Acheter un bien en Espagne : taxes et coûts associés

Dans le troisième et dernier volet de notre série de guides sur l’achat immobilier en Espagne, nous examinons l’ensemble des coûts liés à un investissement immobilier en Espagne. Au-delà du prix d’achat, l’acquéreur doit s’acquitter de la TVA (10 % pour le neuf, 21 % pour les locaux commerciaux, ou 6,5 % d’IGIC aux Canaries) majorée des droits de timbre (0,75 % à 1,5 %), ou des droits de mutation (ITP, 6 % à 10 %) pour les biens anciens, sans oublier les frais de notaire, d’enregistrement, d’avocat, les frais bancaires ainsi que les impôts récurrents comme l’IBI, l’Impôt sur la Fortune et l’IRNR.

Frais et taxes applicables lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Outre le prix d’achat de la propriété, vous devez anticiper les taxes et frais annexes qui vous incombent en Espagne. Il s’agit notamment des honoraires de notaire et d’agent immobilier, ainsi que des frais d’enregistrement au registre de la propriété. Si certaines taxes comme la TVA ou les droits de timbre sont obligatoires, d’autres, à l’instar de l’Impôt sur la Fortune, ne concernent que certains biens ou patrimoines. Il est vivement conseillé d’éviter les règlements en espèces et de privilégier les chèques ou les virements bancaires.

Voici les principaux frais à prévoir lors de l’acquisition d’un bien en Espagne :

1. Le prix d’achat, versé au vendeur
2. La TVA et les droits de timbre, applicables aux logements neufs, locaux commerciaux et terrains à bâtir
3. Les droits de mutation (ITP), applicables à la revente d’un bien existant
4. L’impôt sur le revenu et la taxe sur les plus-values, dus par le vendeur
5. Les honoraires des agences immobilières et des chasseurs immobiliers (selon la grille tarifaire de l’agence)
6. Les frais de notaire
7. Les honoraires d’avocat (facultatif mais recommandé)
8. Les frais d’enregistrement de l’acte
9. Les frais bancaires et les frais d’obtention du numéro NIE
10. Les honoraires d’un expert géomètre / diagnostiqueur (facultatif)
11. Les frais d’un gestionnaire administratif (gestor) (facultatif)

Prix d’achat

La première étape consiste à conclure la vente, ce qui implique le versement d’un acompte suivi du paiement du solde ; veillez à bien déduire l’acompte du règlement final. En règle générale, la transaction s’effectue au moyen de plusieurs chèques distincts payables au vendeur, à l’avocat et au notaire, incluant le montant des taxes applicables.

TVA et droits de timbre pour le neuf, les locaux commerciaux et les terrains

La TVA espagnole est appelée IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Elle s’applique lors de l’achat d’un logement neuf n’ayant jamais été occupé, d’un local commercial ou d’un terrain à bâtir. Il s’agit d’un impôt national calculé selon la localisation du bien, même si les îles Canaries constituent une exception en appliquant leur propre taxe indirecte.

En 2019, la TVA s’élève à 10 % du prix d’achat pour un bien résidentiel (appartement, finca ou villa) et à 21 % pour un local commercial ou un terrain à bâtir, garages inclus. Aux îles Canaries, la TVA prend la forme de l’IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) au taux de 6,5 % du prix d’achat.

Les droits de timbre, ou Actos Jurídicos Documentados (AJD), sont également dus à la communauté autonome. Le taux varie selon la région, généralement entre 0,75 % et 1,5 % du prix d’achat. Par exemple, aux îles Baléares, l’AJD s’élève actuellement à 1,2 %, en Catalogne à 1,5 % et aux îles Canaries à 1 %. Lors d’une transaction de gré à gré, vous devrez remplir un formulaire d’autoliquidation fiscale officiel. Si vous faites appel à un agent ou à un avocat, celui-ci vous assistera pour le règlement de la TVA, des droits de timbre et des autres taxes.

Voici plusieurs exemples de calcul de la TVA et des droits de timbre s’ajoutant au prix d’achat d’un bien en Espagne :

Exemples :

Une villa neuve à Portals Nous, Majorque (îles Baléares)

Prix d’achat : 2 000 000 € + 10 % de TVA (200 000 €) + Droits de timbre à 1,2 % (24 000 €) = 224 000 € de taxes

Un terrain à Port d’Andratx, Majorque (îles Baléares)

Prix d’achat : 700 000 € + 21 % de TVA (147 000 €) + Droits de timbre à 1,2 % (8 400 €) = 155 400 € de taxes

Un supermarché à Barcelone

Prix d’achat : 2 500 000 € + 21 % de TVA (525 000 €) + Droits de timbre à 1,5 % (37 500 €) = 562 500 € de taxes

Un penthouse à Santa Cruz de Tenerife

Prix d’achat : 600 000 € + 5 % de TVA (30 000 €) + Droits de timbre à 1 % (3 000 €) = 33 000 € de taxes

Droits de mutation applicables aux biens de seconde main

En Espagne, les droits de mutation sont appelés Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lorsque vous achetez un bien ancien, vous êtes exonéré de la TVA et des droits de timbre, mais vous devez vous acquitter de l’ITP auprès des autorités locales. Le barème est fixé par la communauté autonome et oscille généralement entre 6 % et 8 %, mais peut atteindre 10 %. Observez le tableau ci-dessous.

Région	Taux de l'ITP (2019)
Îles Baléares	Prix d'achat jusqu'à 400 000 € – 8 % De 400 001 € à 600 000 € – 9 % Au-delà de 600 001 € – 10 %
Andalousie	Prix d'achat jusqu'à 400 000 € – 8 % De 400 001 € à 700 000 € – 9 % Au-delà de 700 001 € – 10 %
Catalogne	10 %
Madrid	6 %

Le montant de l’ITP dépend du nombre d’actes notariés (Escrituras) concernés. Pour plus de précisions sur ces exigences juridiques, consultez notre guide consacré au contrat et à l’acte de propriété (Escritura) en Espagne. Par exemple, si vous achetez une propriété d’une valeur totale de 1 000 000 € comprenant quatre appartements disposant chacun de leur propre Escritura, il y aura quatre transactions distinctes soumises à l’ITP. Si chaque appartement est valorisé à 250 000 € (1 000 000 € / 4 = 250 000 €), ils seront taxés au taux de 8 %, correspondant au barème applicable aux biens de moins de 400 000 €.

Exemple :

Villa ancienne à Son Vida, Palma de Majorque : 3 appartements avec chacun leur propre Escritura

Prix d’achat : 1 000 000 €

8 % sur 400 000 € = 32 000 €

8 % sur 200 000 € = 16 000 €

8 % sur 400 000 € = 32 000 €

Total ITP dû : 32 000 € + 16 000 € + 32 000 € = 80 000 €

À l’inverse, s’il n’existe qu’une seule Escritura pour l’ensemble du bien, l’ITP sera calculé sur la valeur totale de 1 000 000 €, entraînant un taux d’imposition global de 10 %.

Vous disposez d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte pour régler les droits de mutation et les droits de timbre. L’enregistrement officiel du bien ne pourra intervenir qu’après le paiement de ces taxes.

• Si le bien est situé dans une capitale provinciale, vous devez vous rendre au centre des impôts local (Delegación de Hacienda).
• Si le bien se trouve dans une commune qui n’est pas une capitale provinciale, rendez-vous au bureau de liquidation du district situé dans les locaux du registre de la propriété (Oficina Liquidadora de Distrito).

Impôt sur les plus-values, payable par le vendeur

L’impôt sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) est dû par le vendeur lorsqu’un bien est cédé pour un montant supérieur à son prix d’acquisition. Il s’agit donc d’une taxe sur le bénéfice réalisé lors de la vente. Dans le cas où le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix d’achat pour les verser directement à la Delegación de Hacienda.

Le taux d’imposition de la plus-value s’élève à 19 % pour les résidents de l’Union européenne et à 24 % pour les citoyens hors UE. Dans certains cas, le montant réel de l’impôt peut s’avérer supérieur ou inférieur à la retenue de 3 % effectuée par l’acheteur. Le vendeur dispose alors d’un délai de trois mois à compter de la vente pour régler le solde ou réclamer un remboursement auprès de la Delegación de Hacienda.

La plus-value imposable est calculée sur le bénéfice net, qui prend en compte le prix d’achat, les frais d’acquisition et les dépenses de rénovation ou d’entretien (sur présentation de l’ensemble des justificatifs). À Majorque, par exemple, l’impôt réel sur la plus-value dépasse fréquemment la retenue à la source de 3 %, et l’administration fiscale espagnole dispose du droit de visiter le logement afin de procéder à un contrôle.

Exemple :

Un résident londonien vend sa villa de vacances à Son Vida (Palma de Majorque) pour 1 000 000 € en novembre 2018. L’acheteur retient 3 % du montant (30 000 €) et les verse à la Delegación de Hacienda. Le vendeur avait acheté la villa en 2007 pour 400 000 €, avec 50 000 € de frais annexes et 200 000 € de travaux de rénovation et d’entretien.

Le bénéfice net s’établit à 1 000 000 € moins les 650 000 € de coûts d’achat et de travaux. Le résultat est une plus-value de 350 000 €, taxable à 19 % (soit 68 250 €). Le vendeur, résident britannique, ne peut prétendre à aucun remboursement puisque l’impôt dû dépasse les 3 % prélevés à la source. Le fisc espagnol peut même lui réclamer un supplément de 38 250 €.

Honoraires d’agence immobilière

En Espagne, les honoraires d’agence immobilière sont pris en charge par le vendeur. Ces frais oscillent entre 3 % et 6 % du prix d’achat hors taxes, auxquels s’ajoute une TVA de 21 %. Ils sont directement prélevés par le notaire lors de la signature définitive. Si l’acquéreur fait appel à un chasseur immobilier pour représenter ses intérêts, il n’a généralement pas de frais supplémentaires à payer, la commission étant partagée entre les deux professionnels. Le vendeur règle le même montant d’honoraires, que l’acheteur soit accompagné ou non d’un représentant.

Frais de notaire

Le notaire est un officier public indépendant qui perçoit des émoluments pour l’authentification de l’acte de vente et de l’acte d’hypothèque. La loi prévoit que le vendeur prenne en charge les frais d’établissement de l’acte original, tandis que l’acheteur ne règle que le coût des copies.

Cependant, il est devenu d’usage que l’acheteur prenne à sa charge l’intégralité des frais de notaire, sauf accord contraire stipulé entre les parties.

Le barème des frais de notaire est fixé par l’État en fonction de la valeur du bien : il varie de 0,1 % pour les propriétés de plus de 400 000 € à environ 0,4 % pour les biens valorisés à moins de 100 000 €. À Majorque, compte tenu du prix moyen de l’immobilier, les frais notariés se situent habituellement entre 1 000 € et 3 000 €.

En cas de souscription d’un prêt hypothécaire, des frais de notaire s’appliquent également à l’acte de prêt. Comptez environ 0,25 % du prix d’achat du bien pour couvrir ces démarches.

Honoraires d’avocat

Si vous décidez de confier l’audite juridique (due diligence) à un avocat, ses honoraires représentent en moyenne entre 0,5 % et 1,5 % du prix de vente, négociables selon le cabinet choisi. L’avocat vérifiera l’absence de charges ou dettes grevant le bien (servitudes, hypothèque en cours) et contrôlera les permis de construire, les inscriptions au registre foncier ainsi que l’absence d’infractions urbanistiques.

Il s’assurera également de la légalité de la propriété et vérifiera les titres de propriété.

Nous vous recommandons fortement de faire appel à un avocat, en particulier s’il s’agit de votre premier achat en Espagne, afin de garantir une transaction sereine et sécurisée.

Frais d’enregistrement de l’acte

Vous devez faire inscrire le titre de propriété au registre foncier local afin de protéger pleinement vos droits de propriété. Les coordonnées du bureau compétent figurent sur l’acte lui-même. Le tarif standard est de 0,4 % pour les biens évalués à 6 010 €, puis dégressif jusqu’à 0,02 % au-delà de 6 010 121 €.

Frais bancaires et numéro NIE

En tant que citoyen non espagnol, vous devez impérativement obtenir un numéro d’identification d’étranger (Número de Identificación de Extranjero ou NIE) avant d’effectuer toute démarche financière en Espagne. Son coût est de 9,64 €. Vous pouvez en faire la demande auprès de l’ambassade d’Espagne de votre pays d’origine, auprès du bureau de l’immigration (Oficina de Extranjería) ou dans un commissariat de la police nationale en Espagne.

Les frais de tenue de compte bancaire s’élèvent à environ 20 € par mois. Pour finaliser l’achat, la banque émettra un chèque de banque dont l’émission coûte généralement 0,5 % du montant, souvent négociable à 0,1 % (soit 1 000 € pour une transaction de 1 000 000 €) ; pensez à faire le point avec votre établissement bancaire. Si vous gérez un virement international depuis l’étranger vers votre compte espagnol, vérifiez les frais applicables, sachant que les virements européens au format SEPA réduisent fortement ces coûts.

Frais d’expertise immobilière (Surveyor)

Il est toujours prudent de faire inspecter la propriété par un expert géomètre ou diagnostiqueur professionnel afin d’identifier tout défaut susceptible d’impacter sa valeur ou pour réaliser un avis de valeur immobilier et une étude de marché. Ces professionnels disposent d’une assurance de responsabilité civile professionnelle garantissant une indemnisation en cas de litige. En moyenne, les honoraires d’expertise se situent entre 1 000 € et 2 000 €.

Gestionnaires administratifs (Gestores)

Si vous mandatez un gestionnaire administratif (gestor) pour accomplir les formalités administratives, prévoyez un budget supplémentaire de 1 000 € à 2 000 €. Toutefois, si vous êtes accompagné par un agent ou un avocat, ceux-ci prennent généralement en charge ces démarches. Assurez-vous que la TVA est bien incluse dans le devis initial, car elle n’apparaît parfois que sur la facture finale.

Le coût de la détention d’un bien immobilier en Espagne

Une fois les frais d’acquisition calculés, il convient de mesurer le coût annuel de possession et d’entretien du bien. Tout logement exige un entretien régulier : intégrez dans votre budget les dépenses d’entretien courant, ainsi que la gestion de la piscine ou du jardin. S’y ajoutent les frais de ménage, de travaux, les factures d’eau et d’électricité ainsi que les réparations. Ces montants varient selon la superficie et les prestataires sélectionnés.

En tant que propriétaire, vous êtes également soumis à plusieurs taxes et cotisations récurrentes :

1. La taxe foncière locale (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI) s’applique aux résidents comme aux non-résidents. Elle est calculée sur la valeur cadastrale (Valor Catastral) du bien — consultez notre guide sur la référence cadastrale et l’évaluation immobilière —, généralement bien inférieure à la valeur de marché. Le taux varie entre 0,4 % et 1,2 % selon les municipalités et régions d’Espagne. 2. L’Impôt sur la Fortune (Impuesto Sobre Patrimonio) est dû par les résidents et non-résidents détenant un patrimoine immobilier important. Le seuil de déclenchement est fixé à 700 000 € (500 000 € en Catalogne). Pour les non-résidents, le taux s’échelonne entre 0,2 % et 2,5 % sur la valeur du patrimoine espagnol selon un barème progressif. 3. L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Impuesto Sobre la Renta de No Residentes – IRNR) concerne tous les propriétaires non-résidents fiscaux. Le régime dépend du fait que le bien soit mis en location ou réservé à un usage personnel. Si le logement n’est pas loué et ne génère aucun revenu en Espagne, le propriétaire s’acquitte d’un impôt forfaitaire calculé sur la valeur cadastrale du bien. Le taux est fixé à 25 % appliqués sur une assiette représentant 2 % de la valeur cadastrale. Comme indiqué précédemment, cette valeur cadastrale est nettement inférieure au prix réel du marché. Les non-résidents qui mettent leur bien en location doivent déclarer leurs loyers et sont imposés après déduction des charges assimilables. En 2019, le taux d’imposition pour les résidents de l’UE/EEE est de 19 % du revenu net foncier ; il s’élève à 24 % pour les citoyens hors UE/EEE. La fiscalité exacte s’apprécie au cas par cas en tenant compte des conventions de double imposition. 4. Les charges de copropriété (Gastos de Comunidad) sont dues par les propriétaires d’un bien situé dans une résidence ou un complexe disposant d’équipements partagés (Comunidad de Propietarios). Les copropriétaires votent le budget en assemblée générale annuelle. Le montant des charges dépend de la quote-part du logement, des dépenses d’entretien et des services généraux. Pensez à vérifier le montant de ces charges avant la signature. 5. Les factures de fluides et services (électricité, eau, téléphone, chauffage) sont prélevées mensuellement sur votre compte bancaire. Leurs montants restent très proches des standards des autres pays européens. 6. Les assurances sont également à prévoir. L’assurance incendie est légalement obligatoire en cas de souscription d’un prêt hypothécaire, tandis qu’une assurance multirisque habitation protège votre logement et votre mobilier. Les principaux assureurs en Espagne sont AXA Seguros, Liberty Seguros et Helvetia ; il est recommandé de comparer leurs propositions.

Acheter un bien immobilier en Espagne se déroule en toute fluidité lorsque vous maîtrisez chaque étape de la transaction. En identifiant clairement la fiscalité et les coûts associés, vous êtes parfaitement préparé pour concrétiser votre projet en toute sérénité.

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre la TVA (IVA) et les droits de mutation (ITP) lors d’un achat immobilier en Espagne ?

La TVA (IVA) et les droits de timbre (AJD, 0,75 % à 1,5 %) s’appliquent aux logements neufs (10 % d’IVA, ou 6,5 % d’IGIC aux îles Canaries) ainsi qu’aux locaux commerciaux et terrains à bâtir (21 % d’IVA). Les droits de mutation (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP) s’appliquent quant à eux lors de l’achat d’un bien ancien de seconde main, avec des taux régionaux variant généralement entre 6 % et 10 %.

De combien de temps dispose-t-on pour régler l’ITP et les droits de timbre en Espagne ?

L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la date de signature de l’acte notarié (Escritura) pour régler l’ITP ou les droits de timbre (AJD). Le paiement s’effectue auprès de la Delegación de Hacienda locale dans les capitales provinciales ou à l’Oficina Liquidadora de Distrito ailleurs. Ce règlement est un préalable indispensable à l’enregistrement du bien au registre foncier.

Qui prend en charge les frais d’agence et de notaire lors d’une transaction immobilière en Espagne ?

Les honoraires d’agence immobilière en Espagne (généralement situés entre 3 % et 6 % du prix de vente hors taxes, majorés de 21 % de TVA) sont réglés par le vendeur et prélevés directement par le notaire le jour de la signature, y compris si l’acheteur est représenté par un chasseur immobilier avec qui la commission est partagée. Bien que la loi prévoie que le vendeur règle l’acte originel et l’acheteur les copies, l’usage veut que l’acheteur prenne en charge l’intégralité des frais de notaire (de 0,1 % à 0,4 % de la valeur du bien), sauf accord contraire entre les parties.

Comment fonctionne la retenue fiscale de 3 % sur les plus-values en cas de vendeur non-résident ?

Lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur retient 3 % du prix d’achat qu’il verse directement à la Delegación de Hacienda au titre de l’impôt sur la plus-value du vendeur (dont le taux est de 19 % du bénéfice net pour les résidents UE et 24 % pour les non-UE). Le vendeur dispose ensuite de trois mois à compter de la transaction pour réclamer un remboursement ou verser le complément d’impôt exigible.

Quelles sont les taxes annuelles récurrentes liées à la détention d’un bien en Espagne ?

Les propriétaires s’acquittent de la taxe foncière locale (IBI, variant de 0,4 % à 1,2 % de la valeur cadastrale), de l’Impôt sur la Fortune (Impuesto Sobre Patrimonio, de 0,2 % à 2,5 % pour les patrimoines supérieurs à 700 000 €, ou 500 000 € en Catalogne) et de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Pour un non-résident, l’IRNR équivaut à 25 % appliqués sur 2 % de la valeur cadastrale si le bien n’est pas loué, ou à 19 % (résidents UE/EEE) à 24 % (hors UE/EEE) des revenus fonciers nets de charges si le logement est mis en location.