Acheter un bien immobilier en Espagne : contrat et acte notarié

Dans le deuxième chapitre de notre série consacrée à l’achat immobilier en Espagne, nous examinons les démarches juridiques indispensables pour sécuriser l’acquisition d’un logement. Acheter un bien immobilier en Espagne exige de vérifier les titres de propriété et les charges existantes via une Nota Simple délivrée par le Registre de la propriété, d’obtenir un numéro NIE ainsi qu’un compte bancaire espagnol, de signer un compromis de vente sous seing privé (Contrato de Arras) assorti généralement d’un acompte de 10 %, puis de formaliser l’acte authentique de vente (Escritura pública de compraventa) devant notaire.

Quelles vérifications préalables effectuer avant de signer une promesse d’achat en Espagne ?

À l’issue d’une recherche rigoureuse et après avoir consulté notre guide complet pour acheter un bien immobilier en Espagne, vous disposez des éléments nécessaires pour aborder la phase juridique de votre acquisition.

Il vous appartient désormais de solliciter auprès du ou des propriétaires actuels les renseignements suivants, puis de les examiner avec la plus grande vigilance :

1. l’identité précise du ou des ayants droit légitimes du bien ;

2. l’existence d’éventuelles factures impayées ou de charges grevant l’immeuble, telles que des hypothèque ou des saisies conservatoires ;

3. la présence éventuelle de locataires ou d’occupants dans les lieux ;

4. l’existence de dettes envers la copropriété ou de taxes foncières restant à recouvrer ;

5. la nature des taxes régissant précisément votre opération ;

6. le détail exhaustif des frais d’acquisition et d’entretien du bien ;

7. le montant annuel des charges courantes, incluant la fiscalité, les charges de copropriété et les assurances.

Si vous ne faites pas appel à un agent immobilier ou à un avocat, l’essentiel de ces informations s’obtient auprès du Registre de la propriété local (Registro de la Propiedad) dont dépend le bien. Vous pouvez contacter l’un des registres fonciers espagnols et adresser votre demande en personne, par télécopie, courrier postal ou courrier électronique.

Les relevés du registre foncier s’obtiennent directement sur le site officiel de l’Ordre des registrables de la propriété et du commerce d’Espagne (si vous souhaitez un extrait traduit en anglais, consultez la plateforme internationale). Lorsque la demande s’effectue en ligne, le règlement s’opère sur le site internet. Une fois l’extrait délivré, il vous est adressé par courrier électronique. Par ailleurs, le service d’assistance aux consommateurs de cette organisation permet de déterminer le registre local dont dépend votre bien pour y effectuer vos démarches.

Notez que les informations cadastrales et foncières s’obtiennent sous deux formes distinctes :

1. Une note informative non certifiée (nota simple) : ce document informatif délivré à titre personnel ne possède pas de valeur juridique pour prouver l’absence d’hypothèque ou de prêt. Il comporte la description du bien, sa localisation, sa superficie, les éventuelles annexes, l’identité des propriétaires légaux, les charges hypothécaires, les intérêts applicables, les éventuelles saisies et procédures judiciaires, l’état des obligations fiscales, ainsi que la qualification du sol (rústico, urbano ou urbanizable).

Veillez à préciser vos interrogations spécifiques dans votre demande initiale afin que le registre foncier puisse y répondre adéquatement. Consultez un exemple de Nota Simple.

2. Le certificat de propriété et de charges (certificación de dominio y cargas) : ce document public signé par le conservateur du registre fait foi devant les tribunaux et les administrations. Il atteste formellement l’absence ou la présence de prêts, sûretés ou charges pesant sur l’immeuble. Il intègre l’ensemble des éléments figurant dans la nota simple, étayés d’explications plus approfondies.

Le vendeur doit également fournir plusieurs pièces complémentaires :

– une copie authentifiée de son acte d’acquisition ;

– un justificatif de paiement attestant du règlement de l’ensemble des taxes foncières ;

– une attestation établie par le président ou le secrétaire du syndic de copropriété certifiant l’absence d’arriérés de charges ;

– une déclaration formelle certifiant l’absence de bail locatif en cours sur le bien.

Comment obtenir un numéro NIE, ouvrir un compte bancaire et souscrire un prêt en Espagne ?

1. Demandez un numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero). Cet identifiant fiscal est indispensable pour accomplir la moindre démarche formelle en Espagne, qu’il s’agisse d’ouvrir un compte bancaire ou d’acquérir un bien immobilier, une automobile ou un bateau.

Il s’agit du numéro d’identification officiel pour les citoyens européens et non européens. Pour l’obtenir, vous devez vous présenter en personne auprès d’un commissariat de la Police nationale espagnole. Cette démarche peut également être déléguée à un avocat (abogado) auquel vous aurez confié une procuration notariée accompagnée de votre passeport ou d’une copie certifiée conforme de ce dernier.

Aucun contrat de fourniture d’électricité, d’eau ou de téléphonie ne peut être souscrit sans la communication de votre numéro NIE et de vos coordonnées bancaires, les fournisseurs exigeant un prélèvement automatique sur un compte bancaire espagnol. L’attribution du NIE pouvant exiger jusqu’à 14 jours, cette démarche doit constituer votre priorité absolue dès votre premier déplacement.

2. Les factures de services et d’abonnements devant obligatoirement être prélevées sur un compte bancaire local, il est vivement recommandé d’ouvrir un compte immédiatement après la réception de votre NIE.

Les principaux établissements bancaires disposent d’un réseau étendu d’agences, notamment à Majorque, à l’instar de Banca March, Banco de Sabadell, Banco Santander, BMN – Banco Mare Nostrum, Barclays Bank, Caixabank et Deutsche Bank. Compte tenu de l’importance des acheteurs internationaux en Espagne, la plupart des agences disposent d’interlocuteurs en mesure d’échanger dans votre langue maternel.

3. Emprunt et financement : le recours au crédit bancaire constitue une option classique pour financer votre projet, tout en gardant à l’esprit les spécificités suivantes :

a. Avant d’accorder le financement, l’établissement exigera que le bien soit immatriculé à votre nom. Cette formalité intervient simultanément le jour de la signature : au moment de la passation de l’acte chez le notaire, un représentant de la banque assiste au rendez-vous pour débloquer les fonds au profit du vendeur.

b. Lors de la signature du contrat de prêt hypothécaire, prenez soin de prendre connaissance de la législation relative à la protection des consommateurs concernant les clauses non négociables.

c. Si l’immeuble convoité fait déjà l’objet d’une hypothèque souscrite par le vendeur, vous n’avez aucune obligation de reprendre son prêt. Vous pouvez exiger la mainlevée de l’hypothèque existante et solliciter un prêt auprès de l’établissement bancaire de votre choix à des conditions plus avantageuses.

d. Si vous choisissez de reprendre l’encours du prêt du vendeur, exigez un certificat bancaire récapitulant le capital déjà amorti et le solde restant dû.

N’hésitez pas à solliciter auprès de l’établissement préteur une révision à la baisse des taux d’intérêt et des conditions. En cas de refus, vous conservez le droit de faire racheter votre prêt par un concurrent offrant de meilleures conditions. Ces opérations de rachat ne sont soumises à aucune taxation.

En résumé, nous vous conseillons vivement de mandater des professionnels qualifiés, notamment des avocats et des agents immobiliers, pour mener à bien ces vérifications techniques et juridiques. Un avocat veillera à la conformité de l’opération. Ne négligez pas cette phase de vérification : une construction érigée illégalement sur un terrain dont vous êtes propriétaire peut faire l’objet d’une démolition ordonnée par les autorités, à l’image de la propriété de l’acteur Antonio Banderas en 2000.

Comment s’articulent le Contrato de Arras et l’Escritura lors de la signature ?

Une fois l’ensemble des vérifications effectuées et votre décision arrêtée, l’heure est venue de signer l’engagement. Dès le versement des fonds et la remise des clés, l’opération devient irréversible. C’est pourquoi chaque condition juridique doit être scrupuleusement respectée au moment d’engager votre signature.

En premier lieu, négociez le prix de vente. Faites preuve de créativité : plusieurs leviers permettent de convaincre un agent immobilier d’ouvrir une négociation et, en échangeant directement avec le vendeur, vous obtiendrez parfois une révision de son prix de présentation. Ne vous contentez pas d’un premier rabais si les résultats des expertises techniques vous permettent d’obtenir un réajustement complémentaire.

Prenez en considération la durée de mise en vente du bien, l’urgence du vendeur à concrétiser l’opération, ainsi que tout élément susceptible de justifier une baisse de prix.

Veillez toutefois à confronter votre offre aux annonce similaires du marché à l’aide d’un outil d’évaluation immobilière et d’étude de marché. Restez réaliste afin de ne pas braquer le vendeur avec une proposition irrationnelle. Si le bien présente un prix cohérent, d’autres acquéreurs seront rapidement sur les rangs. Dès qu’un accord satisfaisant est trouvé, concluez sans attendre !

En deuxième lieu, vous devrez verser un acompte, s’élevant généralement à 10 % du montant de la transaction, bien que ce pourcentage ne soit pas strictement obligatoire. Cet acompte s’accompagne d’un contrat sous seing privé préparatoire à la rédaction de l’acte authentique. Il s’agit d’une promesse synallagmatique par laquelle le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter.

En Espagne, ce document est désigné sous le nom de « Contrato de Arras ». Dans la majorité des cas, si l’acquéreur renonce à l’achat, il abandonne son acompte ; si le vendeur se dédit, il est tenu de verser une indemnité forfaitaire compensatoire.

En cas de recours à un prêt bancaire, une fois l’acompte versé et le Contrato de Arras paraphé, la banque dépêche son propre expert (tasador) afin d’évaluer le bien. L’accord de financement définitif ne sera délivré qu’après la remise de ce rapport d’expertise.

Même sans recours au crédit, vous pouvez mandater un expert agréé pour établir la valeur vénale du logement. Gardez toutefois à l’esprit que l’évaluation bancaire privilégie des critères stricts qui ne reflètent pas toujours la valeur de coup de cœur liée à l’emplacement, à une vue mer ou à la signature d’un architecte renommé.

En troisième lieu, après le versement des arrhes, le contrat devient définitif. Il convient cependant de distinguer deux formes d’actes juridiques :

1. En l’absence de prêt hypothécaire, la vente peut être formalisée par un simple acte sous seing privé sans l’intervention d’un notaire. Cette option est toutefois déconseillée : pour inscrire votre titre de propriété au Registre de la propriété, la présentation d’un acte authentique notarié reste obligatoire. Si les parties choisissent initialement l’acte privé, celui-ci devra être régularisé ultérieurement devant notaire.

2. Il est donc fortement recommandé de faire rédiger l’acte directement par un notaire. Il revêt alors le caractère d’acte authentique public, assorti de l’ensemble des contrôles légaux dévolus à cet officier ministériel. Le document ainsi établi fait foi et constitue une preuve irréfutable de votre propriété. Le choix du notaire incombe à la partie qui supporte les émoluments notariés, c’est-à-dire le plus souvent l’acquéreur.

Une fois l’acte signé, il convient de le faire enregistrer au Registre de la propriété local. Bien que le notaire puisse notifier la signature au registre, il est recommandé de procéder vous-même à cette formalité ou de la confier à votre avocat ou votre chasseur immobilier, afin d’assurer l’opposabilité de votre titre.

Outre l’acte notarié, vous devez obtenir le titre de propriété définitif (Escritura pública de compraventa de vivienda), document public officiel attestant le transfert de propriété, lequel doit également être inscrit au Registre de la propriété.

Ce document comporte la désignation précise du bien, l’identité des propriétaires successifs, le détail des coûts, ainsi que les mentions relatives aux prêts et sûretés. L’« Escritura » précise la contenance et les caractéristiques constructives du logement, et possède une force exécutoire absolue.

Ces étapes parachèvent l’ensemble des exigences légales requises pour concrétiser un achat immobilier en Espagne.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une Nota Simple et un certificat de propriété en Espagne ?

La Nota Simple est un document informatif non certifié délivré par le Registre de la propriété, récapitulant la désignation du bien, l’identité des propriétaires, les hypothèques, les charges et la qualification urbanistique, mais elle ne constitue pas une preuve légale devant les tribunaux. Le certificat de propriété et de charges est un acte public officiel signé par le conservateur du registre, détaillant la situation juridique du bien et faisant foi devant la justice.

Pourquoi le numéro NIE est-il obligatoire lors d’un achat immobilier en Espagne ?

Le Número de Identificación de Extranjero (NIE) est l’identifiant fiscal et d’état civil officiel attribué aux ressortissants communautaires et extérieurs à l’UE en Espagne. Il est légalement requis pour procéder à l’achat d’un bien immobilier, ouvrir un compte bancaire espagnol et souscrire les abonnements d’eau, d’électricité ou de téléphonie, dont les prélèvements doivent s’effectuer sur un compte bancaire local.

Comment fonctionne le Contrato de Arras dans le cadre d’une transaction immobilière en Espagne ?

Le Contrato de Arras est un compromis de vente sous seing privé signé dès l’accord sur le prix entre l’acheteur et le vendeur, accompagné en général d’un acompte de 10 % dans l’attente de l’acte authentique. En vertu de cet accord, si l’acquéreur renonce à la vente, il perd son acompte ; si le vendeur renonce, il doit s’acquitter d’une pénalité contractuelle.

Qu’est-ce que l’Escritura pública de compraventa et pourquoi doit-elle être enregistrée ?

L’Escritura pública de compraventa de vivienda est l’acte authentique de vente dressé par un notaire. Il atteste juridiquement le transfert de propriété et détaille les caractéristiques du bien, sa superficie, les hypothèques et les montants réglés. L’enregistrement de cet acte au Registre de la propriété local (Registro de la Propiedad) garantit la protection juridique des droits de l’acquéreur.

Comment les acquéreurs et professionnels peuvent-ils comparer les prix et estimations en Espagne ?

Avant de signer un Contrato de Arras, il est essentiel d’analyser le prix demandé au regard des offres concurrentes, des délais de vente et des expertises bancaires. Les professionnels de l’immobilier et les investisseurs s’appuient sur les outils d’évaluation CASAFARI et sur la documentation de l’API Comparables and Valuation pour analyser les prix affichés et les prix de transaction sur l’ensemble du marché espagnol.