Liège

En 2026, l’immobilier à Liège s’impose comme l’un des marchés les plus attractifs de Belgique, porté par des prix médians très accessibles — 174 000 € pour un appartement et 212 500 € pour une maison au premier semestre 2026 selon Statbel. L’entrée en vigueur des droits d’enregistrement réduits à 3 % pour l’habitation propre et l’inauguration du nouveau tramway renforcent la dynamique résidentielle et locative de la Cité ardente.

Vivre et acheter à Liège : cadre de vie, quartiers et architecture sur les rives de la Meuse

Lorsque l’on descend du train sous les voûtes monumentales de la gare des Guillemins, la métamorphose de Liège saute aux yeux. Capitale économique de la Wallonie comptant 198 044 habitants en août 2026 selon la Ville de Liège, la Cité ardente combine une énergie culturelle singulière et un positionnement tarifaire très compétitif. D’après les statistiques officielles des prix de l’immobilier publiées par Statbel, le prix médian s’établit au premier semestre 2026 à 174 000 € pour un appartement (contre 257 000 € à l’échelle nationale) et à 212 500 € pour l’ensemble des maisons, ce qui place la ville parmi les grandes cités européennes les plus abordables.

Chaque quartier liégeois déploie son propre caractère architectural. Autour du boulevard d’Avroy et du boulevard Piercot, les vastes appartements de réception et les maisons de maître du XIXe siècle séduisent les familles et les professions libérales. Au Cœur historique, entre la place Saint-Lambert, le palais des Princes-Évêques et le musée du Grand Curtius, les ruelles piétonnes comme En Neuvice ou Souverain-Pont font la part belle au bâti patrimonial et au commerce de proximité.

Sur la rive droite de la Meuse, le quartier d’Outremeuse cultive un esprit populaire et festif remarquable, caractérisé par son architecture Art déco, ses impasses pittoresques et la célèbre brocante de Saint-Pholien. Plus au nord, Saint-Léonard confirme sa transition créative, tandis que le tiers-lieu de La Grand Poste s’est imposé comme le point de ralliement des entrepreneurs du numérique.

Côté espaces verts, la ville bénéficie du parc de La Boverie et de son musée installés sur une île mosane, du marché dominical de la Batte, ainsi que des 90 hectares de nature préservée des Coteaux de la Citadelle, accessibles notamment par les 374 marches de la spectaculaire Montagne de Bueren.

Mobilité européenne et tramway liégeois : comment les transports redessinent la carte immobilière

Liège occupe une position stratégique sur les grands axes de communication d’Europe occidentale. Dessinée par l’architecte Santiago Calatrava, la gare TGV de Liège-Guillemins offre des connexions rapides vers les grands centres d’affaires : 55 minutes vers Bruxelles via la SNCB, 1 h 02 vers Cologne et 2 h 12 vers Paris-Nord en Eurostar direct selon les horaires 2026.

Sur le plan local, la mobilité urbaine a franchi un cap historique avec la mise en service commercial de la première ligne du tramway le 28 avril 2025, opérée par le TEC. Long de 11,7 km et jalonné de 23 stations, ce tracé structurant relie Sclessin au sud-ouest à Coronmeuse et Bressoux au nord-est, en traversant la gare des Guillemins et l’hypercentre. Selon le bilan de la première année d’exploitation du tram de Liège publié par le TEC, le réseau a fluidifié l’accès aux pôles d’emploi et d’enseignement.

Cette infrastructure redessine le marché immobilier. Face à la gare, le nouveau quartier d’affaires Paradis Express propose des logements modernes répondant aux normes énergétiques PEB A et B. À l’autre extrémité de la ligne, l’écoquartier de Coronmeuse valorise d’anciennes friches urbaines. Pour explorer les dynamiques comparables à l’échelle du pays, vous pouvez consulter notre guide complet du marché immobilier en Belgique ou analyser le marché immobilier bruxellois et ses 19 communes.

Les résidents profitent également d’une ouverture géographique exceptionnelle vers l’Eurégio Meuse-Rhin, avec Maastricht à moins de trente minutes, ainsi que vers la station thermale de Spa et le parc naturel des Hautes Fagnes.

Logistique, sciences du vivant et université : les moteurs économiques de la demande locative

Le dynamisme économique liégeois repose sur des piliers industriels et tertiaires solides. Avec 1 324 579 tonnes de fret traitées en 2025 (+14 % en un an), Liège Airport s’affirme comme le 5e aéroport cargo d’Europe et le 1er en Belgique. Cette activité est complétée par Liège Trilogiport, une plateforme multimodale de 120 hectares directement connectée par voie d’eau aux ports du Mer Nord. Si vous souhaitez mettre en perspective ces flux logistiques, découvrez comment investir dans l’immobilier à Anvers.

Le bassin liégeois brille aussi par sa concentration scientifique. Le Liège Science Park, situé au Sart-Tilman, rassemble plus de 84 entreprises et près de 3 000 emplois spécialisés sur plus de 100 hectares. En face du complexe hospitalier CHC MontLégia, le parc d’activités LégiaPark accueille sur 5,5 hectares plus de 35 entreprises de santé et de biotechnologie employant plus de 1 000 collaborateurs.

La demande de logements est alimentée par une population estudiantine majeure. L’Université de Liège (ULiège) compte 29 972 étudiantes et étudiants inscrits pour l’année académique 2025-2026. Cette présence crée une tension constante sur l’offre de kots et de colocations, à l’image des observations faites sur d’autres grands pôles d’enseignement belges : vous pouvez à ce titre découvrir le marché immobilier de Gand.

Fiscalité wallonne, PEB et encadrement locatif : les règles à connaître pour investir à Liège en 2026

L’investissement immobilier en Wallonie exige une bonne maîtrise du cadre fiscal et réglementaire, profondément remanié au cours des derniers mois. Depuis le 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement sont réduits à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique (contre le taux ordinaire de 12,5 %). Pour bénéficier de cette mesure en 2026, l’acquéreur ne doit posséder aucun autre logement en pleine propriété, s’y domicilier dans les 3 ans (5 ans pour un terrain ou un bien en construction) et y résider au moins 3 ans de manière ininterrompue. Pour les investisseurs locatifs et les résidences secondaires, le taux de 12,5 % reste d’application, ainsi que le précise le barème des droits d’enregistrement en Région wallonne détaillé par Notaire.be.

En matière de location, les performances énergétiques sont devenues un paramètre financier déterminant. Le certificat PEB, valide 10 ans, est obligatoire lors de toute mise en location. Conformément à la réglementation exposée sur les règles d’indexation des loyers en fonction du certificat PEB sur le portail du Logement en Wallonie, les logements classés PEB D, E, F, G ou non certifiés appliquent une formule d’indexation corrigée basée sur les loyers ajustés de 2022-2023. De plus, depuis le 1er janvier 2026, tout bâtiment neuf doit intégrer au moins 35 % d’énergie renouvelable.

L’exploitation de logements spécifiques est elle aussi encadrée :

• Kots et petits logements : la Ville de Liège impose l’obtention d’un permis de location communal pour les logements individuels de 28 m² ou moins ainsi que pour les kots collectifs.
• Meublés touristiques (type Airbnb) : en vertu de la réglementation wallonne, la création d’une location de courte durée dans un bâtiment existant nécessite l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme auprès de la commune (hors mise à disposition de moins de 6 chambres chez l’habitant), comme le rappellent les règles relatives au permis d’urbanisme pour un hébergement touristique sur Tourisme Wallonie. Une déclaration auprès du Commissariat général au Tourisme, une attestation d’incendie et une assurance dédiée sont également requises.

Pour réussir leurs projets dans la Cité ardente, les professionnels de l’immobilier et les investisseurs avertis s’appuient sur notre outil d’analyse de marché par quartier Insights de Zone afin de suivre l’évolution de l’offre locale. Ils utilisent également nos fonctionnalités d’estimation pour réaliser une évaluation immobilière précise à partir des biens comparables. Pour explorer l’ensemble de ces fonctionnalités de données, vous pouvez accéder directement à la plateforme CASAFARI.

Questions fréquentes

Quels sont les droits d’enregistrement pour acheter un bien immobilier à Liège en 2026 ?

Depuis la réforme wallonne entrée en vigueur le 1er janvier 2025, le taux des droits d’enregistrement est réduit à 3 % pour l’acquisition d’une habitation propre et unique. L’acquéreur doit ne posséder aucun autre logement en pleine propriété, s’y domicilier dans les 3 ans et y résider au moins 3 ans de manière ininterrompue. Pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire, le taux ordinaire de 12,5 % demeure d’application.

Quelles sont les règles pour louer en courte durée (Airbnb) ou exploiter un kot étudiant à Liège ?

Pour la location touristique de courte durée, créer un hébergement payant dans un bâtiment existant nécessite un permis d’urbanisme préalable délivré par la commune, une déclaration auprès de Tourisme Wallonie, une attestation de sécurité incendie et une assurance adaptée. Pour les kots étudiants et les logements individuels de 28 m² ou moins, la Ville de Liège exige l’obtention d’un permis de location garantissant le respect des normes de salubrité.

Comment le certificat PEB influence-t-il l’indexation des loyers à Liège ?

En Région wallonne, un certificat PEB valide est obligatoire pour conclure tout bail d’habitation. Bien que l’indexation des loyers soit autorisée, les logements affichant une étiquette PEB D, E, F, G ou dépourvus de certificat appliquent une formule de calcul corrigée basée sur le loyer de référence 2022-2023, ce qui préserve le rendement des biens performants classés A, B ou C.

Quel est le tracé du tram de Liège et quels quartiers dessert-il ?

Mise en service commercial le 28 avril 2025 et opérée par le TEC, la première ligne du tramway de Liège s’étend sur 11,7 km et dessert 23 stations. Elle relie Sclessin au sud-ouest jusqu’à Coronmeuse et Bressoux au nord-est. Son tracé traverse directement le quartier d’affaires de la gare de Liège-Guillemins, le boulevard d’Avroy et le centre historique autour de la place Saint-Lambert.

Quels sont les principaux espaces de détente et de nature à Liège ?

La ville de Liège offre des lieux de promenade emblématiques, tels que le parc de La Boverie situé sur une île mosane et les 90 hectares des Coteaux de la Citadelle. Les résidents peuvent également grimper la célèbre Montagne de Bueren via ses 374 marches, ou profiter de l’ambiance unique du marché dominical de la Batte sur les quais de Meuse.

La ville est-elle bien connectée pour les navetteurs travaillant dans d’autres métropoles ?

Grâce à la gare de Liège-Guillemins, conçue par l’architecte Santiago Calatrava, la ville bénéficie d’une position stratégique sur les axes européens. Le train permet de rejoindre Bruxelles en 55 minutes, Cologne en 1 h 02 et Paris-Nord en 2 h 12, tandis que la ville de Maastricht est accessible en moins de trente minutes.