Immobilier à Megève : prix, secteurs et marché 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché à Megève s'établit à 12 290 €/m² pour un appartement et à 14 978 €/m² pour une maison ou un chalet, selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs extrêmes exclues ; il s'agit de prix demandés, non de prix d'acte). Le marché marque le pas depuis 2024 (appartements à -0,6 % sur un an, chalets à +1,3 %), tandis que l'indice Notaires-INSEE recule de 0,8 % en France et que 83,1 % des logements de la commune sont des résidences secondaires (INSEE, recensement 2023).

Imaginez un couple venu de Lyon ou un frontalier du Genevois en quête d'un deux-pièces de 60 m², à quelques minutes à pied du téléphérique de Rochebrune. En poussant la porte d'une agence du village, on découvre vite deux réalités : au prix affiché moyen, l'enveloppe avoisine 740 000 € hors frais d'acte, et la commune compte plus de trois logements pour un seul habitant permanent.

C'est cette architecture démographique singulière qui dicte à la fois la tenue des prix, la rareté du foncier et le durcissement des règles sur la location saisonnière.

Combien coûte le mètre carré à Megève en 2026 ?

Les relevés de les séries de prix de Area Insights pour Megève au T3 2026 (requête du 23 octobre 2026 sur le périmètre communal, identifiant 498239) distinguent nettement les deux marchés de la station. Le mètre carré affiché ressort en moyenne à 12 290 € en appartement, contre 14 978 € pour les maisons et chalets, valeurs extrêmes exclues.

Ces chiffres reflètent les prix demandés dans les annonces en ligne, et non les valeurs actées chez le notaire. Les médianes issues de les prix d'acte dans DVF (Demandes de valeurs foncières) et les modèles d'évaluation se situent généralement en retrait pour les appartements, mais grimpent parfois au-dessus pour les grands chalets récents ; cet écart mesure tout simplement la marge de négociation entre l'affichage initial et la signature.

Type de bien	Prix moyen affiché (T3 2026)	Évolution sur 1 an (T3 2025 – T3 2026)	Évolution depuis le T1 2023
Appartements	12 290 €/m²	-0,6 %	+1,8 %
Maisons et chalets	14 978 €/m²	+1,3 %	-8,5 %

La prime au mètre carré des chalets sur les appartements atteint +21,9 % au T3 2026. Comme les surfaces des chalets individuels sont sans commune mesure avec celles des copropriétés des années 1970, le ticket d'entrée global change immédiatement d'échelle.

À titre purement illustratif, sur la base de la moyenne affichée de 12 290 €/m², un appartement de 60 m² se présente autour de 737 400 €. La série des appartements, fondée sur un parc beaucoup plus large, s'avère la plus stable et sert de référence à notre indicateur en temps réel, tandis que la série des maisons reste structurellement volatile. Pour évaluer une adresse précise, il convient de croiser cette moyenne communale avec une étude comparative avec Comparables.

Où se situe Megève et quels secteurs comparer ?

Nichée en Haute-Savoie, au cœur du pays du Mont-Blanc, Megève a la particularité d'être un véritable village de montagne situé à environ 1 100 mètres d'altitude. L'accès rapide depuis l'aéroport international de Genève, à environ 70 kilomètres par l'autoroute A40, ainsi que la proximité d'Annecy et de la métropole lyonnaise (voir à ce sujet le guide du marché de Lyon), alimentent l'essentiel de la demande française et frontalière.

Les recherches des acquéreurs se concentrent sur quelques secteurs bien identifiés :

• Le centre du village, autour de la place de l'Église et des rues piétonnes, prisé pour la vie à pied et les appartements de taille moyenne.
• Le Mont d'Arbois et Rochebrune, secteurs historiques des grands chalets et des résidences proches des remontées mécaniques.
• Le Jaillet, face au village, qui bénéficie d'un ensoleillement recherché et d'une vue dégagée sur le massif.
• Les hameaux plus calmes et plus confidentiels, tels que Le Planay, Les Pettoreaux ou Le Maz, où l'on trouve des chalets sur des parcelles plus vastes.

Reliée à Saint-Gervais et à Combloux au sein du domaine Évasion Mont-Blanc, qui totalise environ 400 kilomètres de pistes, Megève offre une alternative plus douce à sa voisine Chamonix. À l'échelle des Alpes françaises, seules deux stations de Savoie, Courchevel et Val-d'Isère, affichent des niveaux de prix moyens supérieurs. CASAFARI ne publie pas ici de série statistique découpée par quartier ; l'analyse fine d'un hameau ou d'un versant s'effectue directement à l'adresse via l'outil Comparables.

Comment ont évolué les prix des appartements depuis 2023 ?

La trajectoire des appartements à Megève se lit en deux temps. D'après CASAFARI Area Insights, le prix moyen demandé a d'abord progressé au cours de l'année 2023, passant de 12 067,1 €/m² au T1 2023 à un point haut de 12 599,6 €/m² au T1 2024.

Depuis ce pic, le marché s'est installé sur un plateau remarquablement étroit, oscillant entre 12 290 et 12 600 €/m² pendant dix trimestres consécutifs. À 12 290 €/m² au T3 2026 contre 12 362,9 €/m² un an plus tôt, la variation annuelle n'est que de -0,6 % ; le niveau actuel demeure supérieur de 1,8 % à celui du début 2023 et ne cède que 2,5 % par rapport au sommet du T1 2024.

Cette stabilité tranche avec le reste du territoire. Selon l'indice Notaires-INSEE des logements anciens du deuxième trimestre 2026, publié le 8 septembre 2026, les prix d'acte reculent sur un an de 0,8 % en France métropolitaine (-0,1 % pour les appartements, -1,3 % pour les maisons) et de 0,7 % en région Auvergne-Rhône-Alpes, dans un marché national stabilisé à 958 000 transactions sur douze mois à fin juin 2026. Pour replacer ces chiffres dans la conjoncture hexagonale, vous pouvez consulter notre page consacrée à l'évolution du marché immobilier en France.

Chalets et maisons : pourquoi la courbe est-elle si nerveuse ?

La courbe des maisons et chalets raconte une tout autre histoire statistique. Partie d'un niveau affiché élevé de 16 369,1 €/m² au T1 2023 selon CASAFARI Area Insights, la moyenne a glissé progressivement jusqu'à toucher un point bas à 14 343 €/m² au T4 2025, avant de rebondir à 14 978 €/m² au T3 2026.

En lecture annuelle, les chalets progressent de 1,3 % (contre 14 781 €/m² au T3 2025) et reprennent 4,4 % depuis leur creux de fin 2025, tout en restant à -8,5 % sous leur niveau du début 2023. Cette amplitude ne traduit pas des secousses brutales de la valeur intrinsèque des biens d'un mois sur l'autre : elle s'explique par l'étroitesse du parc.

D'après le dossier complet INSEE de la commune de Megève (recensement 2023), la station ne compte en tout et pour tout que 1 749 maisons, soit 18,5 % du parc total. Sur un segment aussi étroit, la mise en vente ou le retrait de quelques chalets au Mont d'Arbois affichés à plusieurs millions d'euros suffit à déplacer la moyenne trimestrielle de 4 à 5 %. Par ailleurs, le repli observé entre 2023 et 2025 peut tout autant refléter un ajustement du discours des vendeurs vers des prétentions plus réalistes qu'une baisse effective des transactions. Il est donc essentiel de lire cette courbe sur plusieurs trimestres.

Pourquoi 83 % des logements sont-ils des résidences secondaires ?

Toute l'économie immobilière de Megève tient dans un rapport démographique : en 2023, la commune abrite 2 893 habitants permanents pour 9 429 logements, selon le comparateur de territoires de l'INSEE. La population municipale s'érode doucement (elle était de 3 123 habitants en 2016 et de 2 927 en 2022), tandis que la part des résidences secondaires et logements occasionnels n'a cessé de croître : 78,3 % en 2012, 81,9 % en 2017 et 83,1 % en 2023 (soit 7 831 logements), contre 9,7 % en moyenne en France entière (recensement 2022).

Les résidences principales ne représentent plus que 16,0 % du parc (dont 61,3 % occupées par leur propriétaire) et les logements vacants seulement 1,0 %. De fait, le volume global de logements a à peine évolué depuis 1999, date à laquelle l'INSEE en recensait déjà 9 128 : l'urbanisme de village, l'architecture de chalet imposée, les limites de hauteur et la rareté du foncier constructible brident structurellement l'offre neuve.

Façonnée dès les années 1920 par l'impulsion de la famille Rothschild comme une villégiature d'hiver à taille humaine, la station vit aujourd'hui essentiellement d'un marché de revente, composé à 81,1 % d'appartements (7 650 unités). Cette tension extrême entre un parc figé, une demande extérieure soutenue et la difficulté pour les actifs locaux de se loger à l'année constitue le terreau direct des nouvelles réglementations nationales.

Que coûte un achat en 2026 : droits de mutation, taxe d'habitation, micro-BIC ?

Pour un acheteur de résidence secondaire en 2026, le plan de financement doit intégrer plusieurs paramètres fiscaux récents, tant à l'acquisition qu'à la détention.

En premier lieu, le Conseil départemental de la Haute-Savoie a relevé le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % pour les actes signés à compter du 1er avril 2025, et ce jusqu'au 31 mars 2028 (conformément à l'article 116 de la loi de finances pour 2025 et au barème DGFiP du 1er juin 2026 ; seuls les primo-accédants d'une résidence principale échappent à cette hausse). En ajoutant les taxes additionnelles, les débours et les émoluments du notaire, il faut prévoir des frais d'acquisition totaux de l'ordre de 7,5 à 8 % dans l'ancien. Sur notre deux-pièces illustratif à 740 000 €, la seule part départementale à 5 % représente 37 000 €, pour une enveloppe globale de frais comprise entre 55 000 et 59 000 €.

Du côté des impôts locaux, la taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires. Bonne nouvelle toutefois pour les propriétaires mégevans : d'après la liste des communes qui majorent la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2026 (données DGFiP d'octobre 2026), Megève n'applique pas la surtaxe communale pouvant aller de 5 à 60 %, contrairement à Annecy ou à Chamonix. Ce choix relève toutefois d'une délibération annuelle du conseil municipal et peut être revu d'un exercice à l'autre.

Enfin, si vous envisagez de louer ponctuellement votre bien, la fiscalité des revenus locatifs à compter des revenus 2025 (déclarés en 2026) a été sérieusement resserrée : l'abattement du régime micro-BIC est ramené à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles pour les meublés de tourisme non classés, contre 50 % et un plafond de 77 700 € pour les meublés classés. Le classement du bien devient dès lors une démarche quasi incontournable. Notons par ailleurs qu'il n'existe en France aucune restriction d'achat pour les acquéreurs étrangers, qu'ils soient résidents de l'Union européenne ou d'un pays tiers. Avant d'arrêter votre budget, vous pouvez estimer un bien à Megève en ligne pour obtenir un premier repère de valeur.

Peut-on encore louer en meublé de tourisme à Megève ?

Avec 83,1 % de résidences secondaires, Megève entre de plein pied dans le champ d'application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, sur Légifrance. Ce texte confie aux communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires un arsenal juridique étendu : faculté d'instaurer des quotas d'autorisations de meublés de tourisme, mise en place d'un régime d'autorisation préalable de changement d'usage, délimitation dans le plan local d'urbanisme (PLU) de secteurs réservés à la construction de résidences principales, ou encore abaissement de 120 à 90 jours par an du plafond de location d'une résidence principale.

La loi introduit également un verrou énergétique direct : toute nouvelle autorisation de changement d'usage est désormais subordonnée à la présentation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre A et E, seuil qui sera relevé aux classes A à D à compter de 2034. Dans une station où une part importante des copropriétés date des décennies 1960 à 1980, l'audit de l'isolation et du mode de chauffage avant l'achat est indispensable.

Sur le plan administratif, la déclaration préalable en mairie et le reversement de la taxe de séjour demeurent obligatoires. Quant au numéro d'enregistrement national (NER), dont la généralisation était initialement annoncée pour le 20 mai 2026, son entrée en vigueur effective à Megève a été reportée au quatrième trimestre 2026 selon le portail de déclaration des meublés de tourisme de la commune de Megève. Les modalités exactes d'application locale des quotas ou du changement d'usage faisant l'objet de lectures divergentes chez les professionnels à l'automne 2026, la règle de prudence consiste à interroger par écrit le service urbanisme via le site de la mairie de Megève avant tout engagement d'achat à vocation locative.

Comment vérifier ces chiffres soi-même ?

Toutes les données de prix demandés citées dans ce guide proviennent de l'agrégation en continu des annonces immobilières par CASAFARI sur le périmètre de Megève (identifiant de localisation 498239). Si la commune présente un volume d'annonces plus restreint qu'une grande métropole — ce qui invite à lire les moyennes comme des indicateurs de tendance plutôt que comme des indices officiels —, les séries d'appartements et de maisons offrent quinze trimestres consécutifs de lecture directe.

Les agents immobiliers, notaires, banquiers privés et family offices actifs dans le pays du Mont-Blanc peuvent aller plus loin en combinant plusieurs outils de la plateforme :

• Area Insights, pour suivre trimestre par trimestre les prix affichés au mètre carré et la structure du stock en vente, comme dans l'ensemble de le guide des zones France.
• Comparables, pour bâtir un dossier d'estimation à l'adresse exacte en confrontant les biens actuellement commercialisés et l'historique des annonces retirées (voir la documentation Comparables et estimation (en anglais)).
• Property Sourcing, pour recenser l'intégralité de l'offre disponible sur la commune sans doublons entre portails et agences.
• Casafari MCP, pour interroger ces données depuis un agent IA avec Casafari MCP et croiser instantanément les séries de marché avec vos propres dossiers.

Pour les équipes techniques qui souhaitent intégrer ces séries chronologiques dans leurs modèles d'analyse ou leurs outils internes, la structure des requêtes est détaillée dans la documentation Area Insights pour développeurs (en anglais). Nous recommandons toujours de croiser ces indicateurs d'offre en temps réel avec les bases publiques de référence : le recensement de l'INSEE pour la structure du parc, la base DVF pour les transactions actées et l'indice Notaires-INSEE pour la tendance nationale.

Vous souhaitez consulter les courbes actualisées de Megève ou préparer une évaluation sur mesure au Mont d'Arbois, à Rochebrune ou dans le cœur du village ? Il vous suffit d'ouvrir un compte sur platform.casafari.com ou d'explorer directement les fonctionnalités de notre page Area Insights.