5 faits montrant pourquoi investir dans l'immobilier espagnol dès maintenant
Le marché immobilier espagnol offre un attrait d’investissement considérable à la suite de la récession de 2008-2013. La reprise économique s’appuie sur une croissance du PIB de 3,4 % en glissement annuel au T3 2015 (INE) et sur l’accueil de 65 millions de touristes par an (OMT, 2014). Soutenus par une hausse de 17 % sur un an des transactions résidentielles en juin 2015 (INE), les prix de l’immobilier restaient encore inférieurs de 30 % à leur pic de 2007 au T3 2015, ce qui représente un potentiel de revalorisation significatif.
Selon les dernières données publiées par l’Institut National de Statistique espagnol (Instituto Nacional de Estadística – INE), le PIB de l’Espagne a progressé au rythme trimestriel de 0,8 % au troisième trimestre 2015. La croissance du PIB en glissement annuel s’est établie à 3,4 % au T3, contre 3,2 % enregistrés au trimestre précédent. La Banque d’Espagne prévoit que l’économie restera dans une phase d’expansion tout au long de 2016, avec une croissance moyenne du PIB projetée à 3,1 % cette année et 2,7 % en 2017. Ces chiffres feraient de l’Espagne l’une des économies les plus performantes d’Europe.
Ces signes positifs de reprise se reflètent dans le renforcement du secteur immobilier. Le marché de l’habitation en Espagne commence à se redresser, et le pays connaît désormais un nouvel essor d’activité dans l’ensemble du secteur. L’augmentation récente des investissements résidentiels devrait se poursuivre sur la période de prévision, entraînant des taux de croissance annuels moyens de 4,2 % et 6,6 % respectivement en 2015 et 2016.
Dans ce contexte, la communauté d’investisseurs internationaux témoigne d’une confiance accrue envers ce marché. Les investisseurs reviennent et cherchent à placer de nouveau leurs capitaux dans le pays, en s’appuyant notamment sur les solutions immobilières CASAFARI pour investisseurs, tant pour l’immobilier commercial que résidentiel.
Dans cet article, nous analysons les 5 raisons majeures pour lesquelles vous devriez envisager d’investir dans le secteur immobilier espagnol.
1. De nombreux touristes privilégient la location saisonnière
L’Espagne accueille chaque année un nombre très important de visiteurs. Elle figurait au troisième rang des pays les plus visités au monde en 2014 avec 65 millions de touristes, devancée seulement par la France et les États-Unis. Cela représente 5 millions de visiteurs de plus qu’en 2013.
Source : Organisation mondiale du tourisme (UNWTO)
Les propriétaires de résidences secondaires situées dans les zones touristiques très prisées ne devraient rencontrer aucune difficulté à attirer des vacanciers. Selon un rapport d’ESADE, 14 % des vacanciers en Espagne ont séjourné dans des logements en location privée en 2014, y dépensant au total plus de 2,6 milliards d’euros au cours de leur séjour. Par ailleurs, il est encourageant de constater que 9 personnes sur 10 ayant séjourné dans une location de vacances en 2014 déclarent utiliser ce type d’hébergement à chaque voyage en Espagne. La grande majorité de ces vacanciers (79 %) provenait d’autres pays.
Majorque s’est révélée être la destination la plus populaire en Espagne pour la location saisonnière, suivie de Barcelone, Madrid et Grenade. L’année dernière, 3,7 millions de touristes ont séjourné dans ce type d’hébergement rien que dans ces régions.
Nombre total de touristes séjournant en location saisonnière dans six destinations en 2014
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Source : ESADE
Un porte-parole d’ESADE a souligné : « Nous avons pu confirmer, pour la première fois en Espagne, que la location saisonnière se trouve au premier plan de la grande tendance mondiale de la consommation collaborative. »
Les données officielles confirment cette orientation croissante. En effet, l’INE indique que les nuitées ont augmenté de 4,4 % au cours des dix premiers mois de 2015 par rapport à la même période de l’année précédente. Les séjours en hébergement non hôtelier dans l’ensemble du pays ont augmenté de 7,9 millions sur le seul mois d’octobre 2015, soit une hausse de 12,3 % par rapport au même mois de 2014.
Nuitées en hébergement touristique non hôtelier
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Source : Enquête sur l’occupation des hébergements touristiques non hôteliers – INE
En octobre 2015, les nuitées de non-résidents dans des logements de vacances représentaient 82,2 % de l’ensemble des nuitées non hôtelières, équivalant à 5 442 718 nuitées au total. C’est 9,7 % de plus qu’en octobre 2014.
Source : Enquête sur l’occupation des hébergements touristiques non hôteliers – INE
Ces chiffres illustrent l’importance prise par le marché espagnol de la location saisonnière.
2. Un rendement locatif élevé
De nombreux experts s’accordent à dire que le marché immobilier espagnol offre actuellement une excellente opportunité en termes de retour sur investissement (ROI). Très peu d’autres marchés en Europe proposent actuellement un rendement supérieur à celui de l’Espagne.
Une étude menée par Schofields indique que l’Espagne constitue le meilleur emplacement pour investir dans une résidence secondaire de vacances, grâce à son secteur touristique robuste et à ses rendements locatifs élevés. L’étude a analysé les destinations les plus prisées au monde pour l’achat d’une résidence secondaire : Espagne, France, États-Unis, Chine et Italie.
Les recherches révèlent que la Catalogne se classe au premier rang pour le potentiel de rentabilité, avec un ROI moyen de 18,59 %, le plus élevé de l’ensemble des destinations analysées dans l’étude. Seules les destinations comme Orlando aux États-Unis et la Provence en France ont affiché des chiffres approchants. Plusieurs autres destinations espagnoles très demandées en 2013 ont également enregistré d’excellents résultats : les îles Baléares ont offert un ROI potentiel de 10.22 % ; l’Andalousie de 7,82 % ; et les îles Canaries de 7,72 %.
Maison à vendre à Barcelone (CC BY-NC-ND 2.0)
Fait intéressant, The Telegraph (dans son classement des 20 meilleures destinations mondiales pour l’investissement immobilier publié en janvier 2014) a également attribué d’excellentes notes à l’Espagne, Barcelone et Marbella occupant respectivement la 1re et la 12e place. Le rapport notait par ailleurs que les opportunités dans la capitale catalane sont plus séduisantes que jamais, les investisseurs asiatiques en particulier considérant de plus en plus la ville comme un placement commercial et résidentiel extrêmement rentable et sécurisé.
Source : The Telegraph
Dans cette perspective, acquérir une résidence de vacances peut s’avérer judicieux pour qui souhaite investir dans la pierre. En plus de fournir un revenu locatif régulier, ce type de placement permet d’avoir un pied-à-terre pour ses propres congés.
3. Un marché en croissance avec une hausse des ventes immobilières supérieure à 17 % sur un an
Différentes données officielles soulignent la progression des acquisitions immobilières ces dernières années, largement portée par une augmentation régulière des ventes de logements anciens.
Selon l’INE, le nombre de transactions résidentielles a augmenté de 17 % en juin 2015 par rapport au même mois de l’année précédente, atteignant un total de 30 578 logements. Il s’agissait du dixième mois consécutif de hausse annuelle.
De même, les informations communiquées par le Colegio de Registradores (Association des Registrateurs) indiquent que 92 786 ventes ont été enregistrées entre janvier et mars 2015, ce qui représente une progression de 16,62 % par rapport au troisième trimestre 2014.
Les régions ayant enregistré les hausses les plus marquées ont été les îles Baléares (33,87 %), le Pays Basque (29,10 %), l’Aragon (23,20 %), La Rioja (21,78 %) et la Catalogne (21,15 %) (source : Registradores).
Le volume de transactions le plus élevé a été relevé en Andalousie (20,13 % du total), confirmant que cette région demeure le marché privilégié pour l’achat immobilier en Espagne. Les autres régions à forte activité incluent la Catalogne (15,64 % du total), la Communauté valencienne (15,14 % du total) et Madrid (14,15 % du total) (source : Registradores).
Part de marché des acquisitions résidentielles, T3 2015
*Source : Registradores, T3 2015*Selon les experts, une grande partie de cette dynamique s’explique par la forte demande des acheteurs étrangers : au T3 2015, 13,52 % des biens acquis l’ont été par des acheteurs internationaux, dépassant le taux de 12,82 % enregistré au T2.
*Source : Registradores, T3 2015*Les acheteurs internationaux se positionnent tout particulièrement sur le haut de gamme, ce qui engendre une augmentation marquée des transactions dans ce segment. Cette tendance indique que les investisseurs recherchent davantage des villas et des appartements-terrasses que des logements standards. Les propriétés de luxe et de villégiature sont clairement privilégiées lors des investissements immobiliers en Espagne.
D’après le réseau international Knight Frank, les prix de l’immobilier de prestige à Madrid ont progressé de 4,9 % entre mars 2014 et mars 2015, plaçant la capitale espagnole au 15e rang mondial de son classement et au 2e rang européen (derrière Dublin).
*Source : Knight Frank*Les études démontrent que les non-résidents achètent principalement des demeures exclusives dans les zones côtières de certaines provinces. C’est notamment le cas de la Costa Blanca dans la province d’Alicante, où 43,88 % des ventes ont été réalisées par des acheteurs étrangers en 2014. Parmi les autres secteurs très prisés figurent la province de Malaga le long de la Costa del Sol (34,50 %), Gérone sur la Costa Brava (33,36 %), Tarragone le long de la Costa Dorada (13,05 %) et Barcelone le long de la Costa Maresme (9,11 %).
Les îles Baléares attirent chaque année de plus en plus d’acheteurs étrangers : les non-résidents y ont généré 32,63 % du total des ventes immobilières en 2014 et 41 % en 2015. Elles sont suivies par les îles Canaries : 31,38 % des logements achetés à Tenerife l’ont été par des non-résidents, et 23,81 % de ceux situés à Las Palmas.
Cala Comte, Ibiza, Îles Baléares (CC BY-NC 2.0)
Voici ci-dessous la répartition par communautés autonomes. Celle-ci inclut des provinces intérieures où les achats d’acquéreurs étrangers représentent moins de 5 % du volume global.
*Source : Registradores, rapport annuel 2014*Au T3 2015, les résidents britanniques ont conservé la première place concernant les transactions réalisées par des acheteurs internationaux, représentant 23,12 % du total des ventes aux étrangers. Leur poids relatif sur le marché a progressé trimestre après trimestre. Ils sont suivis par les acheteurs venus de France (8,71 %), d’Allemagne (6,40 %), de Suède (6,38 %), de Belgique (5,54 %), d’Italie (4,41 %), de Roumanie (4,04 %), de Chine (3,98 %) et de Russie (3,36 %) (source : Registradores).
*Source : Registradores, T3 2015*L’un des éléments clés qui stimulent les ventes de logements en Espagne est l’accès facilité à des crédits immobiliers plus abordables. La croissance récente des octrois de prêts hypothécaires témoigne de la reprise du secteur. Le nombre d’accords a progressé d’environ 21,3 % en juillet 2015 par rapport à l’année précédente, et de 50,8 % par rapport à juillet 2013.
Comme le montrent les statistiques officielles, les investisseurs internationaux et les acquéreurs de résidences secondaires sollicitent rarement des crédits auprès des banques espagnoles ; néanmoins, ces données récentes fournies par les notaires en Espagne confirment le redressement progressif du financement immobilier.
*Source : Notariado*4. Des prix globaux encore 30 % inférieurs à ceux de 2007
D’après l’INE, au T3 2015, les prix de l’immobilier espagnol restaient inférieurs de 30 % à leurs niveaux de 2007. Les prix des logements anciens étaient en baisse de 38 % tandis que ceux des constructions neuves affichaient un niveau inférieur de 20 %.
*Source : Base de données INE*Néanmoins, la remontée des prix immobiliers est visible : l’indice des prix des logements en Espagne a progressé de 4,5 % sur un an au T3 2015. Majorque et Ibiza ont tiré cette tendance positive, enregistrant une croissance annuelle des prix de 9,0 % pour le neuf et de 8,5 % pour l’ancien.
*Source : Communiqué de presse INE T3 2015*Les acquéreurs internationaux constituent une part significative des acheteurs d’immobilier dans les îles Baléares et leur prépondérance s’accroît, passant de 32,63 % du marché global en 2014 à 41 % selon les données préliminaires de 2015. Ces éléments, croisés avec les analyses CASAFARI Area Insights ainsi que notre suivi des ventes et de la dynamique des prix en Espagne, mettent en évidence une corrélation directe entre la reprise du marché immobilier et l’augmentation des ventes enregistrées auprès de la clientèle internationale. De manière évidente, le volume des ventes et la croissance des prix sont orientés à la hausse dans les provinces affichant un fort pourcentage d’acquéreurs étrangers.
5. Jusqu’à 300 jours de soleil par an
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L’un des attraits majeurs pour les investisseurs immobiliers en Espagne réside sans aucun doute dans la beauté exceptionnelle des paysages naturels ainsi que dans la grande qualité de vie qu’offre le pays. Avec de nombreuses régions bénéficiant de plus de 300 jours d’ensoleillement par an, le pays jouit du meilleur climat méditerranéen d’Europe. Les résidents des régions et provinces côtières telles qu’Alicante, la Costa del Sol, Castellón, la Communauté valencienne, les îles Baléares, Almería et Murcie profitent du soleil, de la mer et de magnifiques plages tout au long de l’année. Bien que les régions du nord de l’Espagne possèdent un climat tempéré plus traditionnel, les hivers y restent particulièrement doux.
Le climat ensoleillé toute l’année, sans oublier la gastronomie savoureuse, le mode de vie tourné vers l’extérieur, la beauté des paysages, les montagnes et le littoral sont autant de facteurs qui séduisent les Européens du Nord et les acquéreurs internationaux de résidences secondaires.
Il n’est pas étonnant que l’espérance de vie en Espagne se classe au 5e rang européen et au 7e rang mondial. L’exposition modérée au soleil favorise la longévité, tout comme le régime méditerranéen dont les bienfaits sont reconnus par le monde médical depuis de nombreuses années. Malgré les difficultés économiques subies par le pays ces dernières années, les autorités espagnoles veillent au maintien d’un niveau élevé de santé publique. Les services médicaux sont de premier ordre et très accessibles.
Par ailleurs, l’Espagne compte parmi les pays les plus abordables d’Europe occidentale en matière de coût de la vie. Il est tout à fait possible d’y posséder un bien et d’y bénéficier d’un niveau de vie très élevé pour un budget mesuré.
Comparaison du coût de la vie selon les indicateurs clés
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Source : Movehub, Numbeo
Il apparaît clairement qu’en Espagne, vous pouvez vivre une vie saine, ensoleillée et sans stress pour un coût bien moindre que dans de nombreux autres pays européens.
Pourquoi l’Espagne est-elle l’un des marchés d’investissement immobilier les plus attractifs d’Europe ?
La popularité du secteur touristique espagnol, associée au coût mesuré d’un bien immobilier de qualité, fait de l’Espagne l’un des marchés mondiaux les plus séduisants pour l’investissement. Ce pays magnifique constitue la destination privilégiée pour de nombreux investisseurs souhaitant acheter un bien dédié à la location saisonnière, ou désireux d’acquérir leur résidence principale ou secondaire grâce à notre guide de l’achat immobilier en Espagne.
Ces éléments amènent investisseurs et analystes à aborder l’avenir immédiat du marché immobilier espagnol avec un grand optimisme, la plupart d’entre eux s’attendant à ce que la reprise du marché se poursuive largement en 2016.
Questions fréquentes
Quelles sont les principales raisons d’investir dans l’immobilier espagnol ?
Les cinq piliers majeurs pour investir dans l’immobilier en Espagne sont la forte demande locative touristique portée par 65 millions de touristes annuels (OMT, 2014) et des rendements attractifs dominés par la Catalogne avec un ROI moyen de 18,59 % (Schofields). La dynamique du marché est confirmée par une hausse de 17 % sur un an des transactions résidentielles en juin 2015 (INE). De plus, les prix de l’immobilier sont restés inférieurs de 30 % à leur niveau de 2007 au T3 2015 (INE), tandis que le pays offre un cadre de vie méditerranéen privilégié comptant jusqu’à 300 jours de soleil par an.
Quelles régions d’Espagne offrent le meilleur retour sur investissement pour une résidence secondaire ?
D’après l’étude menée par Schofields, la Catalogne offre le potentiel de retour sur investissement le plus élevé pour les résidences secondaires en Espagne, avec un ROI moyen de 18,59 %. Parmi les autres zones affichant d’excellentes performances selon les données 2013 figurent les îles Baléares à 10,22 %, l’Andalousie à 7,82 % et les îles Canaries à 7,72 %. Ces rendements sont soutenus par une solide demande touristique et des taux d’occupation élevés en location saisonnière.
Où les acheteurs internationaux acquièrent-ils des biens immobiliers en Espagne ?
Selon les données du Colegio de Registradores, les acheteurs internationaux ont représenté 13,52 % de l’ensemble des acquisitions immobilières en Espagne au T3 2015. La demande étrangère se concentre fortement dans les régions côtières et insulaires, avec en tête la Costa Blanca dans la province d’Alicante, où les acquéreurs internationaux ont réalisé 43,88 % des ventes en 2014. Les autres zones prisées comprennent la Costa del Sol dans la province de Malaga (34,50 %), la Costa Brava dans la province de Gérone (33,36 %) et les îles Baléares, où les non-résidents ont représenté 32,63 % des transactions en 2014 et 41 % selon les données préliminaires de 2015.
Dans quelle mesure les prix immobiliers espagnols au T3 2015 étaient-ils inférieurs à leur sommet de 2007 ?
Selon l’INE, les prix globaux de l’immobilier en Espagne au T3 2015 sont restés 30 % inférieurs à leur niveau sommet de 2007. Les prix des logements anciens étaient en retrait de 38 % par rapport au pic, tandis que ceux des logements neufs s’inscrivaient en baisse de 20 %. Malgré ce niveau inférieur aux plus-hauts historiques, la croissance des prix est redevenue positive, l’indice INE ayant augmenté de 4,5 % sur un an au T3 2015, tiré par de fortes hausses à Majorque et Ibiza.
Comment les investisseurs peuvent-ils analyser les tendances et valorisations immobilières espagnoles avec CASAFARI ?
Les investisseurs et professionnels de l’immobilier utilisent CASAFARI Area Insights et Property Sourcing pour suivre les prix affichés agrégés à partir des annonces du marché, aux côtés des prix de vente réels issus de sources officielles comme le Notariado en Espagne. Les promoteurs et investisseurs institutionnels peuvent intégrer ces données via l’Area Insights API documentation. Pour commencer à analyser les tendances de valorisation, connectez-vous à la CASAFARI platform.