Immobilier à Montreux et Vevey : prix au m² et règles du jeu

Au troisième trimestre 2026, le prix affiché moyen à Montreux et Vevey s'établit à 13 458,7 €/m² pour les appartements et à 13 586,8 €/m² pour les maisons, selon les annonces indexées par CASAFARI Area Insights (hors valeurs extrêmes, série en euros interrogée le 23 octobre 2026 pour un marché dont la monnaie est le franc suisse). Les appartements retrouvent exactement leur niveau du début 2023 (13 464,4 €/m²) : le repli apparent sur un an tient à un trimestre 2025 atypique, tandis que l'indice officiel des transactions de l'OFS progresse de 3,5 % sur un an au T2 2026, dans un canton où seuls 0,87 % des logements sont vacants.

Un trois-pièces lumineux à Clarens est mis en ligne un lundi matin ; les visites s'enchaînent le mardi et, dès le mercredi, la régie ne rappelle plus les nouveaux candidats. Sur la Riviera vaudoise, cette scène n'a rien d'exceptionnel : elle résume le quotidien d'un marché rationné par le manque de biens à vendre et encadré par des règles fédérales et cantonales strictes.

Combien coûte le m² à Montreux et Vevey aujourd'hui ?

Selon la documentation Area Insights pour les développeurs (en anglais), qui agrège les communes de Montreux et de Vevey (identifiants 3686072 et 3686077, interrogation du 23 octobre 2026), le prix affiché moyen au T3 2026 atteint 13 458,7 €/m² pour un appartement et 13 586,8 €/m² pour une maison individuelle.

Trois précisions méthodologiques s'imposent pour lire ces chiffres correctement. D'abord, il s'agit de prix affichés dans les annonces immobilières (hors valeurs extrêmes), et non des montants inscrits dans les actes au registre foncier. Ensuite, la série statistique de CASAFARI est exprimée en euros alors que toutes les transactions sur l'Arc lémanique se concluent en francs suisses (CHF) : une partie des variations d'un trimestre à l'autre provient donc du taux de change EUR/CHF plutôt que d'un mouvement des prix en francs.

Enfin, la moyenne réunit deux marchés aux profils complémentaires. Elle fond dans un même indicateur les immeubles Belle Époque du front de lac montreusien et le parc dense de propriétés par étages (PPE) de résidence principale à Vevey. Pour isoler le comportement de chaque localité, vous pouvez consulter les séries de prix d'Area Insights par commune.

Les prix baissent-ils vraiment de 13 % sur un an ?

La comparaison brute entre le T3 2025 (15 575,9 €/m² pour les appartements) et le T3 2026 (13 458,7 €/m²) fait apparaître un écart de -13,6 %, après un premier pic à 14 984,2 €/m² au T2 2025 (CASAFARI Area Insights, octobre 2026). Ce chiffre ne traduit pourtant pas une baisse du marché lémanique : l'été 2025 constitue un point atypique, lié à un effet de composition où quelques objets de prestige sur les quais ont temporairement tiré la moyenne des annonces vers le haut.

Lorsqu'on observe la trajectoire sur l'ensemble de la période disponible, la stabilité domine. Entre le T1 2023 (13 464,4 €/m²) et le T3 2026 (13 458,7 €/m²), la variation des appartements est de 0,0 %, et l'évolution par rapport au T3 2024 (13 329,4 €/m²) ressort à +1,0 % selon CASAFARI Area Insights. Pour suivre l'évolution du marché immobilier sans se laisser piéger par l'effet de base d'un seul trimestre, il est essentiel de croiser l'offre affichée avec les actes enregistrés.

La statistique officielle des transactions confirme cette fermeté. D'après l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel de l'OFS (T2 2026), publié le 30 juillet 2026, l'indice IMPI atteint 127,7 points (base 100 au T4 2019), en hausse de 0,7 % sur le trimestre et de 3,5 % sur un an. Au niveau national, les PPE progressent de 1,6 % sur un trimestre, tandis que les maisons individuelles reculent légèrement de 0,4 %. La série CASAFARI illustre ainsi le côté « offre » d'un marché cher qui consolide ses niveaux.

Pourquoi les villas ne valent-elles pas plus cher que les appartements ici ?

Au T3 2026, le mètre carré affiché des maisons (13 586,8 €/m²) dépasse à peine celui des appartements (13 458,7 €/m² selon CASAFARI Area Insights). Cette quasi-égalité, rare en Suisse romande où la maison individuelle commande souvent une prime nette, tient à la géographie de la Riviera. Les appartements en PPE occupent le rivage et les adresses historiques de Montreux, Territet et Clarens, avec vue plongeante sur le Léman et les Alpes, tandis que les villas et chalets s'étagent sur les pentes de Chernex, Glion ou Caux, plus éloignés des gares CFF et des rives.

Segment (Montreux et Vevey)	T1 2023 (€/m²)	T2 2025 (€/m²)	T3 2025 (€/m²)	T3 2026 (€/m²)	Lecture de la série (CASAFARI Area Insights)
Appartements	13 464,4	14 984,2	15 575,9	13 458,7	Stable depuis 2023 (0,0 %) ; pic de composition à l'été 2025
Maisons	Données figées	13 730,7	15 386,1	13 586,8	-1,0 % depuis le T2 2025 ; échantillon étroit et volatil

La série statistique des maisons appelle d'ailleurs une lecture prudente. Comme le précise la note de données de CASAFARI Area Insights, les valeurs répétées du T1 2023 au T1 2025 (14 480,7 €/m² puis 14 441,8 €/m²) reflètent l'absence de nouvelles annonces suffisantes sur ces trimestres et ne doivent pas être interprétées comme une tendance. Ce n'est qu'à partir du T2 2025 (13 730,7 €/m²) que la série retrouve des données réelles, affichant une variation de -1,0 % jusqu'au T3 2026, mais avec une forte amplitude entre le pic du T3 2025 (15 386,1 €/m²) et le creux du T2 2026 (11 902,1 €/m²). Sur un segment aussi étroit, la mise en vente de deux ou trois grandes propriétés suffit à déplacer la moyenne trimestrielle.

Qui achète sur la Riviera, et pourquoi la pénurie ne se résorbe pas

La tenue des prix s'explique d'abord par la rareté physique des biens. Selon le recensement des logements vacants de Statistique Vaud au 1er juin 2026 (chiffres provisoires publiés le 14 juillet 2026), le taux de vacance du canton de Vaud est tombé à 0,87 %, soit 3 907 logements vacants au total, dont à peine 1 172 proposés uniquement à la vente. Le seuil d'équilibre de 1,5 % n'a plus été atteint dans le canton depuis 1999.

Face à cette offre restreinte, la démographie locale continue de croître. D'après les données provisoires de l'OFS au 31 décembre 2025 (via citypopulation.de), Montreux compte 27 171 habitants (contre 26 090 fin 2020) et Vevey 20 145 habitants (contre 19 752 fin 2020), au cœur d'une agglomération Vevey-Montreux de 85 062 habitants. L'emploi et les infrastructures soutiennent cette demande : le siège mondial de Nestlé à Vevey, le pôle universitaire et technologique Lausanne-EPFL à vingt minutes de train, l'autoroute A9, la ligne ferroviaire du GoldenPass vers l'Oberland bernois, l'aéroport de Genève à environ une heure, ainsi que les cliniques privées, les écoles internationales, la proximité immédiate des terrasses de Lavaux et le rayonnement du Montreux Jazz Festival.

Les conditions de crédit restent favorables aux acheteurs solvables. Depuis le 2 septembre 2026, le taux hypothécaire de référence publié par l'Office fédéral du logement s'établit à 1,25 %. Toutefois, les exigences prudentielles des banques suisses — apport minimal de 20 % de fonds propres en CHF (hors frais d'acquisition) et calcul de la tenue des charges avec un taux théorique de 5 % — filtrent sévèrement l'accès à la propriété.

Dans ce cadre, les acheteurs sont majoritairement des résidents : ménages suisses de l'Arc lémanique, ressortissants de l'UE/AELE établis dans la région (notamment les communautés française, italienne et portugaise) et cadres internationaux qui passent de la location à l'achat. À Vevey, des investisseurs romands et alémaniques recherchent également de petits immeubles de rendement, tandis que Montreux conserve une frange d'acheteurs fortunés étrangers sur le marché très contingenté de la résidence secondaire.

LFAIE, LRS, droits de mutation : les règles qui décident de votre achat

Sur la Riviera, la faisabilité d'une acquisition dépend autant du droit public que du budget. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger — la LFAIE, communément appelée Lex Koller — distingue nettement les profils. Comme le rappelle le guide UBS sur la Lex Koller (2026), les ressortissants des États membres de l'UE et de l'AELE domiciliés en Suisse ainsi que les titulaires d'une autorisation d'établissement (permis C) achètent aux mêmes conditions que les citoyens suisses. Un ressortissant d'un État tiers titulaire d'un permis B peut acquérir sa résidence principale sans autorisation préalable, à condition de l'habiter personnellement et de ne pas la louer. En revanche, les personnes domiciliées à l'étranger doivent solliciter une autorisation cantonale, et l'achat de logements de vacances n'est possible que dans les zones à vocation touristique et dans la limite des contingents cantonaux.

Ce cadre pourrait devenir plus restrictif. Le 15 avril 2026, le Département fédéral de justice et police (DFJP) a ouvert une procédure de consultation sur une révision de la loi : selon l'analyse de PwC sur la révision de la LFAIE en consultation, le projet soumettrait à autorisation l'achat d'une résidence principale par des ressortissants d'États tiers sans permis C, mettrait fin aux acquisitions d'immeubles commerciaux à titre de pur placement et resserrerait les règles sur les logements de vacances. Ce texte n'est toutefois qu'au stade du projet et n'est pas en vigueur.

La seconde barrière est la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS, ou Lex Weber), qui interdit d'autoriser la création de nouvelles résidences secondaires dans les communes où leur part dépasse 20 % du parc. D'après l'avis de droit du Conseil communal de Montreux sur les résidences secondaires, qui cite l'inventaire fédéral 2024 (état au 31 décembre 2023), Montreux compte 20,56 % de résidences secondaires, soit 3 229 logements sur 15 705. La commune est donc soumise à l'interdiction : toute demande d'agrément supplémentaire se heurte au plafond légal, ce qui reporte la clientèle de villégiature sur le stock existant du bord du lac. À l'inverse, Vevey affiche une proportion inférieure à 20 % dans l'inventaire fédéral des logements de l'ARE (état au 31 mars 2026) et demeure avant tout un marché de résidence principale.

Enfin, le budget d'acquisition en francs suisses doit intégrer la fiscalité cantonale. Selon le barème publié pour les droits de mutation de l'État de Vaud (2026), l'acheteur s'acquitte d'un droit de mutation de 3,3 % du prix de vente (2,2 % de part cantonale et jusqu'à 1,1 % de part communale). En ajoutant les émoluments du notaire et l'inscription au registre foncier, les frais d'achat totaux représentent généralement de 3,8 % à 5 % du prix du bien, non finançables par la dette hypothécaire. Une fois propriétaire, il faut également compter un impôt foncier annuel de 1,5 ‰ de l'estimation fiscale du bien.

Comment suivre et estimer un bien à Montreux ou Vevey avec CASAFARI

Parce qu'une moyenne combinée à 13 458,7 €/m² recouvre des réalités très différentes entre un attique face au débarcadère de Territet et un quatre-pièces familial dans un immeuble des années 1970 à Vevey, l'évaluation d'un bien exige de travailler à l'échelle de la rue et du micro-quartier.

Les propriétaires qui souhaitent obtenir un premier repère avant de confier un mandat peuvent lancer une estimation immobilière en ligne, tandis que les courtiers et les gérants de portefeuille peuvent estimer un appartement avec Comparables en sélectionnant les biens réellement mis en vente autour de l'adresse étudiée (voir aussi la documentation Comparables (en anglais)).

Pour les régies et les équipes techniques qui intègrent ces indicateurs dans leurs propres outils, Location Lookup permet de convertir directement les noms de lieux comme « Montreux », « Vevey » ou « Territet » en identifiants géographiques exploitables par l'API Area Insights. Il est également possible d'interroger ces données depuis un agent IA avec Casafari MCP afin d'automatiser la préparation d'études de marché. La consommation des appels API et MCP est décomptée en tokens selon le plan choisi.

Pour explorer par vous-même les séries de prix de la Riviera vaudoise, générer vos propres comparables ou récupérer vos clés d'accès, vous pouvez ouvrir un compte sur la plateforme CASAFARI.