Acheter un bien immobilier au Portugal : le guide complet
Acheter un bien immobilier au Portugal nécessite d’obtenir un numéro d’identification fiscale portugais (NIF), de signer une promesse d’achat et de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda) assortie d’un acompte de 10 à 20 %, puis de conclure la transaction par un acte authentique (Escritura) devant notaire. Il convient d’anticiper un budget complémentaire de 8 à 10 % du prix d’achat afin de couvrir les droits de mutation (IMT) ou la TVA, le droit de timbre (0,8 %), les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que d’éventuels honoraires d’avocat ou d’expertise technique.
Pourquoi les acheteurs internationaux investissent-ils dans l’immobilier portugais ?
Le Portugal suscite une attention considérable de la part des acheteurs internationaux en quête d’une résidence secondaire. Entre un climat d’exception, un cadre de vie apprécié et de solides raisons d’investir dans l’immobilier au Portugal, cet engouement est naturel. Toutefois, maîtriser un marché immobilier étranger demande une certaine vigilance, notamment pour anticiper l’ensemble des frais et taxes. Voici un panorama complet des démarches et coûts à prévoir avant d’acquérir votre logement au Portugal.
Dès 2019, le gouvernement portugais a consolidé plusieurs dispositifs destinés aux investisseurs étrangers. Le statut de Résident Non Habituel (RNH) s’adresse aux citoyens de l’UE, tandis que les acquéreurs hors UE peuvent accéder au programme du « Golden Visa », offrant un titre de séjour de cinq ans pour des investissements immobiliers supérieurs à 500 000 € (selon les directives de Finanças).
N’hésitez pas à consulter notre outil Area Insights pour obtenir des données précises sur les villes, régions et quartiers du Portugal.
Quels documents et contrats sont nécessaires pour acheter un bien au Portugal ?
Avant de formaliser un achat immobilier au Portugal, assurez-vous que vos pièces d’identité sont à jour. Vous devrez obligatoirement obtenir un numéro fiscal, appelé número de contribuinte ou NIF, disponible auprès de la direction générale des finances publiques (Finanças). Vous devrez également fournir un justificatif de domicile et une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité ou passeport).
La promesse de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda)
La promesse de vente est un contrat juridiquement contraignant signé entre l’acheteur et le vendeur, par lequel les deux parties s’engagent formellement à réaliser la transaction.
Ce document doit mentionner l’identité des parties, le prix convenu, les modalités de paiement ainsi que l’inventaire détaillé des biens meubles ou équipements inclus dans la vente.
À cette étape, l’acquéreur verse généralement un acompte (sinal) représentant 10 à 20 % du prix total de vente. En cas de rétractation injustifiée de l’acheteur dans les délais impartis, cet acompte est conservé par le vendeur. À l’inverse, si le vendeur défaillit à ses obligations contractuelles, il doit restituer le double du montant de l’acompte versé.
L’acte authentique de vente (Escritura de Compra e Venda)
L’acte définitif est généralement signé dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours après l’entrée en vigueur de la promesse de vente. Il concrétise le transfert de propriété. L’acte peut être signé directement par vous-même et le vendeur, ou par vos représentants légaux disposant d’une procuration.
La signature s’effectue en présence d’un notaire portugais qui contrôle la régularité de l’ensemble des pièces du dossier. À l’issue de cette signature, votre avocat procède à l’enregistrement du bien auprès du Registre Foncier (Registo Predial).
Quels impôts et frais de transaction devez-vous payer lors d’un achat immobilier au Portugal ?
Les différents frais et impôts associés à l’achat d’un bien immobilier au Portugal s’établissent comme suit :
- Prix d’achat
- Droits de mutation (IMT) ou TVA
- Droit de timbre (Imposto do Selo)
- Impôt sur la fortune immobilière (AIMI)
- Honoraires de notaire
- Frais d’enregistrement de l’acte
- Honoraires d’avocat (optionnel)
- Frais de raccordement aux réseaux
- Frais d’expertise technique (optionnel)
Prix d’achat
L’acheteur et le vendeur conviennent du prix d’achat net dû au vendeur. L’utilisation d’outils d’Analyse Comparative de Marché, tels qu’une évaluation immobilière et étude de marché, permet de valider les valeurs foncières locales. Le prix convenu est obligatoirement consigné dans la promesse de vente et l’acte authentique.
Droits de mutation (IMT)
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) correspond à la taxe sur les mutations immobilières due lors de l’acquisition d’un bien ancien auprès d’un tiers (pour un bien neuf, la TVA s’applique). L’IMT doit être réglé avant la signature de l’acte authentique auprès des services de Finanças, directement ou par l’intermédiaire de votre conseil juridique. Une preuve de paiement est obligatoirement remise au notaire.
Le calcul de l’IMT s’effectue selon la formule suivante :
IMT = (prix d’achat convenu OU valeur nette imposable, selon le montant le plus élevé) x taux applicable – déduction fiscale
Des simulateurs en ligne existent et votre avocat pourra déterminer précisément le montant dû.
Voici le barème des taux d’IMT applicables en 2019 au Portugal continental, à Madère et aux Açores, selon les données publiées par Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira) :
Portugal continental
| Prix du bien OU Valeur nette imposable (valeur la plus élevée) | Taux d'imposition | Taux moyen |
| jusqu'à 92 407 € | 0 % | 0 % |
| de 92 407 € à 126 403 € | 2 % | 0,5379 % |
| de 126 403 € à 172 348 € | 5 % | 1,7274 % |
| de 172 348 € à 287 213 € | 7 % | 3,8361 % |
| de 287 213 € à 574 323 € | 8 % | N/A |
| plus de 574 323 € | 6 % | 6 % |
Madère et les Açores
| Prix du bien OU Valeur nette imposable (valeur la plus élevée) | Taux d'imposition | Taux moyen |
| jusqu'à 115 508,75 € | 0 % | 0 % |
| de 115 508,75 € à 158 003,75 € | 2 % | 0,5379 % |
| de 158 003,75 € à 215 435 € | 5 % | 1,7274 % |
| de 215 435 € à 359 016,25 € | 7 % | 3,8361 % |
| de 359 016,25 € à 717 903,75 € | 8 % | N/A |
| plus de 717 903,75 € | 6 % | 6 % |
Les biens dont la valeur est inférieure à 92 407 € en Portugal continental et 115 509 € à Madère ou aux Açores sont exonérés d’IMT.
Si le bien est neuf, vous vous acquitterez de la TVA (appelée IVA au Portugal) à la place de l’IMT. Voici les taux de TVA applicables au Portugal continental, à Madère et aux Açores :
| Taux | Portugal continental | Madère | Açores |
| Normal | 23 % | 22 % | 18 % |
| Intermédiaire | 13 % | 12 % | 9 % |
| Réduit | 6 % | 5 % | 4 % |
Droit de timbre (Imposto do Selo)
Le droit de timbre s’applique aux contrats, actes et documents juridiques liés à la transaction. En 2019, selon l’Autoridade Tributária e Aduaneira, son taux s’élève à 0,8 % du prix du bien convenu. Il s’acquitte simultanément à l’IMT et aux frais notariés.
Formule de calcul :
Droit de timbre = (prix d’achat convenu OU valeur nette imposable, selon le montant le plus élevé) x 0,8 %
Exemple :
Un bien immobilier évalué à 500 000 €.
500 000 € x 0,8 % = 4 000 €
Le droit de timbre dû s’élève à 4 000 €.
Taxe sur le patrimoine (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis - AIMI)
L’AIMI est due par les propriétaires détenant une quote-part immobilière au Portugal dont la valeur dépasse 600 000 €, qu’ils soient résidents ou non. Introduit en 2017, le taux fixé pour 2019 par Finanças est de 0,3 %. Pour un couple d’acquéreurs, le seuil d’imposition est porté à 1,2 million d’euros, ce qui s’avère particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux.
Frais de notaire
Le notaire intervient comme un tiers impartial obligatoire pour encadrer la vente. Ses honoraires couvrent la vérification des pièces légales et la signature de l’acte authentique. Les frais notariés représentent généralement 1 à 3 % du prix d’achat.
Frais d’enregistrement de l’acte
Ces frais sont versés lors de l’approbation du dossier immobilier par le notaire pour inscrire formellement le changement de propriétaire.
Honoraires d’avocat (optionnel)
Recourir à un accompagnement juridique permet de sécuriser la transaction, notamment en cas d’éloignement géographique. Les honoraires d’avocat au Portugal se situent habituellement entre 1 et 2 % du prix d’achat (hors TVA).
Frais de raccordement aux réseaux
Lors de l’achat d’un bien neuf, l’ouverture des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau reste à la charge de l’acquéreur.
En cas de revente d’un bien ancien, veillez à procéder au transfert de l’ensemble des contrats de fournitures à votre nom.
Honoraires d’expertise technique (optionnel)
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, une expertise réalisée par un géomètre-expert (Chartered Surveyor) est recommandée. Elle permet d’évaluer la valeur du bien et de réaliser un audit structural complet. Certains bâtiments anciens ou construits récemment peuvent présenter des malfaçons. Réaliser ce contrôle avant la signature de la promesse de vente garantit une parfaite sérénité.
L’organisation britannique Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) opère également au Portugal et permet d’identifier des experts certifiés. Assurez-vous que l’expert retenu possède une parfaite maîtrise du bâti portugais.
Au total, prévoyez une enveloppe budgétaire globale de 8 à 10 % du prix d’achat pour couvrir l’ensemble de ces frais accessoires.
Bien que l’acquisition d’un bien à l’étranger puisse sembler complexe, une bonne préparation documentaire écarte tout risque de surcoût imprévu.
Conservez soigneusement tous vos justificatifs : ils vous seront indispensables en cas de revente ou de mise en location ultérieure.
À lire également sur le blog : Proptech : définition et enjeux de la technologie immobilière
Questions fréquentes
Quel budget prévoir pour les taxes et frais lors d’un achat immobilier au Portugal ?
En sus du prix du bien, il est recommandé de prévoir un budget complémentaire de 8 à 10 % du prix d’achat. Cela permet de couvrir l’IMT (ou la TVA), le droit de timbre à 0,8 %, les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que d’éventuels honoraires d’avocat ou d’expertise.
Qu’est-ce qu’un NIF et comment l’obtenir au Portugal ?
Le NIF (número de contribuinte) est le numéro d’identification fiscale portugais, obligatoire pour acquérir un bien ou ouvrir un compte bancaire au Portugal. Vous pouvez l’obtenir auprès de la direction générale des finances (Finanças) ou d’un guichet local en présentant une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
Qu’est-ce que le compromis de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda) ?
Il s’agit du contrat préliminaire engageant juridiquement l’acheteur et le vendeur à réaliser la transaction selon les modalités arrêtées. L’acheteur verse un acompte (sinal) de 10 à 20 % du montant total. Si l’acheteur se dédit, il perd son acompte ; si le vendeur renonce, il doit rembourser le double de la somme reçue.
Doit-on payer l’IMT ou la TVA lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal ?
Pour l’achat d’un bien ancien auprès d’un particulier, vous réglez les droits de mutation (IMT) avant la signature de l’acte authentique. S’il s’agit d’un bien neuf vendu en VEFA ou par un promoteur, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA ou IVA) s’applique à la place de l’IMT.
Comment les acheteurs et les agents peuvent-ils vérifier les prix immobiliers et les données de marché au Portugal ?
Les professionnels de l’immobilier, investisseurs et particuliers peuvent s’appuyer sur la solution Area Insights et les outils d’évaluation de CASAFARI. Ces outils analysent l’évolution des prix affichés ainsi que les prix de transaction issus des données ouvertes de l’INE et des données de vente déclarées par nos clients au Portugal. Connectez-vous sur la plateforme CASAFARI pour accéder à des données de marché en temps réel.