insights fr · 16 mars 2016

Achat immobilier en Espagne : comment rechercher des biens à vendre

Recherche immobilière et comparaison de prix pour professionnels à Majorque et Ibiza casafari

La recherche d’un bien immobilier en Espagne exige de fixer un budget strict incluant les frais d’acquisition, de comparer les annonces de plusieurs agences pour repérer les écarts de prix affichés (une étude menée par CASAFARI à Majorque en 2016 révélait que ces variations touchaient 10 % des biens multi-diffusés, avec un écart moyen de 28 %), d’étudier l’infrastructure locale ainsi que le climat, et d’inspecter en personne les équipements et l’ensoleillement hivernal. Dans cet article de notre dossier consacré à l’achat immobilier en Espagne, nous expliquons comment dénicher et évaluer votre investissement immobilier espagnol.

Comment poser les bases et définir votre budget pour un achat en Espagne ?

Trouver la demeure de vos rêves constitue la première étape essentielle d’un projet immobilier en Espagne. Cette phase nécessite un investissement en temps considérable : se renseigner sur la région, contacter des agences immobilières et sélectionner les professionnels les plus qualifiés, effectuer des visites et obtenir des éléments d’information complémentaires sur le bien retenu.

Selon des entretiens menés par CASAFARI en 2016 auprès d’acquéreurs, seuls 60 % des agents immobiliers parlaient la langue maternelle de l’acheteur, tandis que plus de 70 % mettaient en vente des propriétés qu’ils n’avaient jamais visitées.

Pour un acquéreur, cela impose une grande rigueur dans la recherche. De plus en plus d’investisseurs font ainsi appel à un chasseur immobilier (ou agent d’acheteur), en mesure de prendre en charge une grande partie de ces démarches chronophages. Cette prestation n’entraîne aucun surcoût pour le client, les honoraires du chasseur étant partagés avec ceux de l’agent immobilier du vendeur. Sa mission comprend l’étude de la zone, le choix des agences partenaires, l’accompagnement jusqu’à la signature finale et le suivi après la transaction. Malheureusement, la majorité des acheteurs oublient encore que les agents immobiliers classiques sont mandatés par le vendeur, ce qui peut engendrer un conflit d’intérêts et nuire à leur impartialité.

Au moment d’entamer vos recherches, vous devez d’abord fixer votre budget, en y intégrant les frais annexes. Assurez-vous ensuite que ce budget correspond à vos critères d’emplacement et de superficie. Soyez d’une grande précision sur ces critères, car la valeur du bien dépendra en dernier ressort de sa surface et de sa localisation. Ces compétences préalables rendront votre quête plus efficace et augmenteront vos chances d’acquérir le bien qui vous correspond vraiment, plutôt que celui que le vendeur cherche à vous céder.

Pourquoi les prix affichés et les données varient-ils selon les agences espagnoles ?

Une fois votre budget établi, vos critères de localisation et de typologie définis, et vos alerte de recherche activées, vous voilà prêt à investir en Espagne. C’est ici que la phase la plus stimulante commence.

Dans un premier temps, rassemblez toutes les informations disponibles sur le secteur, en ligne ou auprès d’autres sources. Prendre le temps d’étudier ces documents et de consulter des guides régionaux permet d’obtenir une vision globale de chaque zone et village des îles Baléares.

La quête de biens reste l’étape la plus complexe, coûteuse en temps comme en énergie. Selon l’étude réalisée par CASAFARI en 2016 sur plus de 15 000 propriétés proposées par différentes agences à Majorque, la multi-diffusion entraînait fréquemment des divergences d’informations sur les prix affichés et les caractéristiques des logements.

Voici un aperçu des constats établis sur les biens figurant chez plusieurs agences :

Dans 10 % des cas, le prix affiché variait (de 28 % en moyenne) ;
Dans 16 % des cas, le nombre de chambres variait (de 1 en moyenne) ;
Dans 25 % des cas, le nombre de salles de bains variait (de 2 en moyenne) ;
Dans 28 % des cas, la surface habitable variait (de 6 % en moyenne) ;
Dans 39 % des cas, la surface du terrain variait (de 136 mètres carrés en moyenne) ;
Dans 83 % des cas, la surface de la terrasse variait (de 8 % en moyenne).

Qu’est-ce que cela implique pour vous ? L’exclusivité étant rare sur le marché espagnol, il convient de vérifier l’ensemble des agences commercialisant une même propriété afin d’obtenir des données fiables. En raison du grand nombre d’intermédiaires, les vendeurs n’informent pas toujours l’ensemble des réseaux lors d’une révision de prix. De plus, certains agents ne sont pas en contact direct avec le propriétaire, ce qui favorise l’apparition d’inexactitudes. Pour gagner du temps et préserver vos ressources, découvrez CASAFARI Property Sourcing. Grâce à CASAFARI Area Insights, nous comparons des milliers de biens et analysons le marché de chaque secteur : en un clic, vous accédez à une vue d’ensemble du marché et de la distribution des prix pour choisir l’intermédiaire à contacter.

Veillez à croiser les informations provenant d’autant de sources que possible et comparez les prix au mètre carré sur l’ensemble du secteur. L’observation minutieuse de la dynamique des prix vous donnera l’assurance nécessaire pour prendre la bonne décision d’investissement. Gardez à l’esprit que la pierre demeure l’un des meilleurs placements lorsqu’on sélectionne avec soin l’emplacement et le type de bien.

Enfin, que vous fassiez appel à un chasseur immobilier ou que vous meniez les recherches vous-même, le choix final du bien à visiter et à acquérir vous appartient.

Comment les alertes de recherche immobilière vous aident-elles à repérer les biens en premier ?

Pour ne rien manquer du marché, paramétrez des notifications ciblées via CASAFARI Alerts. Vous recevrez une alerte instantanée dès qu’une propriété correspondant à vos critères est mise en ligne. N’oubliez pas que d’autres acquéreurs guettent également les opportunités : l’usage d’outils technologiques constitue un atout décisif pour devancer les autres acheteurs. Exploitez par ailleurs les portails d’annonces, les places de marché et les sites des agences locales.

Restez toutefois vigilant lors de la réception des premières alertes et vérifiez la pertinence des critères. Il arrive de recevoir des sélections hétérogènes qui s’éloignent de vos exigences initiales.

Quels facteurs d’infrastructure locale et de climat convient-il d’étudier ?

Comme évoqué précédemment, l’environnement géographique requiert une analyse approfondie. Voici les éléments clés à prendre en compte au moment de choisir un emplacement.

Il est essentiel d’analyser l’infrastructure environnante du bien :

La distance jusqu’à l’aéroport le plus proche.
La typologie du quartier : abrite-t-il des restaurants gastronomiques, des parcours de golf, des clubs nautiques, des crics isolées et des hôtels-boutiques, ou plutôt des pubs, des établissements nocturnes bruyants, de vastes plages et de grands complexes hôteliers ?
Le style architectural prédominant : villas d’inspiration Bauhaus, fincas traditionnelles ou immeubles de grande hauteur ?
La qualité des infrastructures de santé (hôpitaux et cliniques à proximité).
La présence et la proximité des commerces et supermarchés.
L’existence d’écoles ou d’universités internationales pour les familles ayant des enfants scolarisés.
La présence d’équipements sportifs adaptés à vos centres d’intérêt.

Étudiez le climat local :

Le nombre de jours d’ensoleillement annuel et mensuel.
La pluviométrie moyenne mensuelle.
Les vents dominants : sont-ils froids ou chauds, secs ou humides, sains ou chargés de poussière ? Chaque type de vent peut influer sur le confort de vie.
Les températures moyennes annuelles de l’air et de l’eau.
La trajectoire du soleil, particulièrement importante en hiver, car elle conditionne le niveau d’humidité à l’intérieur du logement.

Si cette résidence secondaire s’inscrit dans une logique de placement patrimonial destiné à être revendu à terme, il est indispensable de se renseigner sur les projets d’urbanisme auprès de la municipalité. Il serait regrettable de constater, quelques années plus tard, la construction d’un hôtel venant obstruer votre vue ou de subir les nuisances d’un chantier voisin. D’autant plus si ces aménagements s’avèrent parfaitement conformes au plan d’urbanisme local.

Pour vous sentir pleinement chez vous, choisissez votre cadre de vie avec soin : vous préférerez peut-être un quartier cosmopolite à un secteur regroupant uniquement des résidents de votre nationalité d’origine.

Prenez également le temps d’évaluer la diversité des loisirs disponibles : Majorque, par exemple, offre un éventail d’activités adaptées à tous les âges.

Enfin, examinez les différentes plages et leur accessibilité : identifiez leurs périodes de forte affluence, la fréquentation habituelle et le niveau de sécurité général.

Tous ces aspects sont liés et influencent directement votre bien-être et votre tranquillité tout au long de votre occupation des lieux.

Quand et comment planifier votre voyage de visite immobilière ?

Une fois les informations locales rassemblées et une première sélection effectuée, le moment est venu d’organiser votre séjour. Avant de réserver un billet pour Majorque, choisissez la saison et les conditions météorologiques appropriées. Il est important de pouvoir réaliser l’ensemble des vérifications prévues sans que quelques journées pluvieuses ne viennent altérer votre premier regard sur la région.

N’hésitez pas à solliciter des photographies récentes et détaillées auprès des agents immobiliers afin d’aborder les visites sans mauvaise surprise.

Sur place, prévoyez du temps pour flâner dans les quartiers retenus et échanger avec les habitants : leurs témoignages précieux vous aideront à valider votre choix.

Quelles questions et vérifications physiques sont essentielles lors d’une visite ?

Vos rendez-vous de visite sont organisés ? Nous vous conseillons de demander les documents et précisions suivants aux agents :

Les plans généraux et le descriptif technique du bien ainsi que de ses réseaux (eau, gaz, chauffage) si disponibles.
Une présentation synthétique des prestations et des services associés.
Une note indicative sur les matériaux de construction employés.

Examinez ensuite les caractéristiques physiques du bien, et demandez des précisions sur :

L’exposition, la durée d’ensoleillement quotidien et les façades exposées aux vents tout au long de l’année.
L’emplacement des ouvertures nécessitant une protection saisonnière contre le soleil ou le vent.
Le niveau de luminosité naturelle durant les mois d’hiver.
Les traces éventuelles d’humidité hivernale : contrôlez attentivement les murs, les sous-sols et les zones ombragées.
La date de la dernière rénovation d’envergure.
L’ancienneté des installations électriques et de la plomberie.
Le mode d’approvisionnement en eau : réseau public ou livraison par camion-citerne ?
Le niveau sonore et l’isolation acoustique.

Enfin, posez au vendeur ou à l’agent toutes les questions utiles sur la propriété et la vie de quartier. Obtenez des explications claires sur les étapes juridiques de l’acquisition, consultez notre guide sur le compromis de vente et l’acte authentique espagnol (escritura), et renseignez-vous sur le profil du voisinage.

En résumé, une recherche immobilière réussie repose sur la comparaison, l’observation minutieuse et la collecte de données rigoureuses.

Vous pouvez faire appel à un agent immobilier à tout moment et mandater un expert pour réaliser un diagnostic technique complet. Bien qu’il soit possible d’effectuer l’ensemble des démarches en autonomie, cette option reste peu recommandée. Les statistiques démontrent en effet qu’un achat immobilier mené sans l’accompagnement d’un professionnel expose à des pertes de temps et à des coûts imprévus.

Questions fréquentes

Pourquoi un même bien espagnol est-il souvent affiché à des prix différents ?

L’exclusivité étant rare sur le marché immobilier espagnol, un même bien est fréquemment commercialisé par plusieurs agences en même temps. Les vendeurs n’informent pas systématiquement l’ensemble des mandataires lors d’un ajustement de prix, ce qui génère des décalages d’un portail à l’autre. Lors de l’étude menée par CASAFARI à Majorque en 2016, ces écarts de prix touchaient 10 % des biens multi-diffusés, avec une variation moyenne de 28 %.

Que fait un chasseur immobilier en Espagne et qui rémunère ses services ?

Le chasseur immobilier (ou agent d’acheteur) recherche les secteurs adaptés, évalue les agences, accompagne l’acquéreur lors des négociations et assure un suivi post-vente. Son intervention permet d’éviter les conflits d’intérêts liés aux agents mandatés par le vendeur. Ce service n’engendre aucun surcoût pour l’acheteur, car les honoraires du chasseur sont partagés avec la commission de l’agent lister.

Quelles vérifications d’infrastructure et d’urbanisme effectuer avant d’acheter une résidence secondaire en Espagne ?

Il convient d’évaluer la proximité des aéroports, des hôpitaux, des commerces, des écoles internationales et des plages, ainsi que le style architectural environnant. Il est également primordial de consulter le plan d’urbanisme de la municipalité afin de s’assurer qu’aucun projet de construction futur ne viendra masquer la vue ou engendrer des nuisances sonores.

Quels éléments physiques et équipements faut-il inspecter lors de la visite d’un bien en Espagne ?

Lors de la visite, demandez les plans, le détail des matériaux et les schémas des réseaux d’eau, de gaz et de chauffage. Vérifiez l’âge des installations électriques et sanitaires, assurez-vous que le raccordement à l’eau est collectif (et non par citerne), et évaluez la luminosité hivernale, l’orientation du vent ainsi que l’absence d’humidité sur les murs ombragés et dans les caves.

Comment CASAFARI aide-t-elle les acquéreurs et professionnels à comparer les annonces en doublon en Espagne ?

CASAFARI centralise et dédoublonne les annonces immobilières provenant de milliers de sites d’agences et de portails au sein d’une interface unique. La plateforme retrace l’historique des prix affichés et met en évidence les incohérences de surfaces, de nombre de pièces ou de tarifs entre agences. Pour parcourir les annonces dédoublonnées et analyser les données du marché, connectez-vous à la plateforme CASAFARI.