Immobilier à Monaco : prix au m², quartiers et règles d'achat en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché d'un appartement à Monaco s'établit à 52 276,6 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs aberrantes exclues), en repli de 0,6 % sur un an et dans un couloir de 49 000 à 52 600 €/m² depuis début 2023. En parallèle, l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE estime le prix de transaction à 57 569 €/m² en 2025, de 43 797 € aux Moneghetti à 71 167 € au Larvotto. Ces deux séries ne mesurent pas le même périmètre et dessinent un marché au plateau, mince avec 493 transactions en 2025, et tiré par le très haut de gamme.

Imaginez un couple installé en location à La Rousse depuis trois ans. Au moment d'acquérir un trois-pièces vers Monte-Carlo, les vitrines des agences affichent des biens autour de 52 000 €/m², tandis que leur notaire évoque la moyenne de 57 569 €/m² publiée par l'Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques (IMSEE). En Principauté plus qu'ailleurs, comprendre comment se forment les prix évite les erreurs de lecture avant de signer un compromis.

Combien coûte le mètre carré à Monaco en 2026 ?

Sur le marché des annonces, le mètre carré monégasque fait preuve d'une grande stabilité. D'après les données de CASAFARI Area Insights arrêtées au 23 octobre 2026 (identifiant de localité 317558), le prix moyen affiché des appartements atteint 52 276,6 €/m² au T3 2026, contre 52 598,1 €/m² au T3 2025, soit une variation annuelle de −0,6 % (−321,5 €). Sur un trimestre, la moyenne progresse de 1,3 % par rapport au T2 2026 (51 596,5 €/m²).

Si l'on observe la trajectoire sur quatorze trimestres, le prix affiché a progressé de 3,0 % entre le T1 2023 (50 743,3 €/m²) et le T3 2026. Le point bas de la série a été touché au T2 2023 à 49 047 €/m², et le point haut au T3 2025 à 52 598,1 €/m². Depuis près de quatre ans, les prétentions des vendeurs évoluent dans un canal étroit compris entre 49 000 et 52 600 €/m², une trajectoire que l'on peut replacer dans l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI en Europe.

Du côté des actes enregistrés à la Direction des Services Fiscaux, l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE (publié en février 2026) calcule un prix de transaction estimé par modélisation économétrique à 57 569 €/m² en 2025. Ce chiffre marque un léger repli de 1,4 % par rapport au record de 2024 (58 402 €/m²), année qui avait enregistré un bond de 14,8 % sur 2023 (50 890 €/m²).

Année	Prix moyen affiché (CASAFARI, moyenne des 4 trimestres)	Prix de transaction estimé (IMSEE, modèle de régression)
2023	49 767,4 €/m²	50 890 €/m²
2024	50 785,6 €/m²	58 402 €/m²
2025	51 658,1 €/m²	57 569 €/m²

Il ne faut jamais déduire une prime ou une marge de négociation de l'écart entre les 51 658,1 €/m² affichés en moyenne en 2025 (calcul de la rédaction d'après CASAFARI Area Insights) et les 57 569 €/m² de l'IMSEE. Les deux sources n'observent pas le même objet :

• CASAFARI relève les prix demandés dans les annonces d'appartements publiées par les agences, en excluant les valeurs aberrantes.
• L'IMSEE modélise les ventes dans le neuf et les reventes enregistrées par les notaires (hors villas et hors Monaco-Ville), y compris les transactions confidentielles commercialisées hors marché à des niveaux de prix très élevés.
• La surface retenue par l'IMSEE est mesurée jusqu'au nu extérieur des façades et intègre 100 % de la surface des terrasses et balcons, ce qui diffère fréquemment des surfaces habitables annoncées en agence.

La lecture conjointe des deux séries mène au même constat : après le palier franchi en 2024 lors de la livraison de programmes neufs d'exception, le marché monégasque ne se retourne pas ; il s'installe sur un plateau à son plus haut niveau historique.

Monaco en huit quartiers : où sont les 2 km² et ce qu'ils valent

Au 31 décembre 2025, l'IMSEE recense 1 473 immeubles sur les deux kilomètres carrés de la Principauté, représentant 3,4 millions de mètres carrés de surface utile, dont 2,0 millions de mètres carrés (60,2 %) consacrés au logement, parc domanial compris. À eux seuls, Monte-Carlo et La Rousse concentrent plus de 40 % des surfaces résidentielles du pays.

La moyenne nationale masque des écarts considérables d'une rue à l'autre. Selon le tableau 16 de l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE, le prix de transaction estimé au mètre carré varie de 43 797 € à 71 167 € selon le quartier :

Quartier	Prix de transaction estimé en 2025 (IMSEE)	Évolution sur un an	Nombre de reventes en 2025	Volume des reventes en 2025
Larvotto	71 167 €/m²	+2,2 %	13	851,9 M€
Monte-Carlo	54 009 €/m²	+4,8 %	164	1 130,0 M€
Fontvieille	52 518 €/m²	+4,5 %	35	—
La Condamine	52 104 €/m²	−0,7 %	44	—
La Rousse	51 265 €/m²	+3,2 %	100	—
Jardin Exotique	45 168 €/m²	−3,7 %	41	—
Les Moneghetti	43 797 €/m²	+3,3 %	24	—
Monaco-Ville	Non estimé (volume insuffisant)	—	8	—

Le Larvotto domine nettement à 71 167 €/m² (+2,2 % en 2025), porté par sa façade maritime et les livraisons récentes, notamment l'extension en mer de Mareterra en 2024. Monte-Carlo suit à 54 009 €/m² (+4,8 %), devant le secteur gagné sur la mer de Fontvieille (52 518 €/m², +4,5 %), le cœur historique et commerçant de La Condamine (52 104 €/m², −0,7 %) et le quartier résidentiel de La Rousse / Saint-Roman (51 265 €/m², +3,2 %). Sur les hauteurs ouest, le Jardin Exotique (45 168 €/m², −3,7 %) et Les Moneghetti (43 797 €/m², +3,3 %) offrent les tickets d'entrée les plus modérés. Quant à Monaco-Ville (le Rocher), l'IMSEE l'exclut de son modèle économétrique faute de volume, avec seulement 8 reventes enregistrées en 2025.

L'époque de construction pèse autant que l'adresse. En 2025, l'IMSEE évalue le mètre carré des immeubles construits entre 2020 et 2029 à 65 602 €/m² en moyenne sur la Principauté (allant de 47 800 €/m² au Jardin Exotique jusqu'à 71 241 €/m² au Larvotto), contre 42 142 €/m² pour le bâti antérieur à 1940. De plus, le modèle de régression de l'IMSEE explique environ la moitié de la variance des prix ; l'autre moitié tient à l'étage, à l'ouverture de la vue mer, à l'état de l'appartement et aux prestations de la résidence. Pour analyser la dynamique propre à un micro-secteur, vous pouvez consulter la page Area Insights (Insights de Zone).

Pourquoi le marché monégasque est-il si mince et si irrégulier ?

En 2025, la Principauté a enregistré exactement 493 transactions résidentielles privées selon l'IMSEE, en hausse de 5,8 % par rapport aux 466 actes de 2024. Ce volume se répartit entre 64 ventes dans le neuf (−36,6 %) et 429 reventes sur le second marché (+17,5 %, très proche de la moyenne décennale de 424 reventes par an).

Malgré cette étroitesse en nombre d'actes, la valeur totale échangée a atteint 5,9 milliards d'euros en 2025, égalant le record absolu de 2024. Le marché de la revente a signé un sommet historique à 3,2 milliards d'euros (+49,1 % sur un an), prenant le relais d'un compartiment neuf à 2,6 milliards d'euros (−29,1 %).

Cette irrégularité s'explique par le mode de production du foncier à Monaco : les livraisons arrivent par vagues. Le tableau 2 de l'IMSEE dénombre 685 logements privés neufs livrés entre 2016 et 2025, mais avec des écarts annuels spectaculaires : aucun logement neuf en 2023, 159 logements en 2024, puis 103 logements en 2025 (concentrés sur deux opérations : Bay House / Testimonio II à La Rousse et le Palais Ninetta aux Moneghetti). La mise en vente ou la livraison d'un seul ensemble suffit à déplacer les agrégats nationaux.

L'analyse des budgets unitaires confirme la polarisation vers les très grands actifs :

• Sur le marché de la revente en 2025, le prix moyen s'établit à 7,6 millions d'euros (+26,8 %) et le prix médian à 4,0 millions d'euros (+11,1 %), tirés par 22 reventes supérieures à 20 millions d'euros.
• Dans le neuf, le prix moyen atteint 40,8 millions d'euros (+11,9 %) pour une médiane à 21,2 millions d'euros, les appartements de quatre pièces et plus représentant 84 % des ventes.
• À l'autre extrémité, les studios et les deux-pièces constituent la part liquide du marché, assurant 53 % du nombre total des reventes en 2025. Les professionnels utilisent la recherche immobilière Property Sourcing pour repérer les studios et deux-pièces dès leur mise sur le marché.
• Géographiquement, Monte-Carlo concentre 38,2 % des reventes (164 actes pour 1,13 milliard d'euros), suivi de La Rousse (100 reventes). Au Larvotto, 13 reventes ont suffi à générer 851,9 millions d'euros de volume.

Qui achète à Monaco, et pour quoi faire ?

Selon le recensement de la population 2025 de l'IMSEE, la Principauté compte 38 857 habitants (+1,1 % sur un an) issus de 144 nationalités. Les ressortissants monégasques représentent 24,1 % des résidents (chiffre 2024) et les ressortissants français 21,3 % en 2025.

Aucune statistique officielle ne détaille la nationalité des acquéreurs ni la répartition exacte entre résidences principales et secondaires ; on observe en pratique une part importante mais non chiffrée de propriétaires non résidents. Deux motifs guident les acquisitions :

1. L'ancrage de la résidence principale : l'acquéreur s'installe effectivement en Principauté (souvent après une première période en location) pour bénéficier de la sécurité, de la stabilité institutionnelle à trente minutes de l'aéroport Nice Côte d'Azur et du cadre fiscal monégasque.
2. La détention patrimoniale ou le pied-à-terre : l'actif est acquis par un non-résident ou un investisseur — fréquemment au travers d'une société civile monégasque — soit sur le segment liquide des studios et deux-pièces destinés à la location, soit sur de vastes surfaces familiales. Au Larvotto, des marchands de biens et des investisseurs revendent également des unités récemment livrées après valorisation.

Les acquéreurs de nationalité française doivent intégrer une règle spécifique : en application de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963, les citoyens français qui établissent leur domicile à Monaco demeurent assujettis à l'impôt sur le revenu en France dans les mêmes conditions que s'ils avaient leur domicile en France (hors certaines situations historiques antérieures à la convention). Pour un foyer français, l'intérêt d'un achat en Principauté réside dans la préservation du capital, la qualité de vie et le cadre civil et successoral monégasque, point qu'il convient de valider systématiquement avec un conseil fiscal avant tout engagement.

Quels frais et quelles règles prévoir pour acheter à Monaco ?

Il n'existe aucune restriction liée à la nationalité pour acheter un bien immobilier à Monaco. En revanche, la détention d'un titre de propriété ne confère pas automatiquement le droit au séjour : la demande de carte de séjour suppose de justifier d'un logement en Principauté (en propriété ou en location), de ressources financières suffisantes attestées par un établissement bancaire de la place, d'un casier judiciaire vierge et d'un entretien auprès de la Sûreté Publique.

Sur le plan fiscal, le coût d'acquisition d'un bien existant dépend de la structure juridique de l'acheteur. Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 1.548 du 6 juillet 2023 (applicable aux actes enregistrés à compter du 1er octobre 2023 et modifiant l'article 12 de la loi n° 580), les droits d'enregistrement s'articulent autour de trois taux distincts — à noter que la page du Gouvernement Princier sur les droits d'enregistrement mentionne encore l'ancien taux de base de 4,5 %, qu'il convient d'actualiser à 4,75 % auprès de son notaire :

Profil de l'acquéreur (bien existant)	Droits d'enregistrement	Honoraires d'agence (acquéreur)
Personne physique ou société civile monégasque transparente (associés personnes physiques identifiés)	4,75 %	3 % HT
Autres entités remplissant les critères légaux de transparence	7,5 %	3 % HT
Entités sans déclaration des bénéficiaires effectifs par un mandataire agréé	10,0 %	3 % HT

À ces droits d'enregistrement s'ajoutent les émoluments du notaire monégasque ainsi que les honoraires d'agence réglementés par le barème officiel de la Chambre Immobilière Monégasque, fixés à 3 % hors taxes du prix de vente à la charge de l'acquéreur (et 5 % hors taxes à la charge du vendeur ; en matière locative, la commission est de 10 % du loyer annuel à la charge du preneur).

Lorsque le bien est détenu par l'intermédiaire d'une entité juridique, la loi n° 1.381 sur les bénéficiaires effectifs (Legimonaco) impose la désignation d'un mandataire agréé établi à Monaco et le dépôt d'une déclaration annuelle d'existence. Tout changement ultérieur de bénéficiaire effectif entraîne la perception d'un droit proportionnel de 4,5 % calculé sur la valeur vénale de l'immeuble. Par ailleurs, la vigilance en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et de traçabilité des fonds a été sensiblement renforcée depuis 2024 par les études notariales, les banques et les agences de la place.

Avant de formuler une offre d'achat assortie de l'acompte usuel en Principauté, où l'étage et l'orientation font varier le prix du simple au double au sein d'un même immeuble, il est recommandé de s'appuyer sur les estimations et comparables pour vérifier un prix affiché.

Où retrouver ces chiffres et comment les suivre chaque semaine

La série de prix affichés citée dans ce guide provient directement de la base de données de CASAFARI. Dans l'interface, la recherche « Monaco » est résolue par le service Location Lookup vers l'identifiant unique 317558, et Area Insights restitue la série temporelle sale_apartment_psqm trimestre par trimestre, avec un rafraîchissement hebdomadaire du dernier point.

Pour les family offices, les banques privées et les équipes techniques qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils d'analyse patrimoniale, les mêmes séries sont accessibles par API. Vous pouvez consulter la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais). L'accès s'effectue en libre-service : il suffit d'ouvrir un compte sur platform.casafari.com pour générer ses clés d'accès, chaque requête étant décomptée en tokens selon le plan choisi.

Les analystes qui travaillent avec des assistants conversationnels peuvent également interroger les données de Monaco depuis un agent IA avec Casafari MCP, ou demander un export sur mesure via Data Services pour obtenir l'historique complet des annonces de la Principauté. Précisons qu'aucune série de loyers n'étant fournie à ce jour pour l'identifiant 317558, nous ne publions pas de rendement locatif indicatif ; cet indicateur sera intégré dès que la série locative sera disponible.

Faut-il acheter à Monaco maintenant ? Ce que disent les données

Que l'on observe les 52 276,6 €/m² affichés au T3 2026 dans CASAFARI ou les 57 569 €/m² actés en 2025 selon l'IMSEE, le diagnostic est identique : le marché immobilier monégasque digère la hausse de 2024 sans céder de terrain, soutenu par la rareté foncière de ses 2 kilomètres carrés et par un volume de reventes au plus haut à 3,2 milliards d'euros.

Pour un acquéreur, trois précautions s'imposent :

• Raisonner par segment et non sur la moyenne globale : un programme livré dans la décennie 2020–2029 se négocie autour de 65 602 €/m² (et plus de 71 000 €/m² au Larvotto), tandis qu'un immeuble d'avant 1940 s'échange autour de 42 142 €/m².
• Distinguer la liquidité selon la taille : les studios et deux-pièces (53 % des reventes) trouvent preneur rapidement, alors que les appartements au-delà de 20 millions d'euros s'adressent à un cercle restreint d'acheteurs internationaux et demandent du temps.
• Vérifier le régime juridique du bâti ancien : certains immeubles anciens relèvent de régimes locatifs encadrés qui restreignent l'usage et expliquent une décote apparente à l'achat.

Lorsque notre couple de La Rousse visite enfin un trois-pièces à Monte-Carlo affiché à 54 000 €/m², il sait désormais pourquoi ce chiffre est cohérent avec les 54 009 €/m² observés par l'IMSEE dans ce quartier, et comment budgéter ses 4,75 % de droits d'enregistrement et ses 3 % HT de frais d'agence. Pour préparer votre propre acquisition ou évaluer un actif, vous pouvez explorer les tendances détaillées sur la page Area Insights (Insights de Zone).