Immobilier à Aix-en-Provence : prix au m², quartiers et fiscalité en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché d'un appartement à Aix-en-Provence s'établit à 6 050 €/m² (+1,0 % sur un an) et celui d'une maison à 6 654,5 €/m² (stable), selon CASAFARI Area Insights. Il s'agit de prix d'annonces : les notaires des Bouches-du-Rhône relèvent un prix médian de 4 770 €/m² pour les appartements anciens (12 mois à mi-2026). À 30 km de la mer, le marché reste stable à un niveau élevé, tandis que la fiscalité se durcit (DMTO à 5 %, surtaxe de 60 % sur les résidences secondaires dès 2027).

Aix-en-Provence, ville de l'intérieur : où se situe vraiment le marché

Un samedi de septembre, un couple descendu de Paris par le TGV remonte le cours Mirabeau, s'arrête devant la vitrine d'une agence du quartier Mazarin et compare l'affiche avec la note que lui a transmise son notaire. L'écart entre le prix demandé au mètre carré et la médiane des ventes actées surprend, tout comme une réalité géographique parfois oubliée des acheteurs extérieurs : la Méditerranée ne se trouve pas au bout des platanes, mais à une trentaine de kilomètres au sud, du côté de Marseille et de la Côte Bleue.

Aix-en-Provence est un marché de ville d'intérieur, patrimonial et universitaire. Il tire sa valeur de son centre des XVIIe et XVIIIe siècles, de la présence d'Aix-Marseille Université, d'une gare TGV qui place Paris à environ trois heures, de l'aéroport Marseille-Provence à 25 kilomètres et du paysage de la montagne Sainte-Victoire.

La géographie des prix épouse les grands ensembles de la commune : le centre historique et le quartier Mazarin, les faubourgs résidentiels du sud et de l'est, les quartiers plus denses du Jas de Bouffan et d'Encagnane à l'ouest, le pôle d'activités d'Aix-les-Milles, les villages rattachés de Puyricard et de Luynes, ainsi que l'axe menant vers le centre de recherche de Cadarache-ITER au nord-est.

Selon les chiffres clés de la commune d'Aix-en-Provence publiés par l'INSEE (recensement 2023, populations légales en vigueur au 1er janvier 2026), la ville compte 149 695 habitants (+0,8 % par an en moyenne entre 2017 et 2023) et 76 823 ménages. Sur un parc de 90 263 logements, 84,8 % sont des résidences principales et 8,0 % des logements vacants. Seulement 39,1 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, contre 57,5 % en France : Aix-en-Provence demeure structurellement une ville d'étudiants et de locataires, ce qui soutient le marché des petites surfaces.

Combien coûte un appartement à Aix-en-Provence en 2026 ?

Au T3 2026, le prix moyen affiché pour un appartement à Aix-en-Provence est de 6 050 €/m², contre 5 990,1 €/m² au T3 2025, soit une hausse de +1,0 % sur un an selon CASAFARI Area Insights (location id 493542, requête du 23 octobre 2026).

La lecture du cycle depuis 2023 montre une correction contenue suivie d'une reprise graduelle. Après un départ à 6 166,3 €/m² au T1 2023 et un pic à 6 214,9 €/m² au T3 2023, les valeurs affichées ont glissé tout au long de l'année 2024 jusqu'à toucher un point bas de 5 900,9 €/m² au T4 2024. Le marché a depuis repris +2,5 %, tout en restant 1,9 % sous son niveau du T1 2023 et 2,7 % sous son pic de l'été 2023.

Ces indicateurs reposent sur la moyenne des annonces immobilières indexées par CASAFARI sur 15 trimestres continus, après exclusion des valeurs aberrantes. Ils offrent une lecture fidèle des prétentions des vendeurs au fil du temps, mais mesurent des prix de mise en vente et non des actes signés. Il est possible de consulter directement les séries de prix Area Insights pour Aix-en-Provence afin d'observer la profondeur de l'offre actuelle.

Côté transactions, les petites surfaces animent une part majeure de l'activité. D'après le bilan 2026 des notaires des Bouches-du-Rhône pour Aix-en-Provence (arrêté sur 12 mois à mi-2026 et présenté le 16 septembre 2026, rapporté par Les Nouvelles Publications / mesinfos.fr), les studios représentent environ 40 % des ventes du centre-ville, pour un budget moyen de 129 500 € correspondant à une surface moyenne de 23 m².

Quel est le prix d'une maison à Aix-en-Provence ?

Pour les maisons, le prix moyen affiché s'établit à 6 654,5 €/m² au T3 2026 contre 6 655,1 €/m² au T3 2025, soit une variation annuelle de 0,0 % (CASAFARI Area Insights, location id 493542). Le segment individuel a atteint son point haut un trimestre plus tôt que le collectif, à 6 921,8 €/m² au T2 2023 (−3,9 % depuis), avant de se stabiliser autour de 6 650 €/m² à partir de la mi-2024. Sur l'ensemble de la période observée depuis le T1 2023 (6 724,4 €/m²), le repli n'est que de −1,0 %.

Au T3 2026, les maisons s'affichent ainsi 10,0 % plus cher au mètre carré que les appartements (6 654,5 €/m² contre 6 050 €/m²), reflet de la rareté du bâti individuel avec jardin sur le territoire communal.

En valeur de transaction, les notaires des Bouches-du-Rhône (sur 12 mois à mi-2026, rapportés par Les Nouvelles Publications / mesinfos.fr) relèvent un prix médian de 700 000 € pour une maison aixoise (pour une surface type de 123 m² sur 810 m² de terrain), en progression de +7,7 % sur un an. Dans les secteurs sud et est de la ville, cette médiane dépasse 860 000 €, ce qui reporte une partie des ménages vers les communes voisines du bassin d'Aix.

Cette hausse de +7,7 % du prix médian notarié ne contredit pas la stabilité du prix affiché au mètre carré mesuré par CASAFARI : une médiane en euros courants varie fortement selon la composition des biens vendus d'une année sur l'autre, notamment lorsque davantage de grandes propriétés familiales changent de mains.

Prix affiché ou prix notarié : pourquoi un tel écart ?

La comparaison des deux grands repères du marché aixois demande de distinguer ce que chaque source mesure.

Indicateur	Valeur	Période	Source et périmètre
Prix moyen affiché (appartements)	6 050 €/m² (+1,0 % sur un an)	T3 2026	CASAFARI Area Insights (annonces indexées, hors valeurs aberrantes)
Prix moyen affiché (maisons)	6 654,5 €/m² (0,0 % sur un an)	T3 2026	CASAFARI Area Insights (annonces indexées, hors valeurs aberrantes)
Prix médian acté (appartements anciens)	4 770 €/m² (+0,8 % sur un an)	12 mois à mi-2026	Notaires des Bouches-du-Rhône (1 554 ventes, centre-ville à 5 710 €/m²)
Prix médian acté (logements neufs)	6 780 €/m² (+5,7 % sur un an)	12 mois à mi-2026	Notaires des Bouches-du-Rhône (166 ventes sur la commune)
Prix médian acté (maisons anciennes)	700 000 € (+7,7 % sur un an)	12 mois à mi-2026	Notaires des Bouches-du-Rhône (surface médiane 123 m², terrain 810 m²)

Trois facteurs expliquent l'écart entre les 6 050 €/m² affichés et les 4 770 €/m² actés dans l'ancien. D'abord, une moyenne d'annonces intègre l'ensemble du stock présenté à la vente, y compris les hôtels particuliers et les programmes neufs (dont le prix médian atteint 6 780 €/m² selon les notaires). Ensuite, la statistique notariale est une médiane qui neutralise les valeurs extrêmes et reflète un volume important de studios et de biens à rénover. Enfin, la marge de négociation et le délai d'écoulement séparent toujours le prix d'entrée en vitrine du prix figurant dans l'acte authentique. Avec 4 770 €/m², Aix-en-Provence n'en demeure pas moins la cinquième commune la plus chère du département, environ 40 % au-dessus de la moyenne des Bouches-du-Rhône.

La tendance de fond est confirmée par l'indice Notaires-INSEE des logements anciens en Provence-Alpes-Côte d'Azur (série 010567112, base 100 en 2015, publiée le 8 septembre 2026) : il s'établit à 128,9 au T2 2026 (provisoire) contre 128,7 au T2 2025 (+0,2 % sur un an), après 129,4 au T1 2026 et un pic régional à 131,6 au T3 2023. À l'échelle nationale, la note de conjoncture INSEE sur les prix des logements au T1 2026 (Informations rapides n° 130 du 28 mai 2026) relève une variation de +0,1 % sur un an et un volume annuel de transactions stabilisé à 2,5 % du parc de logements, contre 3,3 % au pic du T3 2021. Pour replacer ces chiffres dans leur cadre hexagonal, on peut consulter notre page dédiée à l'évolution du marché immobilier français.

En pratique, avant de fixer un prix de présentation ou de formuler une offre, il convient d'estimer un bien aixois avec des comparables vendus et affichés grâce à l'outil Comparables, ou d'obtenir une première estimation en ligne pour cadrer son projet.

Qui achète à Aix et dans quels quartiers ?

La demande aixoise reste majoritairement française et régionale. Elle réunit des ménages de la métropole Aix-Marseille-Provence en mobilité résidentielle, des parents d'étudiants en quête d'un studio, ainsi qu'une clientèle de retraités et de Franciliens : selon les notaires des Bouches-du-Rhône (12 mois à mi-2026), 21,5 % des acheteurs de maisons ont plus de 60 ans et 5,6 % résident en Île-de-France. Une clientèle internationale est également présente sur le segment des bastides et des hôtels particuliers, sans qu'aucune statistique officielle ne détaille sa répartition par nationalité à l'échelle communale.

Les moteurs économiques et culturels structurent la géographie de ces achats :

• Le centre historique et le quartier Mazarin concentrent la demande patrimoniale. Les notaires des Bouches-du-Rhône y relèvent un prix médian de 5 710 €/m² pour les appartements anciens (12 mois à mi-2026). Le bâti ancien protégé s'accompagne toutefois de diagnostics de performance énergétique (DPE) souvent délicats à améliorer.
• Les quartiers sud et est (autour de la Torse, du Val Saint-André ou du chemin de Bibémus) rassemblent les maisons familiales les plus recherchées, proches des accès autoroutiers et des établissements scolaires, où les médianes dépassent 860 000 € selon les notaires.
• Le Jas de Bouffan et Encagnane, à l'ouest de la couronne centrale, proposent un parc d'après-guerre et des résidences plus accessibles, très suivis par les acquéreurs à budget maîtrisé et les investisseurs locatifs visant la clientèle étudiante.
• Puyricard, Luynes et Les Milles offrent un cadre de villages et de campagne aixoise recherché pour les maisons avec terrain, en lien direct avec le pôle d'activités d'Aix-les-Milles / Arbois, la gare TGV et, au nord-est, le pôle scientifique de Cadarache-ITER.

Sur l'ensemble de ces secteurs, l'entrée en vigueur des exigences énergétiques sur la location déplace une partie des acheteurs vers les biens rénovés ou vers le neuf (166 ventes à un prix médian de 6 780 €/m², en hausse de +5,7 % sur un an selon les notaires).

Résidences secondaires : 7,2 % du parc et une surtaxe de 60 % dès 2027

Selon le dossier complet INSEE sur le parc de logements aixois (recensement 2023), Aix-en-Provence compte 6 495 résidences secondaires ou logements occasionnels, soit 7,2 % de son parc total, contre 4,6 % en 2012 et 5,7 % en 2017. Cette proportion reste inférieure à la moyenne nationale (9,7 %), mais nettement supérieure à celle de l'arrondissement d'Aix (4,8 %), de la Métropole Aix-Marseille-Provence (4,4 %) et de Marseille (3,5 %).

Dans ce contexte de zone tendue, le conseil municipal a voté le 28 septembre 2026 le relèvement au plafond légal de 60 % de la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (article 1407 ter du Code général des impôts), ainsi qu'une taxe sur les friches commerciales. Selon le compte rendu de la délibération du 28 septembre 2026 sur la surtaxe publié par TPBM / mesinfos.fr, cette mesure s'appliquera à compter de 2027 et vise 3 769 résidences secondaires recensées sur la base fiscale 2026 de la Ville (chiffre établi selon les critères fiscaux de la DGFiP, distincts de la définition du recensement INSEE qui inclut les logements occasionnels).

Pour le propriétaire d'un pied-à-terre aixois, la majoration de 60 % ne s'applique qu'à la part communale de la cotisation. Le montant exact dépend de la valeur locative cadastrale du bien ; il convient de se reporter à son avis d'imposition et de vérifier le texte définitif de la délibération auprès de la Ville ou de son notaire. Les acquéreurs qui arbitrent entre le pays d'Aix et le littoral peuvent également consulter le guide du marché immobilier de Marseille.

Frais, fiscalité et location saisonnière : ce qu'il faut savoir avant de signer

Plusieurs règles départementales et communales encadrent désormais le coût d'acquisition et l'exploitation locative à Aix-en-Provence :

• Droits de mutation (DMTO) : le département des Bouches-du-Rhône a porté sa part de taxe de 4,5 % à 5 % à compter du 1er mai 2025 (faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028 par l'article 116 de la loi de finances pour 2025), comme le détaille la liste des départements ayant relevé leurs droits de mutation établie par MyNotary. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exemptés de cette hausse. Dans l'ancien, les frais d'acquisition totaux (« frais de notaire ») s'établissent ainsi autour de 7 à 8 % du prix de vente, un taux à faire confirmer par le notaire instrumentaire.
• Meublé de tourisme et changement d'usage : conformément aux délibérations municipales DL.2017-554 et DL.2017-555, la mise en location saisonnière d'un logement qui n'est pas la résidence principale requiert une autorisation temporaire de changement d'usage (accordée pour trois ans renouvelables, dans la limite de quinze ans) ainsi qu'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres obtenu sur le téléservice declaloc.myprovence.pro. Depuis la loi dite « Le Meur » de novembre 2024, un DPE classé entre A et E est exigé pour obtenir ce changement d'usage, tandis que la taxe de séjour voit ses tarifs révisés au 1er janvier 2027. L'ensemble de la procédure figure sur la page détaillant les démarches de la Ville d'Aix-en-Provence pour la location saisonnière.
• Location de la résidence principale : le plafond légal national est fixé à 120 nuits par année civile ; en l'absence de confirmation officielle d'un abaissement à 90 nuits sur la commune en octobre 2026, il est recommandé de vérifier le seuil applicable auprès des services municipaux.
• Performance énergétique dans l'ancien : les logements classés F ou G du centre historique cumulent les restrictions progressives de mise en location et des coûts de travaux plus lourds en secteur sauvegardé.
• Acquéreurs non résidents : la législation française n'impose aucune restriction d'achat aux ressortissants étrangers, qui acquittent les mêmes droits de mutation ; en cas de revente ultérieure par un contribuable résidant hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, la désignation d'un représentant fiscal accrédité peut être requise.

Suivre le marché aixois trimestre après trimestre avec CASAFARI

Pour analyser le marché d'Aix-en-Provence sans biais, il est essentiel de croiser les séries trimestrielles d'annonces issues d'Area Insights (location id 493542) avec les références de transactions notariées. Aucune série de loyers n'étant associée à cette localisation dans le cadre de ce relevé, aucun rendement locatif brut n'est calculé ici.

Les professionnels de l'immobilier du pays d'Aix utilisent la plateforme au quotidien pour repérer les biens aixois dès leur mise en ligne avec Property Sourcing, bâtir leurs dossiers d'évaluation via Comparables et comparer la commune avec d'autres marchés grâce à tous nos guides des zones en France.

Les équipes techniques qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils peuvent consulter la documentation Area Insights pour les développeurs (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais). Chaque requête à l'API ou via Casafari MCP est décomptée en tokens selon le plan souscrit.

Pour accéder aux séries complètes sur Aix-en-Provence, tester l'API ou générer un rapport d'évaluation détaillé, il suffit de créer un compte sur la plateforme CASAFARI.