Comment nos indicateurs immobiliers sont-ils calculés ?
Nos statistiques reposent sur la consolidation d'annonces immobilières dédoublonnées et structurées en un graphe de propriétés unique. Nous mesurons l'évolution des prix affichés et de l'offre sur seize marchés européens et internationaux.
D'où proviennent les données de CASAFARI ?
Chaque information suit un parcours rigoureux en cinq étapes afin de composer un registre unique par bien immobilier.
Collecte continue
Nous collectons les annonces publiées sur plus de 30 000 portails et sites d'agences au fur et à mesure de leur parution ou de leur modification.
Structuration
Chaque annonce est convertie selon un schéma unique regroupant le type, l'opération, le prix, la surface, les pièces, les caractéristiques, l'état, le DPE et la localisation.
Nettoyage
Les valeurs sont normalisées, la géolocalisation est rattachée à notre arbre des lieux ainsi qu'à des coordonnées GPS, et les valeurs aberrantes sont signalées.
Dédoublonnage
Lorsqu'un même bien est commercialisé par plusieurs agences ou portails, nos algorithmes l'identifient comme une seule et unique propriété.
Fusion
Toutes les annonces relatives à un bien sont regroupées dans un enregistrement unique conservant l'historique complet des variations de prix et de statut.
Quels indicateurs du marché immobilier sont disponibles ?
Nos figures sont calculées à partir des prix demandés par les vendeurs et bailleurs dans les annonces, et non à partir des actes notariés. Voici les sept séries temporelles mesurées par lieu et segment :
- Prix moyen affiché : la moyenne des prix demandés sur la période.
- Prix moyen affiché au m² : la valeur moyenne rapportée à la surface du bien.
- Nombre de biens sur le marché : le volume total de propriétés disponibles à l'offre.
- Nouveaux biens sur le marché : le nombre de nouvelles annonces apparues durant la période.
- Biens retirés (vendus ou loués) : le nombre de propriétés dont l'annonce a été retirée du marché.
- Hausses de prix : le nombre de biens dont le prix affiché a été révisé à la hausse.
- Baisses de prix : le nombre de biens dont le prix affiché a été révisé à la baisse.
Ces données s'accompagnent de distributions par tranche de prix affiché (avec le délai moyen de commercialisation associé), par nombre de chambres et par durée de présence sur le marché. Les filtres permettent d'isoler les appartements ou maisons, la vente ou la location, ainsi que des critères spécifiques comme l'état, les équipements, les vendeurs particuliers ou professionnels, les biens bancaires ou les ventes aux enchères.
Quelles zones géographiques et quelles périodes pouvez-vous analyser ?
Les données peuvent être extraites à tous les échelons de notre arbre géographique grâce aux identifiants issus de Location Lookup : pays, région, province ou département, municipalité, paroisse ou quartier. Il est possible de combiner jusqu'à dix lieux ou de sélectionner une zone circulaire de 50 m à 50 km autour d'un point GPS.
Les périodes d'observation disponibles sont la semaine (du lundi au dimanche), le mois, le trimestre ou l'année.
Comment la qualité et l'unicité des données sont-elles assurées ?
Par défaut, les propriétés dont le prix affiché est nettement inférieur ou supérieur à celui des biens similaires sont exclues de nos statistiques afin d'éviter toute distorsion. Par ailleurs, comme un bien équivaut à un seul enregistrement, un logement promu par cinq agences n'est comptabilisé qu'une seule fois.
Quelles sont les limites de nos données ?
- Les prix affichés reflètent les attentes des vendeurs et bailleurs ; ils ne correspondent pas nécessairement aux prix de transaction finaux.
- La couverture et la profondeur des historiques varient selon les 16 pays et les zones géographiques observés.
- Sur les petites localités ou les segments très étroits, le faible volume de biens peut accentuer les variations d'une période à l'autre.
- Les données des périodes récents peuvent être légèrement ajustées au fur et à mesure que l'historique des annonces se complète.
- Aux États-Unis, les données couvrent exclusivement l'immobilier commercial et le Location Intelligence via Claro AI dans une sélection d'États, sans aucun prix d'affichage résidentiel.
Comment citer les données CASAFARI ?
Pour toute reproduction de nos données dans vos articles ou graphiques, la mention de source obligatoire est : « Source : CASAFARI (prix affichés) », en indiquant la période concernée. Dans vos articles en ligne, vous pouvez faire pointer cette mention vers notre espace presse. Pour toute réutilisation commerciale ou republication de tableaux complets, nous vous invitons à contacter notre service de presse.
Questions fréquentes sur notre méthodologie
Voici les réponses détaillées aux questions les plus fréquemment posées par les journalistes sur notre traitement des données.
D'où viennent les données de CASAFARI ?
Nos données proviennent de la collecte automatisée de plus de 30 000 portails et sites d'agences immobilières. Nous couvrons seize pays, parmi lesquels la France, l'Allemagne, l'Espagne, l'Italie et les États-Unis. Chaque annonce est ensuite structurée, nettoyée et intégrée dans notre graphe de données.
Comment les doublons sont-ils traités ?
Lorsqu'un même bien immobilier est diffusé par plusieurs agences ou sur différents portails, nos algorithmes détectent la propriété unique. Toutes les annonces correspondantes sont fusionnées au sein d'une seule fiche qui conserve l'historique complet. Un logement annoncé par cinq agences n'est donc compté qu'une seule fois dans nos statistiques.
Pourquoi le prix affiché peut-il différer du prix de vente ?
Le prix affiché est le montant indiqué par le vendeur ou le bailleur au moment de la mise sur le marché. La négociation finale peut conduire à un prix de transaction différent de ce montant initial. Nos données mesurent précisément la dynamique de l'offre et les intentions du marché, sans remplacer les données notariées.
Comment les valeurs aberrantes sont-elles traitées ?
Afin d'éviter de fausser les moyennes, notre système filtre automatiquement les prix manifestement incohérents. Les biens dont la valeur s'éloigne de manière disproportionnée des prix observés pour des biens comparables sont écartés par défaut des calculs. Cela garantit une image fidèle de la réalité du marché.
Quelles périodes et quels lieux les chiffres peuvent-ils couvrir ?
Les chiffres peuvent couvrir une semaine (du lundi au dimanche), un mois, un trimestre ou une année entière. Sur le plan géographique, vous pouvez analyser des zones allant du pays au quartier, agréger jusqu'à dix lieux différents ou étudier un rayon personnalisé de 50 mètres à 50 kilomètres autour d'un point.
Les chiffres peuvent-ils changer après publication ?
Les données relatives aux semaines ou mois les plus récents peuvent connaître de légères révisions ultérieures. Cela survient à mesure que nos systèmes complètent l'historique d'annonces découvertes après leur parution initiale. Ces ajustements marginaux n'altèrent pas les tendances globales du marché.
Vous préparez un article sur l'immobilier ?
Notre équipe presse se tient à votre disposition pour vous fournir des statistiques personnalisées et répondre à vos questions méthodologiques.