Immobilier à Lausanne : prix, loyers et règles du jeu

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen demandé d’un appartement à Lausanne s’établit à 14 137,7 €/m² selon CASAFARI Area Insights (prix affichés des annonces indexées, hors valeurs extrêmes, et non des prix de transaction). Ce niveau représente une hausse de 6,6 % par rapport au T3 2024 et de 7,6 % depuis le début 2023 — le pic du T3 2025 à 17 027,4 €/m² étant un effet d’échantillon à écarter —, tandis que le loyer demandé atteint 37,6 €/m² par mois, sous la pression d’un taux de vacance de 0,63 % dans le district au 1er juin 2025 (Statistique Vaud).

Combien coûte un appartement à Lausanne en 2026 ?

Imaginez un couple de médecins du CHUV ou de chercheurs de l’EPFL qui, après dix ans de bail dans le quartier de Sous-Gare, décide de chercher une propriété par étages (PPE) de 100 m². En ouvrant les portails immobiliers à l’automne 2026, ces acheteurs constatent que les annonces s’affichent autour de 1,4 million d’euros en prix demandé. Dans un district où seulement 0,63 % des logements sont vides, chaque bien mis en vente attire immédiatement les ménages déjà établis sur l’arc lémanique.

Selon les séries Area Insights pour Lausanne et les communes vaudoises au T3 2026, le prix moyen demandé des appartements s’établit à 14 137,7 €/m². Il s’agit des prix affichés dans les annonces indexées par CASAFARI, hors valeurs extrêmes, et non des prix de vente signés devant notaire. Les biens étant proposés en francs (CHF) par les régies et les propriétaires mais agrégés en euros dans nos séries internationales, l’évolution du taux de change EUR/CHF influence mécaniquement la lecture.

Avant de lire le graphique ci-dessous, il convient d’écarter une anomalie statistique : le rebond isolé du T3 2025 à 17 027,4 €/m². Ce chiffre ne constitue nullement un sommet de marché, mais un pic d’échantillon sur un trimestre où très peu de biens, principalement dans le segment supérieur, ont été mis en ligne. Toute comparaison annuelle brute (-17,0 % entre le T3 2025 et le T3 2026) serait donc trompeuse ; de même, le repli de 5,1 % entre le T2 2026 (14 900,7 €/m²) et le T3 2026 traduit simplement le renouvellement d’un petit nombre d’annonces.

La trajectoire réelle du marché lausannois se lit sur plusieurs années. Tout au long de 2023 et 2024, les prix demandés sont restés sur un palier compris entre 13 027 et 13 261 €/m². Une marche a été franchie au T2 2025 (14 309,4 €/m²), installant depuis lors la moyenne dans une fourchette de 14 100 à 15 450 €/m² (en dehors de l’écart du T3 2025), une hausse à laquelle la fermeté du franc face à l’euro a pu contribuer. Si l’on écarte ce trimestre atypique, le prix demandé au m² progresse de 6,6 % sur deux ans (face aux 13 260,6 €/m² du T3 2024) et de 7,6 % depuis le T1 2023 (13 133,7 €/m²).

Cette progression mesurée concorde avec l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel de l'OFS, T2 2026 (IMPI), qui repose sur les transactions effectives à l’échelle nationale. Au deuxième trimestre 2026, l’indice fédéral atteint 127,7 points (base 100 au T4 2019), en hausse de 0,7 % sur un trimestre et de 3,5 % sur un an, après une inflation annuelle moyenne de 4,6 % en 2025. Au niveau suisse, les appartements en PPE (+1,6 % sur le trimestre) se montrent plus fermes que les maisons individuelles (-0,4 %). Vous pouvez suivre l'évolution du marché immobilier trimestre après trimestre pour replacer ces mouvements dans leur contexte régional.

Pourquoi le marché lausannois est-il si tendu ?

Un seul chiffre résume la situation du logement dans la capitale vaudoise : 0,63 %. C’est le taux de logements vacants mesuré dans le district de Lausanne, selon le recensement des logements vacants au 1er juin 2025 de Statistique Vaud. En Suisse, les statisticiens situent le seuil d’équilibre d’un marché fluide à 1,5 % — un niveau que le canton de Vaud n’a plus connu depuis 1999.

La rareté se concentre sur le cœur de l’agglomération. Au 1er juin 2025, le district voisin de l’Ouest lausannois descend à 0,47 % de vacance, tandis que le district de Nyon respire davantage à 1,37 % et que la moyenne cantonale s’établit à 0,89 % (chiffre provisoire de Statistique Vaud). À l’échelle nationale, l’Office fédéral de la statistique (OFS) relève un taux de 1,00 % à la même date, en baisse pour la cinquième année consécutive avec environ 47 500 logements vides dans tout le pays.

Face à ce parc quasi plein, la demande démographique et économique ne faiblit pas. D’après les statistiques de population de la Ville de Lausanne (issues du Contrôle des habitants, dont la définition diffère de la population résidante permanente de l’OFS), la commune comptait 151 284 habitants et 75 537 ménages privés au 31 décembre 2025, soit une croissance de 18,6 % depuis 1990. La ville attire une population jeune — 35,6 % des résidents ont entre 20 et 39 ans, contre 25,8 % en moyenne suisse — et internationale (43 % d’étrangers), portée par le CHUV, l’EPFL, l’UNIL, le Comité international olympique, une cinquantaine de fédérations sportives internationales et l’administration cantonale.

Or, la construction neuve ne suit pas le rythme des arrivées. Selon l'étude de la BCV sur les prix par commune et district vaudois (une publication bancaire parue à la mi-2026 sur les données 2025, et non une statistique officielle), la production prévue dans le district de Lausanne recule à environ 410 logements par an en 2025-2026, contre 640 par an entre 2020 et 2024. Dans un tissu urbain déjà dense, la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) encadre par ailleurs strictement les démolitions, les transformations et les rénovations d’immeubles. Cette rareté structurelle soutient les prix : toujours selon la BCV, le district de Lausanne affiche des valeurs supérieures d’environ 30 % à la moyenne vaudoise, avec une hausse estimée en 2025 à 3,5 % pour les PPE et à 5,5 % pour les villas.

Qui achète à Lausanne, et dans quels quartiers ?

Lausanne est avant tout une ville de locataires : selon la publication 2025 de la BCV, environ 25 % seulement des logements du district sont occupés par leur propriétaire. Le marché de la vente en PPE est donc étroit, animé essentiellement par des ménages déjà installés dans la région qui franchissent le pas de l’acquisition pour leur résidence principale.

Ces acheteurs sont des citoyens suisses ou des ressortissants de l’UE et de l’AELE domiciliés dans le canton — les communautés française, portugaise, italienne, allemande et espagnole y sont particulièrement présentes —, souvent des couples de cadres travaillant dans la santé, les hautes écoles, la pharma ou les services. Du côté des investisseurs, les caisses de pension, les fonds immobiliers et les bailleurs privés suisses détiennent l’essentiel des immeubles locatifs. En revanche, l’achat d’un appartement isolé en PPE pour le mettre en location reste peu fréquent, compte tenu du ticket d’entrée et des rendements serrés.

La géographie lausannoise s’organise le long d’une pente tournée vers le Léman, traversée du sud au nord par le métro m2 qui relie Ouchy à Épalinges via la gare CFF et le CHUV, tandis que le m1 dessert le campus de l’EPFL et de l’UNIL à Dorigny et que Genève se rejoint en une quarantaine de minutes de train. Sans attribuer de prix au m² par secteur faute de données vérifiées à cette échelle, chaque quartier répond à un usage bien distinct :

• Sous-Gare et Ouchy attirent les familles et les cadres à la recherche d’un accès direct aux rives du lac et à la gare.
• Mon-Repos, Montchoisi et Chailly, à l’est, concentrent des immeubles en PPE appréciés pour leur calme résidentiel, leur verdure et la proximité de la commune voisine de Pully.
• Le Flon et l’hypercentre séduisent les actifs qui privilégient la vie urbaine, les commerces et les connexions ferroviaires.
• Malley et la frange ouest, à la frontière de Prilly et de Renens, connaissent une profonde mutation urbaine autour de leur halte ferroviaire.
• Les Plaines-du-Loup, sur les hauteurs au nord, développent progressivement un vaste écoquartier qui apporte une offre neuve attendue.

Dans un parc où trois logements sur quatre relèvent du locatif, les régies et les courtiers peinent souvent à identifier des biens à vendre. Ils s’appuient alors sur Property Sourcing pour repérer l'offre dans un parc étroit, tandis qu’un copropriétaire qui s’interroge sur la valeur de son lot peut estimer un appartement en PPE en ligne avant de confier un mandat.

Que rapporte un appartement mis en location ?

Au troisième trimestre 2026, le loyer moyen demandé pour un appartement à Lausanne s’établit à 37,6 €/m² par mois selon CASAFARI Area Insights (loyers affichés dans les annonces, hors valeurs extrêmes, exprimés en euros). Sur les quatre derniers trimestres, ce niveau demeure quasi stable, évoluant dans un couloir étroit compris entre 37,0 et 38,4 €/m² par mois.

La lecture de l’historique appelle toutefois une précision méthodologique. Entre le T1 2024 et le T1 2025, la série affiche une valeur inchangée de 34,6 €/m² faute de nouvelles données collectées sur cette période ; il ne faut donc y lire aucune tendance avant le deuxième trimestre 2025. De la même manière, le recul apparent de 13,6 % entre le T3 2025 (43,5 €/m²) et le T3 2026 tient à un effet de composition sur un échantillon restreint au cours de l’été 2025, et non à une détente des loyers lausannois.

Rapporté au prix moyen demandé de 14 137,7 €/m² au T3 2026, un loyer annuel de 451,2 €/m² (12 × 37,6 €) fait ressortir un rendement brut indicatif de 3,2 % (calcul propre sur la base de CASAFARI Area Insights). Ce pourcentage s’entend avant déduction des charges de PPE non récupérables, des attributions au fonds de rénovation, de l’impôt foncier et de l’impôt sur le revenu locatif.

Pour un investisseur privé suisse, le cadre légal vaudois pèse autant que le calcul financier. Le droit du bail permet au nouveau locataire de contester le loyer initial (notifiée sur formule officielle) dans plusieurs cas de figure, et les hausses ultérieures sont liées au taux hypothécaire de référence ou à des travaux à valeur ajoutée. À Lausanne, la vacance de 0,63 % garantit qu’un appartement bien tenu trouve preneur immédiatement ; elle protège la sécurité du revenu locatif, mais pas la marge nette, qui doit toujours se mesurer face au coût du financement.

Quels frais et impôts prévoir pour acheter dans le canton de Vaud ?

Lors d’une acquisition immobilière à Lausanne, les frais de transaction sont intégralement supportés par l’acheteur, sauf convention contraire. Selon la page de l'Etat de Vaud sur le droit de mutation (2026), l’impôt principal s’élève à 3,3 % du prix de vente : il additionne le droit cantonal de 2,2 % prévu par l’article 10 de la loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt sur les successions et donations (LMSD) et les centimes additionnels communaux, qui atteignent le plafond légal de 50 % de l’impôt cantonal, soit 1,1 %.

À ce droit de mutation s’ajoutent les émoluments du Registre foncier ainsi que les honoraires d’acte du notaire, ce qui conduit habituellement les acquéreurs à prévoir une enveloppe globale de 4 à 5 % du prix d’achat, payée hors financement hypothécaire. Il faut également compter les frais liés à la constitution d’une nouvelle cédule hypothécaire — ou, lorsque le vendeur la cède, à sa reprise et son éventuelle augmentation. Enfin, une fois propriétaire, l’acquéreur s’acquitte chaque année d’un impôt foncier communal fixé à 1,5 ‰ de l’estimation fiscale du bien (État de Vaud, 2026).

Du côté bancaire, selon la pratique générale en Suisse issue de l’autorégulation reconnue par la FINMA (règles nationales, non vérifiées spécifiquement pour ce guide), l’octroi d’un prêt suppose un apport d’au moins 20 % de fonds propres, dont 10 % minimum provenant de liquidités ou d’épargne hors 2e pilier. La banque vérifie la capacité financière du ménage avec un taux d’intérêt théorique d’environ 5 % et exige l’amortissement de la dette aux deux tiers de la valeur du bien en quinze ans. Comme les établissements prêtent sur la valeur qu’ils reconnaissent à l’objet et non sur le prix affiché, les acheteurs et leurs courtiers ont intérêt à objectiver un prix avec Comparables et une étude de marché avant de formuler une offre.

Poste à prévoir lors de l'achat	Taux ou règle dans le canton de Vaud	Source et portée
Droit de mutation	3,3 % du prix d'achat (2,2 % part cantonale + 1,1 % part communale), à la charge de l'acquéreur	État de Vaud, art. 10 LMSD (2026)
Registre foncier, notaire et cédule	Émoluments, honoraires et constitution ou reprise de cédule hypothécaire (budget total usuel de 4 à 5 % avec le droit de mutation)	Pratique notariale vaudoise
Impôt foncier annuel	1,5 ‰ de l'estimation fiscale du bien	État de Vaud (2026)
Fonds propres et tenue des charges	Minimum 20 % (dont 10 % hors 2e pilier), taux théorique d'environ 5 %, amortissement aux 2/3 en 15 ans	Pratique bancaire suisse générale

Lex Koller : qui a le droit d'acheter à Lausanne ?

La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, dite Lex Koller) détermine qui peut acheter un logement en Suisse sans autorisation préalable. Pour la grande majorité des ménages établis en Suisse romande, la règle est simple : les citoyens suisses (qu’ils résident en Suisse ou à l’étranger), les ressortissants d’un État membre de l’UE ou de l’AELE qui ont leur domicile légal et effectif en Suisse, ainsi que les ressortissants d’États tiers titulaires d’une autorisation d’établissement (permis C) achètent librement à Lausanne, au même titre qu’un national.

Pour les ressortissants d’États tiers (Royaume-Uni, États-Unis, Canada, Asie…) domiciliés à Lausanne au bénéfice d’une autorisation de séjour (permis B), la loi actuelle permet d’acquérir sans autorisation un seul logement à titre de résidence principale, à condition de l’occuper personnellement. En revanche, un travailleur frontalier — même citoyen de l’UE ou de l’AELE — qui conserve son domicile principal hors de Suisse demeure considéré comme une personne à l’étranger au sens de la LFAIE. Quant aux non-résidents qui souhaiteraient un pied-à-terre, Lausanne n’étant pas classée comme commune à vocation touristique, l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif par une personne à l’étranger n’y est en pratique pas autorisé.

Ce cadre pourrait toutefois évoluer pour certains résidents. Selon le rapport explicatif du DFJP sur la révision de la Lex Koller, un avant-projet mis en consultation par le Conseil fédéral le 15 avril 2026 soumettrait désormais à autorisation l’achat d’une résidence principale par un ressortissant d’État tiers titulaire d’un permis B, et durcirait les règles applicables aux résidences secondaires ainsi qu’aux parts de fonds immobiliers. Ce texte n’est qu’au stade de la consultation et n’est pas en vigueur ; son calendrier parlementaire reste inconnu, mais les ménages concernés gagneront à faire vérifier leur situation par leur notaire au moment d’acheter.

Louer sur Airbnb à Lausanne : la règle des 90 jours

Dans un district où le taux de vacance plafonne à 0,63 %, la municipalité veille à ce que le parc d’habitation ne soit pas détourné vers l’hébergement touristique. Selon les règles de la Ville de Lausanne pour la location de courte durée (mises à jour en juillet 2026), la mise en location d’un logement via une plateforme de type Airbnb au-delà de 90 jours par année civile est assimilée à un changement d’affectation. Elle exige dès lors une autorisation préalable délivrée par l’Office communal du logement.

Même en dessous de ce plafond de 90 jours par an, plusieurs obligations s’appliquent dès la première nuitée :

• La taxe de séjour communale est due pour chaque nuitée facturée.
• Un locataire qui sous-loue ponctuellement son appartement doit impérativement obtenir l’accord préalable de son bailleur ou de sa régie, et ne peut pratiquer un loyer abusif.
• Toute sous-location sur une plateforme est formellement interdite aux locataires occupant des logements d’utilité publique (LUP).

Par ailleurs, Lausanne est une ville de résidences principales et se situe bien en dessous du plafond fédéral de 20 % de résidences secondaires fixé par la loi sur les résidences secondaires (Lex Weber) ; c’est donc bien la réglementation communale et cantonale de protection du parc locatif qui limite ici la location de courte durée.

D'où viennent ces chiffres et comment les reproduire ?

Les séries de prix et de loyers présentées dans ce guide proviennent de CASAFARI Area Insights. Cet outil agrège les annonces publiées sur les portails immobiliers et les sites des agences et régies, dédoublonne les biens commercialisés simultanément par plusieurs intermédiaires, écarte les valeurs extrêmes et calcule les moyennes trimestrielles des prix demandés au mètre carré. Le bandeau en haut de page se met à jour chaque semaine et affiche toujours le trimestre complet le plus récent disponible.

Techniquement, l’outil Location Lookup de CASAFARI résout la commune de Lausanne sous l’identifiant 3686091 (hiérarchie Suisse › Vaud › Lausanne). En interrogeant Area Insights sur ce périmètre pour la catégorie des appartements, on obtient directement la série historique reproduite dans nos graphiques, avec ses limites : il s’agit de prix et de loyers affichés en euros, sans les prix finaux enregistrés au Registre foncier ni le volume de transactions de la commune.

Les régies vaudoises, les analystes et les développeurs qui souhaitent intégrer ces séries à leurs propres outils peuvent consulter la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et évaluation (en anglais). Il suffit d’ouvrir un compte sur platform.casafari.com pour lancer la requête et générer ses clés d’accès (access tokens), chaque appel à l’API consommant des tokens selon le plan choisi ; les équipes qui travaillent avec des assistants conversationnels peuvent également interroger les mêmes données depuis un agent IA avec Casafari MCP. Pour suivre Lausanne et les communes voisines sans écrire une ligne de code, rendez-vous directement sur la page Area Insights.