Immobilier à Strasbourg : prix, loyers et règles 2026

Combien vaut le mètre carré à Strasbourg en 2026 ? Au T3 2026, le prix moyen affiché pour un appartement en vente s'établit à 4 071,8 €/m² selon CASAFARI Area Insights (hors valeurs aberrantes), soit un recul de 2,2 % sur un an et le point bas d'une série ouverte à 4 470,0 €/m² début 2023. Dans le même temps, le loyer affiché atteint 21,3 €/m² par mois (+3,4 % sur un an). Il s'agit de prix affichés dans les annonces, distincts des actes notariés ; voici le détail des quartiers, de la fiscalité et des règles locales.

Un propriétaire de la Neustadt qui avait fait estimer son quatre-pièces autour de 4 400 €/m² au début de 2023 observe aujourd'hui des annonces voisines s'afficher sous la barre des 4 100 €/m². Sur le même palier, son voisin bailleur vient pourtant de relouer un deux-pièces meublé plus cher qu'il y a deux ans, en une seule visite. Cet effet de ciseau entre la vente et la location résume le marché strasbourgeois en 2026, façonné par une réalité structurelle : dans la capitale alsacienne, plus de sept ménages sur dix sont locataires.

Combien coûte un appartement à Strasbourg en 2026 ?

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché d'un appartement à Strasbourg est de 4 071,8 €/m² selon les séries de prix et de loyers d'Area Insights (requête du 23 octobre 2026 sur les annonces indexées, valeurs aberrantes exclues). C'est 2,2 % de moins qu'au T3 2025 (4 161,9 €/m²) et 8,9 % de moins qu'au T1 2023 (4 470,0 €/m²), ce qui place le marché au point le plus bas de ces quinze trimestres d'observation.

La trajectoire n'a pas été linéaire. Après un repli régulier en 2023 et 2024, la moyenne des prix affichés s'est redressée à 4 317,6 €/m² au T4 2025 puis à 4 371,8 €/m² au T1 2026, avant de céder 6,9 % en deux trimestres (4 125,2 €/m² au T2, puis 4 071,8 €/m² au T3 2026). Sur des données d'annonces, un tel mouvement traduit autant l'effet de composition du stock mis en vente — davantage de biens à rénover ou situés hors du centre historique — qu'une variation pure de la valeur vénale.

Il convient de distinguer ces prix de présentation des prix signés chez le notaire, qui intègrent la marge de négociation et paraissent avec plusieurs mois de décalage. À titre de repère sur une autre méthodologie, le portail SeLoger estimait le prix moyen des appartements strasbourgeois à 3 739 €/m² au 1er septembre 2026 (-0,8 % sur un an) et celui des maisons à 3 646 €/m². Ces deux sources ne mesurent pas le même périmètre et ne doivent pas être mélangées.

Ce repli strasbourgeois contraste avec l'accalmie observée à l'échelle nationale : l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens affiche +0,2 % sur un an tous logements confondus au T1 2026 (+0,6 % pour les appartements, -0,2 % pour les maisons, données provisoires). En Alsace, l'ajustement avait été marqué dès 2024, avec un recul de 4,3 % sur les appartements anciens et de 3,2 % sur les maisons dans le Bas-Rhin selon la Collectivité européenne d'Alsace (CeA).

Pourquoi les loyers montent alors que les prix baissent ?

Pendant que les prix de mise en vente s'effritent, la tension locative ne faiblit pas. Selon CASAFARI Area Insights, le loyer moyen affiché des appartements à Strasbourg atteint 21,3 €/m² par mois au T3 2026, contre 20,6 €/m² au T3 2025 (+3,4 % sur un an) et 19,2 €/m² au T1 2024, soit une progression de 10,9 % en deux ans et demi.

Les relevés de baux signés confirment cette dynamique, même sur des niveaux faciaux plus bas propres aux loyers hors charges du parc existant. L'Agence de développement et d'urbanisme de l'agglomération strasbourgeoise (Adeus) et l'Observatoire local des loyers du Bas-Rhin ont mesuré une hausse de 4 % du loyer médian entre janvier 2023 et janvier 2024 (environ +4,1 % sur la période 2023-2024), un rythme supérieur à celui constaté à Lille (+1,7 %) ou à Lyon (+2,2 %) sur la même période.

La combinaison d'un dénominateur en baisse et d'un numérateur en hausse ouvre mécaniquement le rendement brut indicatif calculé sur les annonces. Dans CASAFARI Area Insights, ce ratio (12 × 21,3 € ÷ 4 071,8 €) ressort à 6,3 % au T3 2026, contre 5,9 % au T3 2025 et 5,4 % au T1 2024. Il s'agit d'un indicateur de marché brut fondé sur les prix et loyers affichés, avant frais d'acquisition, charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, travaux énergétiques et fiscalité. On peut suivre l'évolution du marché immobilier trimestre après trimestre pour observer si cet écart se maintient.

Trois moteurs soutiennent cette demande locative. D'abord, le poids de l'Université de Strasbourg et des grandes écoles : selon le comparateur de territoires de l'INSEE (recensement 2023), 19,7 % des habitants de la commune ont entre 15 et 24 ans, et 22,7 % ont entre 25 et 39 ans. Ensuite, la présence du Parlement européen, du Conseil de l'Europe et de la Cour européenne des droits de l'homme alimente un flux continu de collaborateurs et de fonctionnaires internationaux à la recherche de studios et de deux-pièces meublés. Enfin, le bassin d'emploi transfrontalier avec l'Ortenau allemand stabilise la demande des jeunes actifs.

Une ville de locataires : ce que cela change pour acheter ou vendre

Pour comprendre la mécanique des prix à Strasbourg, il faut regarder la structure de détention du parc. D'après le dossier complet INSEE de la commune de Strasbourg (RP2023, en vigueur au 1er janvier 2026), seuls 26,8 % des 142 254 ménages strasbourgeois sont propriétaires de leur résidence principale (38 140 ménages), contre 71,0 % de locataires (101 003 ménages). C'est moins de la moitié de la moyenne nationale (57,5 % de propriétaires en France) et régionale (58,7 % dans le Grand Est).

La ville compte 164 524 logements en 2023, dont 86,5 % de résidences principales. Les résidences secondaires et logements occasionnels n'en représentent que 4,9 % (8 009 logements, certes en hausse par rapport aux 2,1 % de 2012, mais loin des 9,7 % observés en France). Strasbourg n'est pas un marché de villégiature : ces logements occasionnels sont essentiellement des pied-à-terre professionnels ou institutionnels.

Indicateur (RP2023)	Strasbourg	Grand Est	France
Ménages propriétaires de leur résidence principale	26,8 %	58,7 %	57,5 %
Part des résidences secondaires et logements occasionnels	4,9 %	4,0 %	9,7 %
Évolution annuelle moyenne de la population (2017-2023)	+0,7 %	0,0 %	+0,4 %

Cette structure a deux conséquences directes sur les prix affichés dans CASAFARI Area Insights. D'une part, le socle démographique est solide : la commune compte 293 771 habitants (population municipale de référence 2023) et a gagné 0,7 % d'habitants par an entre 2017 et 2023, quand le Grand Est stagnait à 0,0 %. D'autre part, le marché de la revente est étroit : les propriétaires occupants restent en moyenne 17,5 ans dans leur logement. Quelques centaines de mises en vente suffisent donc à faire bouger la moyenne trimestrielle.

Le tassement des volumes depuis la remontée des taux de crédit est net en Alsace. Selon le budget 2025 de la Collectivité européenne d'Alsace, les recettes de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ont chuté de 34,6 % entre 2021 et 2024, passant de 342,8 M€ à 224,1 M€ (-17,3 % sur la seule année 2024), avec une prévision prudente à 220 M€ pour 2025. Dans un marché où les acheteurs prennent leur temps, un propriétaire qui souhaite vendre a tout intérêt à obtenir une estimation immobilière en ligne puis à estimer un bien avec Comparables et une étude de marché à partir des biens réellement en concurrence dans sa rue.

Quels quartiers regarder, de la Neustadt à Neudorf ?

Adossée au Rhin face à la ville allemande de Kehl, Strasbourg s'organise en anneaux très typés autour de son centre historique. Les séries de CASAFARI Area Insights présentées plus haut portent sur la commune entière ; d'un quartier à l'autre, la nature du bâti et le profil des acheteurs changent sensiblement.

• Grande-Île et Neustadt : toutes deux inscrites au patrimoine mondial de l'UNESCO et couvertes par le Site patrimonial remarquable (SPR), elles concentrent les immeubles anciens de caractère et les grands appartements haussmanniens ou wilhelminiens. La rareté foncière y protège les valeurs, mais le bâti d'avant 1945 demande une vigilance particulière sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les règles d'urbanisme patrimonial.
• Orangerie, Contades et Robertsau : ces secteurs résidentiels et verdoyants du nord-est, proches des institutions européennes, attirent les familles strasbourgeoises en quête d'espace, les cadres et les diplomates. Le marché y est dominé par l'achat de résidence principale à long terme.
• Krutenau et Esplanade : au sud-est du centre, à proximité immédiate du campus universitaire, ces deux quartiers concentrent la demande étudiante et celle des jeunes actifs. Les studios et deux-pièces y connaissent une rotation locative élevée.
• Neudorf et Cronenbourg : bien reliés par le tramway, ces quartiers ainsi que le secteur de la Gare et la première couronne de l'Eurométropole (Schiltigheim au nord, Illkirch-Graffenstaden et Lingolsheim au sud) offrent un rapport surface-prix plus accessible pour les primo-accédants et les investisseurs visant des colocations ou de jeunes ménages.

La dimension transfrontalière de l'Eurodistrict Strasbourg-Ortenau ajoute une composante singulière : des actifs français travaillant dans le Bade-Wurtemberg et des ménages allemands achètent ou louent des deux côtés du Rhin, même si aucune statistique officielle ne publie la part exacte des acquéreurs non-résidents à l'échelle de la commune. Pour descendre à l'échelle d'un micro-secteur et repérer les biens avec Property Sourcing, les professionnels filtrent les annonces actives par rue, surface et état directement dans la plateforme.

Frais de notaire, meublés de tourisme, encadrement des loyers : les règles à connaître en 2026

Avant de signer un compromis ou un bail à Strasbourg, quatre paramètres réglementaires et fiscaux doivent être intégrés au calcul (situation à jour en octobre 2026).

Frais d'acquisition (DMTO) relevés à 5 %. Comme l'y autorise la loi de finances pour 2025, la Collectivité européenne d'Alsace a porté le taux départemental des droits de mutation de 4,5 % à 5 % à compter du 1er mai 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, ainsi que le récapitule le tableau des taux de DMTO par département. Dans l'ancien, les « frais de notaire » totaux s'établissent désormais entre 7,5 % et 8 % du prix d'achat. Exception notable : le taux de 4,5 % est maintenu pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.

Meublés de tourisme sous compensation stricte. Louer sa résidence principale en courte durée reste possible dans la limite de 120 nuits par an avec un numéro d'enregistrement. En revanche, pour une résidence secondaire ou un bien d'investissement, une autorisation de changement d'usage délivrée par l'Eurométropole est obligatoire. Depuis le 1er octobre 2024 (règlement modifié le 1er février 2026), la compensation s'applique dès le premier logement dans le centre élargi : il faut transformer en logement un local non résidentiel d'une surface au moins équivalente, et d'au moins 1,5 fois la surface dans la Grande-Île et le cœur de la Neustadt, tout en conservant au minimum 80 % de surface d'habitation dans l'immeuble. En pratique, la création d'un nouveau meublé touristique permanent en centre-ville est devenue hors de portée d'un investisseur particulier.

Encadrement des loyers : zone tendue, mais pas de plafond préfectoral. En octobre 2026, Strasbourg ne fait pas partie des villes soumises au plafonnement par « loyer de référence majoré ». La commune est toutefois classée en zone tendue : le loyer est plafonné à celui du locataire précédent lors d'une relocation (hors travaux importants) et le préavis du locataire est réduit à un mois. Sur le plan politique, le conseil de l'Eurométropole a adopté le 9 octobre 2026 la motion de l'Eurométropole sur l'encadrement des loyers demandant à intégrer le dispositif national. L'expérimentation nationale arrivant elle-même à échéance en novembre 2026, une éventuelle entrée en vigueur relève d'un aléa législatif pour 2027 plutôt que d'une règle acquise.

Calendrier énergétique (DPE). Conformément à la loi Climat et résilience applicable dans toute la France, les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F suivront en 2028. Dans le parc strasbourgeois d'avant-guerre ou des années 1950-1970, le coût d'isolation et le vote en assemblée générale de copropriété constituent un point de négociation majeur à l'achat.

Comment suivre le marché strasbourgeois avec les données CASAFARI

Dans un marché où les prix affichés reculent tandis que les loyers progressent, la fraîcheur de la donnée fait la différence entre un mandat qui s'éternise et une vente conclue au prix du marché. Les indicateurs de cette page sont extraits de CASAFARI Area Insights pour la commune de Strasbourg (identifiant 465080 via Location Lookup), qui agrège et déduplique les annonces immobilières pour produire des séries trimestrielles homogènes par type de bien.

Pour aller plus loin sur le terrain alsacien ou comparer Strasbourg avec d'autres métropoles étudiantes :

• Les agents et les analystes utilisent Comparables (voir la documentation Comparables et valorisation (en anglais)) et Property Sourcing pour évaluer un appartement à la rue près et identifier les biens affichés sous la médiane de leur quartier.
• Les équipes techniques peuvent reproduire les séries de ce guide via la documentation Area Insights pour développeurs (en anglais), alimenter leurs modèles avec Data Services ou interroger ces données depuis un agent IA avec Casafari MCP, en consommant leurs crédits en tokens.
• Pour replacer l'Alsace dans la conjoncture nationale, consultez le guide du marché immobilier en France ainsi que notre guide du marché immobilier de Lyon, autre grande métropole universitaire française où l'encadrement des loyers est déjà en vigueur.

Vous souhaitez vérifier les prix affichés et les loyers de votre secteur à Strasbourg ? Vous pouvez explorer les séries de prix et de loyers d'Area Insights ou créer un compte sur la plateforme CASAFARI pour lancer vos premières recherches.