Immobilier à Nantes : prix, loyers et tendances 2026

Au T3 2026, le prix affiché moyen d'un appartement à Nantes s'établit à 3 758,2 €/m² selon les séries de prix et de loyers d'Area Insights (prix affichés des annonces indexées, hors valeurs aberrantes), soit un recul de 4,8 % sur un an et de 15,7 % depuis le T1 2023. À l'inverse, les loyers affichés progressent à 20,0 €/m² par mois (+1,5 % sur un an), portant le rendement brut indicatif à 6,4 %. Ces chiffres reflètent les prétentions des vendeurs dans les annonces, distinctes des prix de vente finaux actés chez les notaires.

Nantes en 2026 : un marché qui se rééquilibre

Au printemps 2023, un deux-pièces lumineux de la rue de Strasbourg, à deux pas du château des ducs de Bretagne, était mis en vente au prix fort des annonces de l'époque. Un an plus tard, le bien figurait toujours en ligne. Il n'a trouvé preneur qu'après deux baisses successives de son prix de présentation. Ce parcours résume à lui seul la trajectoire récente du marché nantais : une longue correction ordonnée où les vendeurs réajustent leurs attentes pour rencontrer de nouveau la demande solvable.

Pour comprendre cette géographie immobilière, il faut regarder la carte de la métropole. La ville s'organise autour de la Loire, dont les deux bras enserrent l'Île de Nantes, et de son affluent, l'Erdre, qui descend du nord. Le cœur historique regroupe le quartier médiéval du Bouffay, le secteur XVIIIe de Graslin et l'ancienne Île Feydeau. À l'ouest, l'ancien faubourg industriel de Chantenay surplombe le fleuve ; à l'est, Doulon-Bottière mêle habitat ancien et grands programmes récents. Sur la rive sud, les communes de Rezé et de Saint-Sébastien-sur-Loire prolongent le tissu urbain à l'intérieur ou au bord du périphérique. Trois lignes de tramway, le busway, la gare TGV (qui relie Paris en deux heures) et l'aéroport Nantes Atlantique situé à Bouguenais structurent les déplacements quotidiens.

Trois réalités démographiques expliquent la tenue de ce marché, détaillées dans notre guide du marché immobilier en France. D'abord, la commune compte 327 734 habitants au 1er janvier 2023 selon le dossier complet de l'INSEE sur la commune de Nantes, au cœur d'un bassin de vie de 722 046 habitants qui croît de 1,1 % par an entre 2017 et 2023 (contre +0,4 % en France), porté pour plus de la moitié par un solde migratoire positif (+0,6 point). Ensuite, le parc de 196 038 logements se compose à 80,6 % d'appartements et à 89,0 % de résidences principales. Enfin, seuls 36,4 % des ménages nantais sont propriétaires de leur résidence principale (contre 49,2 % dans Nantes Métropole et 61,1 % en Loire-Atlantique), selon le comparateur de territoires de l'INSEE.

Nantes n'est donc pas un marché de villégiature. Les résidences secondaires et logements occasionnels n'y représentent que 4,9 % du parc (9 681 unités en 2023). En Loire-Atlantique, où ce taux atteint 10,1 %, ce sont les stations du littoral comme La Baule ou Pornic qui concentrent les résidences secondaires.

Combien coûte un appartement à Nantes ?

Selon les données de CASAFARI Area Insights (location id 486691, requête du 23 octobre 2026), le prix affiché moyen d'un appartement à Nantes est passé de 4 455,7 €/m² au T1 2023 à 3 758,2 €/m² au T3 2026. Ce repli de 15,7 % en quatorze trimestres s'est déroulé de manière quasi continue, avec une seule légère hausse trimestrielle enregistrée entre le T4 2024 et le T1 2025 (+0,7 %, de 3 999,7 à 4 029,1 €/m²). Sur un an, par rapport aux 3 949,6 €/m² du T3 2025, la baisse atteint 4,8 %.

Loin de marquer le pas, le rythme trimestriel s'est accentué au fil de l'année 2026 : -0,4 % au T1 2026 (3 906,7 €/m²), -1,7 % au T2 2026 (3 839,3 €/m²) et -2,1 % au T3 2026 (3 758,2 €/m²).

Il convient de lire ces chiffres pour ce qu'ils sont : des prix affichés dans les annonces immobilières, hors valeurs aberrantes. Ils diffèrent par nature des prix de vente finaux signés chez le notaire. L'écart entre les deux s'explique par la marge de négociation accordée aux acheteurs, par le décalage temporel entre la mise en ligne et l'acte authentique, ainsi que par le poids des biens surévalués qui restent longtemps visibles dans les portails avant d'être retirés ou corrigés.

La comparaison avec la tendance nationale illustre cet ajustement toujours en cours, que l'on retrouve dans l'évolution du marché immobilier en France. Alors que les prix affichés nantais reculent de 4,8 % sur un an au T3 2026, l'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens au T2 2026 (publié le 8 septembre 2026) ne montre qu'un repli annuel de 0,8 % en France tous logements confondus (-0,1 % pour les appartements, -1,3 % pour les maisons). Pour les seuls appartements anciens en province, l'indice provisoire s'établit à 131,3 au T2 2026 contre 131,7 au T2 2025, soit une quasi-stabilité à -0,3 % sur un an et un recul limité à -3,0 % depuis le T1 2023 (135,4). À Nantes, les vendeurs continuent donc d'ajuster leurs prix de présentation pour effacer la hausse post-Covid.

Note méthodologique : le graphique ci-dessus compare une série de prix affichés à Nantes (CASAFARI, dernier point au T3 2026) à un indice de prix de transactions en province (Notaires-INSEE, série 010567062, dernier point provisoire au T2 2026).

Les loyers montent-ils à Nantes ?

Prenons un cas concret à titre purement illustratif à partir des moyennes communales du T3 2026 : un appartement deux-pièces de 45 m² situé près de la gare s'affiche aujourd'hui autour de 900 € par mois dans les annonces de location, tandis que son prix de mise en vente théorique avoisine 169 000 €. Alors que la valeur affichée à la vente a reculé depuis trois ans, le loyer demandé, lui, a continué de progresser.

Selon CASAFARI Area Insights, le loyer affiché moyen des appartements à Nantes atteint 20,0 €/m² par mois au T3 2026. Il progresse de 1,5 % sur un an (contre 19,7 €/m² au T3 2025) et de 6,4 % depuis le T1 2024 (où il s'établissait à 18,8 €/m²). Cette hausse lente mais régulière suit une trajectoire inverse de celle des prix de vente.

La profondeur de la demande locative nantaise explique cette résistance. Avec 63,6 % de ménages locataires dans la commune (INSEE RP2023), un solde migratoire positif dans tout le bassin de vie et une importante population étudiante répartie entre l'Université de Nantes et les grandes écoles, le besoin en petites et moyennes surfaces reste constant. Parallèlement, le ralentissement national de la construction neuve limite l'arrivée de nouveaux lots sur le marché locatif privé.

Quel rendement locatif à Nantes en 2026 ?

L'effet de ciseaux entre le repli des prix affichés et la hausse des loyers affichés redresse mécaniquement le rendement apparent. Au T3 2026, le rendement brut indicatif des appartements à Nantes s'établit à 6,4 % (calculé selon la formule 12 × 20,0 €/m² ÷ 3 758,2 €/m²). Il n'était que de 5,5 % au T1 2024 et de 6,0 % au T3 2025.

Ce ratio de 6,4 % doit être lu comme un indicateur de tendance macroéconomique, calculé sur des prix et des loyers affichés, et non comme la rentabilité nette d'une opération. Dans la pratique, plusieurs postes viennent réduire ce chiffre : les frais d'acquisition dans l'ancien (généralement compris entre 7 et 8 % du prix d'achat), la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les éventuelles périodes de vacance locative entre deux baux et la fiscalité sur les revenus locatifs.

Sur le terrain, les investisseurs particuliers se concentrent sur les studios et les T2 destinés aux étudiants et aux jeunes actifs. Compte tenu de la réglementation municipale stricte sur les locations de courte durée, la stratégie classique repose sur le bail meublé d'un an (ou de neuf mois pour les étudiants) et sur le bail mobilité, souvent exploités sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel. Avant de formuler une offre, les professionnels et les investisseurs vérifient la valeur locative exacte d'une rue ou d'un immeuble en choisissant d'estimer un bien nantais avec Comparables et une étude de marché.

Dans quels quartiers acheter à Nantes ?

Une moyenne communale à 3 758,2 €/m² recouvre des réalités très différentes d'une rive à l'autre de l'Erdre ou de la Loire. Le marché nantais se lit désormais quartier par quartier, avec une hiérarchie bien établie.

Les secteurs patrimoniaux et centraux — le triangle d'or de Graslin, l'Île Feydeau, les abords du parc de Procé, Monselet et les quais de Loire ou de l'Erdre — s'échangent nettement au-dessus de la moyenne de la ville. Ils attirent une clientèle familiale et patrimoniale à la recherche d'immeubles en pierre de tuffeau ou de belles copropriétés bourgeoises. Entre ces adresses recherchées et les secteurs plus accessibles, l'Île de Nantes et l'ancien village de Chantenay occupent une position intermédiaire, mêlant réhabilitations, programmes récents et maisons de ville.

À l'est, le secteur de Doulon-Bottière propose des prix au mètre carré sensiblement plus modérés que la moyenne communale, ce qui permet aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs d'accéder à des surfaces plus généreuses à proximité du tramway. Enfin, au sud de la Loire, les communes limitrophes de Rezé (notamment autour de Trentemoult ou de Pont-Rousseau) et de Saint-Sébastien-sur-Loire constituent des alternatives directes aux quartiers nantais pour les familles souhaitant une maison ou un grand appartement.

Plutôt que de se fier à des fourchettes générales, un acheteur ou un agent immobilier peut consulter le prix affiché et le loyer précis de chaque sous-secteur dans Area Insights, puis croiser ces niveaux avec la recherche de biens par quartier avec Property Sourcing pour identifier les annonces actives et leur historique de baisse de prix.

Frais de notaire, taxe d'habitation, Airbnb : les règles à connaître

Un projet d'achat ou de mise en location à Nantes en 2026 suppose d'intégrer trois règles fiscales et administratives locales.

Règle locale à Nantes / Loire-Atlantique	Niveau applicable en 2026	Exceptions et conditions principales
Droits de mutation (DMTO, part départementale)	5,0 % pour les actes signés depuis le 1er avril 2025	Maintien à 4,5 % pour les primo-accédants achetant leur résidence principale (mesure prévue jusqu'au 31 mars 2028).
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires	Majoration de 60 % de la part communale	Applicable depuis 2023 sans abattement (taux de base : 24,04 % Ville de Nantes et 10,14 % Nantes Métropole).
Meublé de tourisme (résidence principale)	Plafond de 120 jours par an	Pas de changement d'usage requis, mais numéro d'enregistrement obligatoire.
Meublé de tourisme (résidence secondaire)	Autorisation préalable de changement d'usage	Sans compensation pour 1 logement par personne physique (4 ans renouvelable 1 fois, personnel et non transmissible) ; avec compensation dès le 2e logement et pour toute personne morale (SCI, société).

Frais d'acquisition (dits « frais de notaire »). Par la délibération du Département sur la hausse des droits de mutation du 24 février 2025, la Loire-Atlantique a relevé son taux départemental de droits de mutation à titre onéreux de 4,5 % à 5 % pour les actes signés à compter du 1er avril 2025, et ce jusqu'au 31 mars 2028. En ajoutant la taxe communale et les frais d'assiette, le total des DMTO avoisine 6,32 % du prix pour un acheteur classique, portant les frais d'acquisition complets (avec les émoluments du notaire et les débours) entre 7 et 8 % dans l'ancien. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont toutefois exemptés de cette hausse : ils conservent le taux départemental de 4,5 % (soit environ 5,81 % de DMTO).

Résidences secondaires. Par délibération du 28 janvier 2022, applicable depuis 2023, la municipalité applique une majoration de 60 % de la part communale sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Nantes, qui s'ajoute aux taux de 24,04 % pour la Ville de Nantes et de 10,14 % pour Nantes Métropole, sans abattement.

Locations de courte durée (Airbnb et meublés de tourisme). Le règlement municipal en vigueur depuis le 1er janvier 2019 encadre strictement les démarches de changement d'usage à Nantes. Une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an avec un numéro d'enregistrement. Pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, une autorisation préalable de changement d'usage est indispensable. À la différence d'un marché comme le marché de Bordeaux, autre métropole de l'Ouest, où la compensation est exigée dès le premier bien, Nantes accorde aux personnes physiques une autorisation sans compensation dans la limite d'un seul logement, délivrée à titre personnel pour quatre ans et renouvelable une seule fois. En revanche, la compensation (création d'un logement équivalent) est obligatoire dès la deuxième demande d'un particulier et dès le premier logement pour toute personne morale (SCI ou société). Point essentiel lors d'une transaction : l'autorisation étant attachée à la personne et non au bien, elle ne se transmet jamais à l'acquéreur en cas de vente.

Est-ce le bon moment pour acheter ou vendre à Nantes ?

La lecture croisée des prix et des volumes invite à la mesure. Si les prix affichés continuent de s'ajuster en 2026 pour gommer la hausse post-Covid, l'activité transactionnelle, elle, est repartie de l'avant. Selon l'observatoire des transactions du Département de Loire-Atlantique (basé sur les données DVF toutes mutations confondues), le département a enregistré 31 257 transactions en 2025, en hausse de 11 % par rapport à 2024 après trois années de baisse consécutives. Plus de 12 500 de ces mutations ont eu lieu dans Nantes Métropole, dont 48 % portaient sur des appartements. Sur leur propre périmètre statistique, les notaires dressent un constat similaire : selon le bilan 2025 des notaires de l'Ouest relayé par ici Loire Océan le 22 janvier 2026, les volumes de ventes ont progressé d'environ 8 % en Loire-Atlantique et d'environ 20 % sur Nantes et son agglomération en 2025. La baisse des prix a donc permis au marché de retrouver de la fluidité, dessinant la formation progressive d'un plancher plutôt qu'un décrochage.

Pour un acheteur, le contexte actuel redonne du temps de réflexion et un pouvoir de négociation réel, à condition de formuler ses offres à partir des prix de vente constatés dans le quartier visé et non sur la seule base des prix affichés. Les primo-accédants bénéficient en outre du maintien des droits de mutation départementaux à 4,5 %.

Pour un vendeur, la règle d'or en marché baissier consiste à positionner son bien au prix juste dès la première mise en ligne, en s'appuyant par exemple sur une estimation immobilière en ligne. Les appartements présentés au-dessus du marché allongent leur durée de commercialisation et finissent par subir des baisses plus marquées.

Pour les agents immobiliers, les mandataires, les analystes et les développeurs, l'ensemble de ces indicateurs peut être suivi quartier par quartier. La plateforme permet de consulter les séries chronologiques dans Area Insights, de produire des dossiers d'évaluation précis grâce à la documentation Comparables et estimation (en anglais), ou d'interroger les données nantaises depuis un assistant IA avec Casafari MCP. Les équipes techniques qui souhaitent intégrer directement la requête de la commune de Nantes (location id 486691) dans leurs outils internes trouveront les spécifications complètes dans la documentation Area Insights (en anglais). Pour explorer les données de la métropole nantaise par vous-même, il suffit de créer un compte sur platform.casafari.com.