Immobilier à Toulon : prix, loyers et rendement en 2026

Au troisième trimestre 2026, le prix moyen affiché des appartements à Toulon s'établit à 3 492,6 €/m² selon les séries de prix et de loyers d'Area Insights de CASAFARI (prix affichés des annonces indexées, hors valeurs aberrantes, et non des prix de vente), en hausse de 0,9 % sur un an et de 5,3 % depuis début 2023. Le loyer affiché moyen atteint 18,4 €/m² par mois (+4,5 % sur un an), soit un rendement brut indicatif de 6,3 %. Toulon demeure la moins chère des trois grandes villes méditerranéennes françaises et un marché de résidences principales (93,4 % du parc selon l'INSEE en 2023), bien loin d'une simple station balnéaire.

Un officier de la Marine nationale muté sur la base navale de Toulon loue souvent un trois-pièces au Mourillon pendant trois ans. Lorsque l'avis de renouvellement de bail arrive sur la table, une question surgit naturellement : ne vaudrait-il pas mieux acheter ? En posant le calcul, un chiffre étonne toujours ceux qui connaissent les tarifs d'Antibes ou de la Côte d'Azur orientale : à Toulon, le rapport entre les loyers et les prix d'achat dégage un rendement brut indicatif de 6,3 % au T3 2026.

Combien coûte un appartement à Toulon aujourd'hui ?

Au T3 2026, il faut compter en moyenne 3 492,6 €/m² pour un appartement à Toulon d'après CASAFARI Area Insights (identifiant de localité 494428, interrogé le 23 octobre 2026). Ce chiffre mesure la moyenne des prix affichés dans les annonces immobilières indexées, après exclusion des valeurs aberrantes, et non les prix de transaction finaux enregistrés chez les notaires.

Les médianes de vente publiées pour l'ensemble de la commune se situent d'ailleurs en retrait par rapport à cette moyenne affichée. Cet écart s'explique aisément : le stock d'annonces en ligne penche vers les quartiers littoraux les plus valorisés, tandis que les marges de négociation restent larges sur les immeubles anciens du centre et de l'ouest qui nécessitent des travaux.

En matière d'accession sur la façade méditerranéenne, la préfecture du Var conserve un net avantage tarifaire sur ses grandes voisines, comme le confirment notre guide du marché immobilier de Marseille et le guide immobilier de Nice, qui s'inscrivent dans tous nos guides des marchés immobiliers en France.

Concrètement, un deux-pièces de 45 m² proposé au prix moyen affiché de la commune représente un budget d'environ 157 000 € au T3 2026. Il convient d'y ajouter les droits d'enregistrement sur l'ancien, qui s'élèvent à environ 6,3 % du prix dans le Var depuis le printemps 2025.

Comment les prix ont-ils évolué depuis 2023 ?

La trajectoire des prix affichés des appartements toulonnais sur quinze trimestres continus se lit en trois temps distincts dans les données de CASAFARI Area Insights :

Période	Trimestre de référence	Prix moyen affiché (€/m²)	Lecture du mouvement
Plateau (2023–2024)	T1 2023 → T4 2024	3 316,4 €/m² → 3 337,2 €/m²	Stabilité remarquable malgré la hausse des taux de crédit
Raffermissement (2025)	T1 2025 → T4 2025	3 357,7 €/m² → 3 501,7 €/m²	Reprise franche des prétentions des vendeurs
Hésitation (2026)	T2 2026 → T3 2026	3 527,1 €/m² → 3 492,6 €/m²	Plus haut de la série au T2, suivi d'un repli de 1,0 % au T3

Sur un an glissant, entre le T3 2025 (3 460,7 €/m²) et le T3 2026 (3 492,6 €/m²), la variation reste positive à +0,9 %. Depuis le point de départ de la série au T1 2023, la progression cumulée atteint +5,3 %, sans aucun trimestre manquant ni valeur répétée dans l'échantillon.

Le mouvement du dernier trimestre appelle toutefois une lecture prudente. Un repli de 1,0 % juste après un point haut de série à 3 527,1 €/m² ne suffit pas à caractériser un retournement de marché, mais il intervient alors que les prix de vente nationaux fléchissaient déjà au printemps. Pour replacer cette courbe dans le cycle hexagonal, on peut consulter notre page dédiée à l'évolution du marché immobilier en France.

Toulon résiste-t-elle mieux que le reste de la France ?

Pour comparer Toulon au reste du pays, il importe de distinguer la nature des indicateurs. À Toulon, la série CASAFARI mesure les prix affichés des appartements et affiche +0,9 % sur un an au T3 2026. À l'échelle nationale, l'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens au T2 2026 (publié le 8 septembre 2026) mesure les transactions signées : il recule de 1,0 % sur un trimestre (données provisoires corrigées des variations saisonnières) et de 0,8 % sur un an, avec un repli limité à 0,1 % sur un an pour les appartements contre 1,3 % pour les maisons.

Côté activité, le marché français est sorti de son point bas. Selon la note de conjoncture des Notaires de France (juillet 2026), le volume cumulé sur douze mois à fin mai 2026 atteint 949 000 transactions dans l'ancien, en hausse de 5,7 % sur un an après le creux de 832 000 ventes touché en septembre 2024.

Si le marché toulonnais amortit mieux les chocs que bien des villes de province, il le doit à ses fondamentaux démographiques. D'après la fiche INSEE de la commune de Toulon (recensement 2023), publiée le 27 août 2026, la ville compte 179 116 habitants répartis en 90 751 ménages. Sa population a crû de 0,7 % par an en moyenne entre 2017 et 2023, portée presque exclusivement par un solde migratoire positif de +0,6 % par an. Surtout, sur 96 816 logements recensés en 2023, 93,4 % sont des résidences principales : la demande repose sur le besoin de se loger à l'année.

Pourquoi les loyers montent-ils plus vite que les prix ?

Au T3 2026, le loyer mensuel moyen affiché pour un appartement à Toulon s'élève à 18,4 €/m² selon CASAFARI Area Insights. Contre 17,6 €/m² au T3 2025, la hausse annuelle atteint 4,5 %. Depuis le premier trimestre 2024, où la moyenne s'établissait à 16,3 €/m², les loyers affichés ont progressé de 12,9 %, soit plus du double du rythme des prix à l'achat.

Cette tension locative s'explique par la structure même de l'habitat toulonnais. Selon le recensement 2023 de l'INSEE, seuls 44,8 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale ; la majorité des habitants dépend donc du parc locatif, alors que la vacance se limite à 3,6 % du stock total de logements. À cette demande locale s'ajoutent la rotation permanente des personnels militaires et civils de la base navale et de l'industrie de défense, ainsi que les besoins des étudiants de l'Université de Toulon, dont le campus du centre-ville alimente la demande de studios et de deux-pièces.

La conséquence mathématique est directe : en rapportant le loyer annuel affiché (12 × 18,4 €/m²) au prix d'achat affiché (3 492,6 €/m²), le rendement locatif brut indicatif ressort à 6,3 % au T3 2026, contre 6,1 % au T3 2025. C'est un niveau rare sur le littoral méditerranéen. Il demeure toutefois purement indicatif, puisqu'il est calculé sur des valeurs d'annonces avant charges de copropriété, vacance éventuelle, travaux de rénovation énergétique et fiscalité. Pour affiner un projet à l'adresse près, il est préférable d'estimer un appartement toulonnais avec Comparables à partir des biens réellement similaires du voisinage.

Quels quartiers de Toulon pour quel budget ?

Coincée entre la rade qui abrite l'arsenal militaire au sud et les pentes calcaires du Mont Faron au nord, articulée autour de sa gare TGV et de son centre reconstruit, Toulon présente des écarts de valorisation qui peuvent aller du simple au double d'un secteur à l'autre.

• Les quartiers littoraux et résidentiels de l'est (budgets élevés) : Le Mourillon, avec son ambiance de village, ses plages et le port Saint-Louis, ainsi que le Cap Brun, La Serinette et le secteur Aguillon–Petit Bois constituent le haut du panier toulonnais. Les appartements s'y négocient nettement au-dessus de la moyenne communale de 3 492,6 €/m².
• Le centre en renouvellement (budgets intermédiaires) : autour de la place de l'Opéra, du cours Lafayette et du nouveau quartier créatif Chalucet, le programme d'investissement porté par la Métropole Toulon Provence Méditerranée (TPM) a profondément changé le visage du cœur de ville et attire de nouveau les actifs et les investisseurs.
• Les faubourgs et l'ouest (budgets serrés) : le centre ancien non réhabilité, Saint-Jean-du-Var, le Pont-du-Las, La Rode et les quartiers ouest affichent des tickets d'entrée bien inférieurs à la moyenne de la ville. Ces secteurs exigent en contrepartie une vérification rigoureuse des procès-verbaux d'assemblée générale, des charges impayées et du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plutôt que de se fier à une moyenne municipale qui écrase ces contrastes, les professionnels croisent les données infra-communales d'Area Insights et utilisent la plateforme pour repérer les biens à vendre quartier par quartier avec Property Sourcing.

Qui achète à Toulon et pourquoi ?

Le marché toulonnais est animé par trois profils d'acheteurs nationaux bien identifiés :

1. Les ménages locaux qui vendent pour s'agrandir ou changer de cadre à l'intérieur de la commune, visant le Mourillon ou La Serinette lorsque leur budget le permet, ou se tournant vers Saint-Jean-du-Var et le Pont-du-Las pour une première acquisition.
2. Les familles de la Marine nationale et de la filière défense, qui commencent généralement par louer pendant deux à quatre ans au gré des affectations, puis achètent lorsque l'ancrage varois se confirme.
3. Les investisseurs particuliers venus de Marseille, de Lyon ou de Paris, attirés par des studios et des deux-pièces au ticket d'entrée accessible et au rendement brut indicatif de 6,3 %.

Le fait majeur qui distingue Toulon de ses voisines varoises (Hyères, Carqueiranne, Six-Fours, Sanary ou Bandol) tient en un chiffre : selon le recensement 2023 de l'INSEE, les résidences secondaires et logements occasionnels ne représentent que 3,0 % du parc de la commune, concentrés presque uniquement vers le Mourillon et le Cap Brun. De même, la clientèle étrangère n'y forme qu'une fine couche comparée à Nice ou à l'est du département.

Parce que l'on achète à Toulon pour y habiter ou pour louer à des résidents permanents, les prix restent arrimés à l'économie locale : en 2023, selon le dispositif Filosofi de l'INSEE, le niveau de vie médian des ménages toulonnais s'établissait à 23 270 € par an, avec un taux de pauvreté de 24 %. Cette réalité sociale explique pourquoi les prix de vente ne peuvent pas se déconnecter durablement des salaires et des loyers locaux.

Fiscalité et règles à connaître avant d'acheter ou de louer

Plusieurs règles fiscales et réglementaires propres au Var et à la métropole toulonnaise pèsent directement sur le calcul d'une acquisition en 2026 :

• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : en application de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 (applicable jusqu'au 31 mars 2028 au plus tard), le Conseil départemental du Var a voté le 31 mars 2025 le relèvement de sa part de 4,5 % à 5 % pour les actes signés à compter du 1er mai 2025, comme le récapitule le tableau des taux de DMTO par département. Le total des droits d'enregistrement sur un logement ancien atteint désormais environ 6,3 % du prix d'achat, hors émoluments du notaire. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont toutefois exonérés de cette hausse de 0,5 point.
• Déclaration des meublés de tourisme : tout meublé de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du bailleur doit faire l'objet d'une déclaration préalable via le portail DéclaLoc de la Métropole Toulon Provence Méditerranée. En outre, le numéro d'enregistrement national instauré par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (initialement prévu pour mai 2026) s'appliquera à Toulon à compter du quatrième trimestre 2026 selon TPM. Une résidence principale ne peut être louée en meublé de courte durée plus de 120 jours par an.
• Fiscalité du micro-BIC : selon les règles fiscales de la location meublée de tourisme sur economie.gouv.fr, les meublés non classés relèvent d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, tandis que les meublés classés bénéficient d'un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € pour les recettes de 2026 (77 700 € pour 2025).
• Calendrier énergétique (DPE) : l'interdiction de mettre en location les logements classés G s'applique depuis janvier 2025 et s'étendra aux logements classés F en 2028, un point d'attention majeur dans un centre ancien où nombre d'immeubles datent d'avant 1949.
• Acheteurs internationaux : le droit français n'impose aucune restriction de nationalité ni autorisation préalable pour acquérir un bien immobilier.

Comment suivre les prix de Toulon avec CASAFARI ?

Pour suivre l'évolution du marché varois entre deux publications statistiques officielles, l'écosystème CASAFARI rassemble les données d'annonces de la commune et de ses quartiers au sein d'une base unifiée :

• Area Insights et Location Lookup : l'outil Location Lookup permet de résoudre « Toulon » en son identifiant unique (494428) afin d'interroger les séries chronologiques de prix affichés, de loyers et de stocks dans Area Insights, à l'échelle de la ville ou de chaque quartier.
• Comparables et Property Sourcing : le module Comparables sert à construire des dossiers d'estimation précis en croisant les biens en vente et les historiques de marché, tandis que Property Sourcing recense l'intégralité de l'offre disponible, y compris les annonces de particuliers.
• API et Casafari MCP : les équipes techniques peuvent consulter la documentation Area Insights pour les développeurs (en anglais) ainsi que la documentation Comparables et estimation (en anglais), ou encore interroger les données de Toulon depuis un agent IA avec Casafari MCP en utilisant leurs tokens de plan.

Que l'objectif soit de vérifier la cohérence du prix d'un trois-pièces au Mourillon, d'évaluer le rendement d'un studio près de Chalucet ou d'alimenter vos propres modèles d'analyse, vous pouvez créer un compte sur la plateforme CASAFARI ou parcourir directement la page produit d'Area Insights.