Immobilier en Suisse : prix, pénurie et règles d'achat en 2026

Au 3e trimestre 2026, le prix affiché moyen d'un appartement à la vente en Suisse atteint 10 292,5 €/m² selon la page Area Insights (Insights de Zone) de CASAFARI (annonces indexées hors valeurs aberrantes, converti en euros), en repli de 1,8 % sur le trimestre mais supérieur de 1,1 % au 2e trimestre 2025. Parallèlement, l'indice officiel des transactions (IMPI) de l'OFS progresse de 3,5 % sur un an au 2e trimestre 2026, tandis que le taux de logements vacants est tombé à 0,93 % au 1er juin 2026. Ces chiffres reflètent des prix affichés et non des actes signés, dans un marché qui se tend plutôt qu'il ne se détend.

Le 1er juin 2026, les communes suisses ont recensé très exactement 45 493 logements vides pour plus de 9,1 millions d'habitants. Dans le canton de Genève, cette réserve tombe à 31 logements sur 10 000. Une famille de Nyon ou de Morges qui cherche un appartement de 4,5 pièces en propriété par étages (PPE) depuis dix-huit mois sait exactement ce que cette statistique signifie au quotidien : des visites groupées sur dossier préalable, des offres au prix de l'annonce et l'obligation d'avoir son financement bancaire bouclé avant même de franchir le seuil.

Combien coûte un appartement en Suisse en 2026 ?

La mesure nationale établie par CASAFARI Area Insights (identifiant géographique 500, requête du 23 octobre 2026) situe le prix affiché moyen des appartements à la vente à 10 292,5 €/m² au 3e trimestre 2026. Sur un trimestre, par rapport aux 10 481 €/m² du 2e trimestre 2026, la série affiche un léger repli de 1,8 %. Sur un an, par rapport au pic de 10 860,4 €/m² observé au 3e trimestre 2025, l'écart apparent est de -5,2 %, mais ce mouvement s'explique en grande partie par l'effet de change entre le franc suisse et l'euro ainsi que par la composition régionale des annonces mises en ligne d'un trimestre à l'autre. Si l'on prend pour point de départ le 2e trimestre 2025 (10 185,3 €/m²), premier trimestre doté d'un flux d'annonces représentatif, le niveau des prix affichés progresse de 1,1 %.

Une précision méthodologique s'impose à la lecture de cette courbe : entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2025, les valeurs enregistrées demeurent quasi immobiles, comprises entre 8 945 et 8 956,8 €/m². Cette stabilité artificielle reflète une période de données clairsemées durant laquelle peu de nouvelles annonces ont été agrégées ; il ne faut y lire aucune tendance de marché. La véritable dynamique trimestrielle se lit à compter du printemps 2025 : 10 185,3 €/m² au T2 2025, 10 860,4 €/m² au T3 2025, 9 468,4 €/m² au T4 2025, puis une remontée à 10 315,2 €/m² au T1 2026 et 10 481 €/m² au T2 2026 avant l'atterrissage du T3 2026.

Il convient enfin de garder à l'esprit deux éléments structurels pour interpréter l'évolution du marché immobilier suivie par CASAFARI. D'une part, la série mesure des prix affichés par les vendeurs et les régies dans les annonces indexées, et non les montants inscrits au registre foncier : en Suisse comme ailleurs, les propriétaires mettent fréquemment leur bien en vente au-dessus de la valeur de marché réalisable. D'autre part, CASAFARI consolide ses indicateurs européens en euros pour permettre les comparaisons internationales, alors que l'immobilier helvétique se négocie et se finance exclusivement en francs suisses (CHF).

Pourquoi les prix de vente montent alors que la série CASAFARI oscille ?

Pour observer les prix réellement payés devant notaire, la référence institutionnelle est l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI). Selon l'indice IMPI du T2 2026 publié par l'OFS le 30 juillet 2026, l'indicateur national atteint 127,7 points (base 100 au 4e trimestre 2019), soit une hausse de +0,7 % sur un trimestre et de +3,5 % sur un an. Au sein de cet indice, les appartements en propriété par étages (PPE) tirent le marché avec une progression trimestrielle de +1,6 %, tandis que les maisons individuelles marquent un léger repli de -0,4 % sur le trimestre.

Indicateur et source	Périmètre mesuré	Niveau récent	Évolution annuelle au T2 2026	Évolution trimestrielle
CASAFARI Area Insights (id 500)	Prix affichés des appartements à la vente (annonces indexées, en €)	10 481 €/m² (T2 2026) 10 292,5 €/m² (T3 2026)	+2,9 % (T2 2026 vs T2 2025)	-1,8 % (T3 2026 vs T2 2026)
OFS — Indice IMPI	Prix de transaction de gré à gré (PPE et maisons, en CHF)	127,7 points (T2 2026, base 100 = T4 2019)	+3,5 % (T2 2026 vs T2 2025)	+0,7 % (T2 2026 vs T1 2026)

Lorsque l'on superpose les deux sources sur la même période, la cohérence apparaît nettement : entre le 2e trimestre 2025 et le 2e trimestre 2026, le prix affiché moyen des appartements mesuré par CASAFARI augmente de +2,9 % (passant de 10 185,3 à 10 481 €/m²), quand l'indice de transaction IMPI de l'OFS progresse de +3,5 %. Les deux courbes pointent dans la même direction avec une amplitude proche, mais l'une capte les attentes de l'offre en temps réel tandis que l'autre enregistre les actes signés avec un trimestre de décalage.

La Suisse ne publie pas de décompte national exhaustif du nombre de ventes résidentielles. Comme l'explique la méthodologie des prix de l'immobilier de l'OFS, l'échantillon de l'IMPI — qui regroupe environ 8 000 transactions de gré à gré par trimestre issues de toutes les régions du pays — constitue la meilleure approximation disponible du volume d'activité. Pour une régie romande, un courtier ou un banquier hypothécaire, les deux séries sont complémentaires : les prix affichés permettent de lire immédiatement la tension sur le stock mis en vente, tandis que l'IMPI valide a posteriori le niveau auquel les acheteurs et leurs banques ont effectivement transigé.

Où sont les logements, et où n'y en a-t-il presque plus ?

La moyenne nationale recouvre un territoire à deux vitesses. Le long de l'axe ferroviaire Genève–Lausanne–Berne–Zurich et autour des trois plateformes aéroportuaires internationales (Genève, Zurich et Bâle-Mulhouse), la concentration des emplois à haute valeur ajoutée porte les prix bien au-dessus de la moyenne helvétique. À l'inverse, l'arc jurassien, le canton de Soleure ou les vallées périphériques du Tessin affichent des valeurs nettement plus accessibles. En parallèle, les cantons alpins — Valais, Grisons, Oberland bernois et certaines communes tessinoises — forment un marché distinct, rythmé par la demande de résidences secondaires.

La pénurie physique de logements résume à elle seule la fermeté des prix. D'après le dénombrement des logements vacants au 1er juin 2026 publié le 10 septembre 2026 par l'OFS et le DEFR, la Suisse ne comptait plus que 45 493 logements vacants, soit 0,93 % du parc contre 1,00 % en 2025. Il s'agit du sixième recul annuel consécutif (-0,79 point de pourcentage depuis 2021) et du premier passage sous le seuil symbolique de 1 % depuis quinze ans. Plus frappant encore pour les candidats à l'acquisition : sur ces 45 493 biens inoccupés dans tout le pays, 34 690 étaient proposés à la location et seulement 10 803 étaient mis en vente.

Les écarts cantonaux au 1er juin 2026 illustrent cette géographie de la rareté :

• Les marchés en pénurie aiguë : le canton de Zoug affiche un taux de vacance de 0,20 %, suivi par Genève à 0,31 %, Obwald à 0,38 % et Zurich à 0,52 %.
• Les marchés plus détendus : le Tessin se situe à 1,78 %, Soleure à 1,91 % et le canton du Jura à 3,35 %, soit le taux le plus élevé du pays.

En Suisse romande, Genève demeure ainsi le deuxième canton le plus tendu de la Confédération, à l'opposé du Jura. Le taux précis du canton de Vaud n'étant pas détaillé dans ce relevé synthétique, les lecteurs souhaitant vérifier la situation d'une commune lémanique ou broyarde peuvent consulter les tableaux cantonaux complets annexés au communiqué de l'OFS.

Cette raréfaction de l'offre s'explique par une croissance démographique qui, bien qu'en léger ralentissement, continue de dépasser le rythme de la construction neuve. Selon les chiffres définitifs de la population résidante 2025 (OFS) publiés le 20 août 2026, la Suisse comptait 9 127 100 habitants permanents au 31 décembre 2025, en hausse de +0,8 % (+76 100 personnes) sur un an. La population se compose de 72 % de citoyens suisses et de 28 % de ressortissants étrangers, et près des neuf dixièmes de la progression annuelle proviennent du solde migratoire.

Qui achète en Suisse, et avec quel financement ?

Contrairement à ses voisins européens, la Suisse est historiquement une nation de locataires. Selon la page de l'Office fédéral du logement sur les logements en propriété établie d'après le relevé structurel de l'OFS (chiffres 2023 publiés en février 2025), environ 36 % des ménages privés (35,8 %) sont propriétaires de leur logement, soit le taux le plus bas d'Europe : on dénombre environ 1,4 million de ménages propriétaires contre 2,4 millions de ménages locataires.

Le profil type de l'acquéreur résidentiel est un ménage à double revenu, âgé de la fin de la trentaine à la cinquantaine, de nationalité suisse ou résident étranger établi, qui achète une PPE ou une maison individuelle pour l'occuper. Pour boucler son plan de financement, ce ménage combine généralement une hypothèque à taux fixe ou indexée sur le taux monétaire SARON avec un retrait anticipé ou une mise en gage de sa prévoyance professionnelle (2e pilier) et individuelle (pilier 3a).

Les conditions monétaires restent particulièrement favorables aux emprunteurs : la Banque nationale suisse (BNS) maintient son taux directeur à 0,0 % depuis juin 2025, une décision confirmée lors de son examen du 24 septembre 2026, comme le rappelle l'évolution des taux suivie par Raiffeisen. Lors de cette même séance de septembre 2026, la BNS a toutefois qualifié elle-même le marché immobilier résidentiel de tendu. Les souscripteurs d'hypothèques SARON doivent donc garder à l'esprit qu'un éventuel relèvement du taux directeur se répercuterait rapidement sur leurs charges trimestrielles.

Sur le terrain de l'investissement locatif, le parc d'immeubles de rendement est largement dominé par les institutionnels : caisses de pension, compagnies d'assurance et fonds immobiliers cotés. Les bailleurs privés restent présents, mais doivent composer dans plusieurs cantons à faible vacance avec l'obligation de notifier le loyer initial sur une formule officielle (dont la liste actualisée est publiée par l'OFL). Avant de déposer une offre d'achat dans ce contexte concurrentiel, acheteurs et courtiers s'appuient sur la page Estimations, Comparables et Étude de marché pour confronter le prix affiché aux biens réellement comparables du quartier.

LFAIE (Lex Koller) : qui a le droit d'acheter un logement en Suisse ?

L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est encadrée par la loi fédérale dite LFAIE (ou Lex Koller). Le droit d'acheter ne dépend pas uniquement de la nationalité, mais de la combinaison entre le passeport, le lieu de domicile effectif et le titre de séjour. Comme le rappelle le rapport explicatif du DFJP sur la révision de la LFAIE daté du 15 avril 2026, le régime en vigueur en 2026 distingue trois situations principales :

1. Ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse et titulaires d'un permis C (établissement) : ils disposent des mêmes droits que les citoyens suisses et peuvent acquérir librement leur résidence principale, une résidence secondaire ou un immeuble de rendement sans autorisation préalable.
2. Ressortissants d'États tiers domiciliés en Suisse avec un permis B : ils peuvent acquérir sans autorisation uniquement leur résidence principale au lieu de leur domicile effectif, à condition de l'occuper eux-mêmes.
3. Personnes domiciliées à l'étranger (non-résidents) : elles ont besoin d'une autorisation cantonale et ne peuvent en principe acquérir qu'un logement de vacances (ou un appartement dans une apparthôtel) situé dans un lieu à vocation touristique désigné par le canton. Ces autorisations sont contingentées au niveau national à 1 500 unités par an réparties entre les cantons, et la surface nette habitable est généralement plafonnée à 200 m².

Pour un travailleur frontalier domicilié en France voisine (Ain, Haute-Savoie, Doubs ou Haut-Rhin) qui exerce son activité à Genève, Lausanne ou Neuchâtel, la règle mérite une attention particulière : tant que son domicile principal demeure en France, il est considéré comme une « personne à l'étranger » au sens de la LFAIE. Il convient donc de vérifier systématiquement sa situation auprès de l'autorité cantonale compétente avant de signer une promesse d'achat à terme. Précisons enfin qu'il n'existe aucun programme de « visa doré » en Suisse : l'acquisition d'un bien immobilier ne confère aucun droit à un titre de séjour.

Ce cadre légal pourrait par ailleurs se resserrer. Selon le communiqué du Conseil fédéral sur la révision de la Lex Koller du 15 avril 2026, une procédure de consultation a été ouverte jusqu'à la mi-juillet 2026 autour de quatre mesures phares : soumettre à autorisation l'achat d'une résidence principale par les ressortissants d'États tiers résidents, abaisser le contingent national de logements de vacances de 1 500 à 750 unités par an, réimputer sur les contingents cantonaux les reventes de logements de vacances entre personnes à l'étranger, et interdire aux personnes à l'étranger d'acquérir des actions cotées de sociétés immobilières résidentielles ainsi que des parts de fonds immobiliers ou de SICAV. Ce projet n'est toutefois pas encore en vigueur.

Valeur locative, droits de mutation, résidences secondaires : ce qui change pour les propriétaires

La réforme fiscale la plus attendue par les ménages propriétaires a été tranchée dans les urnes : le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté à environ 58 % de oui la suppression de la valeur locative (Eigenmietwert). Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé la date d'entrée en vigueur de cette réforme au 1er janvier 2029. Le calendrier a une conséquence pratique immédiate : jusqu'à l'année fiscale 2028 incluse, les règles actuelles continuent de s'appliquer intégralement. La valeur locative demeure ajoutée au revenu imposable, et les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d'entretien restent déductibles.

À compter du 1er janvier 2029, ce loyer fictif disparaîtra de la déclaration d'impôt des propriétaires occupants, mais la déduction des frais d'entretien et, en principe, des intérêts passifs sur le logement occupé par son propriétaire sera supprimée en contrepartie. Les cantons auront par ailleurs la faculté d'introduire un impôt réel spécial sur les résidences secondaires pour compenser leurs pertes fiscales. Dans ce nouveau paysage, les propriétaires peu ou plus endettés — souvent les ménages arrivés à l'âge de la retraite — seront les principaux gagnants, tandis que les acquéreurs récents fortement endettés perdront un levier de déduction fiscale. Les propriétaires qui souhaitent mesurer l'effet de ce changement sur la valeur vénale de leur bien d'ici 2029 peuvent réaliser dès aujourd'hui une estimation immobilière en ligne.

Au moment de l'achat ou de la revente, la fiscalité des transactions demeure strictement cantonale :

• Droits de mutation à l'achat : dans le canton de Vaud, comme l'indique la page officielle sur le droit de mutation du canton de Vaud, l'État perçoit un droit cantonal de 2,2 % (art. 10 LMSD) auquel s'ajoute une part communale pouvant aller jusqu'à 1,1 %, soit un taux usuel de 3,3 % de la valeur vénale, consigné chez le notaire lors de la signature (certaines communes renonçant à leur part pour une résidence principale). À ce montant s'ajoutent les émoluments du registre foncier, les honoraires du notaire et les frais liés à la cédule hypothécaire.
• Impôt sur les gains immobiliers à la revente : prélevé par le canton lors de l'aliénation du bien, son barème est dégressif en fonction de la durée de détention afin de pénaliser la spéculation à court terme et d'alléger la charge des propriétaires de longue date.

Enfin, pour les acquéreurs qui visent les stations alpines du Valais, des Grisons, de l'Oberland bernois ou du Tessin, la réglementation de l'aménagement du territoire reste déterminante, un cadre dont l'Office fédéral du développement territorial présente le suivi sur la page de l'ARE sur les résidences secondaires.

Comment suivre le marché suisse avec les données CASAFARI

Toute l'analyse présentée dans ce guide repose sur des requêtes reproductibles au sein de l'écosystème CASAFARI. Pour interroger le marché helvétique à l'échelle nationale, le service Location Lookup attribue à la Suisse l'identifiant unique 500, que l'on transmet ensuite à Area Insights pour extraire la série temporelle sale_apartment_psqm trimestre par trimestre.

Les professionnels de l'immobilier en Suisse romande et alémanique exploitent ces briques de données selon leur métier :

• Courtiers et régies immobilières : la plateforme permet de croiser les prix affichés du quartier avec l'historique des modifications de prix pour démontrer à un propriétaire vendeur l'écart entre un prix d'appel trop ambitieux et le marché réel.
• Équipes d'investissement et banques : grâce à Data Services, les séries agrégées et les flux d'annonces nettes de doublons alimentent directement les modèles internes d'évaluation des risques ou les rapports trimestriels de gestion d'actifs.
• Automatisation par intelligence artificielle : les analystes peuvent interroger la base suisse en langage naturel depuis leur propre assistant grâce à Casafari MCP, les données immobilières pour les agents IA.

Si votre équipe technique souhaite intégrer ces indicateurs dans un outil métier ou un portail client, vous pouvez consulter la documentation Area Insights pour les développeurs (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais). L'ensemble des appels API et MCP y est comptabilisé de manière transparente en tokens (à distinguer des access tokens d'authentification OAuth). Il vous suffit de créer un compte sur platform.casafari.com pour générer vos clés ou de parcourir notre présentation d'Area Insights afin de tester ces données sur vos propres cantons et communes d'activité.