Les iBuyers en Europe : Ce que vous devez savoir

Les iBuyers (« Instant Buying » ou achat immédiat) sont des entreprises de la PropTech qui achètent directement des biens immobiliers grâce à des modèles d’évaluation automatisés (AVM) pour les revendre rapidement. Popularisé aux États-Unis par Zillow et Opendoor, ce modèle s’étend en Europe avec des acteurs comme Homeloop en France, Casavo, Kodit.io ou Tiko. Face à cette évolution, les agents immobiliers demeurent indispensables grâce aux données de marché et à leur conseil humain.

Les iBuyers : de quoi s’agit-il ?

En définitive, iBuying indique que le secteur de l’immobilier se tourne enfin vers la technologie. Un secteur historiquement lent à innover, l’immobilier connaît un changement qui a commencé avec les petites annonces en ligne et qui s’accélère maintenant avec des achats et des ventes simplifiés et “sans tracas”, ce dont le secteur a besoin depuis des années.

Les iBuyers achètent des propriétés à un prix de marché généré algorithmiquement par un modèle d’évaluation automatisé (AVM, consultez la documentation de l’API Comparables et d’évaluation de CASAFARI (en anglais)), les mettent en valeur et les revendent avec un bénéfice. Bien que l’offre faite par des iBuyers aux vendeurs soit inférieure à la valeur du marché, le processus est très pratique pour les vendeurs qui n’aiment pas les longues procédures de vente, qui doivent déménager rapidement ou qui ont simplement besoin d’argent rapidement.

Opendoor a été la première grande entreprise à proposer des maisons de cette manière, suivie par Offerpad et Zillow, dont le modèle économique, fondé à l’origine sur la publicité, a basculé dans le domaine des iBuyers ces deux dernières années.

L’arrivée de ces sociétés dans le domaine de l’achat et de la vente de propriétés a suscité des réactions de la part des agents immobiliers américains, qui craignent que les iBuyers ne menacent leur gagne-pain. Maintenant que les services en ligne permettent de vendre les maisons en une fraction du temps qu’il faudrait pour les vendre de manière traditionnelle, ce changement semble symptomatique d’une révolution technologique qui finira par sonner le glas des agents immobiliers humains.

Toutefois, pour prouver que les agents ne sont pas mis sur la touche, certaines de ces entreprises ont lancé des programmes de partenariat avec les agents, tels que l’Agent Partner Program d’Opendoor et le Premier Agent de Zillow, des systèmes de recommandation qui fournissent aux agents immobiliers des pistes de clients.

Quoi qu’il en soit, la réalité est que le succès de Zillow dépend en grande partie des agents immobiliers, comme en témoigne le fait que 70 % de son chiffre d’affaires au premier trimestre 2018 – près de 300 millions USD – provient de son programme de recommandation d’agents.

iBuyers en Europe

S’inspirant des États-Unis, les iBuyers européens commencent également à se faire connaître pour accélérer les transactions immobilières des iBuyers avec les outils CASAFARI. Kodit.io est une startup finlandaise spécialisée dans les iBuyers qui opère en Scandinavie et, plus récemment, à Madrid ; elle a également jeté son dévolu sur Paris et Barcelone pour y effectuer ses opérations dans un avenir proche. Parmi les autres entreprises notables, citons Nested au Royaume-Uni, Casavo en Italie et Homeloop en France.

En Espagne, Tiko et ProntoPiso fonctionnent également comme des sociétés de type iBuyer, offrant aux vendeurs de l’argent liquide et la tranquillité d’esprit d’une vente garantie. Tiko fournit une évaluation gratuite dans les 24 heures et retire le bien des mains des vendeurs en une semaine ; elle est ensuite généralement en mesure de revendre le bien dans les 90 jours. Cette entreprise a levé 35 millions d’euros d’investissement à la fin de 2017.

ProntoPiso a un modèle similaire – mais pas identique – et cible plutôt la niche des acheteurs qui ont besoin de vendre d’abord avant de pouvoir se permettre d’acheter à nouveau. Ils garantissent aux clients soit une vente dans les 90 jours, soit une avance sur leur prochaine propriété. Dans les cas de ProntoPiso et de Tiko, le nouveau concept de cycles de vente de 90 jours est un signe clair de l’accélération du rythme de l’immobilier espagnol.

Malgré cela, force est de constater que la tendance iBuyer en Europe est assez hésitante pour démarrer correctement. Dans de nombreux marchés du sud de l’Europe, comme l’Espagne et le Portugal, les données immobilières ne sont pas largement accessibles – un problème que CASAFARI cherche à résoudre avec sa base de données complète, ses analyses de marché et évaluations immobilières. Ce manque de transparence rend inévitablement les algorithmes AVM moins fiables, car ils disposent d’un plus petit nombre de données de marché pour effectuer des évaluations précises des propriétés.

En outre, l’opacité générale du secteur immobilier et de ses cadres juridiques dans de nombreux pays latins rend difficile l’établissement d’une activité régulière d’achat et de vente de propriétés dans un pays ou une région donnée.

Un autre facteur à prendre en compte est le facteur risque. Lorsque les marchés européens disposent déjà d’un secteur immobilier stable, il y a peu d’intérêt à le bouleverser avec un nouveau modèle commercial qui ne promet pas de marges bénéficiaires élevées ou de gains à court terme.

Tous ces facteurs sont sous-tendus par l’absence d’investissements substantiels à un niveau proche des sommets américains. Afin de fonctionner de manière fluide et de s’étendre sur de multiples marchés, les iBuyers ont besoin de capitaux, et bien qu’une poignée de startups aient obtenu des financements, le mouvement n’a pas encore capté l’imagination de tous. Cependant, certains signes montrent que ce n’est qu’une question de temps.

Comment les agents immobiliers doivent-ils réagir ?

Lorsque les iBuyers ont commencé à bouleverser le secteur de l’immobilier aux États-Unis, de nombreux agents se sont inquiétés de voir leur travail leur échapper. La proptech est là pour rester, mais cela ne signifie absolument pas que les agents immobiliers doivent disparaître. Voici donc quelques moyens de vous démarquer malgré l’évolution de l’horizon.

Comprendre les iBuyers

Ayez déjà une solide compréhension de ce que la technologie signifiera pour le secteur à partir de maintenant – cet article de blog sur les bases de la Proptech est un bon point de départ. iBuyers, intelligence artificielle, apprentissage automatique, Blockchain – ils sont tous synonyme d’innovation importante pour l’immobilier, ce qui signifie qu’ils devraient être sur votre radar. Vous finirez par voir que la technologie innovante tout juste adoptée par l’immobilier n’est pas une phase passagère, mais une nouvelle norme.

Ne sous-estimez pas les iBuyers en Europe : Kodit.io a récemment obtenu un financement de 12 millions d’euros pour s’étendre au-delà de la Scandinavie vers le reste du continent, la France et l’Espagne étant déjà dans ses projections.

Il s’agit d’investissements d’une ampleur que la plupart des agents ne peuvent tout simplement pas égaler. Au lieu de les ignorer, vous devriez donc trouver des moyens d’optimiser votre activité avec les ressources dont vous disposez, par exemple en utilisant les données du marché immobilier pour trouver plus rapidement des transactions.

Entretenez vos relations personnelles

Les iBuyers en Europe peuvent sembler une menace, mais vous avez un avantage concurrentiel clé sur la technologie : vous êtes un humain capable de créer des relations empathiques, significatives et durables. La technologie rend les transactions immobilières plus rapides et plus fluides, mais lorsqu’ils font ce qui est probablement l’un des investissements les plus importants de leur vie, les propriétaires et les clients ont besoin d’être rassurés, d’obtenir des éclaircissements et d’être bien conseillés, de préférence par une personne de confiance.

L’immobilier sera toujours un secteur fondé sur ce type d’interactions personnelles. Tant que vous fournirez un service digne de confiance à vos clients, ils continueront de vous suivre.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un iBuyer dans le secteur immobilier ?

Un iBuyer (pour « Instant Buying » ou achat immédiat) est une entreprise de la PropTech qui utilise un modèle d’évaluation automatisé (AVM) pour faire une offre d’achat comptant immédiate sur un bien immobilier. L’entreprise achète le bien en dessous de sa valeur de marché, réalise des travaux de rénovation puis le revend en réalisant une marge. Ce modèle offre ainsi rapidité et certitude de vente aux propriétaires.

Quelles sont les principales entreprises d’iBuying présentes en Europe ?

En Europe, le marché compte notamment Homeloop en France, Kodit.io (originaire de Scandinavie et implantée à Madrid, Paris et Barcelone) ainsi que Casavo en Italie. On retrouve également Nested au Royaume-Uni, de même que Tiko et ProntoPiso en Espagne.

Pourquoi le modèle des iBuyers se développe-t-il plus lentement en Europe qu’aux États-Unis ?

Le développement plus lent du modèle en Europe s’explique notamment par le manque de transparence et d’accès centralisé aux données immobilières dans le sud de l’Europe, ce qui rend les algorithmes AVM moins fiables sans une base complète. De plus, la complexité des cadres juridiques, la stabilité des marchés régionaux réduisant les marges à court terme et le montant plus faible des investissements en capital ralentissent cette expansion.

Les iBuyers vont-ils remplacer les agents immobiliers ?

Non, les iBuyers ne remplaceront pas les agents immobiliers. Même aux États-Unis, des acteurs majeurs ont mis en place des programmes de partenariat avec les professionnels (en 2018, 70 % du chiffre d’affaires du premier trimestre de Zillow provenait de son réseau de recommandation d’agents). L’achat ou la vente d’un logement demeure un investissement majeur où les clients recherchent un accompagnement humain, des conseils personnalisés et une relation de confiance.

Comment les agents immobiliers peuvent-ils concurrencer les iBuyers grâce aux données de CASAFARI ?

Les agents immobiliers peuvent associer leurs compétences relationnelles à la puissance de la base de données de CASAFARI pour renforcer leur avantage concurrentiel. En accédant aux outils d’analyse de marché et d’évaluation, ils peuvent fixer des prix extrêmement précis et accélérer leurs transactions. Vous pouvez accéder à la plateforme CASAFARI pour exploiter ces données du marché immobilier.