Immobilier à Saint-Tropez : prix au m², tendances et règles 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché des appartements à Saint-Tropez s'établit à 17 996,9 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs extrêmes exclues), en recul de 4,0 % sur un an mais 22,9 % au-dessus du début 2023. Les maisons affichent 28 304,8 €/m², un chiffre indicatif sur un marché aussi étroit. La commune compte 3 582 habitants et 68,3 % de résidences secondaires (INSEE 2023) ; ces séries reflètent les prix affichés, et non les prix de vente actés.

Un propriétaire parisien qui met en regard le prix affiché d'un trois-pièces à deux pas de la place des Lices avec la valeur de cession que lui annonce son notaire mesure vite la singularité du marché local. En croisant les chiffres, il découvre un village qui ne compte plus que 3 582 habitants à l'année pour 4 715 résidences secondaires. Sur une presqu'île où les biens s'échangent au compte-gouttes, lire les moyennes sans comprendre la structure du parc conduit souvent à surestimer son patrimoine ou à mal calibrer une offre d'achat.

Combien coûte un logement à Saint-Tropez en 2026 ?

Le compteur ci-dessus restitue la version hebdomadaire de la série des appartements pour la commune de Saint-Tropez (identifiant 494385 dans Location Lookup), arrêtée au T3 2026. Sur l'ensemble du troisième trimestre 2026, les séries de prix d'Area Insights établissent le prix moyen affiché des appartements à 17 996,9 €/m². Ce niveau marque un repli de 2,0 % sur un trimestre et de 4,0 % sur un an par rapport au point haut du T3 2025 (18 750,3 €/m²). Après quatre trimestres d'atterrissage en douceur, les appartements tropéziens restent toutefois 22,9 % au-dessus de leur niveau du T1 2023 (14 645,8 €/m²).

Du côté des maisons et villas, la moyenne affichée ressort à 28 304,8 €/m² au T3 2026 selon CASAFARI Area Insights, après 24 503,5 €/m² au T2 2026 (+15,5 % en un trimestre et +14,1 % sur un an, contre 24 812,2 €/m² au T3 2025). Entre le T2 2024 et le T4 2025, la série évoluait dans un couloir compris entre 24 294,3 et 25 082,1 €/m², avant un creux à 23 454,7 €/m² au T1 2026 ; depuis le T1 2023 (22 479,1 €/m²), l'écart atteint +25,9 %. Ce rebond du dernier trimestre doit être lu comme une valeur indicative : sur un segment aussi étroit, la mise en commercialisation de quelques grandes propriétés en front de mer suffit à déplacer la moyenne par effet de composition, sans traduire une hausse générale des prix.

Il faut garder à l'esprit la nature de ces données : CASAFARI agrège les prix de présentation des annonces publiées, après exclusion statistique des valeurs extrêmes. Il ne s'agit pas de prix d'actes authentiques ; sur un marché de négociation, les valeurs finalement signées chez le notaire sont en général inférieures aux prétentions initiales. À l'échelle nationale, l'indice Notaires-Insee du T2 2026 (données provisoires corrigées des variations saisonnières, publiées en septembre 2026) affiche un recul de 0,8 % sur un an pour les logements anciens (-0,1 % pour les appartements, -1,3 % pour les maisons) et de 1,0 % sur le trimestre. Après la forte progression des années 2023 à 2025, les appartements de Saint-Tropez suivent donc une trajectoire proche de l'évolution du marché immobilier en France.

Segment immobilier (Saint-Tropez)	Prix moyen affiché au T3 2026	Variation sur 1 an (T3 2025 – T3 2026)	Variation depuis le T1 2023	Lecture de la série
Appartements	17 996,9 €/m²	-4,0 %	+22,9 %	Tassement régulier depuis le pic du T3 2025 (18 750,3 €/m²)
Maisons et villas	28 304,8 €/m²	+14,1 %	+25,9 %	Série volatile, saut trimestriel (+15,5 %) lié à un effet de composition

Pourquoi Saint-Tropez est-il un marché à part ?

La géographie et le droit de l'urbanisme verrouillent l'offre. Fermée par la mer, encadrée par la loi Littoral et un plan local d'urbanisme strict, la presqu'île ne laisse quasiment aucune place à la construction neuve. Cette rareté physique se double d'une transformation démographique profonde : selon le dossier complet INSEE de la commune (populations légales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026), Saint-Tropez compte 3 582 habitants répartis en 1 911 ménages. La population municipale a reculé de 36 % depuis 2007 (5 640 habitants en 2007, 4 452 en 2012, 4 352 en 2017), et 35,9 % des résidents permanents ont 65 ans ou plus (1 287 personnes).

Pendant que le village perdait des habitants à l'année, son parc immobilier basculait vers la villégiature. D'après le comparateur de territoires de l'INSEE pour Saint-Tropez en 2023, sur 6 902 logements recensés, 68,3 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels (4 715 unités), contre seulement 27,6 % de résidences principales et 4,1 % de logements vacants. Ce stock de résidences secondaires a progressé à chaque recensement depuis plus d'un demi-siècle : 997 en 1968, 2 256 en 1982, 2 886 en 1999, 3 427 en 2007, 3 966 en 2012, 4 124 en 2017 et 4 715 en 2023. C'est une proportion supérieure à celle de l'intercommunalité du Golfe de Saint-Tropez (57,2 % des 73 426 logements pour 58 300 habitants en 2023) et sans commune mesure avec la moyenne de la France entière (9,7 % des 37 527 880 logements en 2022).

Pour un acquéreur ou un vendeur français, cette structure change les règles d'évaluation. Les propriétaires de résidences secondaires n'étant presque jamais contraints de vendre dans l'urgence, les volumes de transactions annuels restent faibles. On dispose de peu de références identiques au même moment, la négociation s'opère au cas par cas, et l'écart entre un prix de présentation ambitieux et le prix d'acte réel peut s'avérer important. D'où la nécessité d'appuyer toute décision sur une analyse fine des biens réellement comparables.

Quels quartiers et quelles communes du golfe regarder ?

Faute de série statistique homogène à l'échelle infra-communale, on ne donnera pas ici de prix au mètre carré par quartier : à Saint-Tropez, la typologie du bien prime sur les moyennes de rue. Autour du Vieux Port, de la place des Lices et du quartier historique de La Ponche, le marché se compose essentiellement d'appartements de village dans des immeubles anciens, souvent sans ascenseur ni stationnement, mais recherchés pour un usage tout à pied.

Dès que l'on s'éloigne du bourg vers la pointe de la presqu'île, le bâti laisse place aux propriétés sur parc : le domaine fermé des Parcs de Saint-Tropez, le secteur des Canebiers et la route des Salins regroupent de grandes villas, parfois pieds dans l'eau ou dotées d'une vue dégagée sur la baie. En basculant au sud vers la route des Plages et le littoral de Pampelonne, on franchit régulièrement la limite communale pour entrer sur le territoire de Ramatuelle.

Le marché s'analyse d'ailleurs à l'échelle de la communauté de communes. Gassin et Ramatuelle offrent une continuité directe avec la presqu'île, tandis que Grimaud, Cogolin et Sainte-Maxime, sur la rive opposée, proposent des alternatives plus accessibles ou accueillent les actifs et le personnel travaillant dans le golfe à l'année. Pour situer ces dynamiques face au reste du littoral méditerranéen ou du pays, on peut consulter notre guide du marché immobilier de Nice ainsi que le guide des zones France. Côté desserte, la presqu'île s'atteint via les aéroports de Nice Côte d'Azur et de Toulon-Hyères, l'aérodrome de La Môle pour l'aviation d'affaires, la gare TGV de Saint-Raphaël-Valescure, et en saison par les navettes maritimes qui traversent le golfe depuis Sainte-Maxime.

Qui achète à Saint-Tropez, et pour quoi faire ?

Les acquéreurs sont avant tout des ménages à hauts revenus ou à très haut patrimoine qui cherchent un actif de jouissance et de conservation de valeur. La clientèle française, issue en grande partie de Paris, de la région Île-de-France et de la métropole lyonnaise, côtoie des acheteurs belges, suisses, allemands, britanniques, américains et moyen-orientaux. Les acquisitions se règlent fréquemment au comptant, sans condition suspensive de prêt, et s'effectuent souvent au travers de sociétés civiles immobilières (SCI) pour préparer la transmission familiale.

Cette logique patrimoniale se distingue nettement de l'investissement locatif classique : aucune série de loyers de longue durée n'étant disponible à l'échelle de la commune, il serait illusoire de calculer un rendement locatif théorique. Quant à la demande de résidence principale, elle demeure restreinte par le vieillissement de la population locale et le niveau des prix, qui reporte les ménages actifs vers Cogolin, Gassin ou Grimaud.

Droits de mutation, IFI, location saisonnière : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le coût d'entrée et de détention d'un bien dans le Var a évolué entre 2024 et 2026. Avant de signer un compromis ou de projeter des revenus estivaux, plusieurs paramètres fiscaux et réglementaires doivent être vérifiés avec son notaire :

• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : en application de la loi de finances pour 2025, la hausse des droits de mutation dans le Var a porté la part départementale de 4,50 % à 5,00 % à compter du 1er mai 2025, mesure autorisée jusqu'en 2028 (les primo-accédants d'une résidence principale en étant exemptés). Selon le détail des droits de mutation 2026 chez un notaire, le total des taxes (part départementale de 5 %, taxe communale de 1,20 % et frais d'assiette de l'État) atteint environ 6,3 % du prix sur un logement ancien. Sur une acquisition à 3 millions d'euros, les seuls droits fiscaux représentent donc près de 190 000 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : d'après les règles de l'IFI en 2026, le seuil d'assujettissement demeure fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, avec un barème progressif de 0,5 % à 1,5 % calculé dès 800 000 €. Aux prix pratiqués sur la presqu'île, l'achat d'un appartement ou d'une villa fait presque systématiquement entrer un foyer fiscal dans le champ de l'IFI.
• Location saisonnière et loi Le Meur : la location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme est strictement encadrée. Comme le précisent les démarches de la ville de Saint-Tropez pour les meublés de tourisme, la commune exige une autorisation préalable de changement d'usage (articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) ainsi qu'un enregistrement via le téléservice Déclaloc. Selon le portail de la taxe de séjour de Saint-Tropez (consulté en octobre 2026), la mise en œuvre du numéro d'enregistrement national a été reportée du 20 mai 2026 au quatrième trimestre 2026. Par ailleurs, la fiche de l'INC sur les meublés de tourisme rappelle que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe E au minimum depuis le 1er janvier 2025 pour les meublés soumis à autorisation, tout en ayant réduit les abattements du régime micro-BIC.
• Urbanisme et environnement : la loi Littoral et le PLU limitent fortement les droits à construire, les extensions et les piscines. Tout projet de restructuration d'une villa doit faire l'objet d'un audit préalable par le notaire. Il convient également d'intégrer les enjeux physiques propres au littoral varois, notamment l'érosion côtière sur le secteur de Pampelonne et les arrêtés préfectoraux de restriction d'eau en période estivale.

D'où viennent ces chiffres et comment les suivre ?

Les séries présentées dans ce guide sont issues de CASAFARI Area Insights. L'outil identifie le périmètre exact de la commune de Saint-Tropez (location id 494385 via Location Lookup), recense les annonces immobilières publiées sur les portails et sites d'agences, dédoublonne les biens commercialisés par plusieurs intermédiaires et écarte les valeurs extrêmes pour calculer une moyenne trimestrielle des prix affichés au mètre carré.

Sur un marché où deux maisons voisines peuvent afficher des valeurs du simple au double selon la vue mer ou l'état du parc, la moyenne communale ne suffit pas à fixer un prix de mandat ou d'offre. Les professionnels utilisent Comparables et l'étude de marché pour isoler les biens réellement similaires, suivre leur historique de baisse de prix et passer du prix affiché au prix de transaction probable. Un propriétaire souhaitant obtenir un premier repère pour son appartement ou sa villa peut également estimer un bien en ligne.

Pour les réseaux d'agences, les family offices et les équipes data qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils, la documentation Area Insights (en anglais) et la documentation Comparables et valorisation (en anglais) détaillent les paramètres de requête par API, dont la consommation est décomptée en tokens. Il suffit de créer un compte sur la plateforme CASAFARI pour obtenir ses clés d'accès ou consulter directement les tableaux de bord du Golfe de Saint-Tropez.