CASAFARI x Hugo Ferreira – APPII et l’avenir du Marché de l’immobilier

Hugo Ferreira préside l’Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers (APPII) depuis mai 2021, à la suite du plus grand vote jamais réalisé, élu à la majorité absolue.

Dans cette interview, Hugo Ferreira parle des récents changements du marché immobilier portugais, promus par l’APPII, en passant par les nouveaux projets créés par l’institution et comment il voit l’avenir du secteur et de l’Association.

Vous avez récemment été élu président de l’APPII, lors du plus grand vote jamais réalisé et avec une majorité absolue. Que souhaitez-vous laisser comme empreinte au sein de l’Association jusqu’en 2024 ?

Depuis l’après-crise financière le marché immobilier a évolué et a toujours été positif. Il a pu traverser la pandémie. En dépit de tout cela, le secteur de l’immobilier ne s’est jamais arrêté. En réalité, la Banque du Portugal l’a qualifié comme l’un des secteurs les plus résilients. Nous sommes tout à fait capables d’être les premiers à aller de l’avant parce que c’est vraiment un bateau qui ne s’est jamais arrêté et qu’il n’y a pas tellement de frictions au moment de démarrer les activités.

Toutefois, cela ne rend pas la tâche moins difficile. Nous avons une reprise économique mondiale à opérer, avec des engagements majeurs au niveau européen, essentiellement en termes d’environnement et, par conséquent, nous avons ce que l’on appelle le Pacte écologique européen, le Green Deal européen lui-même, qui est en réalité le point de départ de notre PRR (plan de relance et de résilience) national. Je dirais que nous avons, malgré les bons moments, de très grands défis à relever. Et certains d’entre eux sont même assortis de paramètres et d’objectifs très stricts.

Par exemple, l’un de nos objectifs est de peindre l’immobilier en vert. Depuis les nouvelles directives européennes et le Green Deal lui-même, nous avons jusqu’en 2050 et même un délai plus court, jusqu’en 2030, pour transformer nos bâtiments en « N0 », Near Zero Energy Buildings.

C’est un engagement qui va exiger beaucoup de nous tous, pas seulement de l’industrie, mais de nos gouverneurs, de toutes les entreprises et de tous les gens, car 2030, c’est demain. Seulement neuf ans et ce sont des objectifs très serrés, dans une activité comme l’immobilier, en particulier dans le domaine de la promotion immobilière, où les activités sont vues à 5, 10, 15, 20 ans.

Je me demande si cet objectif est réaliste et si nous devons le prendre au sérieux, car si d’un côté, je pense que nous avons tous cet engagement et que nous y tenons, d’un autre côté, principalement du côté des entités publiques, rien n’est fait. Je ne parle pas seulement d’un point de vue fiscal, mais aussi d’un point de vue financier et législatif.

Un autre objectif, je dirais, est de rendre l’immobilier sain. C’est un produit de la pandémie. Pendant de nombreuses années, nous avons parlé de durabilité environnementale, mais il existe une autre durabilité très importante, qui est la durabilité humaine. Et c’est ce que la pandémie nous a apporté : chaque jour, des gens mouraient, et souvent, lorsque nous parlions de durabilité, je pense que nous oubliions de parler de la nôtre. Si nous considérons les bâtiments comme la plus grande source de contact avec les êtres humains, je dirais qu’ils sont l’un des principaux agents de santé publique.

C’est pourquoi, au milieu de la pandémie, nous avons lancé une plateforme en collaboration avec une université de médecine au Portugal, NOVA Medical School, et nous avons lancé ce que nous avons appelé « Living Lab APPII Real Estate Health », qui est une plateforme pour développer les connaissances scientifiques médicales aux entreprises, à la vie et à la société civile, et donc pour être en mesure de qualifier les bâtiments sains pour la santé. Nous l’avons déjà fait avec les immeubles résidentiels et dans les bureaux, et je pense que c’est aussi l’un des grands défis.

De votre point de vue, quel est, dans la pratique, un exemple de bâtiment sain et de bâtiment malsain ?

Nous avons la certification que nous appelons Healthy Building : une qualification donnée par des experts et des médecins de l’école de médecine NOVA, qui entrent dans le projet avec les architectes et les concepteurs du promoteur immobilier, où ils donneront des indications sur la façon dont un projet doit être fait.

Je peux vous donner quelques exemples : favoriser grandement l’utilisation d’escaliers plus larges, agréables, beaux, faciles à utiliser, avec des portes plus larges, plus larges, pour qu’il y ait moins de contact entre les personnes. Également, des mesures en termes d’efficacité énergétique, avec l’utilisation de matériaux que nous considérons comme sains, non seulement pour l’environnement, mais surtout pour la santé.

Je dirais que la qualification d’un bâtiment sain aura, nécessairement, beaucoup de ce qui est la durabilité environnementale, ainsi que plus de composants au niveau de l’utilisation des espaces, que ce soit dans un bâtiment résidentiel ou un bâtiment de bureaux, de logistique ou d’hôtel.

C’est ici qu’intervient l’humanisation des bâtiments ?

Tout à fait ! Le Portugal a fait un travail fantastique dans ce domaine, en termes de régénération urbaine ces dernières années. Je pense que nous avons encore beaucoup à réhabiliter, mais c’est la partie esthétique, la partie bâtiment. Nous devons humaniser nos bâtiments et les rendre plus conviviaux pour ceux qui y vivent ou y travaillent, mais aussi écologiques, en respectant ces paramètres très stricts.

Surtout, cela ne m’inquiète pas tellement dans les segments supérieurs de l’immobilier résidentiel, car je pense que l’on construit très bien. Le Portugal est connu en Europe comme l’un des pays où la construction est la meilleure. Par exemple, si vous le comparez à nos voisins espagnols, notre construction est nettement meilleure.

Mais, en plus de tout cela, je pense que nous devrions essayer de porter le combat d’un immobilier plus vert, en rendant toute la chaîne, de la construction à l’utilisation, conforme à tout ce que l’Union européenne nous demande pour protéger la planète.

Vous avez récemment lancé APPII Community, qu’attendez-vous de ce hub de partage ?

L’association APPII n’est pas seulement la voix du secteur, elle est un point de contact unique et privilégié pour tous les professionnels de l’immobilier qui gravitent autour de la promotion et de l’investissement immobilier. Il était logique de faire un pas en avant et de créer ce qui est à la mode aujourd’hui, les communautés.

C’est un terme qui s’utilise autant que coworkings ou colivings, que l’on a pris l’habitude d’entendre beaucoup ces derniers temps. Je voulais vraiment que l’association, en plus de tout le reste, soit cela, un point de contact unique, privilégié et, aujourd’hui, numérique.

Ce ne sont pas seulement les réunions que nous faisons entre associés, mais vraiment la bonne ambiance au sein de l’association : la proximité, l’interaction, la compréhension et, surtout, quelque chose que j’ai toujours vu et que je suis heureux de voir se produire, le partage vivant des connaissances, des idées, des affaires.

Il y a quelques années, nous avons organisé les voyages de mise en réseau de l’APPII, essentiellement pour créer une communauté. Ils étaient destinés aux promoteurs immobiliers, qui avaient souvent des « camps opposés ». Nous avons pu faire en sorte que les promoteurs immobiliers invitent d’autres promoteurs, nos membres et partenaires, et visitent leurs développements, qu’ils soient en phase finale, en construction ou terminés. Nous avons créé cela en 2016, et nous en avons fait un certain nombre. D’ailleurs, nous avons déjà visité plusieurs propriétés, plusieurs industries de matériaux qui sont nos partenaires, beaucoup de propriétés neuves et réhabilitées.

Notre marché n’est pas très étendu, et j’ai été étonné de constater que les gens ne se connaissaient pas. Je pense que c’est ainsi qu’est née l’idée de la communauté APPII, qui est un point de rencontre numérique où les gens peuvent se connecter. Il s’agit essentiellement d’en faire un centre vivant pour échanger des idées et, si possible, faire des affaires aussi, car c’est notre raison d’être.

Quel changement de paradigme s’est opéré dans ces relations, qui ne s’entremêlaient pas auparavant, depuis les réseaux en 2017 ?

L’APPII a beaucoup fait pour unifier le secteur. En réalité, j’ai défendu le fait que les associations n’existent que lorsque les gens eux-mêmes ressentent les associations. Je n’étais pas issu du monde associatif, j’étais avocat de profession. Quand j’étais à l’extérieur et que je regardais le monde associatif, j’ai vu un peu cela, que parfois les gens ne comprenaient pas à quoi servaient les associations. Les associations doivent être un plus dans les activités des gens : ils doivent sentir qu’on existe et qu’on fait quelque chose pour eux.

La vérité est que, alors que nous voyons d’autres fermer leurs portes, nous grandissons chaque jour depuis 2014. Il n’y a pas eu une seule année, même dans le cas de la pandémie, où nous n’avons pas évolué. Je pense que c’est le résultat de cette vision jeune et différente que l’APPII a apportée au milieu des associations : ne pas être seulement un plus dans l’activité des membres, mais faire en sorte que les membres se fédèrent autour de l’association et entre eux.

Beaucoup de gens me demandent pourquoi au Portugal il n’y a pas de marché des fusions et acquisitions dans l’immobilier. Je réponds toujours qu’il s’agit d’un marché très petit, très limité, qui pourrait favoriser certaines fusions et acquisitions, même pour gagner en ampleur, mais la raison principale est que les gens ne se connaissent pas, voilà la vérité.

Et je crois qu’un secteur évolué et prospère est un secteur avec des fusions et acquisitions dynamiques, ce que nous voyons, par exemple, en Espagne. Au Portugal, je pense que cela ne s’est pas encore produit. Je sais qu’il y a plusieurs tentatives, mais cela n’existe pas encore. C’est l’évolution que peut prendre la Communauté APPII.

Quelles sont les valeurs de l’APPII ? Ont-elles changé depuis sa création ou sont-elles restées les mêmes ?

Les valeurs ont toujours été les mêmes, aussi parce que cette association a quelque chose de très intéressant, un éphémère qui ne peut pas être identifié dans beaucoup d’autres. C’est une association jeune, elle a 30 ans, et ses fondateurs sont encore en vie. Il n’y en a qu’un qui n’est plus là, Joaquim Silveira, qui a fondé le groupe SIL, mais tous les autres sont en vie : Henrique de Polignac de Barros, Miguel Pais do Amaral, André Jordan, Stefano Saviotti.

Le conseil d’administration et moi-même avons essayé de comprendre pourquoi ces hommes d’affaires ont créé l’association. En réalité, à l’époque, ils étaient des visionnaires. Il y a trente ans, en 1991, ils ont créé l’association non pas comme une « réalité immédiate », mais comme une voie à long terme.

Il est très amusant de voir que, dès le départ, l’APPII a été fondée sur deux principes de base. Le premier était d’être une association représentative des promoteurs immobiliers. À l’époque, la figure du promoteur immobilier n’existait pas au Portugal, il y avait la figure du constructeur.

Fondamentalement, les promoteurs immobiliers étaient des hommes d’affaires qui pouvaient même être liés à d’autres domaines, ce n’étaient pas nécessairement des gens du secteur de la construction, ce qui faisait la différence pour le constructeur. Ce sont des économistes, des hommes d’affaires qui ont réussi, comme Miguel Pais do Amaral, qui n’est pas un homme lié à l’immobilier pur et simple, mais un homme lié aux médias, au système financier. Par exemple, André Jordan et Stefano Saviotti, des gens dans l’hôtellerie, n’étaient donc pas dans l’immobilier à proprement parler. Ou Henrique de Polignac de Barros lui-même, qui était un économiste.

En réalité, il s’agissait de personnes qui faisaient ce que l’on appelle aujourd’hui le développement immobilier, mais qui à l’époque s’appelait le développement immobilier.

L’association a été créée pour représenter ce type d’hommes d’affaires, mais aussi pour être la porte d’entrée des investisseurs internationaux au Portugal. Aujourd’hui, 30 ans plus tard, c’est exactement ce que nous faisons.

Où avons-nous évolué ? Au départ, nous étions très concentrés sur le résidentiel et aujourd’hui nous sommes une association nationale, du nord au sud du pays et des régions autonomes, dans tous les segments du marché. Nous nous sommes beaucoup développés dans le domaine commercial, les bureaux, les hôtels, la logistique, et c’est quelque chose qui n’existait pas il y a si longtemps, environ 10 ans.

Nous avons également été la porte d’entrée des investisseurs. Cela a été l’un des principes fondateurs de notre association. Aujourd’hui, c’est une réalité, et nous avons 50% de nos membres qui sont des entreprises purement étrangères. Nous sommes considérés d’un point de vue international. La moitié des associés étant internationaux, c’est un poids très important dans une association portugaise, sur un marché aussi court.

Ce qui était fait ici se reflétait à l’extérieur et l’intérêt de promouvoir ces valeurs était mutuel ?

Nous sommes un marché immobilier très petit et la grande majorité des projets de développement immobilier au Portugal sont réalisés avec des capitaux étrangers, et non avec des capitaux portugais. En réalité, vous pouvez compter sur les doigts d’une main les entreprises qui travaillent exclusivement avec des capitaux portugais.

Un marché immobilier moderne, mondialisé, international, dynamique, attractif pour les investisseurs, nationaux ou internationaux, ne peut exister qu’en combinant deux aspects : l’investissement et le capital portugais, qui, comme je le dis, est rare et court, et l’investissement international.

Regardons la régénération urbaine dans les villes, elle n’a pas été réalisée avec des capitaux nationaux. Elle a été faite avec des capitaux internationaux, avec des touristes et des étrangers. Par conséquent, je réfute parfois la critique selon laquelle l’association devrait être totalement nationaliste, qu’elle devrait s’opposer aux investisseurs internationaux, un peu avec une vision à long terme contre une vision qui, à mon avis, est à court terme.

Je pense que nous serons tous gagnants si nous avons un marché immobilier international, mondialisé, dynamique et diversifié, car nous sommes très petits et, malheureusement, un pays pauvre qui ne peut se permettre de gaspiller des capitaux étrangers.

Maintenant que nous sommes en train d’acquérir cette « nouvelle normalité », comment pensez-vous que le marché immobilier va réagir à partir de maintenant ?

Nous ne nous sommes jamais arrêtés, nous avons fait preuve de résilience. Nous serons certainement les premiers à revenir à la normale, en tant que secteur d’activité. Je ne suis pas un « catastrophiste », ce ne sera pas complètement différent. Ce sera le même monde, avec des petites évolutions et des changements. On le verra beaucoup, par exemple, dans le secteur résidentiel.

Il s’agit peut-être d’un tournant, car nous avons constaté une forte demande, naturellement due aux prix élevés, pour des propriétés plus petites, même sans espace extérieur. C’était très évident dans ce monde pré-pandémie. Je pense que la grande différence se fera en termes d’espace.

Dans la post-pandémie, et c’est déjà le cas, je pense qu’on va chercher plus d’espaces extérieurs, d’espaces verts, on va revenir à avoir les fameux T4, T5 et T6, qui n’existaient pas. Tout se faisait T0, T1, T2, T3. C’était très rare d’avoir un T4. Je pense que nous allons revenir à cette réalité, tout comme les bureaux à l’intérieur de la maison. Parce que nous avons tous vécu 18 mois dans le même espace où nous avions la salle à manger, qui est devenue un bureau. La vision « bureau » va revenir.

Les perspectives en termes d’évolution du marché immobilier sont assez positives. Nous ne prévoyons pas de changements majeurs et je suis convaincu qu’au cours des deux prochaines années, nous serons en mesure de reprendre les investissements antérieurs à la pandémie.

Par conséquent, nos perspectives sont assez optimistes et je suis convaincu que l’immobilier continuera d’être un refuge immobilier, où tout ce qui est investissement international et national, surtout ce dernier, placera ses capitaux car la pandémie elle-même a généré un excès de liquidités internationales.

Les banques centrales, européennes et mondiales, n’ont rien fait d’autre pendant la pandémie que d’injecter des liquidités dans l’économie pour éviter le risque de récession économique. Ce qui signifie que ceux qui avaient de l’argent l’ont plus que doublé. Avec l’argent, la seule chose que l’on ne peut pas faire, c’est de le laisser traîner, il faut l’allouer, l’investir.

Et, en réalité, avec le climat de taux d’intérêt bas que nous connaissons, une évolution drastique n’est pas attendue à court terme.

Ensuite, le merveilleux pays que nous sommes, qui parle plusieurs langues, avec un accueil chaleureux, de belles plages, 1000 km de côtes, 900 ans d’histoire, qui a des programmes qui arrivent encore à attirer des événements étrangers, et surtout qui a des biens immobiliers intéressants, de bons rendements – en réalité, avec la pandémie, les prix ont continué à augmenter- et pour faire court, c’est ce que recherche un investisseur.

Je ne suis pas d’accord avec ceux qui disent que cela va amener plus de gens à l’intérieur du pays. Il serait très étrange que cela se produise, car cela irait à l’encontre d’un phénomène social qui se produit depuis des décennies, à savoir l’attrait pour les centres urbains. Cela se produit avant tout pour des raisons d’emploi et de qualité de vie. Je pense que les zones plus suburbaines ont été recherchées.

En termes de bureaux, c’est peut-être le segment où il y a eu le plus de suspension dans la pandémie, parce que nous nous dirigions vers un environnement de coworking, d’espaces ouverts et de communauté. Si nous couplons cela avec le concept de télétravail, nous allons voir des entreprises mettre en place quelques jours par semaine en télétravail, d’autres vont même mettre en place un télétravail presque à plein temps. Je pense que nous allons assister à un changement significatif dans les espaces. Non pas qu’il y aura des espaces moins recherchés, mais ceux-ci vont se transformer et donc avoir des usages différents au sein du bureau.

Ensuite, il y a un phénomène très intéressant, qui a trait à l’évolution du télétravail lui-même et à l’amélioration de la qualité de vie des gens. En d’autres termes, les entreprises conserveront leurs sièges sociaux dans les centres-villes, où ils ont toujours été. Mais, pour éviter l’arrivée de nombreux travailleurs qui vivent dans les banlieues de ces zones, ce qui se passera, je pense, c’est que les entreprises d’une certaine dimension feront de petites enquêtes auprès de leurs travailleurs et verront où ils vivent et finiront par créer de petits hubs.

Comme on ne peut pas tout avoir à la maison, dans ce hub, les besoins des gens seront localisés et donc, les photocopieurs, les réceptionnistes, les salles de réunion, et les gens n’auront pas besoin d’aller au siège social. Je pense que c’est un phénomène qui va se produire et qui était aussi très lié à la dynamisation du télétravail.

Il y a ensuite la logistique, que j’ai appelée le « secteur de la pandémie ». C’est le secteur de la logistique qui, pendant la pandémie, est passé d’un secteur complètement stagnant à l’un des secteurs les plus dynamiques. Depuis, VGP Parks, l’un des plus grands opérateurs logistiques d’Europe, a été ouvert.

Par conséquent, comme vous pouvez le constater, la logistique est devenue un secteur très dynamique, très axé sur ce que l’on appelle le dernier kilomètre, une logique de proximité. La pandémie ayant fortement augmenté les ventes en ligne, elle a montré que le système mis en place en termes de logistique ne fonctionnait pas pour un tel cas.

Nous sommes actuellement en contact avec l’un des principaux opérateurs mondiaux en termes de logistique dans l’association, avec lequel nous travaillons pour développer de grands parcs industriels, totalement dans cette perspective du dernier kilomètre, au Portugal, même si nous vivons aux confins de l’Europe, ce qui fait de cet endroit un point stratégique.

Et l’industrie hôtelière, que nous ne pouvons manquer de mentionner. Ce sera un retour à la normale. Nous devons attendre que les gens reprennent confiance pour voyager et, quand ils le feront, tout reviendra à la normale.

En ce qui concerne le coworking, le coliving, le cohousing et le senior living, ce dernier restera et la croissance sera donc normale. Je dirais que pour le coliving et le coworking, nous devons voir comment ils progressent. Je pense que le coliving a un peu ralenti parce que nous voyons où il va et que les besoins peuvent être différents.Je pense que rapidement, les alternatives cesseront d’être des alternatives et deviendront une forme standard d’habitation ou de bureau, bien qu’il y ait maintenant une certaine suspension. C’est là que je pense qu’il va y avoir un grand changement.

Des changements sont-ils en préparation concernant l’Association ?

J’ai quelque chose de nouveau dont je peux vous parler : l’Académie APPII, qui était un très vieux désir de ma part parce que la formation est essentielle. C’est un marché immobilier que je veux professionnaliser et faire évoluer, et qui est disponible pour être mondialisé et international.

Notre idée est de mettre à la disposition de nos associés différents cours, dans une perspective de formation des cadres, que ce soit dans le domaine financier ou juridique, entre autres. Fondamentalement, il s’agit de donner beaucoup de formation à nos cadres, à nos PDG, à nos directeurs de sociétés associées.

C’est pourquoi nous avons décidé que la première formation que l’Académie APPII donnera sera celle sur le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, car elle comporte des obligations claires qui, si elles sont connues et bien présentées, sont faciles à comprendre. C’est un domaine très important dans notre secteur immobilier, et bien qu’il soit très important et obligatoire, il y a un grand manque de connaissances dans le secteur. Je l’ai dit publiquement et j’ai alerté non seulement les entités publiques, comme l’IMPIC, qui est l’agence de régulation, mais aussi les entités gouvernementales qui, en raison d’un processus législatif chaotique, ont provoqué un énorme manque de connaissances.

Nous avons invité le Dr Pedro Coimbra, ancien inspecteur de l’IMPIC, l’une des personnes qui connaît le mieux les lois sur le blanchiment d’argent dans notre pays, à être l’un des formateurs, ainsi que Miguel Trindade Rocha, ex-Ernest&Young, qui s’est maintenant lancé plus intensément dans le domaine du blanchiment d’argent. Je pense qu’ils sont deux des personnes qui connaissent le mieux le blanchiment d’argent au Portugal en relation avec l’immobilier.

Nous avons l’intention de donner un cours sur la construction saine, en partenariat avec la NOVA Medical School. D’ailleurs, cela a déjà été discuté, et nous aimerions former le secteur immobilier et nos associés en particulier à la construction saine.

En plus des cours exécutifs que j’ai mentionnés, nous voulons en faire un sur les fonds d’investissement immobiliers. Je pense que c’est un domaine qui mérite d’être approfondi et, par conséquent, ce seront les prochains cours que nous nous efforcerons de mettre en pratique.

Qui est Hugo Ferreira et comment s’est-il retrouvé dans l’immobilier, alors qu’il a une formation en droit ?

Je suis avant tout une personne très pratique, qui aime faire des choses, laisser une trace dans ce monde et dans la vie. Je suis en mesure de laisser une trace dans le secteur de l’immobilier avec mon équipe, le conseil d’administration et les organes directeurs que j’ai choisis pour être proches de moi.

Je pense que nous avons emprunté cette voie de manière très responsable et solide. Après tout, il ne s’agit pas seulement de laisser une trace et de partir demain. Lorsque nous partirons, que l’on se souvienne de nous pour avoir laissé une trace solide et responsable et que l’association soit là pour les 30 prochaines années. J’ai reçu l’association alors qu’elle avait 30 ans et je veux qu’elle soit encore meilleure dans 30 ans.

Je suis une personne ambitieuse et il ne faut pas avoir peur de le dire. Avoir de l’ambition ne fait que nous faire avancer. Mais l’ambition avec des critères, avec le respect des autres. Je pense que nous devons être fiers de ce que nous faisons et je suis très fier de ce que nous avons fait dans l’association.