Acheter un bien immobilier au Portugal : le guide complet
Pour acheter un bien immobilier au Portugal, il convient d’obtenir un NIF, de présenter un justificatif d’identité et de domicile, de signer le compromis de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda) accompagné d’un acompte de 10 % à 20 %, puis de réaliser l’acte authentique (Escritura) dans un délai maximal de 90 jours. La transaction implique le paiement de taxes et frais tels que l’IMT (ou la TVA), le droit de timbre (Imposto do Selo, 0,8 %), l’AIMI (0,7 % au-delà de 600 000 €), ainsi que les frais notariés et le registre foncier.
Le Portugal attire vivement l’attention des acheteurs internationaux à la recherche d’une résidence secondaire. Grâce à son climat doux, sa remarquable qualité de vie et ses avantages fiscaux, il s’avère essentiel de savoir à quoi prêter attention avant de se lancer dans un investissement immobilier.
Mais appréhender un système immobilier étranger peut présenter des difficultés. Il est indispensable d’anticiper l’ensemble des taxes et des coûts à supporter. Ce guide vous aide à déterminer les démarches à prévoir lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Portugal, conjointement à l’utilisation d’outils performants comme la Recherche de Biens de CASAFARI.
N’oubliez pas de consulter notre guide des zones à la une afin de découvrir les villes, régions et quartiers du Portugal.
Ces dernières années, le gouvernement a mis en place des mesures particulièrement attractives pour les investisseurs internationaux souhaitant acquérir un bien immobilier au Portugal. Le statut de Résident Non Habitual (RNH) s’adresse aux citoyens de l’UE, tandis que les ressortissants hors UE peuvent être éligibles au régime du « Golden Visa », octroyant un titre de séjour de cinq ans pour tout investissement immobilier supérieur à 500 000 euros.
Quels documents et contrats sont nécessaires pour acheter un bien immobilier au Portugal ?
Avant d’acheter un bien au Portugal, veillez à réunir l’ensemble de vos documents d’identité. Il vous faudra obtenir un numéro d’identification fiscale, communément appelé número de contribuinte ou NIF, auprès d’un bureau local de l’administration fiscale (Finanças).
Les autres documents requis comprennent un justificatif de domicile et un justificatif d’identité, tels qu’une carte d’identité ou un passeport.
Compromis de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Le compromis de vente (Contrato Promessa) est un contrat juridiquement contraignant signé par l’acheteur et le vendeur, par lequel les deux parties s’engagent à finaliser la transaction immobilière. Le contrat doit identifier l’acheteur et le vendeur, stipuler le prix, les modalités de paiement, ainsi que l’inventaire précis des biens et actifs inclus dans la vente.
À cette étape, il convient généralement de verser un acompte (désigné en portugais par le terme sinal) correspondant à 10 à 20 % du prix d’achat total. Si l’achat n’est pas concrétisé dans le délai convenu du fait de l’acquéreur, cet acompte est perdu. De même, si le vendeur rompt le contrat, il doit restituer le double du montant de l’acompte versé.
Acte authentique de vente (Escritura de Compra e Venda)
L’acte authentique (Escritura de Compra e Venda) est généralement signé dans un délai de quatre-vingt-dix jours après l’entrée en vigueur du compromis de vente, scellant ainsi définitivement la transaction. L’acte peut être signé directement par vous-même et le vendeur, ou par vos avocats respectifs agissant en qualité de mandataires.
L’acte authentique doit être signé devant un notaire portugais, qui vérifie l’ensemble des documents relatifs à la transaction. À la suite de cette signature, le bien sera enregistré par votre avocat auprès de la Conservatória do Registo Predial (registre foncier).
Quels sont les frais de transaction et les impôts lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal ?
Les différents frais et impôts à connaître lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal sont les suivants :
- Prix d’acquisition
- Droits de mutation (IMT) ou TVA
- Droit de timbre (Imposto do Selo)
- Impôt sur la fortune immobilière (AIMI)
- Frais de notaire
- Frais d’enregistrement de l’acte
- Honoraires d’avocat (facultatif)
- Frais de raccordement aux services publics
- Honoraires d’expert en bâtiment (facultatif)
Prix d’acquisition
En premier lieu, l’acheteur et le vendeur conviennent du prix d’acquisition. Pour évaluer les valeurs du marché, vous pouvez vous appuyer sur les Évaluations & Étude de Marché de CASAFARI. Ce montant est formalisé par écrit dans le compromis de vente et dans l’acte authentique.
Droits de mutation (IMT)
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), ou impôt sur les mutations immobilières, est la taxe à acquitter lors de l’acquisition d’un bien de seconde main (dans le cas d’un bien neuf, la TVA s’applique). Cet impôt doit être réglé par vos soins (ou par votre avocat) auprès de l’administration fiscale (Finanças) avant la signature de l’acte authentique. Une attestation de paiement doit obligatoirement être présentée au notaire.
L’IMT est calculé selon la formule suivante :
IMT = Prix convenu du bien OU Valeur patrimoniale imposable (la valeur la plus élevée des deux) x Taux applicable – Abattement
Des calculateurs en ligne sont disponibles, ou vous pouvez consulter votre avocat pour connaître le montant exact à régler.
Droit de timbre (Imposto do Selo)
Le droit de timbre est une taxe prélevée sur les contrats, actes juridiques et documents présentés lors d’une transaction immobilière, à régler conjointement à l’IMT et aux frais de notaire.
Le montant du droit de timbre est calculé comme suit :
Droit de timbre = Prix convenu du bien ou Valeur patrimoniale imposable (la valeur la plus élevée des deux) x 0,8 %
Exemple :
La valeur d’un bien est de 500 000 €.
500 000 € x 0,8 % = 4 000 €
Le droit de timbre à acquitter s’élève à 4 000 €.
Impôt sur le patrimoine (Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis)
L’impôt sur le patrimoine (AIMI) concerne toute personne détenant une participation dans des biens immobiliers au Portugal d’une valeur supérieure à 600 000 euros, qu’elle soit résidente ou non. Instauré en 2017, le taux d’imposition actuel est de 0,7 %.
En cas de détention à deux propriétaires, le seuil franchit la barre d’une valeur cumulée de 1,2 million d’euros, ce qui s’avère particulièrement avantageux pour les investisseurs internationaux.
Frais de notaire
Le notaire est un tiers indépendant que l’investisseur est légalement tenu de solliciter pour encadrer le processus de vente. Il valide les documents requis et authentifie l’acte de vente conclu entre les parties. Les honoraires des notaires s’élèvent généralement à 1-3 % du prix d’achat.
Frais d’enregistrement de l’acte
Les frais d’enregistrement de l’acte sont réglés au notaire lors de la validation de l’ensemble des documents relatifs au bien.
Honoraires d’avocat (facultatif)
Le recours à un avocat pour vous guider et agir en votre nom tout au long de l’acquisition est vivement recommandé si vous manquez de temps ou si vous préférez mandater un professionnel aguerri au système juridique local.
Si vous optez pour une assistance juridique, il convient d’anticiper leurs honoraires. Au Portugal, les avocats facturent habituellement entre 1 et 2 % du prix d’achat, majorés de la TVA.
Frais de raccordement aux services publics
En cas d’acquisition d’un bien neuf, le raccordement à l’électricité, au gaz, à l’eau et aux autres services essentiels n’est pas inclus. S’il s’agit d’une revente, veillez à transférer l’ensemble des contrats de fournitures à votre nom.
Honoraires d’expertise technique (facultatif)
Bien que non obligatoire, la sollicitation d’un expert en bâtiment qualifié (agrimensor) est recommandée lors de l’achat d’un bien au Portugal. Vous pouvez lui confier une évaluation, une expertise d’acquisition ou un diagnostic structurel approfondi.
Nombre d’immeubles anciens au Portugal peuvent présenter des désordres structurels, et certains bâtiments récents ont pu pâtir d’économies de construction. Il est donc prudent de diligenter une inspection indépendante afin de sécuriser votre investissement.
Il est préférable de faire réaliser cette expertise avant la signature du compromis de vente, afin de conserver la possibilité de vous rétracter si des anomalies majeures étaient décelées.
Le coût d’un diagnostic complet reste mesuré au Portugal. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), organisation britannique implantée au Portugal, répertorie des experts certifiés. Si vous faites appel à un expert anglophone, assurez-vous qu’il possède une parfaite connaissance des spécificités du bâti portugais.
Il est recommandé de prévoir globalement 8 à 10 % du prix d’achat pour couvrir l’ensemble de ces frais annexes et taxes.
En tant qu’acquéreur étranger, le processus d’achat d’un bien au Portugal peut paraître complexe. Toutefois, en réunissant l’ensemble des documents requis, vous éviterez toute mauvaise surprise financière.
N’oubliez pas de conserver méticuleusement l’ensemble des actes et justificatifs du bien. Ils s’avéreront indispensables si vous souhaitez ultérieurement vendre ou mettre en location votre propriété.
À lire également sur notre blog : 6 raisons d’investir dans l’immobilier au Portugal.
Questions fréquentes
Quels documents sont obligatoires pour acheter un bien immobilier au Portugal ?
Pour acheter un bien immobilier au Portugal, l’acquéreur doit obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF) auprès d’un bureau de l’administration fiscale local (Finanças). Outre le NIF, la présentation d’une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité ou passeport) ainsi que d’un justificatif de domicile récent est obligatoire.
Quelle est la différence entre le compromis de vente (Contrato Promessa) et l’acte authentique (Escritura) ?
Le compromis de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda) est un accord contraignant par lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent à concrétiser la vente, exigeant généralement le versement d’un acompte de 10 % à 20 %. L’acte authentique (Escritura de Compra e Venda) est l’acte officiel signé devant notaire dans un délai de 90 jours pour sceller la transaction. À l’issue de cet acte, le bien est enregistré auprès de la Conservatória do Registo Predial.
Comment sont calculés l’IMT et le droit de timbre lors de l’achat d’une maison au Portugal ?
Ces deux impôts sont calculés sur la valeur la plus élevée entre le prix d’acquisition convenu et la valeur patrimoniale imposable du bien. L’IMT applique le taux correspondant à ce montant déduit de l’abattement forfaitaire et s’acquitte avant la signature de l’acte (ou fait place à la TVA s’il s’agit d’un bien neuf). Le droit de timbre (Imposto do Selo) est appliqué à un taux fixe de 0,8 % sur la valeur retenue.
Qui est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (AIMI) ?
L’AIMI est dû par tout propriétaire détenant une participation dans un patrimoine immobilier résidentiel au Portugal supérieur à 600 000 euros. Cette disposition s’applique sans distinction de résidence fiscale, au taux de 0,7 %. Lorsque le bien est détenu à deux, le seuil d’exemption est porté à 1,2 million d’euros en valeur cumulée.
Comment les professionnels et investisseurs recherchent-ils et évaluent-ils des biens au Portugal grâce à CASAFARI ?
Les professionnels et investisseurs utilisent la Recherche de Biens et l’outil d’Évaluations & Étude de Marché de CASAFARI pour analyser les annonces et les comparables sur l’ensemble du territoire. Ces solutions permettent d’accéder à des données exhaustives du marché immobilier en temps réel. La plateforme est accessible directamente sur la plateforme CASAFARI.