Immobilier à Charleroi : prix au m², loyers et rendement en 2026

À Charleroi, le prix moyen affiché d'un appartement s'établit à 1 465,4 €/m² au troisième trimestre 2026 selon les Area Insights de CASAFARI pour Charleroi (annonces indexées, valeurs extrêmes exclues, prix affichés et non prix de vente), en recul de 1,7 % sur un an et stable depuis début 2023. Côté transactions actées, Statbel relève au premier semestre 2026 une médiane de 125 000 € pour un appartement et de 160 000 € pour une maison. Avec un loyer affiché de 10,2 €/m² par mois, soit un rendement brut indicatif d'environ 8,4 %, la moins chère des grandes villes wallonnes est un marché d'accession et de revenu locatif, pas de plus-value.

Combien coûte un appartement à Charleroi en 2026 ?

Lorsqu'un jeune ménage de Gilly ou de Montignies-sur-Sambre signe en 2026 le compromis d'une maison trois façades à 155 000 €, il paie 4 650 € de droits d'enregistrement au lieu des 19 375 € qui s'appliquaient encore en 2024. Cette économie immédiate explique pourquoi la demande locale tient bon, sans pour autant faire flamber les valeurs affichées dans la commune.

La série trimestrielle de CASAFARI montre un marché d'une remarquable linéarité. Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché des appartements mis en vente est de 1 465,4 €/m², contre 1 491,1 €/m² au troisième trimestre 2025 (-1,7 %) et 1 552,1 €/m² au premier trimestre 2023 (-5,6 %). Depuis le deuxième trimestre 2023, la courbe n'a jamais quitté une étroite fourchette comprise entre 1 449,5 €/m² (T1 2025) et 1 504,6 €/m² (T4 2025). Le signal n'est pas celui d'une baisse continue, mais d'un plateau.

Ces chiffres reposent sur l'ensemble des annonces en ligne agrégées et dédupliquées par CASAFARI sur le territoire communal (location id 543281), après exclusion des valeurs extrêmes ; il s'agit des prix demandés par les vendeurs, et non des prix actés chez le notaire. Concrètement, un appartement de 80 m² s'affiche aujourd'hui autour de 117 000 € au prix moyen. C'est un ticket d'entrée sans équivalent lorsque l'on consulte le guide de Liège, l'autre grande ville wallonne, ou que l'on regarde l'évolution du marché immobilier belge dans son ensemble.

Prix affichés et prix actés : ce que disent CASAFARI et Statbel

Pour passer des intentions des vendeurs aux actes authentiques, il faut croiser les annonces avec les statistiques officielles de l'office belge de statistique, Statbel. Selon les médianes Statbel pour Charleroi reprises par Immolytics (sous licence CC BY 4.0), la commune a enregistré 1 296 ventes résidentielles au premier semestre 2026 : 285 appartements et 1 011 maisons.

Le prix médian acté d'un appartement à Charleroi s'établit à 125 000 € au premier semestre 2026, contre une médiane de 188 500 € pour les communes du Hainaut et de 194 750 € pour l'ensemble des communes wallonnes. Pour les maisons, la médiane carolo atteint 160 000 € (+3,2 % par rapport au premier semestre 2025), contre 246 000 € pour la médiane des communes wallonnes. Dans le détail, les 922 ventes de maisons deux ou trois façades affichent une médiane de 155 000 €, tandis que les 89 ventes de villas quatre façades montent à 260 000 €. Dans les deux segments, Charleroi se négocie environ 35 % sous la médiane régionale.

Segment immobilier	Médiane ou moyenne à Charleroi	Référence régionale (Wallonie / Hainaut)	Période et source
Appartement (prix affiché)	1 465,4 €/m² (-1,7 % sur un an)	—	T3 2026, CASAFARI Area Insights
Appartement (prix acté médian)	125 000 € (285 ventes)	194 750 € (Wallonie) / 188 500 € (Hainaut)	S1 2026, Statbel via Immolytics
Maison toutes catégories (prix acté médian)	160 000 € (1 011 ventes, +3,2 %)	246 000 € (Wallonie)	S1 2026, Statbel via Immolytics
Maison 2 ou 3 façades (prix acté médian)	155 000 € (922 ventes)	—	S1 2026, Statbel via Immolytics
Maison 4 façades (prix acté médian)	260 000 € (89 ventes)	—	S1 2026, Statbel via Immolytics

Pourquoi les prix affichés des appartements restent-ils plats chez CASAFARI alors que la médiane des maisons progresse de 3,2 % et que l'indice Statbel des prix de l'immobilier résidentiel par région affiche +3,0 % en Wallonie (et +3,9 % en Belgique) au deuxième trimestre 2026 pour les logements existants ? Les deux lectures ne se contredisent pas : elles reflètent un effet de composition. Les acheteurs financés par le crédit se reportent sur des maisons mitoyennes déjà rénovées ou dotées d'un certificat PEB correct, ce qui tire la médiane des ventes signées vers le haut, tandis que le stock d'appartements mis en ligne comporte toujours une part importante de biens anciens dont les vendeurs ne peuvent pas relever le prix demandé.

Quel rendement locatif espérer à Charleroi ?

Un investisseur particulier venu d'Ixelles ou de Waterloo qui regarde les prix à Bruxelles fait souvent le même calcul sur un coin de table : à Charleroi, le rapport entre les loyers et les prix d'achat donne sur le papier l'un des chiffres les plus élevés du pays.

Au troisième trimestre 2026, le loyer moyen affiché des appartements à Charleroi atteint 10,2 €/m² par mois selon les Area Insights de CASAFARI, contre 9,9 €/m² au troisième trimestre 2025 (+3,0 % sur un an) et 10,1 €/m² au premier trimestre 2024 (+1,0 %). Il s'agit là encore des loyers demandés dans les annonces. Du côté des contrats effectivement signés, les données du SPF Finances pour 2025 (reprises par Immolytics) indiquent un loyer médian des baux enregistrés de 600 € par mois pour un appartement à Charleroi, contre 710 € pour la médiane des communes wallonnes.

En rapportant le loyer affiché annualisé au prix de vente affiché au m² (12 × 10,2 ÷ 1 465,4), on obtient un rendement locatif brut indicatif de 8,4 % au troisième trimestre 2026, contre 8,0 % un an plus tôt. Depuis début 2024, ce ratio brut indicatif oscille chaque trimestre autour de 8 %. Il attire des bailleurs privés carolos, bruxellois et flamands vers des maisons mitoyennes divisées en logements ou de petits immeubles de rapport — un segment où le permis de location wallon s'impose dès que l'on loue de petites surfaces ou des logements collectifs.

Ce chiffre de 8,4 % doit toutefois être lu pour ce qu'il est : un rendement brut, indicatif et calculé sur des prix affichés. Il s'entend avant droits d'enregistrement à 12,5 % pour l'investisseur, avant un précompte immobilier lourd, avant travaux de mise aux normes énergétiques et avant vacance ou impayés. Avant de formuler une offre sur un immeuble, les professionnels utilisent Estimations, Comparables et Étude de marché pour confronter le loyer et le prix au m² demandés aux annonces réellement actives dans les rues voisines.

Où acheter à Charleroi ? Ville Basse, Gosselies, Marcinelle, Mont-sur-Marchienne et les autres sections

Parler d'un prix unique à Charleroi est une commodité statistique. Depuis la fusion des communes, la ville rassemble quinze anciennes communes — les sections de Charleroi, Couillet, Dampremy, Gilly, Gosselies, Goutroux, Jumet, Lodelinsart, Marchienne-au-Pont, Marcinelle, Monceau-sur-Sambre, Montignies-sur-Sambre, Mont-sur-Marchienne, Ransart et Roux — structurées par la vallée de la Sambre, la petite ceinture R9, la gare de Charleroi-Central, les lignes du métro léger du TEC et le pôle aéroportuaire au nord.

D'une section à l'autre, et parfois d'une rue à l'autre, la clientèle et le bâti changent du tout au tout :

• Mont-sur-Marchienne et le sud de Marcinelle : adossés aux zones boisées au sud du centre, ces quartiers concentrent une part importante des maisons trois et quatre façades, recherchées par les ménages carolos à revenus plus confortables.
• La Ville Basse et les quais de Sambre : à proximité immédiate de la gare de Charleroi-Central, le cœur urbain fait l'objet d'opérations de rénovation publique et privée ; on y trouve surtout de l'appartement, prisé pour la proximité des transports.
• Gosselies et Jumet : au nord de la commune, ces sections bénéficient de la proximité immédiate de l'aéroport Brussels South Charleroi Airport, du parc scientifique de l'Aéropole et de l'axe routier vers Nivelles et Bruxelles, ce qui soutient la demande locative des salariés du pôle économique.
• Gilly, Montignies-sur-Sambre, Couillet et Marchienne-au-Pont : tissu classique de maisons ouvrières deux façades, où se concentrent les primo-acquéreurs disposant d'un budget compris entre 100 000 et 160 000 € ainsi que les investisseurs au rendement.

Parce que la médiane communale écrase ces écarts, les agents et les chasseurs d'actifs préfèrent repérer les biens mis en vente section par section avec Property Sourcing afin d'isoler un quartier précis et de filtrer le bâti selon son état.

Qui achète à Charleroi, et pourquoi maintenant ?

Le marché carolo est presque exclusivement domestique et tourné vers la résidence principale ou le locatif à l'année. Les acheteurs étrangers non résidents y sont rares et les résidences secondaires négligeables. Trois profils font l'essentiel des 1 296 transactions semestrielles : les jeunes ménages du Hainaut qui achètent leur première maison deux ou trois façades, les familles déjà établies dans la commune qui passent de la location à la propriété, et les investisseurs particuliers belges à la recherche de rendement.

Pour les deux premiers groupes, le déclencheur a été fiscal. Comme le détaille l'analyse de Lydian sur les droits d'enregistrement à 3 %, le décret wallon de décembre 2024 a abaissé le taux de 12,5 % à 3 % à compter du 1er janvier 2025 pour l'achat d'une habitation propre et unique. Sur une maison au prix médian de 160 000 €, les droits passent de 20 000 € à 4 800 €, soit 15 200 € de fonds propres qu'il n'est plus nécessaire d'épargner avant de passer chez le notaire.

Le deuxième soutien est économique et démographique. Selon le record de 11,2 millions de passagers à Charleroi en 2025 rapporté par La Libre (contre 10,5 millions en 2024, source Belga), Brussels South Charleroi Airport et les entreprises biotechnologiques de l'Aéropole de Gosselies constituent un bassin d'emploi majeur. D'après le Census 2021 de Statbel (repris par Immolytics), 50,7 % des résidents en emploi travaillent à Charleroi même, tandis que 9,3 % font la navette vers la Région de Bruxelles-Capitale. Enfin, la population de Charleroi au 1er janvier 2026 compilée d'après Statbel atteint 206 900 habitants (chiffre provisoire, contre 201 837 au recensement de 2021), portée sur la période 2020–2024 par un solde migratoire international positif de +5,2 pour 1 000 habitants par an qui compense un solde interne négatif de -2,3 pour 1 000 avec les autres communes belges. Sur le terrain, cela se traduit par un effort de remise à niveau du bâti, avec 217 permis de rénovation délivrés en 2024 contre 65 permis de construction neuve résidentielle (Statbel via Immolytics).

Frais, taxes et règles à connaître avant de signer

Acheter à bas prix ne dispense pas de calculer les frais annexes, qui pèsent proportionnellement plus lourd à Charleroi que dans le Brabant wallon. Pour le cadre fédéral du crédit hypothécaire et des barèmes notariaux, vous pouvez consulter notre guide du marché immobilier en Belgique ; voici les règles propres à la Wallonie et à la commune en 2026 :

• Droits d'enregistrement wallons (3 % ou 12,5 %) : le taux de 3 % s'applique aux actes signés depuis le 1er janvier 2025 pour une habitation propre et unique, à trois conditions : ne pas posséder d'autre logement en pleine propriété (ou s'engager à le vendre dans les trois ans), établir sa résidence principale dans le bien dans les trois ans (cinq ans pour un terrain à bâtir ou un achat sur plan) et l'y maintenir durant au moins trois ans. Les anciens abattements ont été supprimés. Tout achat locatif, en société ou de seconde résidence reste taxé à 12,5 %.
• Précompte immobilier : en 2026, la Ville de Charleroi applique 2 990 centimes additionnels communaux (contre une médiane de 2 800 dans les communes du Hainaut), auxquels s'ajoutent 2 500 centimes provinciaux. Selon l'Union des Villes et Communes de Wallonie (données reprises par Immolytics), cela représente environ 1 607 € par an pour un revenu cadastral indexé de 1 000 € — soit facilement deux mois et demi de loyer médian.
• Certificat PEB : obligatoire à la vente comme à la mise en location en Wallonie. D'après le SPW Énergie en 2026 (via Immolytics), 36,7 % des logements certifiés de Charleroi affichent un label F ou G, contre seulement 12,7 % de labels A ou B.
• Location de courte durée : depuis 2023, un décret wallon impose l'obtention d'un permis d'urbanisme pour créer un hébergement touristique. Selon le point de La DH sur les hébergements touristiques à Charleroi publié en mai 2026, la ville n'appliquait pas encore de taxe de séjour sur ces locations (seule existe une redevance de 210 € par an et par chambre d'hôtel), mais une taxe communale est à l'étude.

Les risques que les chiffres ne cachent pas

Un bon investissement à Charleroi repose sur la lucidité. Le premier frein structurel est le pouvoir d'achat local : le revenu disponible médian par adulte équivalent s'élevait à 23 263 € par an en 2023 selon Statbel DataLab (via Immolytics), loin sous la médiane des communes wallonnes (29 919 €), et l'IWEPS relevait en 2025 un taux de chômage administratif provisoire de 26,8 % (22 681 demandeurs d'emploi). Cette réalité plafonne la hausse des loyers et impose une sélection rigoureuse des locataires pour limiter le risque d'impayés.

Le deuxième point de vigilance tient à l'âge du parc : sur les 103 564 logements recensés par Statbel en 2025, 70,2 % des bâtiments d'habitation ont été construits avant 1945 et 41,8 % avant 1900. Acheter une maison à 130 000 € assortie d'un PEB G et d'une toiture à refaire coûte souvent plus cher, après passage des corps de métier, qu'un bien déjà rénové payé 180 000 €.

Enfin, ni la courbe des prix affichés depuis 2023 ni le solde migratoire négatif avec le reste de la Belgique ne permettent de tabler sur une plus-value mécanique à moyen terme, d'autant que le moteur aéroportuaire reste très dépendant d'un seul transporteur, Ryanair, qui y assure plus de 80 % des vols. À Charleroi, le calcul doit se boucler dès le premier jour par le rendement net après précompte et travaux.

Suivre le marché de Charleroi avec les données CASAFARI

Que vous soyez agent immobilier à Marcinelle, notaire, courtier en crédit ou investisseur actif dans le Hainaut, travailler sur Charleroi demande de séparer la moyenne communale de la réalité d'un quartier. Dans les Area Insights de CASAFARI pour Charleroi, vous suivez trimestre par trimestre les séries de prix et de loyers affichés pour le location id 543281, puis vous passez à Comparables pour évaluer un bien précis face aux annonces concurrentes. Un propriétaire qui souhaite une première indication de valeur peut également estimer un bien à Charleroi en ligne.

Les équipes data et les développeurs qui intègrent ces flux dans leurs propres outils trouveront les spécifications techniques dans la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais) ainsi que dans la documentation Comparables et estimation (en anglais), où la résolution du territoire s'effectue via Location Lookup et où chaque appel API est décompté en tokens. Vous pouvez dès aujourd'hui créer un compte sur platform.casafari.com pour générer vos clés d'accès ou explorer directement les données du marché carolo.