Immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat : prix au m² en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix affiché moyen à Saint-Jean-Cap-Ferrat s'établit à 16 748,9 €/m² pour un appartement (+2,7 % sur un an) et à 31 364,3 €/m² pour une maison (−5,6 % sur un an), d'après les séries de prix d'Area Insights de CASAFARI (annonces indexées, valeurs extrêmes exclues). Sur une presqu'île qui ne compte que 2 153 logements selon l'Insee en 2023, ces moyennes portent sur un échantillon restreint de prix demandés et non de transactions actées.

Parcourir le sentier du littoral un matin d'octobre, de la pointe Saint-Hospice vers l'anse de Passable, permet de saisir d'un coup d'œil la singularité de ce marché. Derrière les pins d'Alep, près de deux propriétés sur trois gardent leurs volets clos hors saison : 64,1 % du parc immobilier est constitué de résidences secondaires ou occasionnelles, pour seulement 1 531 habitants permanents recensés en 2023 selon le comparateur de territoires de l'Insee pour Saint-Jean-Cap-Ferrat. C'est dans ce périmètre confidentiel que s'observent certains des prix au mètre carré les plus élevés du littoral méditerranéen.

Combien coûte le m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat au T3 2026 ?

Les relevés de CASAFARI Area Insights (identifiant de localité 493452, requête du 23 octobre 2026) montrent un écart marqué entre les deux grands segments de la presqu'île. Au T3 2026, une maison ou villa s'affiche en moyenne à 31 364,3 €/m², contre 16 748,9 €/m² pour un appartement, soit un rapport de 1,87 : le mètre carré d'une villa est présenté à environ 1,9 fois celui d'un bien en copropriété.

Ces données mesurent les prix affichés au sein des annonces immobilières indexées par CASAFARI, après exclusion statistique des valeurs extrêmes. Elles ne doivent pas être confondues avec les prix définitivement actés chez le notaire : sur un marché de grand standing où les délais de commercialisation s'étirent et où la négociation reste la règle, l'écart entre le prix de présentation et l'acte authentique peut être significatif.

Le segment des appartements affiche une progression annuelle de 2,7 % au T3 2026 (+437,0 €/m² par rapport aux 16 311,9 €/m² du T3 2025). Après un point bas récent au T1 2026 à 16 151,8 €/m², la série aligne trois hausses trimestrielles consécutives (16 394,4 €/m² au T2, puis 16 748,9 €/m² au T3). Ce niveau demeure toutefois inférieur de 6,1 % (−1 091,0 €/m²) au sommet atteint au T3 2024 à 17 839,9 €/m².

Du côté des maisons et villas, la moyenne affichée recule de 5,6 % sur un an (−1 850,1 €/m² par rapport aux 33 214,4 €/m² du T3 2025) et se situe 7,8 % (−2 639,7 €/m²) sous son pic du T2 2024 établi à 34 004,0 €/m². Depuis le T1 2025 (33 276,4 €/m²), la courbe connaît une dérive baissière ponctuée d'oscillations trimestrielles de 2 % à 8 %. Sur une commune aussi étroite, ces variations reflètent avant tout le profil des quelques propriétés mises en vente au cours d'un trimestre donné.

Pour donner un ordre de grandeur purement indicatif à partir de ces moyennes communales, un appartement de 80 m² présenté au prix moyen du T3 2026 approche 1,34 M€, tandis qu'une villa de 300 m² dépasse 9,4 M€. Ces multiplications arithmétiques servent de repère initial, mais ne remplacent jamais l'analyse d'un bien précis, la vue mer, l'exposition ou l'accès direct à l'eau modifiant considérablement la valeur sur la presqu'île.

Segment à Saint-Jean-Cap-Ferrat	Prix affiché T3 2026	Variation sur 1 an (T3 2025–T3 2026)	Variation depuis T1 2023	Écart au sommet 2024
Appartements	16 748,9 €/m²	+2,7 % (+437,0 €/m²)	+14,1 % (+2 075,0 €/m²)	−6,1 % (sommet T3 2024 : 17 839,9 €/m²)
Maisons et villas	31 364,3 €/m²	−5,6 % (−1 850,1 €/m²)	+14,9 % (+4 077,7 €/m²)	−7,8 % (sommet T2 2024 : 34 004,0 €/m²)

Pourquoi la presqu'île est-elle l'un des marchés les plus chers de France ?

La première explication tient à la géographie physique et réglementaire. Saint-Jean-Cap-Ferrat s'étend sur une presqu'île d'environ 3 km² insérée entre les rades de Villefranche-sur-Mer et de Beaulieu-sur-Mer, avec une densité de 617,3 habitants au km² en 2023 (Insee). Le territoire est presque intégralement bâti ou boisé. La combinaison de la loi Littoral, de la protection du sentier côtier et des règles strictes du plan local d'urbanisme (PLU) verrouille les possibilités d'extension et rend la construction neuve quasi inexistante. L'offre est structurellement figée.

La situation logistique répond par ailleurs aux exigences d'une clientèle internationale mobile. La Principauté de Monaco se rejoint à une dizaine de kilomètres vers l'est, l'aéroport international de Nice Côte d'Azur se trouve à une quinzaine de kilomètres vers l'ouest par la Basse Corniche, et la gare de Beaulieu-sur-Mer, sur la ligne Marseille–Vintimille, borde immédiatement l'entrée du Cap. Les acquéreurs qui comparent ce micro-marché avec la métropole voisine peuvent consulter le guide immobilier de Nice ainsi que les autres guides des zones en France.

Enfin, la presqu'île bénéficie d'une notoriété historique qui agit comme une garantie de liquidité patrimoniale à long terme. L'héritage des grandes demeures Belle Époque, l'aura de la Villa Ephrussi de Rothschild et la présence du Grand-Hôtel du Cap-Ferrat inscrivent la commune parmi les adresses mondiales les plus recherchées, tout en préservant une vie de village autour du port de Saint-Jean et des plages de Passable et de Paloma.

Appartements et villas : deux trajectoires depuis 2023

En ramenant les deux séries en base 100 au premier trimestre 2023, on observe que les appartements et les maisons ont progressé de concert jusqu'à l'été 2024 avant d'adopter des pentes opposées, tout en affichant un bilan cumulé très proche au T3 2026.

Sur l'ensemble de la période allant du T1 2023 au T3 2026, les prix affichés des appartements sont passés de 14 673,9 €/m² à 16 748,9 €/m², soit un gain de 2 075,0 €/m² (+14,1 %, indice 114,1). Les maisons ont évolué sur la même fenêtre de 27 286,6 €/m² à 31 364,3 €/m², gagnant 4 077,7 €/m² (+14,9 %, indice 114,9).

La mécanique interne des deux courbes diffère sensiblement :

• Les appartements reposent sur un volume d'annonces un peu plus étoffé, ce qui confère davantage de régularité à la série. Après le repli enregistré entre la mi-2025 et le début de l'année 2026, le segment montre un redressement progressif mais constant.
• Les villas constituent par nature un marché d'actifs uniques. L'entrée ou la sortie du catalogue de deux ou trois propriétés d'exception en front de mer suffit à déplacer la moyenne trimestrielle de plusieurs points.

Il convient donc de lire ces courbes pour leur direction générale plutôt que pour leur précision décimale. Pour un propriétaire ou un conseil qui souhaite évaluer un actif précis, la moyenne communale ne suffit pas : l'analyse passe par Comparables et l'étude de marché CASAFARI afin de confronter le bien aux propriétés réellement similaires en vente ou récemment sorties du marché. Pour une première approche sur une copropriété classique, il est également possible de faire estimer un appartement en ligne.

Que disent les notaires et l'Insee à côté des prix affichés ?

Pour replacer la presqu'île dans son environnement macroéconomique, il est utile de confronter les prix demandés relevés par CASAFARI aux indices officiels de prix des logements anciens basés sur les actes notariés.

D'après les indices Notaires-Insee du T2 2026 (Informations rapides n° 216, publiées le 8 septembre 2026 en données provisoires), les prix des logements anciens en région Provence-Alpes-Côte d'Azur sont quasiment stables à +0,2 % sur un an (−0,5 % sur le trimestre), après avoir affiché +0,7 % sur un an au T1 2026 (Informations rapides n° 130). À l'échelle de la France métropolitaine, l'indice Notaires-Insee recule de 0,8 % sur un an au T2 2026. Le marché régional évolue donc sur un plateau, sans vent porteur généralisé, comme le détaille notre analyse sur l'évolution du marché immobilier français.

La mise en regard directe — +2,7 % pour les appartements du Cap Ferrat et −5,6 % pour les maisons (prix affichés CASAFARI au T3 2026) face à +0,2 % en PACA et −0,8 % en France métropolitaine (prix actés Notaires-Insee au T2 2026) — appelle une précaution méthodologique stricte : les premiers traduisent les prétentions des vendeurs en temps réel sur un micro-marché de luxe, tandis que les seconds enregistrent les transactions définitivement signées sur l'ensemble du parc régional. Pour examiner le détail des mutations à la parcelle sur la commune, les professionnels peuvent consulter la base publique des Demandes de valeurs foncières (DVF) mise à disposition par l'État.

Qui achète à Saint-Jean-Cap-Ferrat, et pour quoi faire ?

La sociologie du parc immobilier illustre la transformation progressive du village en enclave de villégiature internationale. En 2023, sur les 2 153 logements de la commune dénombrés par l'Insee (742 ménages résidents), 64,1 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels, contre seulement 34,5 % de résidences principales. L'analyse historique issue du dossier complet Insee de la commune montre la constance de ce mouvement : la commune comptait 1 098 résidences secondaires en 2011 (53,6 %), 1 238 en 2016 (60,6 %) et 1 299 en 2022 (61,9 %), tandis que le nombre de résidences principales reculait de 892 à 727 entre 2011 et 2022.

Sur le segment des villas, la demande émane principalement de grandes fortunes internationales à la recherche d'un actif trophée, de discrétion et d'un accès rapide à Monaco. Si aucune statistique officielle ne ventile les achats par nationalité à l'échelle communale, les praticiens de la Côte d'Azur observent traditionnellement une clientèle britannique, nord-européenne (scandinave, belge, suisse, allemande), nord-américaine et moyen-orientale, tandis que les acquéreurs russes ont nettement reculé depuis la mise en place des sanctions internationales.

Le marché des appartements s'adresse à un cercle plus large : actifs travaillant à Monaco ou à Nice, retraités français et européens, ou familles acquérant un pied-à-terre méditerranéen. Dans les deux cas, la démarche relève de la préservation patrimoniale et de l'usage personnel plutôt que de la recherche de rendement locatif — raison pour laquelle ce guide ne présente pas de taux de rentabilité brute.

Fiscalité et règles : ce qu'un acquéreur ou un propriétaire doit anticiper

En droit français, aucune restriction liée à la nationalité ne limite l'acquisition d'un bien résidentiel : un acheteur non-résident ou ressortissant d'un État hors Union européenne achète aux mêmes conditions juridiques qu'un résident fiscal français. Plusieurs paramètres fiscaux et réglementaires propres à l'année 2026 méritent toutefois l'attention des acquéreurs et de leurs conseils :

• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : alors que la loi de finances pour 2025 (article 116) a autorisé les conseils départementaux à relever leur taxe de 4,50 % à 5,00 % jusqu'au 31 mars 2028, les Alpes-Maritimes ont choisi de maintenir leur taux départemental à 4,50 %. Comme l'indique le budget 2025 du Département des Alpes-Maritimes (qui prévoyait 530 M€ de recettes de DMTO), cette stabilité porte le taux global des droits d'enregistrement dans l'ancien à environ 5,81 % au 1er juin 2026, contre environ 6,32 % dans les 88 départements et collectivités passés à 5 % (dont le Var voisin depuis le 1er mai 2025), selon le tableau des taux de DMTO par département au 1er juin 2026 établi d'après les données de la DGFiP. Sur une acquisition à 10 M€, l'économie de droits représente environ 51 000 €, étant précisé que le Département conserve la faculté de voter une hausse d'ici mars 2028.
• Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : située en zone tendue, la commune applique une majoration de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (encadrée entre 5 % et 60 % par l'article 1407 ter du Code général des impôts). Il est recommandé de vérifier le taux exact issu de la dernière délibération municipale en vigueur auprès de la mairie de Saint-Jean-Cap-Ferrat.
• Location meublée de tourisme (loi Le Meur) : conformément au guide pratique 2025 des meublés de tourisme du ministère (publié le 1er septembre 2025), un numéro d'enregistrement est obligatoire dans toutes les communes de France à compter de mai 2026 et doit figurer sur chaque annonce de location saisonnière. La location d'une résidence principale est plafonnée à 120 jours par an (seuil que la commune peut abaisser à 90 jours), l'information du syndic de copropriété est obligatoire, et il convient de vérifier auprès des services municipaux les règles éventuelles de changement d'usage applicables aux résidences secondaires.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et urbanisme : tout patrimoine immobilier net taxable supérieur au seuil légal en vigueur au 1er janvier est soumis à l'IFI, y compris pour les non-résidents sur leurs biens situés en France, selon les modalités détaillées sur la page de l'administration fiscale sur l'IFI ; la quasi-totalité des villas du Cap Ferrat entre dans ce champ. Côté travaux, la loi Littoral et le PLU imposent de privilégier la restructuration ou la rénovation de l'existant plutôt que la démolition-reconstruction avec extension.

Comment suivre et estimer un bien au Cap Ferrat avec les données CASAFARI

L'ensemble des séries chronologiques présentées dans ce guide provient du module Area Insights de CASAFARI, interrogé sur le périmètre communal de Saint-Jean-Cap-Ferrat (location id 493452). Cet outil permet aux professionnels de visualiser trimestre après trimestre l'évolution des prix affichés et la structure du stock disponible.

Dans la pratique quotidienne des agences immobilières de la Côte d'Azur, des études notariales et des banques privées, trois usages complémentaires se dégagent :

1. L'évaluation sur mesure : plutôt que d'appliquer une moyenne communale fragile, les agents utilisent Comparables pour sélectionner les biens réellement proches en surface, en état et en localisation (sur le Cap ou sur les communes limitrophes de Beaulieu-sur-Mer, Villefranche-sur-Mer et Èze), en consultant au besoin la documentation Comparables et estimation (en anglais).
2. La veille sur un stock rare : lorsque quelques dizaines de biens seulement sont commercialisés simultanément, repérer les biens mis en vente avec Property Sourcing permet d'identifier immédiatement chaque nouvelle parution ou modification de prix à travers les portails.
3. L'intégration par API : les équipes techniques et data peuvent automatiser l'extraction de ces indicateurs en résolvant d'abord le nom de la commune en identifiant 493452 via Location Lookup, puis en interrogeant le point d'accès décrit dans la documentation Area Insights pour développeurs (en anglais). Chaque appel API ou requête via Casafari MCP consomme des tokens selon le forfait souscrit.

Pour explorer par vous-même les séries de prix de la Côte d'Azur, obtenir vos clés d'accès (access tokens) ou générer un dossier d'estimation, vous pouvez créer un compte sur la plateforme CASAFARI ou découvrir en détail le fonctionnement des séries de prix d'Area Insights.