Immobilier à Menton et Roquebrune-Cap-Martin : prix 2026

Au T3 2026, le prix moyen affiché d'un appartement à la vente à Menton et Roquebrune-Cap-Martin atteint 7 937,6 €/m² selon CASAFARI Area Insights (hors valeurs aberrantes, interrogé le 23 octobre 2026), en hausse de 4,8 % sur un an et de 17,0 % depuis le T1 2023. Les maisons s'affichent à 13 097,5 €/m² sur un échantillon restreint. Il s'agit de prix affichés dans les annonces, non de ventes notariées, sur un littoral adossé à Monaco et à l'Italie qui compte environ 45 % de résidences secondaires.

Il est 7 h 40 sur le quai de la gare de Menton. Le TER vers Monaco se remplit de salariés qui ont trouvé ici ce que la Principauté ne leur permet plus d'acheter : un deux-pièces à moins de 400 000 € à Carnolès ou près du centre. À l'autre bout du quai, un couple descendu du train de Vintimille consulte sur son téléphone le plan du quartier de Garavan avant une série de visites. En quelques minutes de marche ou de rail, trois marchés se superposent : celui des actifs monégasques, celui de la villégiature française et celui des acheteurs transfrontaliers.

Combien coûte un logement à Menton et Roquebrune-Cap-Martin en 2026 ?

Les appartements constituent l'essentiel des transactions et servent de véritable baromètre local. Au T3 2026, les séries de prix d'Area Insights établissent le prix moyen des annonces d'appartements à 7 937,6 €/m² sur l'ensemble formé par Menton et Roquebrune-Cap-Martin. Concrètement, un deux-pièces de 45 m² proposé au prix moyen affiché représente un budget d'environ 357 000 €, hors frais d'acquisition.

Les maisons et villas évoluent dans une tout autre sphère tarifaire, avec un prix moyen affiché de 13 097,5 €/m² au T3 2026, soit 1,65 fois le prix au mètre carré des appartements. Ce chiffre doit toutefois être lu avec précaution : selon le recensement 2020 de l'INSEE, le parc mentonnais se compose à 89,6 % d'appartements (26 229 logements) contre seulement 9,7 % de maisons (2 848 unités).

Ces niveaux placent les deux communes nettement au-dessus du reste du département. D'après les données notariales des Alpes-Maritimes issues de la base PERVAL de la Chambre des notaires sur douze mois à octobre 2026, le prix médian notarial des appartements anciens dans le département s'établit à 4 880 €/m², pour une transaction médiane de 230 300 € (52 m²).

Il convient de rappeler la différence méthodologique entre ces deux indicateurs : les chiffres CASAFARI reflètent les prétentions des vendeurs en temps réel (prix affichés), tandis que les statistiques notariales enregistrent les actes définitifs signés plusieurs mois après l'accord initial. Pour connaître la valeur précise d'un lot selon son étage, sa vue ou son état énergétique, rien ne remplace une estimation par comparables fondée sur les biens réellement similaires du quartier.

Les prix montent-ils encore à Menton ?

La trajectoire des prix affichés pour les appartements se distingue par sa régularité : quinze trimestres consécutifs de progression entre le T1 2023 et le T3 2026, sans le moindre trimestre de repli. Sur cette période de trois ans et demi, la moyenne des annonces est passée de 6 785,8 €/m² à 7 937,6 €/m², soit une augmentation cumulée de 17,0 %. Sur un an glissant, entre le T3 2025 (7 576,3 €/m²) et le T3 2026, la hausse atteint encore 4,8 %.

Cette dynamique locale tranche avec l'évolution du marché immobilier en France, où les prix sont restés quasi stables en 2025 et 2026 pendant que le crédit renchérissait. Elle dépasse également le rythme départemental : la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes relève une hausse modérée de 2,4 % sur un an à octobre 2026 pour les appartements anciens.

Une nuance importante s'impose toutefois du côté de la liquidité du marché. Toujours selon la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes, le volume des ventes d'appartements anciens dans le département a reculé de 4,3 % sur douze mois à juillet 2026, passant de 19 133 à 18 318 transactions (et 3 415 maisons vendues). Lorsque les prix affichés continuent de grimper alors que le nombre d'acheteurs solvables se contracte, l'écart entre le prix de présentation et le prix signé a tendance à s'élargir lors des négociations.

Observés en indice base 100 au T1 2023, les appartements (+17,0 %) et les maisons (+15,6 %) affichent d'ailleurs une progression de long terme très proche sur trois ans et demi, confirmant une poussée homogène du foncier sur cette portion de côte.

Pourquoi les villas s'affichent-elles au-dessus de 13 000 €/m² ?

La géographie explique l'essentiel de cette prime. Coincées entre la Méditerranée et un relief abrupt qui grimpe immédiatement vers les premiers contreforts alpins, Menton et Roquebrune-Cap-Martin ne disposent pratiquement plus de foncier constructible pour la maison individuelle. Les propriétés existantes se concentrent sur la presqu'île boisée du Cap Martin, sur les coteaux ensoleillés de Garavan, autour du vieux village perché de Roquebrune et sur les hauteurs panoramiques.

Parce que le stock est infime, la moyenne statistique des maisons réagit fortement à la mise en vente ou au retrait de quelques propriétés d'exception au Cap Martin ou à Garavan. La série CASAFARI Area Insights en donne une illustration parlante en 2026 : le prix moyen affiché est passé de 12 894,0 €/m² au T1 2026 à 11 795,2 €/m² au T2 2026, avant de remonter à 13 097,5 €/m² au T3 2026. Ces oscillations reflètent uniquement un effet de composition de l'offre à un instant donné, et non un mouvement du marché.

Il faut donc s'en tenir à la tendance longue — une hausse de 15,6 % depuis les 11 330,6 €/m² du T1 2023 et de 3,1 % sur un an par rapport aux 12 704,3 €/m² du T3 2025 — et évaluer chaque villa individuellement à l'aide des transactions et annonces voisines via l'outil Comparables.

Qui achète ici : frontaliers de Monaco, retraités, Italiens ?

Trois profils d'acquéreurs se partagent les quartiers, souvent sans entrer en concurrence directe sur les mêmes typologies de biens.

Le premier moteur est l'emploi monégasque. Selon l'Observatoire de l'Emploi 2024 de l'IMSEE (publié en avril 2025), environ 90 % des salariés du secteur privé de la Principauté sont des pendulaires, dont 48 235 résident en France. Menton est leur deuxième commune de résidence, juste après le guide de l'immobilier à Nice, avec 7 351 salariés soit 12,4 % des actifs du privé monégasque. Dans le secteur clé de l'hébergement et de la restauration (IMSEE, Focus 2025 publié en juin 2026), Menton loge 15,6 % des salariés résidant dans les communes françaises limitrophes et Roquebrune-Cap-Martin en accueille 10,7 %. Ces ménages recherchent des deux et trois-pièces fonctionnels, proches des gares ou des accès routiers, notamment à Saint-Roman, Cabbé, Carnolès, dans le centre de Menton ou la vallée du Borrigo.

Le deuxième pilier repose sur les retraités et les détenteurs de résidences secondaires venus de Paris, de Lyon ou du Grand Est. D'après les chiffres clés de l'INSEE pour Menton (recensement 2023 publié en 2026), la ville compte 30 604 habitants et sa croissance démographique (+0,9 % par an entre 2017 et 2023) repose exclusivement sur son solde migratoire (+1,6 % par an), qui compense un solde naturel négatif (-0,7 %). Les résidences secondaires représentent 42,1 % des 29 757 logements mentonnais (avec 7,4 % de logements vacants et 56,5 % de propriétaires occupants). À côté, les chiffres clés de l'INSEE pour Roquebrune-Cap-Martin font état de 12 037 habitants en 2023 et d'une part de résidences secondaires qui culmine à 50,9 % des 14 042 logements (4,4 % de vacants, 56,0 % de propriétaires occupants). Sur l'ensemble des deux communes, on dénombre ainsi près de 19 700 résidences secondaires sur 43 800 logements, soit environ 45 % du parc.

Enfin, la clientèle internationale et transfrontalière anime aussi bien le marché courant que le très haut de gamme. La frontière italienne est immédiate — Vintimille est à dix minutes de TER, et l'IMSEE rappelle que 21,4 % des salariés de l'hôtellerie monégasque en 2025 sont de nationalité italienne. Les immeubles Belle Époque, la vieille ville, le front de mer de Garavan et les villas du Cap Martin attirent à la fois des résidents monégasques en quête d'espace et des acheteurs européens, même si aucune statistique officielle ne détaille la part des nationalités à l'échelle communale.

Indicateur (INSEE 2023 / CASAFARI T3 2026)	Menton	Roquebrune-Cap-Martin	Ensemble des deux communes
Population municipale (2023)	30 604 hab.	12 037 hab.	42 641 hab.
Nombre total de logements (2023)	29 757	14 042	43 799
Part des résidences secondaires (2023)	42,1 %	50,9 %	≈ 45,0 % (≈ 19 700 logements)
Prix moyen affiché — Appartements (T3 2026)	—	—	7 937,6 €/m² (+4,8 % sur un an)
Prix moyen affiché — Maisons (T3 2026)	—	—	13 097,5 €/m² (+3,1 % sur un an)

Quels frais et impôts prévoir pour acheter et détenir ?

L'acquisition et la détention d'un bien sur cette portion de la Côte d'Azur obéissent à plusieurs règles fiscales et urbanistiques précises en 2026.

Du côté des frais d'acquisition, les Alpes-Maritimes figurent parmi la dizaine de départements français ayant choisi de maintenir leur taux départemental de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à 4,50 %, sans appliquer le relèvement à 5,00 % autorisé par la loi de finances pour 2025. Selon le tableau des droits de mutation par département (barème DGFiP au 1er juin 2026), les droits d'enregistrement totaux s'élèvent ainsi à environ 5,81 % du prix d'achat dans l'ancien, contre 6,32 % dans la majorité des départements. En ajoutant les émoluments du notaire et les débours, l'enveloppe globale des « frais de notaire » se situe entre 7 % et 8 % du prix dans l'ancien.

Pour les propriétaires de résidences secondaires, la fiscalité locale pèse davantage. Outre la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste pleinement due. À Menton, les sources financières locales consultées indiquent l'application de la majoration communale maximale de 60 % (sur un taux communal de base rapporté à 19,82 %), un point à vérifier directement sur votre avis d'imposition ou auprès de la mairie.

La mise en location touristique de courte durée fait l'objet d'un encadrement strict. Au niveau national, la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), détaillée dans le guide pratique du ministère sur les meublés de tourisme de septembre 2025, impose depuis le 20 mai 2026 l'enregistrement obligatoire de tout meublé de tourisme via un téléservice national, donne aux communes la faculté d'abaisser de 120 à 90 jours par an le plafond de location d'une résidence principale et exige, depuis le 21 novembre 2024, un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre A et E pour obtenir une autorisation de changement d'usage. Localement, le portail de déclaration des meublés de tourisme de Menton précise qu'une demande d'autorisation de changement d'usage est obligatoire pour tout meublé de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du loueur, en sus du numéro d'enregistrement. Dans un parc immobilier largement bâti avant 1990, la vérification préalable du DPE est donc indispensable avant tout projet locatif.

Enfin, aucune restriction légale ne limite l'achat par des acquéreurs étrangers en France, étant rappelé que la propriété immobilière ne confère aucun droit automatique au séjour pour les ressortissants hors Union européenne.

Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?

Bien que la tenue des prix affichés depuis 2023 témoigne d'une demande solide, un acheteur ou un investisseur doit intégrer quatre facteurs de vigilance dans son analyse.

• L'écart entre prix affiché et prix acté : avec un recul de 4,3 % des volumes de transactions dans les Alpes-Maritimes sur un an à juillet 2026 et une hausse notariale (+2,4 %) deux fois moins rapide que celle des annonces (+4,8 %), certains vendeurs testent le marché à des niveaux élevés. S'appuyer sur des références de ventes récentes permet de calibrer son offre.
• La dépendance au bassin monégasque : la solvabilité des acheteurs de résidences principales à Menton et Roquebrune-Cap-Martin dépend directement de la santé économique de Monaco et de la stabilité du cadre fiscal et social applicable aux travailleurs frontaliers.
• Le durcissement réglementaire et énergétique : la généralisation du changement d'usage sur les résidences secondaires louées en court séjour et les exigences de rénovation thermique sur les copropriétés anciennes (souvent des années 1960 et 1970 ou de la Belle Époque) peuvent alourdir le budget de travaux.
• L'exposition géographique : comme sur l'ensemble de la Riviera, les biens en premier rang de mer sont exposés aux coups de mer hivernaux sur les plages de galets, tandis que les vallées de l'arrière-pays mentonnais restent marquées par le souvenir des crues de la tempête Alex en 2020, ce qui invite à consulter attentivement l'état des risques et pollutions (ERP) de chaque parcelle.

Comment suivre ce marché avec les données CASAFARI ?

Toutes les séries trimestrielles présentées dans cette étude proviennent de CASAFARI Area Insights, en interrogeant conjointement les identifiants de localité de Menton (493325) et de Roquebrune-Cap-Martin (493428), résolus via l'outil Location Lookup. Cette approche permet d'isoler l'évolution réelle des prix affichés par typologie de bien, trimestre après trimestre, et de la comparer aux communes voisines répertoriées dans les autres guides de zones en France.

Pour passer de la tendance macroéconomique à la valorisation d'un appartement à Garavan, d'un studio à Carnolès ou d'une villa au Cap Martin, un particulier peut estimer son appartement en ligne en quelques instants, tandis que les professionnels s'appuient sur Comparables pour croiser l'historique complet des annonces, les baisses de prix et les délais de commercialisation.

Les agences immobilières, réseaux de mandataires, analystes et équipes techniques qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils peuvent consulter la documentation Area Insights (en anglais) ainsi que la documentation Comparables (en anglais). L'accès à l'interface comme aux API s'effectue directement en libre-service en allant ouvrir un compte sur platform.casafari.com, où la consommation des appels de données est comptabilisée en tokens selon le forfait choisi.