une accessibilité rare en haute montagne : un altiport à 2 008 mètres pour l'aviation privée, la gare de Moûtiers-Salins-Brides-les-Bains à environ 25 kilomètres (desservie par des TGV directs en hiver), ainsi que les aéroports de Chambéry, Lyon-Saint-Exupéry et Genève à deux ou trois heures de route.

Comment les prix des appartements ont-ils évolué depuis 2023 ?

L'historique trimestriel de CASAFARI Area Insights (requête du 23 octobre 2026) montre une progression rapide au premier semestre 2023, passant de 15 987,8 €/m² au T1 2023 à plus de 17 400 €/m² dès l'été 2023. Depuis, la courbe oscille à l'intérieur d'un couloir étroit : un creux à 16 827,3 €/m² au T4 2025, un rebond à 17 725,4 €/m² au T1 2026, puis un repli progressif vers 17 691,5 €/m² au T2 2026 et 17 107,5 €/m² au T3 2026.

La lecture en moyennes annuelles lisse ces variations saisonnières liées au renouvellement du stock d'annonces et confirme la tenue des prix demandés :

Année	Prix moyen affiché des appartements (€/m²)	Source et période
2023	16 965,0 €/m²	CASAFARI Area Insights (T1-T4 2023)
2024	17 337,6 €/m²	CASAFARI Area Insights (T1-T4 2024)
2025	17 352,2 €/m²	CASAFARI Area Insights (T1-T4 2025)
2026 (partiel)	17 508,1 €/m²	CASAFARI Area Insights (moyenne T1-T3 2026)

Aucune valeur n'est répétée d'un trimestre sur l'autre dans la série, ce qui atteste d'un flux continu d'annonces sans artefact statistique. Pour un acheteur en 2026, ces chiffres indiquent que si une marge de négociation existe au cas par cas, les vendeurs ne procèdent pas à des baisses franches de leurs prix d'affichage. Vous pouvez replacer cette dynamique dans le contexte national en consultant notre page sur l'évolution du marché immobilier en France.

Que valent les chalets, et pourquoi la série est-elle si instable ?

Sur le segment des maisons et chalets individuels, le prix moyen affiché s'établit à 19 029,3 €/m² au T3 2026 selon CASAFARI Area Insights (requête du 23 octobre 2026). Ce chiffre représente un léger repli de 1,5 % sur un an (contre 19 317,8 €/m² au T3 2025) et de 4,1 % par rapport au T1 2023 (19 839,6 €/m²).

Mais la série trimestrielle montre surtout une très forte amplitude, allant d'un pic à 26 851,4 €/m² au T3 2023 jusqu'à un point bas à 17 460,6 €/m² au T1 2026. Cette volatilité s'explique par la structure même du parc : d'après les chiffres de l'INSEE sur le logement en 2018, la commune ne compte que 1 631 maisons (20,8 % du parc) contre 6 197 appartements (79,1 %). L'échantillon mis en vente chaque trimestre est donc restreint ; la mise sur le marché ou le retrait de trois ou quatre chalets d'exception à 1850 suffit à déplacer la moyenne de plusieurs milliers d'euros par mètre carré.

De surcroît, une part importante des transactions sur les grands chalets se conclut hors marché (off-market), sans publication d'annonce, ce que les relevés de prix affichés ne captent pas. Il faut donc lire cette série comme une fourchette indicative plutôt que comme une tendance. Pour évaluer un bien individuel, il est indispensable de s'appuyer sur une analyse de comparables pour un chalet ou un appartement précis dans le même hameau.

Courchevel a-t-elle résisté mieux que le reste de la France ?

À l'échelle nationale, l'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens au T2 2026 (publié le 8 septembre 2026, données provisoires) affiche un recul de 1,0 % sur un trimestre et de 0,8 % sur un an en France métropolitaine (−0,1 % pour les appartements, −1,3 % pour les maisons). En base 100 en 2015, cet indice est passé de 128,8 au T4 2023 à 125,7 au T2 2026.

Sur cette même période allant de fin 2023 à mi-2026, les prix affichés des appartements à Courchevel se sont maintenus sur leur plateau. La comparaison appelle toutefois une précaution méthodologique : l'indice Notaires-INSEE mesure des prix de vente définitifs signés chez le notaire sur toute la France, tandis que la série CASAFARI suit les prix demandés dans les annonces d'une seule commune.

Côté volumes, la note de conjoncture des Notaires de France recense 949 000 ventes dans l'ancien sur douze mois à fin mai 2026 (+5,7 % sur un an). En Savoie, le marché s'est montré plus retenu en 2025 avec 10 120 transactions tous biens confondus (−1,9 % sur un an) et 5 920 ventes d'appartements anciens (−2,8 %), selon l'Observatoire des notaires des Savoie cité par Eco Savoie Mont Blanc.

La tenue de Courchevel repose sur des fondamentaux structurels rares : une vacance résidentielle quasi nulle de 0,8 % (INSEE 2022), un foncier contraint par la loi Montagne et le plan local d'urbanisme (PLU), et une clientèle d'acheteurs moins dépendante du crédit bancaire que sur le marché des résidences principales, dont nous détaillons les ressorts dans notre guide du marché immobilier en France.

Qui achète à Courchevel et pourquoi ?

Le profil sociodémographique de la commune éclaire la nature de son marché immobilier. Selon les données INSEE sur la commune de Courchevel (population et logements, recensement 2022), Courchevel compte 2 295 habitants (1 160 ménages) pour un parc total de 7 832 logements. Les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 84,4 % de ce parc, contre 14,8 % de résidences principales et 0,8 % de logements vacants. Le dossier complet INSEE de Courchevel sur l'évolution des résidences secondaires montre l'ampleur du développement de la station sur un demi-siècle : on y dénombrait 2 033 résidences secondaires en 1968, 6 414 en 2017 et 6 642 en 2023.

La demande repose d'abord sur un socle d'acheteurs français — cadres dirigeants, entrepreneurs et familles venus de Paris, de la métropole lyonnaise (voir notre guide immobilier de Lyon) et de tout le sillon rhônalpin. S'y ajoutent une clientèle européenne fidèle (Royaume-Uni, Belgique, Suisse, Benelux) et, sur le segment très haut de gamme de 1850, des acquéreurs internationaux fortunés. Aucune statistique officielle ne publie toutefois la répartition exacte des transactions par nationalité à l'échelle de la commune.

Sur le terrain, le marché se divise en trois grands profils d'acquisition :

• Les appartements de deux et trois pièces (40 à 80 m²), très recherchés à Courchevel Moriond (1650) et Courchevel Village (1550) pour un usage familial combiné à de la location saisonnière.
• Les grands appartements de réception et les chalets de 200 à 1 000 m² à Courchevel 1850, acquis le plus souvent sans financement bancaire.
• Les résidences principales des acteurs économiques de la station (hôteliers, commerçants, moniteurs, familles locales), concentrées au Praz, à Saint-Bon, à La Perrière et à 1550.

La valeur d'usage s'appuie sur le domaine skiable des 3 Vallées (environ 600 kilomètres de pistes reliées), une exposition nord favorable à la conservation de la neige en altitude, une visibilité sportive régulière (co-organisation des Championnats du monde de ski alpin en 2023 avec Méribel, épreuves de Coupe du monde chaque mois de décembre) et une saison d'été en développement constant.

Résidence secondaire et location saisonnière : quelles règles et quelle fiscalité ?

Pour un propriétaire résidant en France ou un futur acquéreur en 2026, l'environnement fiscal et réglementaire de la résidence secondaire appelle une attention particulière.

Sur le plan de la fiscalité locale, Courchevel se distingue de nombreuses stations alpines. Bien que la commune entre dans le périmètre de l'article 1407 ter du Code général des impôts (CGI), qui autorise une majoration de 5 à 60 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, elle n'a pas voté de surtaxe pour 2026. D'après le fichier des délibérations de la DGFiP repris dans la liste 2026 des communes qui majorent la taxe d'habitation sur les résidences secondaires publiée par SeLoger en octobre 2026, Courchevel et Megève ne l'appliquent pas, alors que 1 666 communes françaises y ont recours. Le fonctionnement de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (economie.gouv.fr) prévoit toutefois que chaque conseil municipal peut modifier son choix annuellement, et la loi de finances pour 2026 a réécrit l'article 1407 ter du CGI pour les impositions établies à compter de 2027.

Du côté de la location de courte durée, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a resserré le cadre applicable en 2025 et 2026. Comme le détaille la synthèse de la loi Le Meur sur les meublés de tourisme, trois mesures concernent directement les bailleurs :

1. Enregistrement national obligatoire : tous les meublés de tourisme, y compris ceux déjà en exploitation, ont dû faire l'objet d'un enregistrement sur le téléservice national au plus tard le 20 mai 2026.
2. Fiscalité du régime micro-BIC : l'abattement forfaitaire pour les meublés non classés est ramené à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles (contre 50 % et un plafond de 77 700 € pour les meublés de tourisme classés).
3. Exigences de performance énergétique (DPE) : un classement minimal en étiquette E est requis pour les nouvelles demandes d'autorisation de changement d'usage, et l'étiquette D sera exigée pour l'ensemble des meublés de tourisme à partir de 2034 — un point de vigilance pour les résidences des années 1960 à 1980.

Les règles propres à la commune de Courchevel en matière de changement d'usage ou de quotas éventuels doivent être vérifiées directement auprès de la mairie. De même, il est impératif d'examiner le règlement de copropriété de l'immeuble : la loi Le Meur permet désormais à l'assemblée générale des copropriétaires d'interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers lorsque le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise.

Enfin, les paramètres patrimoniaux habituels du droit français s'appliquent : des frais d'acquisition dans l'ancien de l'ordre de 7 à 8 % du prix (le taux exact des droits de mutation en Savoie après l'option de relèvement ouverte aux départements par la loi de finances pour 2025 devant être confirmé par votre notaire), l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable, et l'imposition des plus-values immobilières de revente au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec abattement progressif conduisant à l'exonération au bout de 22 ans pour l'impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. En l'absence de série statistique de loyers sur la commune dans nos données au 23 octobre 2026, nous ne publions pas de rendement locatif indicatif.

Comment suivre le marché de Courchevel avec les données CASAFARI ?

Que vous soyez propriétaire, acquéreur ou professionnel de l'immobilier en Tarentaise, plusieurs outils permettent de passer de la moyenne communale à l'analyse d'un bien précis.

La série trimestrielle présentée dans ce guide est issue d'Area Insights (identifiant de localisation 497928) et fait l'objet d'une mise à jour hebdomadaire. Pour évaluer un appartement à Moriond ou un chalet au Praz sans subir le biais de composition de la commune, vous pouvez estimer un bien en ligne ou utiliser le module Comparables afin de confronter une annonce aux biens similaires actuellement en vente dans le même secteur. Les agents immobiliers et les chasseurs utilisent quant à eux Property Sourcing pour suivre les nouvelles annonces en Tarentaise, repérer les biens commercialisés par plusieurs agences et identifier les baisses de prix affichés.

Pour les équipes techniques et les analystes qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils, la documentation Area Insights (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais) détaillent les paramètres de requête. Chaque appel à l'API ou au serveur MCP est décompté en tokens selon votre abonnement. Vous pouvez dès à présent créer un compte CASAFARI pour explorer les données de Courchevel et des stations voisines.