Expertise immobilière : Nuno Durão
Nuno Durão, associé directeur de Fine & Country Portugal (sacrée « meilleure agence immobilière d’Europe » aux International Property Awards 2018-19), explique comment les programmes d’investissement étranger, les emplacements d’exception et les données de marché de CASAFARI stimulent les ventes de l’immobilier résidentiel de luxe auprès des acquéreurs internationaux au Portugal.
Comment le marché portugais de l’immobilier de luxe a-t-il évolué au cours des dix dernières années ?
Le Portugal n’a jamais été un lieu où le marché international venait chercher des biens immobiliers. Cependant, le marché immobilier est toujours influencé par les rendements qu’il offre. Un changement comme celui auquel nous assistons actuellement n’a jamais qu’un seul facteur, mais bien une somme de facteurs qui, ensemble, ont un impact.
En 2012, en pleine crise financière, le gouvernement portugais a créé deux lois dans le but d’attirer les investissements : le Golden Visa et le régime fiscal des résidents non-habituels. Ces deux facteurs, ainsi que l’instabilité dans les pays arabes, le manque de sécurité dans certains pays européens, la hausse des taxes, en France par exemple, et la baisse des prix des vols principalement due à l’essor des offres low-cost, ont fait du Portugal la destination la plus attractive d’Europe.
Le fait qu’il ne soit ni trop proche ni trop éloigné, sa situation centrale, le calme et la tranquillité, la façon dont tout le monde parle d’autres langues, le climat et la nourriture placent le Portugal en bonne position. Sans compter que l’introduction de logements touristiques par le biais de nouvelles plateformes comme Airbnb a fait exploser les loyers.
L’augmentation de la demande, la diminution de l’offre et l’amélioration des rendements ont fait passer le marché des emplacements de premier choix de 3 000 à 10 000 euros par mètre carré, favorisant ainsi la rénovation urbaine et transformant Lisbonne et Porto en attractions touristiques encore plus importantes.
À quoi vous attendez-vous pour le marché de l’immobilier de luxe en 2022 ?
Le Portugal, et en particulier Lisbonne et Porto, sont encore les seuls centres urbains d’Europe à avoir accès aux plages et à avoir conservé leur charme d’antan tout en étant modernes et paisibles. C’est pourquoi le tourisme continuera à s’y développer, sans doute également grâce au nouvel aéroport qu’il est prévu de développer à Lisbonne.
Le fait que des noms de renommée internationale comme Madonna, Eric Cantona, Phillip Stark et Michael Fassbender aient choisi de s’installer ici continuera d’influencer le marché international, ainsi que les médias sociaux et d’autres facteurs.
Le Portugal étant un pays assez petit, il y a tout lieu de penser que la demande va augmenter alors que l’offre relative sera rare. C’est pourquoi il faut s’attendre à ce que le marché connaisse une plus grande croissance, notamment parce que Lisbonne et Porto restent deux des villes les moins chères d’Europe.
Fine & Country Portugal vient de recevoir le prix de la « meilleure agence immobilière d’Europe » lors des International Property Awards 2018-19 et celui du « meilleur opérateur d’outre-mer » lors du gala Fine & Country de janvier.
En tant qu’associé gérant, à quoi attribuez-vous ces succès ?
Pour qu’une entreprise portugaise reçoive une attention et des récompenses internationales, elle doit être extrêmement travailleuse et professionnelle dans tout ce qu’elle entreprend. Pour être spécialisée dans les clients d’origines, de langues et de cultures différentes, il faut être enthousiaste et attentif à l’acheteur potentiel.
Le dévouement de Fine & Country Portugal à cet égard a été énorme. Un portefeuille unique, spécialisé dans des emplacements privilégiés, mais surtout, le nombre de clients internationaux que nous amenons au Portugal, tout cela fait de Fine & Country l’agence qui réalise le plus de ventes internationales dans ce pays.
Notre choix de propriétés dans notre portefeuille et notre capacité à atteindre tous les coins du monde, en comprenant et en répondant à toutes les cultures et à tous les besoins différents, ont été la clé de notre succès.
Quel est le profil général de votre clientèle internationale ? Avez-vous un client « type » ?
Le profil de nos clients est extrêmement varié, qu’il s’agisse de ce qu’ils recherchent ou des raisons pour lesquelles ils le font, et cela est déterminant dans la façon dont nous choisissons les propriétés à mettre dans notre portefeuille. Un client peut vouloir un visa de résidence pour des raisons fiscales, d’autres peuvent être à la recherche d’une résidence permanente ou secondaire, ou leurs enfants sont venus étudier, ou ils cherchent purement et simplement à investir. Toutes ces raisons exigent des propriétés et des emplacements différents.
Mais on peut dire que les clients internationaux ont une chose en commun : ils doivent choisir une propriété « nette », ce qui signifie que s’ils veulent revendre pour une raison quelconque, ils peuvent vendre rapidement même si le prix n’est pas idéal. Cela ne se produit que dans des endroits privilégiés.
Dans quel but utilisez-vous CASAFARI ? Comment a-t-il transformé la façon dont vous et votre équipe travaillez ?
CASAFARI est un outil d’information indispensable. Aujourd’hui, savoir ce qui est nouveau sur le marché, ce qui a été vendu et ce dont le prix a changé est crucial et ce sont des informations qui donnent un énorme sentiment de confiance et de tranquillité d’esprit à l’acheteur. Avant CASAFARI, la recherche était presque impossible et beaucoup moins fiable.
Quels conseils donneriez-vous aux agents désireux de se lancer dans l’immobilier de luxe ?
L’immobilier comporte deux éléments : trouver des propriétés et trouver des clients pour ces propriétés. Avoir un bon portefeuille est quelque chose qui demande beaucoup de temps et d’efforts, mais la recherche d’acheteurs potentiels sur le marché du luxe dépend davantage de notre propre réseau, c’est pourquoi il est plus simple et moins coûteux de se tourner vers l’acheteur.
Le meilleur conseil que je puisse donner est donc de bien se concentrer sur l’acheteur : cherchez-le dans tous les coins du monde, et faites confiance au portefeuille immobilier et au professionnalisme de Fine & Country pour réaliser la vente. Il est beaucoup plus rentable de trouver des clients et de les partager avec Fine & Country que d’élaborer et de planifier seul la structure et le portefeuille de la vente ; c’est quelque chose que Fine & Country a toujours fait et fait encore très bien.
Il existe de nombreux pays – les États-Unis, par exemple – où la transaction est presque toujours partagée – l’un a les clients, l’autre les propriétés. Notre porte est toujours ouverte à Cascais, Estoril, Chiado, Lapa, Marquês de Pombal, Porto ou Comporta.
Plus sur le blog : Guide pratique de la recherche immobilière CASAFARI
Questions fréquentes
Quels facteurs ont stimulé le marché de l’immobilier de luxe au Portugal selon Nuno Durão ?
Selon Nuno Durão, la création en 2012 du Golden Visa et du régime de résident non-habituel (RNH) a fortement stimulé l’investissement étranger au Portugal. À cela s’ajoutent le climat, la sécurité, l’essor des vols à bas coût et des plateformes comme Airbnb. D’après Fine & Country Portugal en 2019, ces facteurs ont fait grimper les prix dans les emplacements de premier choix de 3 000 à 10 000 euros par mètre carré.
Quel est le critère commun aux acheteurs internationaux de biens de luxe au Portugal ?
Les acquéreurs internationaux recherchent avant tout un bien immobilier « net » et liquide, situé dans un emplacement d’exception. Que l’achat vise une résidence principale, fiscale, secondaire ou un investissement locatif, ce critère garantit la possibilité de revendre rapidement le bien en cas de besoin. Les quartiers prisés de Lisbonne, Porto ou Cascais répondent précisément à cette exigence de liquidité.
Comment Fine & Country Portugal utilise-t-elle CASAFARI au quotidien ?
L’équipe de Fine & Country Portugal utilise l’ outil de recherche immobilière CASAFARI pour suivre en temps réel les nouveaux biens, les propriétés vendues et les ajustements de prix. Cette visibilité complète sur l’ensemble du marché apporte une transparence essentielle et réconforte les acheteurs internationaux lors de leurs décisions. Il est possible d’ accéder à la plateforme CASAFARI pour suivre l’évolution des prix et l’historique des annonces.
Quel conseil Nuno Durão donne-t-il aux agents qui débutent dans l’immobilier de luxe ?
Nuno Durão conseille aux nouveaux agents de concentrer leurs efforts sur la recherche et la qualification d’acquéreurs internationaux via leur propre réseau. Développer un portefeuille de biens haut de gamme demandant beaucoup de temps, il est plus rentable de partager la transaction avec des agences spécialisées dans le luxe. Cette collaboration permet de conclure des ventes rapidement tout en s’appuyant sur un portefeuille d’exception déjà établi.
Comment les agences partenaires peuvent-elles partager des transactions immobilières sur CASAFARI ?
Les agences immobilières s’appuient sur CASAFARI Connect pour le partage de commissions afin de repérer les opportunités de collaboration inter-agences. L’outil permet d’identifier les mandats ouverts au partage, de consulter l’historique d’un bien et de coopérer en toute sécurité. Les professionnels maximisent ainsi leurs opportunités de transaction en connectant directement acquéreurs et vendeurs.