Immobilier au Havre : prix au m², loyers et rendement en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen demandé pour un appartement au Havre s'établit à 2 595,6 €/m² selon les séries de prix d'Area Insights pour Le Havre (annonces indexées, hors valeurs aberrantes), en recul de 2,6 % sur un an et de 8,4 % sous le point haut du T2 2024. Il s'agit de prix affichés en vitrine, les prix signés chez le notaire étant généralement plus bas. En parallèle, le loyer moyen demandé atteint 17,2 €/m² par mois (+2,4 % sur un an), ce qui porte le rendement locatif brut indicatif à près de 8 %.

Quel est le prix au m² au Havre en 2026 ?

Un samedi matin, en descendant du train de Paris Saint-Lazare ou de Rouen à la gare du Havre, il suffit de remonter le cours de la République puis l'avenue Foch pour comprendre l'attrait singulier de la cité océane. Entre les colonnades de béton clair rosé et la plage au bout de la perspective, les vitrines des agences affichent des trois-pièces traversants et lumineux au prix d'un simple studio parisien.

Pourtant, loin d'une quelconque euphorie, le marché havrais s'effrite doucement. Au T3 2026 (requête du 23 octobre 2026 sur la location id 483656), la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais) relève un prix moyen demandé de 2 595,6 €/m² pour les appartements, contre 2 665,0 €/m² au T3 2025, soit un repli de 2,6 % sur un an. Si l'on remonte au début de la série au T1 2023 (2 723,8 €/m²), la baisse atteint 4,7 %, et l'écart se creuse à -8,4 % par rapport au point haut observé au T2 2024 (2 832,6 €/m²).

La lecture honnête de cette courbe est celle d'un plateau affecté d'une légère dérive baissière en 2026. D'un trimestre à l'autre, les variations restent bruitées (dans une bande d'environ ± 5 %) et ne doivent pas être surinterprétées.

Une précaution méthodologique s'impose toutefois avant de faire une offre : les chiffres de CASAFARI mesurent les prix demandés dans les annonces indexées, après exclusion des valeurs aberrantes. Ils ne reflètent pas les prix d'actes définitifs. Les sources fondées sur des estimations situent d'ailleurs la valeur des appartements havrais un cran en dessous, dans un ordre de grandeur de 1 900 à 2 400 €/m². Cet écart s'explique à la fois par les marges de négociation actuelles et par la surreprésentation, dans le stock d'annonces en ligne, des biens du centre reconstruit et du front de mer.

Pourquoi les loyers montent alors que les prix baissent ?

C'est le croisement des deux courbes qui attire aujourd'hui l'attention des investisseurs. Pendant que les prix affichés à la vente glissent doucement, la tension locative pousse les loyers vers le haut. Au T3 2026, le loyer moyen demandé pour un appartement au Havre s'établit à 17,2 €/m² par mois selon CASAFARI Area Insights, contre 16,8 €/m² au T3 2025 (+2,4 % sur un an) et 16,0 €/m² au T1 2024 (+7,5 % en deux ans et demi).

Mécaniquement, le rendement locatif brut indicatif — calculé en rapportant douze mois de loyer demandé au prix d'achat demandé au m² — s'élargit trimestre après trimestre. Il ressort à 7,95 % (environ 7,9 %) au T3 2026, après 7,6 % au T3 2025 et 7,0 % au T1 2024.

Période	Prix demandé (appartements)	Loyer mensuel demandé	Rendement brut indicatif
T1 2024	2 742,9 €/m² (implicite)	16,0 €/m²	7,0 %
T3 2025	2 665,0 €/m²	16,8 €/m²	7,6 %
T3 2026	2 595,6 €/m²	17,2 €/m²	7,9 %

Ce taux proche de 8 % est strictement indicatif et calculé sur des valeurs affichées. Il ne tient compte ni des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ni des charges de copropriété non récupérables, ni de la taxe foncière, ni de la vacance locative, ni des travaux ou de la fiscalité sur les loyers.

Sur le terrain, cette demande locative solide repose sur trois piliers bien réels : les salariés et sous-traitants du bassin industrialo-portuaire (HAROPA Port et la zone industrielle de l'estuaire), les étudiants de l'Université Le Havre Normandie et des grandes écoles installées près des bassins, ainsi que les jeunes ménages locaux que le niveau des taux d'intérêt retient encore sur le marché locatif.

Le Havre face au reste de la France : un marché mou dans un pays mou

Le tassement havrais s'inscrit dans un paysage national lui-même atone. D'après l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens au T2 2026 (publié le 8 septembre 2026, données provisoires corrigées des variations saisonnières), les prix reculent en France de 1,0 % sur un trimestre et de 0,8 % sur un an (-0,1 % pour les appartements et -1,3 % pour les maisons). En isolant les appartements anciens de province (série INSEE 010567062, base 100 en 2015), l'indice passe de 131,7 au T2 2025 à 131,3 au T2 2026, soit une quasi-stagnation à -0,3 % sur un an.

Note méthodologique : ce graphique rapproche deux sources de nature différente. La série CASAFARI mesure les prix demandés dans les annonces d'appartements au Havre au T3 2026 (-2,6 % sur un an), tandis que la série Notaires-Insee mesure les prix d'actes signés au T2 2026. Pour replacer ces tendances dans le cadre national, vous pouvez consulter notre suivi de l'évolution du marché immobilier en France ainsi que notre guide du marché immobilier français.

Pourquoi les prix demandés s'effritent-ils un peu plus vite au Havre que la moyenne des actes en province ? La réponse tient en grande partie à la démographie. Si Le Havre demeure la commune la plus peuplée de Normandie avec 166 462 habitants et 82 406 ménages selon les chiffres clés de la commune du Havre selon l'INSEE (recensement 2022), sa population diminue en moyenne de 0,4 % par an entre 2016 et 2022 : le solde naturel positif (+0,2 %) ne compense pas un solde migratoire négatif (-0,5 %). À l'échelle de l'agglomération, la population de l'unité urbaine du Havre (INSEE) compte 232 052 habitants en 2022, contre 239 566 en 2011. Cette érosion lente plafonne structurellement la pression sur les prix à l'achat.

Où acheter au Havre : centre Perret, front de mer, hauts de ville, quartiers sud

La géographie immobilière du Havre s'organise entre la ville basse — reconstruite après-guerre autour des bassins et ouverte sur l'estuaire de la Seine — et la falaise qui porte les quartiers résidentiels de la ville haute.

• Le centre reconstruit par Auguste Perret : inscrit en 2005 sur la Liste du patrimoine mondial, comme le rappelle la fiche UNESCO du centre reconstruit par Auguste Perret, ce périmètre concentre l'essentiel des transactions d'appartements. Autour de l'avenue Foch, de la rue de Paris, des Halles Centrales et du square Saint-Roch, les copropriétés des années 1950 en béton armé offrent des plans rationnels, une double exposition et une belle hauteur sous plafond. C'est le secteur le plus liquide, prisé à la fois par les primo-accédants et par les investisseurs.
• Le front de mer, Saint-Vincent et la lisière de Sainte-Adresse : à dix minutes à pied de l'Hôtel de Ville, le boulevard Maritime et le quartier Saint-Vincent mêlent immeubles Perret avec vue mer et villas de brique survivantes d'avant-guerre. Juste au nord, Sainte-Adresse forme une commune distincte aux prix sensiblement plus élevés. C'est ici que se concentre la clientèle venue de Paris pour le télétravail ou les fins de semaine.
• Les hauts de ville : dès que l'on gravit la côte, le tissu urbain change. Sanvic, Bléville et Rouelles constituent le marché des maisons individuelles et des pavillons familiaux avec jardin. À l'inverse, les grands ensembles de Caucriauville et du Mont-Gaillard affichent des prix au mètre carré très inférieurs à la moyenne communale.
• Les quartiers sud et les Docks : autour des Docks Vauban, du quartier de l'Eure et de Saint-Nicolas, la reconversion des friches portuaires a fait émerger le pôle universitaire, des résidences étudiantes et des programmes neufs. Dans toute cette ville basse proche des bassins, il convient de vérifier systématiquement le Plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) avant d'acheter.

Côté accès, la gare du Havre relie Paris Saint-Lazare en un peu plus de deux heures, les autoroutes A13 et A29 connectent la ville à Rouen, Caen et Amiens, et le pont de Normandie met Honfleur et la Côte Fleurie à moins d'une demi-heure.

Faute de séries consolidées par micro-quartier dans ce guide, nous ne publions pas de prix au mètre carré par rue ; les professionnels peuvent suivre le stock d'annonces par quartier avec Property Sourcing pour observer les biens réellement mis en vente à Sanvic, aux Docks ou dans le centre Perret.

Qui achète au Havre et pourquoi ?

Le Havre est avant tout un marché de résidences principales, porté par une demande domestique. Les acheteurs occupants sont majoritairement des ménages havrais et des salariés de l'axe Seine — portiques de HAROPA Port (premier port à conteneurs de France), logistique, énergie — qui quittent le statut de locataire grâce à des prix au mètre carré restés accessibles face à Rouen, à Caen ou à la rive sud de l'estuaire.

Le second groupe d'acheteurs, très visible chez les notaires et dans les agences du centre-ville, est composé d'investisseurs locatifs privés, souvent domiciliés en Île-de-France. En comparant les 2 595,6 €/m² demandés au Havre avec les prix à Paris dans notre guide de la capitale, beaucoup arbitrent en faveur d'un deux-pièces dans le périmètre Perret ou d'un studio près de l'université, loué en meublé ou en bail étudiant.

En revanche, les acheteurs étrangers restent marginaux (quelques acquéreurs britanniques ou belges sur le front de mer et vers Sainte-Adresse), et la ville n'est pas un marché classique de résidences secondaires : ce rôle est dévolu à la Côte d'Albâtre (Étretat) au nord et à la Côte Fleurie (Honfleur, Trouville, Deauville) de l'autre côté du pont de Normandie. L'image du Havre s'est néanmoins transformée en quinze ans, portée par les collections impressionnistes du MuMa, la plage urbaine, la réhabilitation des Docks et la manifestation estivale Un Été au Havre.

Frais de notaire, meublés de tourisme, DPE : les règles à connaître en Seine-Maritime

Avant de boucler un plan de financement en 2026, trois paramètres réglementaires et fiscaux propres à la Seine-Maritime ou au cadre national doivent être intégrés au calcul.

Droits de mutation (frais de notaire) relevés depuis mai 2025

Par la délibération du Département de la Seine-Maritime sur les droits de mutation 2025, le taux départemental de la taxe de publicité foncière est passé de 4,5 % au plafond de 5 % pour les actes signés entre le 1er mai 2025 et le 31 mars 2028. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) globaux dans l'ancien atteignent désormais environ 6,32 % du prix de vente (hors émoluments du notaire et débours). Toutefois, les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exemptés de cette hausse et conservent le taux départemental de 4,5 % (soit environ 5,81 % de droits globaux).

Concrètement, sur un appartement ancien acheté 150 000 € au Havre en 2026, la hausse de 0,5 point de la part départementale représente environ 765 € de taxes supplémentaires pour un investisseur ou un secundo-accédant par rapport à un primo-accédant en résidence principale.

Location en meublé de tourisme

La réglementation locale distingue la résidence principale des autres biens. Selon la page consacrée à la déclaration de meublé de tourisme auprès de la Ville du Havre et le portail taxe de séjour de Le Havre Seine Métropole, tout meublé de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du loueur doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa n° 14004, auprès du service Commerce, place de l'Hôtel-de-Ville). La résidence principale du loueur est dispensée de cette déclaration dans la commune, dans la limite légale de 120 nuits par an. Dans tous les cas, la taxe de séjour est collectée au profit de Le Havre Seine Métropole. Le téléservice national d'enregistrement issu de la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024 se déployant progressivement en 2026, il est recommandé de vérifier l'état exact des procédures auprès de la mairie avant la mise en location.

Côté impôt sur le revenu, comme le détaille le guide pratique 2025 des meublés de tourisme du ministère, l'abattement du régime micro-BIC applicable depuis les revenus 2025 est fixé à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles pour les meublés non classés, et à 50 % jusqu'à 77 700 € pour les meublés classés.

Calendrier du DPE

En application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F le seront au 1er janvier 2028. Au Havre, cette contrainte pèse surtout sur le bâti d'avant-guerre non rénové situé hors du centre Perret (quartiers Saint-François, Graville, Danton ou maisons anciennes des côtes), ainsi que sur les appartements en dernier étage sous toiture terrasse non isolée.

Les risques à peser avant de signer

Un rendement brut affiché proche de 8 % ne va jamais sans contreparties. Cinq points de vigilance méritent un examen attentif :

• Aucune plus-value rapide à escompter : avec des prix demandés en recul de 2,6 % sur un an au T3 2026 et inférieurs de 8,4 % à leur sommet du T2 2024, Le Havre est un marché de rendement locatif ou d'usage, pas un marché spéculatif.
• L'écart entre prix affiché et prix signé : acheter au prix de l'annonce sans vérifier les transactions récentes expose à surpayer son bien. La négociation fait partie du fonctionnement normal du marché havrais.
• Le frein démographique : une commune qui perd 0,4 % de population par an (INSEE 2016-2022) n'offre pas le matelas de croissance démographique que l'on observe à Nantes, Rennes ou Bordeaux.
• La dépendance au cycle industriel et portuaire : le bassin d'emploi dépend fortement du trafic de conteneurs, du raffinage, de la pétrochimie et des grands chantiers énergétiques de l'estuaire.
• L'hétérogénéité du parc et les risques naturels : les rendements faciaux à deux chiffres que l'on voit parfois dans les grands ensembles (Caucriauville, Mont-Gaillard) s'accompagnent d'un risque élevé d'impayés, de vacance et d'illiquidité à la revente. En ville basse (Eure, bassins, Saint-François), l'état des risques et pollutions (ERP) et le zonage du PPRI (submersion marine et inondation) doivent être lus ligne à ligne.

Comment vérifier un prix au Havre avec les données CASAFARI

Pour éviter l'écueil du prix vitrine, la méthode dépend de votre profil.

Si vous êtes propriétaire ou acheteur particulier, le point de départ le plus simple consiste à estimer un appartement havrais en ligne afin de situer le bien par rapport à la moyenne de 2 595,6 €/m². Pour aller plus loin avant une offre ou une mise en vente, vous pouvez confronter un bien à ses Comparables et à une étude de marché afin d'isoler les annonces concurrentes de même surface et de même étage dans le quartier visé.

Pour les agents immobiliers, mandataires et experts du bassin havrais, la combinaison d'Area Insights (sur la location id 483656 pour suivre les courbes trimestrielles de prix et de loyers), de Comparables (pour bâtir un avis de valeur contradictoire) et de Property Sourcing permet de sourcer son discours face à des vendeurs encore ancrés sur les prix de 2024.

Les équipes data et les développeurs qui souhaitent intégrer ces indicateurs dans leurs propres outils trouveront les spécifications techniques dans la documentation Area Insights sur developers.casafari.com (en anglais) ainsi que dans la documentation Comparables et valorisation (en anglais). Il est également possible d'interroger ces séries depuis un agent IA avec Casafari MCP ; chaque appel à l'API ou au serveur MCP consomme des tokens selon le plan souscrit.

Que vous prépariez un arbitrage patrimonial entre l'Île-de-France et la côte normande ou l'estimation d'un appartement avenue Foch, vous pouvez créer un compte sur platform.casafari.com pour explorer les données du Havre en libre-service.