Immobilier à Bienne : prix, loyers et rendement en 2026

À Biel/Bienne, le prix moyen affiché d'un appartement à vendre s'établit à 7 131,7 €/m² au T3 2026 selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, prix affichés en euros, hors valeurs extrêmes), soit −14,6 % sur un an mais −5,4 % seulement depuis le T2 2025, premier trimestre avec des données réelles. Le loyer affiché moyen atteint 23,7 €/m² par mois, pour un rendement brut indicatif d'environ 4,0 %. Bienne reste nettement moins chère que Berne, Lausanne ou Zurich ; cette série courte et en euros doit toutefois se lire comme volatile, non comme une tendance de fond.

Imaginez un ménage venu du Jura bernois ou de Neuchâtel : l'un travaille chez un grand horloger à Boujean (Bözingen), l'autre enseigne à Berne. En cherchant une propriété par étages (PPE) de 4,5 pièces, ce couple découvre qu'à Bienne le mètre carré affiché se négocie bien en dessous de la capitale fédérale, située à une trentaine de minutes de train direct. On y vit entre lac et pied du Jura, dans une ville où l'on passe du français au suisse allemand au même comptoir de boulangerie.

Combien coûte un appartement à Bienne en 2026 ?

Le bandeau en direct ci-dessus présente les indicateurs de CASAFARI Area Insights pour Biel/Bienne (location id 3683418, ville), mis à jour chaque semaine à partir des prix affichés en euros pour les appartements à la vente et à la location. Au T3 2026 (requête du 23 octobre 2026), le prix moyen affiché à la vente ressort à 7 131,7 €/m².

Sur un an, l'écart facial atteint −14,6 % par rapport au T3 2025 (8 349,4 €/m²), qui constituait le pic de la période observée. Si l'on prend pour point de départ le T2 2025 (7 537,2 €/m²), premier trimestre doté de données réelles dans la série, le recul se limite à −5,4 %. Sur ces six trimestres utilisables, la moyenne trimestrielle évolue dans un couloir compris entre un plancher de 7 025,2 €/m² au T1 2026 et le sommet de 8 349,4 €/m² au T3 2025.

Trimestre	Prix affiché vente (€/m²)	Loyer affiché (€/m²/mois)	Rendement brut indicatif
T2 2025	7 537,2 €	24,8 €	3,9 %
T3 2025	8 349,4 €	27,5 €	3,9 %
T4 2025	7 503,4 €	23,5 €	3,8 %
T1 2026	7 025,2 €	25,9 €	4,4 %
T2 2026	7 364,9 €	24,6 €	4,0 %
T3 2026	7 131,7 €	23,7 €	4,0 %

Deux précisions méthodologiques s'imposent pour interpréter ce tableau. D'une part, la série mesure les prix affichés dans les annonces publiées, hors valeurs extrêmes, et non les prix signés chez le notaire. D'autre part, elle est exprimée en euros alors que le marché immobilier biennois fixe ses prix et transige en francs suisses (CHF) : une variation de quelques pour cent du taux de change EUR/CHF se répercute donc mécaniquement sur les courbes en euros sans que les acheteurs locaux n'observent de changement en francs.

À l'échelle helvétique, Bienne demeure l'une des villes moyennes les plus abordables, nettement en dessous des niveaux observés à Berne, Lausanne, Neuchâtel-centre, Bâle, Zurich ou Genève. Du côté des transactions effectivement conclues en Suisse, l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel de l'OFS, T2 2026 (IMPI, publié le 30 juillet 2026) atteint 127,7 points (base 100 au T4 2019), en hausse de +0,7 % sur le trimestre et de +3,5 % sur un an, avec +1,6 % sur le trimestre pour les appartements en PPE et −0,4 % pour les maisons individuelles. La lecture la plus juste pour Bienne consiste donc à retenir un marché stable à légèrement en repli sur douze mois, animé par des oscillations trimestrielles liées à la composition des annonces mises en ligne.

Pour approfondir la dynamique locale, vous pouvez consulter les données de marché d'Area Insights pour Bienne et suivre l'évolution du marché immobilier semaine après semaine.

Où se situe Bienne et quels quartiers regarder ?

Posée à l'extrémité nord-est du lac de Bienne, au pied de la première chaîne du Jura et sur la frontière linguistique, la cité se trouve au croisement des grands axes du Plateau. Les trains directs relient la gare CFF à Berne en une trentaine de minutes, ainsi qu'à Neuchâtel, Soleure, Bâle et Zurich. Les autoroutes A5 et A16 contournent et desservent l'agglomération, deux funiculaires grimpent en quelques minutes vers Macolin (Magglingen) et Évilard (Leubringen), et l'aéroport de Berne-Belp se situe à environ 40 kilomètres.

Le choix du quartier dépend étroitement de la nature du projet :

• Pour un achat en PPE à usage propre : les coteaux ensoleillés du Vignoble (Rebberg), de Vigneules (Vingelz) et de Beaumont offrent des vues dégagées sur le lac et les Alpes, tandis que le Tilleul (Linde) et les abords du lac (Strandboden, rive de Nidau) séduisent les familles. Autour du centre et de la gare, le célèbre patrimoine moderniste des années 1920 et 1930 — le « Bauhaus biennois » — propose des appartements rénovés au cachet architectural rare en Suisse.
• Pour un immeuble de rendement : les investisseurs privés, caisses de pension et fonds immobiliers concentrent leurs recherches sur Madretsch, Mâche (Mett) et Boujean (Bözingen), où le parc locatif d'après-guerre offre des volumes réguliers et des rendements que les grandes métropoles ne permettent plus.
• Pour le neuf et les développements urbains : l'offre récente se structure autour de la gare, des secteurs de la Gurzelen et de l'Esplanade, ainsi que sur le périmètre voisin d'Agglolac à Nidau.

Notons enfin que Bienne est une ville de travail et de résidence principale, située bien en dessous du plafond fédéral de 20 % de résidences secondaires. La demande de logements de vacances dans la région se reporte sur les villages viticoles de la rive nord du lac, tels que Douanne (Twann), Gléresse (Ligerz) et La Neuveville.

Que valent les loyers et le rendement pour un investisseur ?

Bienne est historiquement une ville de locataires. D'après CASAFARI Area Insights (location id 3683418, prix affichés en euros), le loyer moyen demandé pour un appartement s'établit à 23,7 €/m² par mois au T3 2026. Tout comme les prix de vente, la série locative dessine une courbe en cloche sur la période observée : partie de 24,8 €/m² au T2 2025, elle a touché 27,5 €/m² au T3 2025 avant de revenir à 23,5 €/m² au T4 2025, 25,9 €/m² au T1 2026, 24,6 €/m² au T2 2026, puis 23,7 €/m² au T3 2026 (soit −13,8 % sur un an et −4,4 % depuis le T2 2025).

Rapporté au prix de vente affiché du même trimestre, ce loyer annuel (12 × 23,7 € ÷ 7 131,7 €) fait ressortir un rendement brut indicatif de 4,0 % au T3 2026. L'enseignement majeur pour un acheteur d'immeuble de rendement tient à la régularité de ce ratio : alors que prix et loyers affichés fluctuent d'un trimestre à l'autre, le rendement brut demeure ancré entre 3,8 % et 4,4 % sur les six trimestres (3,9 % aux T2 et T3 2025, 3,8 % au T4 2025, 4,4 % au T1 2026, 4,0 % aux T2 et T3 2026). Prix et loyers affichés bougent de concert.

Ce taux de 4,0 % reste strictement indicatif et brut : il est calculé sur des valeurs d'annonces et s'entend avant déduction des charges d'exploitation non récupérables, des provisions pour travaux d'entretien, du risque de vacance et de la fiscalité cantonale et communale.

L'analyse de la vacance locative éclaire le couple rendement-risque biennois. Au niveau national, le dénombrement des logements vacants de l'OFS au 1er juin 2025 (publié le 9 septembre 2025) recense 48 455 logements inoccupés, soit un taux de 1,00 % du parc suisse contre 1,08 % un an plus tôt, marquant un cinquième recul annuel consécutif. À Bienne même, la fiche chiffres clés 2024 de la Ville de Bienne (vacance 1,7 %), publiée le 21 octobre 2025 par la Direction de l'action sociale et de la sécurité, fait état d'un taux de logements vacants de 1,7 % au 1er juin 2024, en nette diminution par rapport aux 2,26 % de 2019 et aux 2,76 % (866 logements) relevés lors de l'analyse du marché du logement de 2020. Le marché biennois se tend donc sensiblement, tout en conservant davantage de souplesse que celui de la ville de Berne (0,43 % en 2024).

Un changement réglementaire récent concerne directement les bailleurs et les régies. Depuis l'acceptation de l'initiative cantonale sur les loyers lors de la votation du 28 septembre 2025 (art. 135a LiCCS, appliqué depuis le 1er décembre 2025), l'usage de la formule officielle pour notifier le loyer initial d'un nouveau bail est obligatoire dès que le taux de vacance du canton ou de l'arrondissement administratif est inférieur ou égal à 1,5 %. Le répertoire de l'OFL sur l'obligation de formule officielle par canton (état en septembre 2026) mentionne un taux cantonal bernois de 1,04 % au 1er juin 2026 et confirme que l'obligation est en vigueur. À Bienne, toute hausse de loyer entre deux locataires doit par conséquent figurer sur la formule officielle et pouvoir être motivée selon les critères du droit du bail.

Avant de formuler une offre sur un actif locatif ou une PPE, les professionnels peuvent comparer un immeuble biennois avec Comparables et une étude de marché afin de confronter les loyers demandés aux biens réellement commercialisés dans le même quartier.

Pourquoi la demande tient-elle : population, horlogerie, bilinguisme

La solidité de la demande résidentielle à Bienne repose d'abord sur un rebond démographique marqué. Selon les chiffres clés de la Ville de Bienne au 31 décembre 2025 issus du registre communal, la cité compte 58 522 habitants à la fin de l'année 2025 (la statistique provisoire STATPOP de l'OFS, qui applique une autre définition de la population résidente permanente, en dénombre 57 434 à la même date). Un an plus tôt, au 31 décembre 2024, la ville recensait 58 158 habitants contre 57 389 fin 2023, soit une progression annuelle de +1,34 % — l'une des plus fortes hausses enregistrées depuis vingt ans, ramenant la population à un niveau qu'elle n'avait plus connu depuis la crise horlogère des années 1970.

Trois moteurs structurels alimentent cet afflux de nouveaux ménages :

1. Le pôle mondial de l'horlogerie et de la microtechnique : Bienne abrite le siège du Swatch Group, les manufactures et sites de production d'Omega, de Rolex et de Tissot, ainsi qu'un tissu dense de sous-traitants de haute précision et d'entreprises de technologies médicales. Le Switzerland Innovation Park Biel/Bienne, la Haute école spécialisée bernoise (BFH) et l'Office fédéral du sport à Macolin complètent ce bassin d'emplois qualifiés.
2. Le bilinguisme vécu au quotidien : au 31 décembre 2025, la population se répartit entre 55,2 % de germanophones et 44,8 % de francophones (avec 35,3 % de ressortissants étrangers issus de 152 nationalités à fin 2024). Pour une famille romande ou jurassienne, c'est la seule ville de cette taille où l'on peut travailler dans l'espace économique alémanique tout en scolarisant ses enfants et en effectuant ses démarches administratives en français.
3. Le report lié à la pénurie nationale : avec une vacance tombée à 1,00 % en Suisse au 1er juin 2025, une partie des actifs travaillant à Berne, à Neuchâtel ou à Soleure se tourne vers Bienne pour trouver des surfaces plus généreuses à budget égal.

Quelles règles s'appliquent à l'achat : Lex Koller, impôt sur les mutations, hypothèque

Acquérir un appartement en PPE ou un immeuble à Bienne implique de respecter le cadre légal fédéral et la fiscalité propre au canton de Berne.

Sur le plan fédéral, la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, dite Lex Koller) soumet en principe les acheteurs domiciliés à l'étranger à un régime d'autorisation. Toutefois, ainsi que le rappellent les préfectures bernoises : acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, un ressortissant d'un État membre de l'UE ou de l'AELE titulaire d'un permis B ou C, ou un ressortissant d'un État tiers au bénéfice d'un permis d'établissement C, domicilié légalement et effectivement en Suisse, peut acquérir sans autorisation un seul logement à titre de résidence principale à son lieu de domicile. Il a l'obligation de l'occuper personnellement et ne peut pas le mettre en location. Les frontaliers (permis G) et les non-résidents ne peuvent pas acheter librement un logement d'habitation ; dans le canton de Berne, l'autorité compétente pour statuer sur d'éventuelles demandes d'autorisation est le préfet (Regierungsstatthalter) de l'arrondissement administratif de Biel/Bienne.

Une évolution législative est par ailleurs à l'étude : selon le communiqué du Conseil fédéral du 15 avril 2026 sur la Lex Koller, une procédure de consultation a été ouverte afin de soumettre à autorisation l'achat d'une résidence principale par des ressortissants d'États tiers et de restreindre l'acquisition de logements de vacances par des personnes à l'étranger. En octobre 2026, cette proposition n'est pas encore entrée en vigueur.

Sur le plan fiscal, le canton de Berne applique un impôt sur les mutations de 1,8 % du prix d'acquisition, acquitté par l'acheteur auprès du registre foncier. La loi bernoise concernant l'impôt sur les mutations (BELEX) (RSB 215.326.2, art. 11 et 11a à 11c, état au 1er avril 2023) prévoit un allègement majeur pour l'accession à la propriété : lorsque l'acquéreur occupe le bien à titre de résidence principale, l'impôt portant sur les premiers CHF 800 000 du prix est différé au moment de l'inscription, puis intégralement remis après deux ans d'occupation continue et personnelle, à condition d'y élire domicile dans l'année suivant l'achat. Concrètement, pour un appartement en PPE acquis CHF 900 000 pour votre propre usage, seul le solde de CHF 100 000 est taxé immédiatement (soit CHF 1 800), tandis que les CHF 14 400 correspondant à la tranche de CHF 800 000 sont annulés au terme des deux années.

Quant aux bailleurs d'immeubles locatifs, leurs baux demeurent régis par le Code des obligations (art. 253 ss CO), avec des loyers en cours de bail indexés sur le taux hypothécaire de référence publié par l'OFL et l'obligation d'utiliser la formule officielle bernoise lors de chaque relocation.

Les propriétaires qui souhaitent préparer une cession ou un dossier bancaire peuvent obtenir une estimation en ligne d'un appartement à Bienne avant de consulter leur notaire.

Comment lire ces chiffres, et où les retrouver

L'ensemble des séries de prix et de loyers présentées dans ce guide provient de CASAFARI Area Insights pour l'entité géographique Biel/Bienne (location id 3683418). L'algorithme agrège chaque semaine les annonces immobilières publiées, dédoublonne les biens présents sur plusieurs portails tels que Homegate, ImmoScout24 ou Comparis, écarte les valeurs extrêmes et calcule une moyenne au mètre carré exprimée en euros.

Pour utiliser ces indicateurs avec discernement dans une négociation ou un comité d'investissement, quatre limites méthodologiques doivent rester à l'esprit :

• Une fenêtre historique courte : seules les données allant du T2 2025 au T3 2026 (six trimestres) reflètent une collecte active. Entre le T1 2023 et le T1 2025 pour la vente (valeur figée à 6 821,8 €/m²) et entre le T1 2024 et le T1 2025 pour la location (21,9 €/m²), la répétition du même chiffre signale une absence de nouvelles données, et non une stabilité du marché ; c'est pourquoi nos graphiques débutent au T2 2025.
• Un effet de structure sur un marché de taille moyenne : à Bienne, la mise en vente simultanée de quelques attiques en bord de lac ou d'un lot d'appartements neufs près de la gare suffit à déplacer la moyenne trimestrielle de plusieurs pour cent.
• L'effet de change EUR/CHF : les valeurs étant restituées en euros pour permettre les comparaisons européennes, les mouvements du franc suisse face à la monnaie unique amplifient ou atténuent les variations apparentes.
• Des prix affichés et non des actes notariés : dans un marché où les acheteurs prennent le temps de négocier, le prix final de transaction s'établit souvent en retrait du prix demandé ; l'indice IMPI de l'OFS demeure la référence officielle pour suivre les prix effectivement payés en Suisse, avec un trimestre de décalage.

Les équipes techniques, analystes et gérants de portefeuille qui souhaitent intégrer ces séries temporelles dans leurs propres outils trouveront les spécifications de l'endpoint dans la documentation Area Insights pour développeurs (en anglais) ainsi que les méthodes d'évaluation dans la documentation Comparables et estimation (en anglais).

Au quotidien, les courtiers et investisseurs utilisent la plateforme pour repérer les nouvelles annonces à Bienne avec Property Sourcing dans les quartiers de Madretsch, Mâche ou du Vignoble, ou choisissent d'interroger les données de Bienne depuis un assistant IA avec Casafari MCP. Si vous souhaitez analyser une adresse précise ou suivre vos propres sélections de biens dans le Seeland et le canton de Berne, vous pouvez ouvrir un compte sur la plateforme CASAFARI et explorer directement les données de marché d'Area Insights pour Bienne.