2016 sera-t-elle une bonne année pour l'immobilier espagnol ?

Alors que les analystes prévoient une croissance significative pour le marché immobilier espagnol en 2016, la reprise se divise en deux secteurs distincts : d’une part, les biens côtiers haut de gamme et les locations de vacances où la demande étrangère dépasse l’offre ; d’autre part, les résidences principales affichant des prix demandés inférieurs à 200 000 €, dont 24,9 % des 1,5 million de logements construits depuis 2008 restent vacants selon la société d’expertise Tinsa.

Qu’est-ce qui alimente donc ces attentes, et ces dynamiques positives s’appliquent-elles à toutes les catégories de prix et à toutes les zones géographiques ?

Pour répondre à ces questions, il convient de se référer à trois évolutions particulières survenues entre 2013 et 2015.

1. Le marché immobilier espagnol s’est scindé en deux catégories distinctes.
2. Bien qu’un mouvement à la hausse ait été observé dans les ventes, une marge de progression subsiste.
3. Les augmentations de prix ne concernent pas l’ensemble des biens ni toutes les zones géographiques.

Examinons chacun de ces points de plus près.

1. Il convient de rappeler qu’en Espagne, deux marchés immobiliers distincts et parallèles coexistent, sans avoir généralement d’impact immédiat l’un sur l’autre. La progression de l’un n’entraîne pas nécessairement celle de l’autre.

Pourquoi le secteur de la résidence principale peine-t-il à se redresser en Espagne ?

Les acquéreurs typiques de ce secteur sont des ressortissants espagnols à la recherche d’un logement affichant un prix demandé inférieur à 200 000 €, situé à proximité de leur lieu de travail. Ces acheteurs dépendent généralement d’un prêt hypothécaire bancaire, exigeant une stabilité de l’emploi. Ce secteur a été fortement frappé par la crise financière espagnole provoquée par la bulle spéculative immobilière au cours de la décennie ayant précédé 2008.

Seseña, province de Tolède, une ville fantôme à 35 km de Madrid. Seseña / Gabri Solera (CC BY-NC-ND 2.0)

L’évolution de ce marché est étroitement liée à l’octroi de crédits hypothécaires : plus la disponibilité des prêts est grande, plus le nombre de ventes conclues est élevé. Malgré la baisse du chômage en Espagne et une certaine amélioration économique, plusieurs facteurs freinent encore le redressement complet du secteur de la résidence principale dans le pays.

• Environ 700 000 logements espagnols ont été construits chaque année au cours de la décennie ayant précédé 2007, soit plus qu’au Royaume-Uni, en Allemagne et en France réunis.
• Selon Tinsa, sur les 1,5 million de logements construits depuis 2008, 24,9 % restent vacants, et l’on estime qu’il faudra plus de trois ans pour que le marché immobilier les absorbe.
• La répartition demeure toutefois inégale : 80 % de ces logements sont concentrés dans seulement 10 % des zones urbaines du pays, et plusieurs années pourraient s’écouler avant qu’ils ne soient achetés ou loués.
• Une communication étatique incitative a encouragé la propriété immobilière au détriment de la location. En conséquence, plus de 80 % des Espagnols vivent actuellement dans leur propre logement, soit 10 % de plus qu’au Royaume-Uni et 30 % de plus qu’en Allemagne, bien que les économies de ces pays soient plus solides et que leurs taux de chômage aient été inférieurs d’environ 17 % à celui de l’Espagne en 2015.

Taux d’occupation par les propriétaires par rapport à la location résidentielle dans les pays européens. Source : Eurostat (Housing Statistics, 2014)

• L’Espagne enregistre le 6e taux de suroccupation le plus bas d’Europe, mesuré selon le nombre d’occupants par pièce et par mètre carré. Seuls 5 % de la population totale vivent dans un logement suroccupé, soit environ la moitié de la moyenne européenne. Les résidents espagnols disposent actuellement de plus d’espace de vie que la plupart des autres Européens, y compris les Allemands, les Français, les Autrichiens et les Britanniques.

Taux de suroccupation (basés sur le nombre de personnes par pièce et la surface en mètres carrés) dans les pays européens. Plus le taux est élevé, plus le nombre d’habitants par logement est important.Source : Eurostat (Housing Statistics)

• Malgré le ralentissement de l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires et la mise en place de divers programmes visant à désendetter le secteur privé, l’encours des prêts hypothécaires privés en Espagne s’élève toujours à 0,5 billion d’euros.
• Entre 2007 et 2011, environ 500 000 personnes ont perdu leur logement, alors que les remboursements d’emprunt représentaient 40 % du prix d’achat initial. Pour les biens acquis entre 2002 et 2008, l’encours hypothécaire atteint fréquemment 120 à 140 % de la valeur marchande actuelle du bien.

Multiplicateur de loyer brut (prix d’achat par rapport au rendement locatif annuel) ou nombre d’années nécessaires pour amortir l’investissement – plus le chiffre est élevé, moins l’achat est pertinent face à une location longue durée.Source : Instituto Juan de Mariana (institut indépendant de recherche économique)

Dans le secteur de la résidence principale, les propriétaires ne possèdent généralement qu’un seul bien et, dans de nombreux cas, la location reste plus avantageuse que l’achat. Dans des régions telles que la Catalogne, la Galice, la Castille-et-León et l’Aragon, il faudrait plus de 40 ans pour que le prix d’achat atteigne le point d’équilibre par rapport à une location à long terme.

Qu’est-ce qui stimule la demande étrangère pour l’immobilier côtier haut de gamme en Espagne ?

La demande dans ce secteur provient essentiellement de l’étranger. Les acheteurs typiques sont des personnes fortunées (HNWI) issues du Royaume-Uni, de France, d’Allemagne, de Scandinavie, de Russie et de Chine. Ces acquéreurs recherchent principalement des villas et appartements de standing, en particulier dans des zones où l’offre disponible est limitée comme Marbella, Majorque, Ibiza, les îles Canaries et certaines parties de la province de Barcelone.

Cielo de Bonaire, Alcúdia, Majorque (îles Baléares), entourée par la réserve naturelle de la Victoria avec vue sur les baies de Pollença et d’Alcúdia, à proximité des montagnes de la Serra de Tramuntana (patrimoine mondial de l’UNESCO) et de la réserve naturelle du Llevant, abrite certains des biens les plus recherchés d’Espagne. Source : casafari.com. Tous droits réservés.

Ces investisseurs recherchent généralement des résidences secondaires, tandis qu’une partie d’entre eux investit également dans des locaux commerciaux ou des locations saisonnières dans les destinations de vacances les plus prisées. La stabilité économique de leur pays d’origine et la force de leur monnaie font de l’achat d’une résidence secondaire dans la zone euro une opportunité particulièrement attrayante.

Les investisseurs russes et chinois acquièrent de plus en plus de biens dans la région afin de prémunir leur patrimoine contre d’éventuelles crises financières ou ralentissements économiques nationaux. Face aux options d’investissement limitées dans leur pays et à la volatilité des marchés boursiers mondiaux, l’immobilier espagnol, soutenu par des taux d’intérêt bas et des tendances haussières, apparaît comme une option pertinente.

Selon les rapports de Realtor.com, relayés par Knight Frank et Sotheby’s, l’intérêt des investisseurs internationaux pour les propriétés de luxe de la péninsule Ibérique a progressé de façon exponentielle au cours des trois dernières années. Durant cette période, l’Espagne a enregistré les premiers signes tangibles de reprise dans la majeure partie de son économie, devenant en 2015 la grande économie à la croissance la plus rapide d’Europe occidentale.

« Les résidences de luxe sur les marchés de villégiature sont en plein essor à travers le monde », selon Sotheby’s.

Croissance annuelle du PIB historique et prévisionnelle en Espagne (1996 – 2016) Source : INE / Tradingeconomics

Cette dynamique a enclenché un renouveau sur le marché immobilier. Toutefois, les statistiques gouvernementales peuvent induire en erreur lorsqu’elles regroupent des segments immobiliers très hétérogènes ; l’évaluation fine des segments de marché grâce à CASAFARI Area Insights permet de clarifier les véritables dynamiques et tendances locales.

En réalité, il subsiste un stock important de résidences principales pour lesquelles la demande reste faible, à l’opposé des résidences secondaires dont la demande commence à dépasser l’offre.

Le graphique fait apparaître une forte corrélation entre la demande en provenance de l’étranger et la santé globale du marché immobilier espagnol. Les provinces comme Alicante font exception, ces régions affichant encore une forte densité de logements inoccupés.

**Corrélation entre les achats effectués par des acquéreurs étrangers et l’augmentation annuelle des transactions de vente par province. **Source : Registradores

Les rapports des agences immobilières installées aux Baléares (Majorque et Ibiza), très prisées de la clientèle internationale, indiquent que la demande pour certains types de biens dépasse désormais l’offre. Ces zones attirent principalement des acheteurs de la classe moyenne à la recherche d’appartements affichant des prix demandés compris entre 300 000 € et 500 000 € dans des secteurs côtiers préservés et exclusifs. Les acquéreurs disposant de capitaux importants recherchent quant à eux des villas avec vue sur la mer, à proximité d’équipements haut de gamme tels que parcours de golf, ports de plaisance, restaurants gastronomiques et aéroports.

Bien qu’il s’agisse fréquemment d’achats au comptant, les établissements bancaires de leurs pays d’origine proposent des conditions de crédit avantageuses pour acquérir des biens à l’étranger. Cette confiance alimente le marché de la résidence secondaire dans les emplacements d’exception.

L’investissement dans les appartements de vacances et les villas en location saisonnière s’accroît : en 2014, la location touristique chez des particuliers a représenté un secteur de 2,6 milliards d’euros en Espagne. Plus de 14 % des touristes ont séjourné dans des appartements ou des maisons au cours de la période 2014-2015, une proportion qui devrait atteindre près de 20 %.

Avec une saison touristique de plus de six mois et des taux d’occupation soutenus — affichant des prix demandés par nuitée dépassant 1 500 € dans les stations les plus recherchées —, les investisseurs souhaitant détenir un bien locatif à Majorque et Ibiza ou dans la province de Barcelone peuvent obtenir des rendements locatifs annuels moyens supérieurs à 10 %.

Nuitées mensuelles en hébergement touristique, croissance en glissement annuel d’octobre 2014 à octobre 2015 Source : INE / casafari.com

Pour les professionnels envisageant d’investir dans l’immobilier espagnol, le suivi de l’évolution des prix demandés et des transactions dans ces deux secteurs est indispensable, en particulier pour les biens haut de gamme destinés à une clientèle internationale.

Questions fréquentes

Quels sont les deux secteurs distincts du marché immobilier espagnol ?

Le marché immobilier espagnol se divise entre les résidences principales et l’immobilier côtier haut de gamme. Les résidences principales sont principalement recherchées par des acquéreurs locaux ciblant des biens affichant des prix demandés inférieurs à 200 000 € près de leur lieu de travail. L’immobilier côtier haut de gamme attire des personnes fortunées (HNWI) et des acheteurs étrangers en quête de résidences secondaires ou de locations de vacances sur des emplacements prime.

Pourquoi constate-t-on encore une offre surabondante de résidences principales en Espagne ?

Environ 700 000 logements ont été construits chaque année en Espagne au cours de la décennie précédant 2007. Selon la société d’expertise Tinsa, 24,9 % des 1,5 million de logements édifiés depuis 2008 restent vacants. De surcroît, 80 % de ce stock inoccupé se concentre dans seulement 10 % des zones urbaines du pays.

Quelles régions espagnoles enregistrent la plus forte demande de la part des acheteurs étrangers ?

Les acquéreurs étrangers privilégient principalement les zones côtières et insulaires où le stock disponible est restreint. La demande est particulièrement soutenue à Marbella, Majorque, Ibiza, aux îles Canaries et dans les secteurs prisés de la province de Barcelone. Les acheteurs y recherchent des résidences secondaires, des immeubles commerciaux ou des logements destinés à la location saisonnière.

Quels rendements locatifs les biens de vacances atteignent-ils à Majorque, Ibiza et Barcelone ?

En Espagne, la location de vacances privée a généré 2,6 milliards d’euros en 2014, d’après l’Instituto Nacional de Estadística (INE). Dans les zones balnéaires très prisées de la province de Barcelone, de Majorque et d’Ibiza, des taux d’occupation élevés, des saisons touristiques de plus de six mois et des prix demandés par nuitée supérieurs à 1 500 € permettent d’atteindre des rendements locatifs annuels bruts supérieurs à 10 %.

Comment les investisseurs et agents immobiliers peuvent-ils suivre les prix demandés et les prix de vente enregistrés en Espagne ?

Les professionnels de l’immobilier s’appuient sur CASAFARI Area Insights pour analyser les tendances hyperlocales des prix demandés sur l’ensemble des portails. La documentation technique relative aux intégrations personnalisées est disponible sur la documentation de l’API CASAFARI Area Insights. Les utilisateurs enregistrés peuvent également consulter l’historique complet des portails et les données de ventes notariées officielles espagnoles sur la plateforme CASAFARI.