Célèbre sur le marché immobilier américain, la tendance de l’House flipping est arrivée en Europe. Le concept est d’acheter des propriétés à prix bas et de les rénover afin de les revendre au prix fort.
Mais quels sont les risques qui l’accompagnent ? Y a-t-il des différences entre acheter pour revendre rapidement ou acheter en espérant que la propriété prenne de la valeur ? Quelles sont les meilleures pratiques à suivre pour réduire les risques potentiels et assurer la rentabilité souhaitée ?
Nous apportons des éléments de réponse dans cet article.
Qu’est-ce que l’house flipping?
L’House flipping est le fait acheter une propriété, la rénover pour augmenter sa valeur sur le marché et la revendre peu de temps après – ce qui fonctionne particulièrement bien dans les marchés à forte demande. Le rendement ici est plus petit, mais plus rapide que la méthode plus traditionnelle d’achat et de conservation (Buy & Hold) pour les investissements immobiliers, dans laquelle l’investisseur immobilier attend une appréciation au fil des années avant de vendre.
L’objectif est de trouver des biens immobiliers sous-évalués nécessitant des travaux de rénovation, ces propriétés qui sont vendues en dessous du prix du marché principalement pour des raisons esthétiques – des réparations qui pourraient être entreprises rapidement et sans beaucoup d’investissement.
Cela ne veut pas dire que l’achat de propriétés nécessitant des réparations structurelles n’est pas une bonne idée, mais cela signifie que l’acheteur devra faire les calculs pour voir combien il peut investir tout en obtenant un bénéfice lors de la revente.
Et bien que ce soit une bonne opération à la fois pour les investisseurs immobiliers que pour les agents immobiliers, car les deux parties augmentent leurs revenus avec le « flipping » de propriétés, ce n’est pas sans risque. Les principaux risques sont que le coût des rénovations soit plus important que prévu et que la propriété prenne plus de temps à se vendre que prévu.
Voyons quelques bonnes pratiques pour réduire ces risques.
Les étapes pour réussir son House flipping
Identifier des biens sous-évalués
Pour « fliper » une maison, les investisseurs et leurs agents immobiliers doivent identifier les propriétés sous-évaluées dans un secteur donné qui ont le potentiel d’être vendues rapidement après la rénovation.
Avec les analyses de marché CASAFARI, l’agent immobilier peut analyser le scénario grâce à :
- Un graphique avec les propriétés sous-évaluées par type d’actif ;
- Un graphique avec le temps moyen qu’une typologie spécifique passe sur le marché, par segment de prix.
Les Market Analytics par CASAFARI : suivez l’évolution du marché français de l’immobilier
Avec ces informations en main, le professionnel peut conseiller l’acheteur sur les propriétés intéressantes pour le « flipping » de biens et celles à éviter.
Et, une fois que ces propriétés sous-évaluées apparaissent, l’investisseur immobilier doit agir rapidement, n’est-ce pas ? Ainsi, l’agent immobilier peut définir des alertes à sur notre plateforme pour être informé lorsque des propriétés correspondant aux caractéristiques recherchées et au prix souhaité apparaissent.
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Calculer la valeur d’achat
Une méthode souvent utilisée pour calculer combien l’acheteur devrait investir pour « fliper » un bien est appelée la règle des 70 %. Fondamentalement, cela signifie que le prix d’achat maximum devrait être égal à 70 % de la valeur après rénovation, moins les coûts estimés de la rénovation.
Mais il est important de noter que ceci est une pratique générale qui peut fonctionner ou non, selon chaque marché : le coût de la main-d’œuvre pour effectuer les rénovations peut être élevé, ou le secteur peut souffrir d’un manque de stock qui augmente les prix de toutes les propriétés par exemple. En réalité, la valeur d’achat devrait être évaluée au cas par cas.
Pour ce faire, il est essentiel de bien comprendre le marché, en particulier en ce qui concerne le prix moyen demandé par mètre carré pour une propriété similaire à celle qui va être achetée, ainsi que le montant pour lequel des propriétés comparables sur le marché sont vendues.
Ces connaissances sur le marché sont disponibles dans l’outil Analyse Comparative de Marché CASAFARI, où vous pouvez trouver les propriétés comparables à une propriété donnée et obtenir une valeur marchande équitable suggérée pour celle-ci.
Comment faire une analyse comparative de marché avec CASAFARI
Visitez la propriété et analysez ses conditions
Il existe de nombreuses raisons pour qu’une propriété soit sous-évaluée. En voici quelques-unes :
- Le manque de connaissance du vendeur concernant les prix pratiqués sur le marché.
- Des dommages structurels coûteux à réparer.
- Le besoin du vendeur de vendre rapidement en raison d’un divorce, du partage d’un héritage ou d’autres raisons personnelles.
- La propriété est rejetée par les acheteurs potentiels en raison d’une décoration démodée ou d’un mauvais entretien, ce qui donne l’impression que la propriété est en mauvais état.
L’investisseur intéressé par le « flipping » d’une maison et son agent immobilier doivent analyser attentivement la propriété et parler à l’agent du vendeur pour comprendre ce qui se passe réellement.
Parfois, de simples changements peuvent modifier la perception d’une propriété. Un coup de peinture et de nouveaux carreaux peuvent rendre la propriété plus propre et plus attrayante. Des fenêtres à double vitrage peuvent rendre tout l’environnement beaucoup plus confortable pendant l’été ou moins humide et moins enclin à la moisissure pendant l’hiver. Un nouveau coin bureau à domicile peut l’adapter à la réalité des travailleurs à distance.
Si possible, une autre bonne idée est d’amener l’entrepreneur avec vous lors de la visite, afin qu’il puisse fournir une estimation réaliste concernant les changements nécessaires.
Enrôler des artisans sur lesquels vous pouvez compter
Pour garantir que la propriété monte en gamme et soit vendue rapidement, l´artisan choisi et son équipe doivent être dignes de confiance, fournir un travail de qualité respectant les délais et restant dans le budget.
Un autre point important est de prêter attention aux prix des matériaux utilisés et avoir connaissance des fournisseurs de la région, afin de trouver ceux qui vendront les matériaux nécessaires à bon prix et avec une livraison rapide.
Assurez-vous de pouvoir vendre la propriété rapidement
L’investisseur devra également compter sur un agent immobilier prêt à trouver un acheteur pour la propriété. Cela implique d’avoir une clientèle de potentiels acheteurs ou un réseau d’autres professionnels qui pourraient travailler avec eux pour trouver des personnes intéressées.
Mais même l’agent immobilier le plus efficace peut ne pas trouver une personne qui souhaite acheter la propriété mise en vente, n’est-ce pas ? C’est là que CASAFARI intervient.
Dans le but d’élargir leur clientèle et d’accélérer le processus de transaction, les agents immobiliers peuvent utiliser CASAFARI Connect, une plateforme qui favorise l’inter cabinet ou partage de mandats entre ces professionnels.
Grâce à un processus de partage de commission transparent et sécurisé, les agents des deux parties travaillent ensemble pour trouver la propriété parfaite pour l’acheteur et vendre la propriété pour le propriétaire – une alliance prometteuse dans le domaine de la Proptech !
Comment CASAFARI connect accélère les transactions et à qui est-il destiné
Comme nous l’avons dit, le projet d’achat / revente avec ré-évalution du bien n’est pas un investissement sans risque, mais ces risques peuvent être diminués en travaillant avec la bonne équipe et en basant vos décisions sur des informations de marché à jour. C’est là que CASAFARI intervient : vous pouvez accélérer vos transactions avec nos outils, en trouvant toutes les données nécessaires pour obtenir les retours sur investissement possibles. »
