Immobilier à Dijon : prix, loyers et rendement en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché pour un appartement à Dijon s'établit à 3 056,3 €/m² selon CASAFARI Area Insights (annonces indexées, valeurs aberrantes exclues), en léger recul de 0,5 % sur un an et exactement au même niveau qu'au T1 2023. Le loyer affiché atteint 18,8 €/m² par mois (+3,9 % sur un an), portant le rendement brut indicatif à environ 7,4 %. Ces données reflètent les prix d'annonce et non les ventes actées, dans une ville comptant 88,6 % de résidences principales selon l'INSEE (2023).

Imaginez un investisseur parisien qui compare, un soir, un studio près du campus de Montmuzard à ce qu'il paierait dans le Rhône ou en Île-de-France. En ouvrant les séries historiques, un chiffre retient son attention : le prix affiché au mètre carré à Dijon est strictement le même qu'il y a trois ans et demi, alors que le loyer d'annonce a progressé de près de 12 % depuis début 2024. Ce décalage résume à lui seul l'intérêt du marché dijonnais : ce n'est pas une ville de plus-value spéculative, mais une capitale régionale stable où l'on achète pour le rendement ou pour se loger sans surpayer.

Combien coûte un appartement à Dijon en 2026 ?

Au T3 2026, un appartement dijonnais s'affiche en moyenne à 3 056,3 €/m² selon CASAFARI Area Insights (location id 472166, requête du 23 octobre 2026), contre 3 073,1 €/m² au T3 2025 (-0,5 %) et 3 056,1 €/m² au T1 2023 (+0,0 %). Sur quinze trimestres consécutifs, la moyenne est restée contenue dans un couloir étroit de 151 €, entre un point bas à 2 938,6 €/m² au T1 2024 et un point haut à 3 089,7 €/m² au T4 2025.

La lecture de la courbe montre un marché qui respire calmement, sans krach ni envolée. Après un tassement en 2023 et un plancher début 2024, les prix d'annonce ont repris jusqu'à la fin de l'année 2025 avant d'enregistrer trois trimestres de léger repli : 3 089,7 €/m² au T4 2025, 3 082,0 €/m² au T1 2026, 3 080,3 €/m² au T2 2026 et 3 056,3 €/m² au T3 2026.

En ordres de grandeur concrets, au prix affiché moyen du T3 2026, un deux-pièces de 45 m² se présente autour de 137 500 € et un trois-pièces familial de 70 m² aux environs de 214 000 €. Il convient de garder à l'esprit qu'il s'agit de prix affichés dans les annonces indexées par CASAFARI : les prix de vente actés chez le notaire (base DVF) ressortent en général plus bas que les prétentions initiales des vendeurs, cet écart constituant précisément votre marge de négociation.

Pour comprendre le détail du traitement statistique et l'exclusion des doublons entre portails, vous pouvez consulter la page Area Insights, qui explique comment les séries de prix affichés sont construites, ainsi que notre suivi de l'évolution du marché immobilier français suivie par CASAFARI.

Pourquoi les loyers montent-ils quand les prix stagnent ?

Alors que les prix à l'achat demeurent quasi immobiles, le loyer mensuel moyen affiché pour un appartement à Dijon atteint 18,8 €/m² au T3 2026 selon CASAFARI Area Insights. Il progresse de 3,9 % sur un an (contre 18,1 €/m² au T3 2025) et de 11,9 % depuis le T1 2024 (16,8 €/m²). Notons toutefois que la valeur du T3 2026 est identique à celle du T2 2026 (18,8 €/m²), ce qui peut traduire un volume plus restreint de nouvelles annonces locatives sur le dernier trimestre et invite à lire ce dernier point avec prudence.

La mécanique financière découle directement de ce ciseau : avec des prix d'achat plats et des loyers d'annonce en hausse, le rendement brut indicatif (calculé selon la formule 12 × loyer mensuel ÷ prix au m²) est passé d'environ 6,8 % début 2024 à 7,4 % au T3 2026. Ce taux reste purement indicatif, calculé sur les prix affichés avant charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative et fiscalité.

Pourquoi ce niveau de loyer au mètre carré apparaît-il si soutenu ? L'explication tient à la structure même du parc dijonnais et au mix des annonces. D'après les données sur le statut d'occupation et taille des logements à Dijon (INSEE RP2023), la ville compte 76 075 appartements en résidence principale, parmi lesquels 13 070 une-pièce et 20 252 deux-pièces, soit 43,8 % de petites surfaces. Surtout, l'INSEE dénombre 8 815 ménages locataires en meublé, dont 6 084 ont une personne de référence âgée de 15 à 24 ans. La rotation annuelle des étudiants et jeunes actifs concentre l'offre d'annonces sur les studios et T2 meublés, dont le loyer au mètre carré est nettement supérieur à celui d'un grand appartement loué nu. Un trois-pièces familial non meublé se louera donc sensiblement moins cher au mètre carré que la moyenne de 18,8 €/m².

Enfin, Dijon ne figure pas parmi les collectivités soumises à l'encadrement expérimental des loyers issu de la loi ELAN : le propriétaire fixe librement le loyer initial lors de la mise en location, la révision annuelle en cours de bail demeurant encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL).

Dijon suit-elle le marché français ?

La respiration observée en Côte-d'Or épouse fidèlement la conjoncture nationale. Selon l'indice INSEE-Notaires des prix des logements anciens, T2 2026 (Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026), les prix des logements anciens en France ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 (-1,3 % pour les maisons et -0,1 % pour les appartements), après avoir affiché +0,1 % sur un an au T1 2026 (+0,6 % pour les appartements, selon l'INSEE le 28 mai 2026).

Trimestre	Prix affiché appartements Dijon (CASAFARI, glissement annuel)	Indice INSEE-Notaires appartements France (glissement annuel)
T1 2026	+1,8 %	+0,6 %
T2 2026	+0,1 %	-0,1 %
T3 2026	-0,5 %	Non publié à date

À Dijon, la variation annuelle des prix affichés des appartements est passée de +1,8 % au T1 2026 à +0,1 % au T2 2026, puis à -0,5 % au T3 2026 (après -3,8 % au T1 2024, +1,5 % au T3 2024 et +3,1 % au T4 2025). On observe la même inflexion et la même amplitude qu'à l'échelle hexagonale : la capitale bourguignonne n'est ni en avance ni en retard sur le cycle français.

Pour un acquéreur en 2026, cette stabilité signifie que l'urgence n'est pas de mise : mieux vaut négocier sereinement le prix d'entrée plutôt que de tabler sur une revalorisation rapide du capital. Pour un vendeur, afficher dès le départ au prix du marché évite de voir son bien s'user sur les portails. Les investisseurs qui arbitrent entre plusieurs villes peuvent d'ailleurs comparer ces ratios avec le guide du marché immobilier de Lyon et le guide du marché immobilier de Paris, deux métropoles où le ticket d'entrée au mètre carré est beaucoup plus lourd et le rendement brut nettement plus comprimé.

Quels quartiers pour quel projet ?

Le choix d'une adresse à Dijon dépend étroitement de la cible locative ou du mode de vie recherché, la ville s'organisant autour de son cœur patrimonial, de ses axes de tramway et de son pôle universitaire.

• Le Centre historique (palais des Ducs, rue de la Liberté, secteur sauvegardé) : c'est le segment patrimonial par excellence, composé d'immeubles anciens en pierre de Bourgogne et d'hôtels particuliers. Il attire les acquéreurs de résidence principale à la recherche de cachet et les investisseurs visant des petites surfaces de caractère. Sur les très grands appartements bourgeois, la liquidité est toutefois plus lente en raison d'un bassin d'acheteurs majoritairement local.
• Campus et Montmuzard : situés à l'est du centre, le long de la ligne T1 du tramway menant à l'université de Bourgogne, à Sciences Po (campus de Dijon) et à Burgundy School of Business, ces secteurs concentrent la demande étudiante. C'est le terrain privilégié des studios et T2 meublés.
• Quartier de la gare et Cité internationale de la gastronomie et du vin : autour de la gare Dijon-Ville et du site culturel et résidentiel inauguré en 2022, le renouvellement urbain a fait émerger des copropriétés récentes qui séduisent les actifs utilisant le TGV et les investisseurs cherchant des biens sans travaux thermiques immédiats.
• Grésilles, Fontaine d'Ouche et Bourroches : ces quartiers comptent une part importante de grands ensembles collectifs construits entre 1946 et 1970. Les tickets d'entrée y sont nettement plus bas, mais ils exigent une vérification rigoureuse des charges de copropriété, des procès-verbaux d'assemblée générale et de l'étiquette énergétique des lots.
• La première couronne (Talant, Fontaine-lès-Dijon, Chenôve, Quetigny) : bien reliées au cœur de l'agglomération, ces communes accueillent les ménages dijonnais qui revendent un appartement en ville pour gagner une chambre supplémentaire ou un extérieur.

Faute de séries officielles publiques par micro-quartier, nous ne citons aucun prix au mètre carré non vérifié par rue ; les professionnels et particuliers peuvent interroger Area Insights pour observer les valeurs affichées secteur par secteur.

Qui achète à Dijon, et pour quoi faire ?

Le marché dijonnais repose avant tout sur des fondamentaux démographiques et économiques locaux. Selon les populations légales 2023 de la commune de Dijon (INSEE) en vigueur au 1er janvier 2026, la ville compte 161 830 habitants (contre 156 920 en 2017 et 152 071 en 2012), au sein d'une intercommunalité, Dijon Métropole, qui rassemble 261 178 habitants (INSEE, 2023). Les fonctions de capitale régionale de Bourgogne-Franche-Comté (préfecture, conseil régional, CHU Dijon Bourgogne), la position ferroviaire sur l'axe Paris–Lyon et le rayonnement des Climats du vignoble de Bourgogne classés à l'UNESCO assurent un socle d'emplois tertiaires et publics régulier.

D'après le dossier complet INSEE de la commune de Dijon (logements, résidences secondaires) issu du recensement 2023, le parc totalise 101 972 logements, dont 88,6 % de résidences principales. Les résidences secondaires et logements occasionnels ne représentent que 4,1 % du parc (4 190 unités, contre 2,9 % en 2017 et 2,0 % en 2012). La clientèle internationale (suisse, belge, britannique ou néerlandaise), bien présente en Bourgogne, se porte prioritairement sur les villages viticoles de la côte de Nuits et de la côte de Beaune plutôt que sur les copropriétés dijonnaises.

En ville, les propriétaires bailleurs jouent un rôle structurel : sur les 76 075 ménages vivant en appartement à titre de résidence principale en 2023, seuls 23 822 sont propriétaires occupants (31,3 %), tandis que 29 288 louent dans le parc privé non meublé, 12 113 en HLM et 8 815 en meublé (INSEE RP2023). Tout projet locatif doit néanmoins intégrer deux paramètres de gestion : la saisonnalité marquée des baux étudiants (avec des départs concentrés à la fin du printemps) et la concurrence des résidences étudiantes neuves avec services.

Frais, fiscalité et règles à connaître avant d'acheter

Avant de formuler une offre d'achat en Côte-d'Or en 2026, plusieurs règles fiscales et réglementaires doivent être intégrées à votre plan de financement :

• Droits de mutation (« frais de notaire ») : en application de la loi de finances pour 2025, le conseil départemental de la Côte-d'Or a porté sa part de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % à compter du 1er avril 2025 (faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028), comme le récapitule le barème des taux des droits de mutation par département en 2026. Le taux global des taxes s'établit ainsi à 6,32 % du prix d'acquisition ; en ajoutant les émoluments du notaire et les débours, il faut prévoir environ 7,5 à 8 % de frais d'acte sur un logement ancien. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de cette hausse de 0,5 point.
• Meublés de tourisme (loi Le Meur) : selon le guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (ministère), l'enregistrement via le téléservice national avec obtention d'un numéro unique est obligatoire pour tous les meublés de tourisme à partir du 20 mai 2026, sous peine d'une amende pouvant atteindre 10 000 €. La location de la résidence principale est plafonnée à 120 nuits par an (90 nuits sur délibération communale). Pour une résidence secondaire dédiée à la location de courte durée, les règles éventuelles de changement d'usage et de compensation sont à vérifier directement auprès des services de la Ville de Dijon avant tout engagement.
• Encadrement des loyers et acheteurs étrangers : le loyer initial d'un bail d'habitation classique demeure libre à Dijon (révision annuelle selon l'IRL). Par ailleurs, la législation française n'impose aucune restriction d'achat aux ressortissants étrangers, européens ou non ; les revenus locatifs perçus en France y sont imposables selon les conventions fiscales en vigueur.

Comment vérifier un prix avant de signer ?

Que vous achetiez un studio rue de Mirande ou un trois-pièces près de la place Darcy, la méthode la plus sûre pour valider un prix en 2026 tient en trois étapes : situer d'abord le bien par rapport à la moyenne trimestrielle de son secteur dans Area Insights, le confronter ensuite aux biens similaires actuellement en vente ou récemment retirés du marché, puis ajuster la valeur selon l'étage, la présence d'un ascenseur ou d'un stationnement, le diagnostic de performance énergétique et le montant des charges annuelles.

Les particuliers qui souhaitent obtenir rapidement une première fourchette peuvent utiliser l'estimation immobilière en ligne de CASAFARI. Les agents immobiliers, syndics et notaires de Bourgogne-Franche-Comté s'appuient quant à eux sur Estimations, Comparables et Étude de marché, pour confronter un bien aux ventes comparables en nettoyant l'historique des annonces successives d'une même adresse.

Pour les équipes techniques et les analystes qui souhaitent intégrer directement les séries de Dijon (location id 472166 résolu via Location Lookup) dans leurs outils internes, la requête est détaillée dans la documentation Area Insights pour les développeurs (en anglais) ainsi que dans la documentation Comparables et estimation (en anglais). Vous pouvez également parcourir tous nos guides des zones en France pour comparer les dynamiques régionales, ou créer un compte sur la plateforme CASAFARI afin d'accéder directement aux données de marché dijonnaises.