Investissements dans l’immobilier: Ce qu’il faut savoir avant d’acheter
Avant d’acheter un bien d’investissement immobilier, il convient d’analyser six critères clés : la localisation (stabilité centrale ou zones en développement), l’actualité urbanistique, les indicateurs de marché (prix, délais de vente, offre et demande), la classe d’actifs (résidentiel ou commercial), le modèle d’investissement (achat-revente après rénovation ou rendement locatif) et l’état du bien, appuyés par l’Analyse de marché et Property Sourcing de CASAFARI.
1. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Oui, vous l’aurez deviné : l’emplacement est un facteur important à considérer avant de décider d’investir dans une propriété. Habituellement, plus la localisation est centrale, plus les prix et les loyers sont élevés, et plus les prix de revente le sont également. En plus du prix, les investisseurs doivent prendre en compte la rentabilité.
Il est important de souligner que les investissements plus sûrs ou plus centraux offrent généralement une rentabilité moindre. En effet, du fait de la plus forte demande, les prix de location et de vente dans ces zones sont généralement plafonnés ou très proches de leur sommet, ce qui signifie que les marges permettant d’accroître la rentabilité sont plus faibles.
À l’inverse, en achetant dans ces zones, l’investisseur immobilier peut s’attendre à ce que le bien puisse être loué ou vendu assez rapidement.
En ce qui concerne les emplacements plus opportunistes, comme les zones en développement, les profits peuvent être plus élevés à long terme, surtout si la zone en question se développe et devient en vogue au cours des prochaines années. Acheter dans de tels emplacements implique de la prise de risque, par rapport aux emplacements déjà établis.
2. Se tenir au courant de l’actualité
Comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils toutefois détecter les zones qui leur rapporteront des profits à l’avenir ? Cette question nous conduit au deuxième point de réflexion sur l’investissement dans l’immobilier: Il faut être attentif à l’actualité afin de pouvoir identifier les grands projets urbains susceptibles d’avoir un impact positif sur une zone de la ville au cours des prochaines années.
Une toute nouvelle station de métro, un aéroport proche, un accès facile aux autoroutes, un nouvel hôpital, un centre commercial à proximité, etc. Il existe d’innombrables exemples de transformations d’une zone susceptibles de faire grimper la valeur d’un immeuble de rapport. En d’autres mots, vous pourriez profiter, en peu de temps, de rendements locatifs plus élevés ou de la vente du même bien à un prix beaucoup plus élevé.
La sensibilisation à ces évolutions constitue un atout précieux dans le cadre d’une collaboration avec un agent immobilier en vue de la promotion de votre bien. Ainsi, si vous savez que le bien est situé dans une zone résidentielle attrayante pour les familles, le fait de savoir que de nouveaux hôpitaux ou de nouvelles écoles sont en construction dans le quartier aidera certainement l’agent immobilier à convaincre les éventuels locataires ou acheteurs.
En outre, gardez un œil sur l’actualité des quartiers en plein essor d’une ville. Si votre investissement est situé dans un emplacement de plus en plus recherché par les « digital nomads », s’il bénéficie d’un essor touristique ou s’il devient réputé pour sa cuisine, par exemple, cela implique probablement une bonne rentabilité de votre investissement.
3. Étudier le marché avant de réaliser un investissement dans l’immobilier
Toujours en matière de compréhension des tendances du marché pour les investisseurs, il existe également d’autres paramètres à prendre en compte lors de la recherche d’un bien d’investissement. En voici quelques uns :
- Les variations des prix de vente ;
- Les évolutions des prix de vente et de location dans le temps ;
- La période pendant laquelle un bien est sur le marché avant d’être vendu ;
- L’évolution du stock du marché pour un certain type de propriété ;
- Les fluctuations de la demande (augmentation ou diminution) pour un type de propriété.
L’ensemble de ces informations est disponible dans l’Analyse de marché de CASAFARI, un outil puissant pour réaliser votre analyse de marché et prendre des décisions fondées sur des chiffres.
Comprendre les tendances du marché immobilier avec l’Analyse de marché de CASAFARI
Dans l’Analyse de marché, vous pouvez appliquer divers filtres, tels que l’état du bien (neuf, très bon, à rénover, usagé), la zone de la ville, la classe d’actifs et la typologie, afin de réaliser une analyse multidimensionnelle. Vous pourrez ainsi définir avec précision les biens immobiliers susceptibles de devenir des investissements immobiliers intéressants et vous focaliser sur la rentabilité maximale.
4. Choisir le type d’actif correspondant à votre bien d’investissement
Désormais, vous pouvez trouver des informations sur la façon dont chaque classe d’actifs est intégrée au marché dans notre outil, mais vous souhaitez également déterminer le type d’actifs dans lequel vous souhaitez investir.
Généralement, les immeubles résidentiels ont un rendement inférieur aux autres types d’actifs puisque leur rentabilité est attachée au pouvoir d’achat des ménages. En revanche, ils constituent un investissement immobilier particulièrement fiable dans la mesure où, les particuliers ont inévitablement besoin d’un endroit où vivre.
En ce qui concerne les autres types d’actifs, comme les commerces, les bureaux ou les entrepôts, ils ont tendance à générer plus de profits, mais sont également plus risqués. De plus, il peut être plus difficile de trouver un bon investissement immobilier, car ils font partie d’un marché plus restreint que le marché résidentiel.
Les solutions CASAFARI : gestion d’actifs immobiliers pour les investisseurs immobiliers.
5. Choisir un modèle d’investissement
L’un des points importants à considérer pour les investissements dans l’immobilier est la façon dont ils veulent faire travailler leur capital sur le marché immobilier. Il existe deux modèles fondamentaux, très distincts l’un de l’autre, avec des exigences et des rendements différents.
Les investissements immobiliers pour la rénovation et la revente
Les investissements de rénovation et de revente consistent à acquérir des biens immobiliers peu coûteux et délabrés dans le but de les rénover et de les revendre au plus vite. Il s’agit d’une méthode particulièrement efficace pour gagner de l’argent dans l’immobilier sur les marchés où les prix sont en hausse.
Dans ce cas, les tâches les plus importantes sont 1) de trouver rapidement des opportunités ( des propriétés anciennes vendues à un bon prix dans des emplacements où la demande des acheteurs est élevée) et 2) de disposer d’une équipe capable de vous aider à rénover la propriété.
N’oubliez pas que les rénovations mobiliseront également une partie de votre capital et nécessiteront du temps, ce qui implique que vous risquez de devoir attendre un certain temps avant de constater un rendement sur votre investissement. Toutefois, de nos jours, la rénovation et la revente de maisons sont devenues très populaires. Grâce aux ventes express vous pourrez vendre une propriété en un rien de temps.
Qu’est-ce qu’un iBuyer et en quoi facilite-t-il la vente d’une propriété ?
L’investissement locatif
Il s’agit de la façon la plus traditionnelle d’investir dans l’immobilier. Dans ce cas, les loyers constituent la source principale de revenus de votre investissement immobilier. Les loyers mensuels deviennent une source passive de revenus, tandis que la propriété reste la vôtre et pourra être vendue à l’avenir.
6. Conditions du bien
Il convient également de tenir compte de l’état de la propriété avant de placer votre capital.
Si les investisseurs immobiliers investissent dans des biens plus récents, rénovés et immédiatement opérationnels, cela implique qu’ils peuvent louer le bien immédiatement et en tirer des bénéfices. En revanche, les investissements dans des biens plus anciens sont généralement moins chers à l’achat et leur rénovation permet d’ajouter de la valeur au bien. Par conséquent, il y a un écart entre le prix du bien et sa valeur au moment de sa revente ou de sa relocation.
Avant d’investir dans un bien immobilier qui ne soit pas neuf, il convient de savoir à quand remonte sa dernière rénovation.
C’est là que CASAFARI Property Sourcing intervient pour vous aider. En effet, dans notre logiciel immobilier, vous pourrez rechercher des propriétés dans un secteur donné, en sélectionnant les critères qui correspondent à vos attentes. Vous pourrez même fixer un prix maximum afin de découvrir les biens disponibles sur le marché correspondant à votre fourchette de prix.
Si vous souhaitez investir dans un bien pour le louer ou le vendre plus tard, vous trouverez sur notre plateforme, dans la fiche propriété, des détails sur le rendement escompté pour ce bien.
Recherche de biens immobiliers avec CASAFARI : une vision à 360º du marché de l’immobilier
Maintenant que vous savez tout ce que vous devez prendre en compte, êtes-vous prêt à commencer à chercher un bien d’investissement ? Ne perdez pas de temps et abonnez-vous à CASAFARI pour avoir accès à une base de données immobilière exhaustive provenant de portails immobiliers, de sites d’agences immobilières, d’iBuyers, de banques et de bien d’autres sources.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux investir dans un quartier central ou dans une zone en développement ?
Les quartiers centraux et établis offrent un investissement plus sûr, avec une mise en location ou une revente plus rapide, mais avec des rendements plus faibles car les prix et loyers sont proches de leur plafond. À l’inverse, les zones en développement comportent un risque supérieur mais proposent un potentiel de plus-value à long terme plus élevé à mesure que le quartier prend de la valeur.
Quels indicateurs de marché faut-il vérifier avant d’acheter un bien d’investissement ?
Il est essentiel d’analyser les variations de prix de vente, l’historique des prix de vente et de location, le délai moyen de vente d’un bien, le stock disponible et l’évolution de la demande. Dans l’Analyse de marché de CASAFARI, vous pouvez filtrer l’ensemble de ces indicateurs par état du bien, secteur géographique et typologie.
Quelle est la différence de rentabilité entre l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial ?
L’immobilier résidentiel offre généralement des rendements plus modérés car les loyers dépendent du pouvoir d’achat des ménages, tout en assurant une demande constante car le logement reste un besoin fondamental. Les actifs commerciaux, tels que les boutiques, bureaux ou entrepôts, génèrent souvent une rentabilité supérieure mais s’inscrivent sur un marché plus restreint et plus risqué.
Comment choisir entre l’achat-revente après rénovation et l’investissement locatif ?
L’achat-revente après rénovation consiste à acquérir des biens anciens sous-évalués dans des zones prisées afin de les rénover et de les revendre rapidement, ce qui immobilise du capital pendant les travaux. L’investissement locatif génère quant à lui des revenus mensuels réguliers tout en permettant à l’investisseur de conserver la propriété de son actif en vue d’une revente future.
Comment CASAFARI aide-t-il à identifier un bien d’investissement rentable ?
L’Analyse de marché de CASAFARI permet de suivre les tendances par secteur, classe d’actifs et état du bien. De son côté, Property Sourcing vous aide à filtrer les opportunités par localisation et budget maximal, en affichant directement le rendement escompté sur la fiche du bien (retrouvez plus de détails dans la documentation API de Property Sourcing (en anglais)).